臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第3026號原 告 許有和訴訟代理人 劉炳烽律師被 告 陳天宇訴訟代理人 李明哲律師被 告 陳許欵
陳建世陳二鈴
陳麗秀兼上三人共同訴訟代理人 張宇輝上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國112年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：被告陳許欵未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠伊前於民國110年3月20日（原告起訴狀誤載為110年3月2日）
與受被告陳天宇、陳許欵、陳建世、陳二鈴、陳麗秀等5人（下稱陳天宇等5人，與被告張宇輝下合稱被告，分則以其姓名簡稱）委任之代理人張宇輝就鈞院109年度司執字第97662號分割共有物強制執行事件（下稱系爭執行事件）查封拍賣之坐落新北市○○區○○段00地號土地（下稱系爭28地號土地）及其地上物，由伊參與競標承購乙節進行協商並簽訂協議書（下稱系爭協議）。伊業已委請訴外人呂勝堂代為承購系爭28地號土地，並完成所有權移轉登記，惟陳天宇等5人迄今未依系爭協議之約定，就新北市○○區○○段00地號土地及其上同段793建號即門牌號碼為新北市○○區○○路00號建物（下稱系爭36地號土地及其上地上物）與伊簽訂買賣契約。嗣伊分別於110年6月30日、110年10月4日以存證信函催告陳天宇等5人及其代理人張宇輝履行系爭協議之約定，惟被告皆置之不理，伊應得依系爭協議第1條第2、3款約定，請求被告給付懲罰性違約金新臺幣（下同）3,000萬元，惟伊僅請求被告給付其中500萬元，其餘則不請求（見本院卷第358頁）。
㈡爰依系爭協議之法律關係，聲明求為判決：被告應給付原告5
00萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、陳建世、陳二鈴、陳麗秀、張宇輝則以：㈠張宇輝曾代理陳天宇等5人與原告簽立系爭協議，惟原告於投
標當日並未投標，系爭28地號土地由訴外人劉先生得標，而由該土地之共有人呂勝堂行使優先購買權，並繳足價金。之後，原告才聲稱其係以呂勝堂名義購買系爭28地號土地，請求被告履行系爭協議，將系爭36地號土地出售原告等語，陳天宇等5人於簽立系爭協議時，完全不知原告與另一共有人呂勝堂有關聯，也一直以為原告會到法院投標（但實際上原告根本沒去投標）。上開情況實非陳天宇等5人於簽立系爭協議時所能預料，而非系爭協議所預設原告可向被告等人購買系爭36地號土地之條件。系爭協議係以原告去投標或原告以第三人名義去投標而「拍定」為條件，但系爭28地號土地並非原告或其指定之人標得而拍定，故系爭協議之條件尚未成就，原告依系爭協議請求伊給付違約金，並無理由。退步言之，原告於110年7月12日就系爭36地號土地及其上地上物所簽立之買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，於系爭買賣契約約定賣方若未能全體同意，就循土地法第34條之1規定處理，嗣後陳天宇、陳許欵不同意簽立系爭買賣契約，由共有人陳天宇行使優先承購權，承受系爭買賣契約，原告亦不得向被告請求給付違約金。
㈡系爭28地號土地於鈞院106年度重訴字第1020號分割共有物事
件於107年判決後，陳天宇等5人曾委託張宇輝請不動產估價師就系爭28地號土地及系爭36地號土地現值進行鑑價，結果略為若上開土地若分開單獨賣每坪約60萬元，若合在一起賣每坪約65萬元，故陳天宇等5人達成共識若系爭28地號土地判決變價分割確定後，要尋找買家將系爭28地號土地及系爭36地號土地一起買，才能提高出售單價。)陳天宇等5人於108年6月30日曾委託張宇輝出售系爭36地號土地及其他地上物，委託期間自108年7月1日起至110年6月30日止，並有簽立委託書，其上載土地每坪售價70萬元是要給買方看的，實際上底價是每坪67.5萬元。鈞院108年度重訴更一字第7號分割共有物事件，於109年4月13日判決變價分割前，張宇輝曾向華泰銀行詢問由陳天宇等5人貸款1.3億標購系爭28地號土地之可能性，遭華泰銀行拒絕後，張宇輝即積極尋找買家，購買系爭36地號土地，並附帶條件標購系爭28地號土地，若嗣後違約不買或不賣系爭36地號土地，需賠償土地價格。張宇輝代理陳天宇等5人與原告簽署系爭協議前，即於109年4月28日將系爭36地號土地以每坪67.5萬元出售訴外人劉名哲，由上可證明陳天宇等5人實際上有委託張宇輝以底價是每坪6
7.5萬元出售系爭36地號土地。陳天宇等5人雖與買家劉名哲簽訂買賣契約，但為避免意外發生，因此授權張宇輝再去尋找其他買家購買系爭28地號土地及系爭36地號土地，以確保能順利高價賣出，張宇輝也有去詢問律師，為避免一地二賣，所以嗣後買家均簽訂類似預約性質之協議書，且不收訂金。張宇輝亦有尋得買家即訴外人廖義芳，並於109年10月4日以每坪72萬元簽訂協議書，張宇輝遵循上開劉名哲及廖義芳簽立契約及協議書條款之精神，所以又與原告簽訂系爭協議，後來原告指定呂勝堂行使優先購買權，以每坪67.5萬元承購取得系爭28地號土地，因陳天宇不配合簽約、陳許欵住院，於是陳建世、陳二鈴、陳麗秀等3人遂聽從代書建議，以土地法第34條之1規定與原告於110年7月12日簽訂系爭買賣契約，惟陳天宇竟跳出行使優先購買權，不但未完全給付價金，還要求一些與系爭買賣契約不同之條件，陳建世、陳二鈐、陳麗秀、張宇輝等4人非故意違約，係因陳天宇不配合簽約及行使優先購買權所致等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、陳天宇則以：㈠對原證1-4形式上真正不爭執。依陳天宇等5人與原告於108年
6月30日所簽立之委託書內容可知，陳天宇等5人係委託張宇輝以每坪70萬元出售系爭36地號土地及其上地上物，其性質係居間契約，伊未授權張宇輝以個人名義與買受人簽訂系爭協議或系爭買賣契約，系爭協議上並無伊之簽名或蓋章，對伊不生效力。系爭協議第3條用語「甲方受36地號所有權人全權委託簽署本協議」，顯然甲方不等於系爭36地號土地之所有權人，系爭協議僅規範甲方即張宇輝，且系爭買賣契約上出賣人簽名欄為僅有陳建世、陳二鈴、陳麗秀等3人簽名，且張宇輝僅於見證人之欄位簽名。另系爭買賣契約中亦有未會同出賣之共有人得行使優先承買權之約定，亦證張宇輝並非陳天宇等5人之代理人，且陳天宇等5人與劉名哲於109年4月28日所簽訂之買賣契約書亦經陳天宇等5人親自簽署，而非委任張宇輝以代理人名義簽署，陳天宇等5人與張宇輝間僅成立居間契約。另陳天宇等5人於109年4月28日同意以每坪685,000元出售劉明哲，並不代表伊於110年7月12日同意以每坪685,000元出售系爭36地號土地，伊於109年4月28日之契約中有承諾違約不賣時願負擔賠償責任，惟伊則不願在110年7月12日之系爭買賣契約上簽名、蓋章，可知伊於110年間僅願以委託書所載之委託單價每坪70萬元出售系爭36地號土地及其上地上物。陳建世、陳二鈴、陳麗秀於110年7月12日與原告簽立系爭買賣契約，伊與陳許欵未會同出售系爭36地號土地及其地上物，嗣伊行使優先承買權，乃由原告與伊、陳建世、陳二鈴、陳麗秀於110年8月13日共同簽署買賣契約增補協議書（下稱系爭增補協議），伊已遵照系爭增補協議之約定，簽發支票三紙予出賣人陳建世、陳二鈴、陳麗秀，經陳建世、陳二鈴、陳麗秀分別於各紙支票影本簽收，再由陳建世、陳二鈴、陳麗秀將三紙支票交付原告收執，並由原告於三紙支票影本下方記載簽收，堪認原告業已收受伊交付之支票，同意由伊取代買賣契約之買受人地位，原告應不得依系爭協議之約定向被告請求懲罰性違約金。原告刻意於系爭買賣契約訂定第13條5款約定箝制未會同出售之共有人行使優先承買權，顯屬權利濫用。
㈡依證人呂勝堂之證詞可知，呂勝堂係本於系爭28地號土地共
有人之地位行使優先承買權，並非受原告指示代為承購系爭28地號土地，且依系爭執行事件可知，證人呂勝堂係委由華泰銀行代理繳納全額拍定價款127,710,000元，華泰銀行係以支票繳納全額拍定價款，且根據系爭28地號土地登記第二類謄本所載，系爭28地號土地已於110年6月30日設定最高限額抵押權予華泰銀行，擔保債權總金額為91,800,000元，並於110年7月12日將系爭28地號土地信託登記予華泰銀行，在整個優先承買、繳納拍定價款、取得土地所有權、信託登記予華泰銀行之過程中，完全未見原告參與其中，原告於本件訴訟中，更未提出其合資購買系爭28地號土地或給付價款予呂勝堂之價金證明，由上開卷證資料顯示，均無法佐證原告所指伊委請證人呂勝堂代為承購系爭28地號土地之事，且系爭28地號土地拍定價格不斐，豈有可能未簽訂書面契約書，又證人呂勝堂證稱原告為伊之配偶之堂哥，伊與原告亦為美康健康事業有限公司之股東，足見原告與證人呂勝堂關係親密，其證詞難以排除有維護原告之訴訟利益。原告只是單純想購買不動產，未見其對於購買不動產有何設計、規劃，或預定做何用途之用，並無損害，再依系爭買賣契約所載，其每坪單價為675,000元，總價為64,897,200元，原告卻要求伊賠償3,000萬元，比例高達46.23%，原告雖僅先請求賠償500萬元，但比例成高達7.70%，原告既未支出分文，且伊依土地法第34條之1規定行使優先承買權而購買系爭36地號土地，原告請求之懲罰性違約金之金額亦為過高，應予以酌減等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、陳許欵未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
六、兩造不爭執之事實（堪信為真）：張宇輝係受陳建世、陳二鈴、陳麗秀委任與原告於110年3月20日簽立系爭協議；就系爭執行事件，呂勝堂於110年5月20日就系爭28地號土地以共有人地位行使優先承買權，並繳足全部價金；原告於110年6月30日對陳天宇寄送存證信函請求履行系爭協議之約定，陳天宇於110年7月1日收受上開存證信函；原告與陳建世、陳二鈴、陳麗秀於110年7月12日簽立不動產買賣契約書(即系爭買賣契約)，並以張宇輝為見證人；原告(即甲方)與陳建世、陳二鈴、陳麗秀(以上3人即乙方)、陳天宇(即丙方)於110年8月13日簽立買賣契約增補協議書(即系爭增補協議)，約定由陳天宇支付買賣價款取代原告於原買賣契約書(即系爭買賣契約)之地位，乙、丙方繼續履行原買賣契約(即系爭買賣契約)之權利及義務，且陳天宇已於110年8月13日支付買賣價款取代原告於原買賣契約書(即系爭買賣契約)之地位；原告於110年10月4日對陳天宇等5人及張宇輝請求履行系爭協議，張宇輝、陳麗秀分別於110年10月5日、110年10月15日收受上開存證信函。此有陳天宇等5人於108年6月30日之委託書、110年3月20日協議書(即系爭協議)、不動產權利移轉證書(呂勝堂優先承買)、執行命令、執行筆錄、委任書、本院收據及本院送存臺灣銀行板橋分行支票清單、110年6月30日存證信函及其回執、系爭增補協議書、系爭買賣契約、彰化商業銀行新莊分行之本行支票3張及原告之簽收、陳麗秀之委託書、110年10月4日存證信函及其回執附卷可稽（見本院卷第191、19-23、27-32、95-105、121-137、261-268、373-376頁）。
七、兩造爭執要點為：㈠陳天宇、陳許欵、張宇輝是否受系爭協議及系爭買賣契約之拘束？㈡原告是否得依系爭協議之約定取得系爭28地號土地？原告是否得依系爭協議第1條第2、3款約定，請求被告給付懲罰性違約金？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：
㈠陳天宇、陳許欵、張宇輝均不受系爭協議及系爭買賣契約之拘束：
⒈張宇輝係受陳建世、陳二鈴、陳麗秀委任與原告於110年3月2
0日簽立系爭協議；原告與陳建世、陳二鈴、陳麗秀於110年7月12日簽立不動產買賣契約書(即系爭買賣契約)，並以張宇輝為見證人等情，已如前述。又陳天宇、陳許欵並未於系爭協議及系爭買賣契約上簽名、蓋章，亦有系爭協議及系爭買賣契約附卷可稽（見本院卷第19頁、第95-105頁）。陳建世、陳二鈴、陳麗秀、張宇輝雖辯稱陳天宇等5人於108年6月30日曾委託張宇輝出售系爭36地號土地及其他地上物，委託期間自108年7月1日起至110年6月30日止，並有簽立委託書，且張宇輝亦有代理陳天宇等5人與原告簽署系爭協議前，即於109年4月28日將系爭36地號土地以每坪67.5萬元出售劉名哲，亦有簽訂買賣契約書，嗣後張宇輝亦有尋得買家廖義芳，並於109年10月4日以每坪72萬元簽訂協議書，故張宇輝於110年3月20日簽立系爭協議亦經陳天宇、陳許欵授權云云。惟查，陳天宇等5人於108年6月30日之委託書載明：「茲委託張宇輝先生銷售新北市○○區○○段00地號土地及其地上物（新莊區福營段793建號），土地每坪售價新台幣70萬元整，委託期間：108年7月1日至110年6月30日止。」（見本院卷第191頁），且依之後陳天宇等5人與劉名哲於109年4月28日所簽立之不動產買賣契約書，均經陳天宇等5人親自簽名、蓋章（見本院卷第193-203、325-335頁之不動產買賣契約書），並非委任張宇輝以代理人名義簽署；陳天宇等5人、訴外人黃慧美與廖義芳於109年10月4日所簽立之協議書，均經張宇輝代理，並附有陳天宇等5人、黃慧美之國民身分證（見本院卷第339-347頁之協議書及所附之陳天宇等5人、黃慧美之國民身分證）觀之，足見上開陳天宇等5人於108年6月30日之委託書係屬居間契約，陳天宇等5人就後續個別之不動產買賣契約書或協議書仍須親自簽名、蓋章，或各自授權代理人簽訂始為有效，尚不得由張宇輝自己以出賣人或締約當事人之身分逕為出賣上開不動產或為協議之行為。再者，系爭買賣契約第13條第5款載明：「如未會同出售之共有人行使優先權，導致甲方無法購得買賣不動產之所有權時，乙方須協助甲方對主張行使優先承買權之共有人提出訴訟並出庭作證，方得免除損害賠償責任。」（見本院卷第103頁），可見系爭買賣契約亦有未會同出售之共有人得行使優先承買權之約定，益證張宇輝並非陳天宇等5人之代理人，況系爭買賣契約係以張宇輝為見證人，則陳天宇、陳許欵既未於系爭買賣契約乙方欄位簽章，自不受系爭買賣契約之拘束，故系爭協議及系爭買賣契約之效力應僅拘束原告、陳建世、陳二鈴、陳麗秀，而不及於陳天宇、陳許欵，故陳天宇、陳許欵自不受系爭協議及系爭買賣契約之拘束。此外，陳建世、陳二鈴、陳麗秀、張宇輝就其所辯，復未能提出其他積極之證據供本院審酌，是陳建世、陳二鈴、陳麗秀、張宇輝所為之上開辯解，即屬無據；陳天宇辯稱依陳天宇等5人與原告於108年6月30日所簽立之委託書內容可知，陳天宇等5人係委託張宇輝以每坪70萬元出售系爭36地號土地及其上地上物，其性質係居間契約，伊未授權張宇輝以個人名義與買受人簽訂系爭協議或系爭買賣契約，系爭協議上並無伊之簽名或蓋章，對伊不生效力等語，即屬有據。同理，原告以陳天宇、陳許欵已於108年6月30日簽立委託書，故就張宇輝後續於110年3月20日簽立之系爭協議亦為有權代理等語，亦屬無據，自不可採。
⒉承上，張宇輝既係受陳建世、陳二鈴、陳麗秀委任與原告於1
10年3月20日簽立系爭協議，足見張宇輝係基於陳建世、陳二鈴、陳麗秀代理人之地位而簽立系爭協議，張宇輝並非系爭協議之當事人，自不受系爭協議之拘束。又原告與陳建世、陳二鈴、陳麗秀於110年7月12日簽立之系爭買賣契約既係以張宇輝為見證人，亦足見張宇輝並非系爭買賣契約之當事人，自亦不受系爭買賣契約之拘束。
⒊基上，陳天宇、陳許欵、張宇輝均不受系爭協議及系爭買賣契約之拘束。
㈡原告已依系爭協議之約定取得系爭28地號土地及其地上物；
原告不得依系爭協議第1條第2、3款約定，請求被告給付懲罰性違約金：
⒈依系爭協議第1條，乙方(即原告)如取得上述變價分割之不動
產(即系爭28地號土地及其地上物)，雙方約定，系爭28地號土地上之地上物隨同移轉予乙方或乙方指定之人；系爭協議第2條，乙方可指定其他第三人或公司行號做為法拍競標人或是承購人（見本院卷第19頁），查原告基於其與系爭28地號土地共有人呂勝堂等間合資購買系爭28地號土地及系爭36地號土地之關係，與呂勝堂討論承買系爭28地號土地及系爭36地號土地事宜，並決定由呂勝堂出名行使系爭28地號土地之共有人優先承買權，進而取得系爭28地號土地之所有權登記等情，業據證人呂勝堂到庭結證明確（見本院卷第254-256頁），並有證人呂勝堂於111年5月26日到院之民事請假暨陳報狀附卷可稽（見本院卷第235頁），足見呂勝堂即為原告依系爭協議第2條約定，指定做為法拍競標之人，應認原告已依系爭協議之約定取得系爭28地號土地及其地上物。⒉原告與陳建世、陳二鈴、陳麗秀於110年7月12日簽立不動產
買賣契約書(即系爭買賣契約)，並以張宇輝為見證人；原告(即甲方)與陳建世、陳二鈴、陳麗秀(以上3人即乙方)、陳天宇(即丙方)於110年8月13日簽立買賣契約增補協議書(即系爭增補協議)，約定由陳天宇支付買賣價款取代原告於原買賣契約書(即系爭買賣契約)之地位，乙、丙方繼續履行原買賣契約(即系爭買賣契約)之權利及義務，且陳天宇已於110年8月13日支付買賣價款取代原告於原買賣契約書(即系爭買賣契約)之地位等情，亦如前述，足見原告原與陳建世、陳二鈴、陳麗秀成立系爭買賣契約後，嗣因陳天宇依法行使系爭36地號土地之共有人優先承買權，而與原告、陳建世、陳二鈴、陳麗秀於110年8月13日簽立三方之系爭增補協議，約定由陳天宇支付買賣價款取代原告於原買賣契約書(即系爭買賣契約)之地位，且陳天宇已於110年8月13日支付買賣價款取代原告於原買賣契約書(即系爭買賣契約)之地位，原告於110年8月13日已非系爭買賣契約之甲方(即買方)。又本件原告係於110年11月22日起訴，有民事起訴狀上之本院收狀戳印文卷可憑（見本院卷第11頁），亦足見原告提起本件訴訟時，原告已非系爭買賣契約之買方，本件縱認陳建世、陳二鈴、陳麗秀及陳天宇仍應依系爭買賣契約履行賣方之義務，亦因原告已非系爭買賣契約之買方，自無從依系爭協議第1條第2、3款約定，請求被告給付懲罰性違約金。況陳天宇既已取代原告成為系爭買賣契約之買方地位，自無違約(即不賣)之可能，而陳建世、陳二鈴、陳麗秀亦無違約之情；又陳天宇、陳許欵、張宇輝均不受系爭協議及系爭買賣契約之拘束，自無違約可言，衡情，原告亦無從依系爭協議第1條第2、3款約定，請求被告給付懲罰性違約金。是原告依系爭協議之法律關係，請求被告給付懲罰性違約金500萬元，即屬無據。
八、從而，原告依系爭協議之法律關係，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
民事第三庭 法 官 楊千儀正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 1 日
書記官 劉雅文