臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第3087號原 告 孫永芳訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師被 告 張祥訴訟代理人 林玠民律師上列當事人間請求給付價金事件，經本院於民國111年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一一一年一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國110年8月14日就新北市○○區○○路000巷00號9樓房屋（即新北市○○區○○段0000○號建物）及坐落基地（即新北市○○區○○段0000地號土地，權利範圍10萬分之1317，下合稱系爭不動產）簽立買賣契約（下稱系爭契約），買賣價金為新臺幣（下同）1,500萬元，原告已依約給付150萬元（10萬元現金交付、140萬元匯款），然被告竟毀約不賣，依系爭契約第12條第3項約定，被告應於原告通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還原告，於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額，以為違約之損害賠償。被告於110年9月13日來函片面表示「仲介公司依不值委託價為由，希望能由委託價額新台幣1638萬元更改為實拿1400萬元方式出售，當時基於急迫不察且無經驗情形下簽約，後續遭受家人責任不諒解，亦無力購置新屋安置家人」云云，主張不賣解除系爭契約，違反系爭契約約定。原告亦於110年9月16日函覆表示經詢問仲介人員表示並無此事，且仲介人員也出示當時實價登錄查詢雙方簽署文件，原告係依市價購買，且也不低於實價登錄，被告所稱除與事實不符，亦顯與原告無涉，原告請求被告於函到後7日內依約履行，否則得依系爭契約第12條第3項約定，請求每日7,500元之遲延給付或解約及以原告交付款項150萬元計算之損害賠償。原告解約送達被告已滿10日，爰依系爭契約第12條、民法第260條規定，請求被告給付150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。並聲明：㈠如
主文第1項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告就系爭不動產委託訴外人弘天不動產有限公司（下稱弘天公司）以1,638萬元銷售，時隔2日即110年8月14日，弘天公司營業員來電向被告宣稱已經成交，請被告親臨現場簽約。被告到達現場後發現實際上並未成交，弘天公司營業員卻持舊年度之行情，要求被告調降委託銷售價格至1,400萬元，並向被告宣稱附近行情絕對無法高於此數，且買方亦已在場，若被告可以即刻簽下變更契約書調降委託銷售價格至1,400萬元，馬上可以成交，被告信以為真，遂於當日簽署委託事項變更契約書，隨後並簽立系爭契約，原告當時交付現金10萬元及140萬元本票均入履約保證金專戶。
又被告簽約後深覺不妥，經詢專業不動產從業人員獲得實價登錄資料後，赫然發現弘天公司營業員為達其成交之目的，先向被告偽稱原委託銷售價格已成交使被告到場，利用被告不熟悉行情，再以不實之行情資料及馬上可以簽約成交誘使被告調降委託銷售價格而簽訂系爭契約。被告驚覺受騙上當，多次以口頭向弘天公司營業員表示撤銷出售之意思表示並解除系爭契約，弘天公司之營業員反以違約金威脅被告，被告分別於110年9月13日、110年11月21日寄發存證信函撤銷意思表示並解除系爭契約，則系爭契約既經被告依民法第92條第1項規定合法解除，原告請求依系爭契約約定給付違約金乃失所附麗，顯無理由。若法院認被告撤銷意思表示舉證不足，原告請求給付150萬元違約金仍屬過高，應減至原告於簽約時實際給付之10萬元始為適當等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其與被告就系爭不動產簽立系爭契約，約定由原告
以1,500萬元價格向被告買受，原告並已依約交付被告簽約款共計150萬元，被告嗣後卻未履行系爭契約將系爭不動產出售原告等語，業據其提出系爭契約、被告寄發110年9月13日存證信函等件為佐（見本院卷第19頁至第36頁），且為被告所不爭執，堪認屬實。
㈡又原告主張被告係片面毀約不賣，原告得依系爭契約第12條
第3項規定請求被告賠償150萬元作為違約之損害賠償等語，被告則抗辯其係遭弘天公司之營業員詐欺而簽訂系爭契約，並已撤銷遭詐欺之意思表示，原告無從依系爭契約約定請求被告給付違約金，縱認系爭契約未經被告撤銷，原告請求違約金150萬元亦屬過高云云。是本件兩造爭執所在厥為：⒈系爭契約是否已經被告撤銷？⒉原告請求之違約金是否過高？經查：
⒈被告得否撤銷系爭契約部分：
⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之；被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人，民法第92條第1項、第2項定有明文。被告抗辯其遭弘天公司營業員偽稱原委託價格已經成交使被告到場，利用被告不熟悉行情，再以不實行情資料及馬上可以簽約成交，誘使被告調降委託銷售價格而簽訂系爭契約云云，雖提出其與弘天公司簽立之專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、實價登錄資料等件為佐（見本院卷第75頁至第85頁），然前開證據僅能得知被告於110年8月12日委託弘天公司銷售之價格為1,638萬元，後於110年8月14日變更為1,400萬元，以及弘天公司曾交付實價登錄資料予被告收執等事實，尚無從認定被告係遭弘天公司業務員詐欺而調降委託銷售價格，以及該實價登錄資料有何不實，故被告以其遭弘天公司營業員詐欺為由而主張撤銷出售系爭不動產之意思表示云云，已乏所據。
⑵至於被告雖抗辯系爭不動產當時行情應為前開實價登錄資料
編號1所示每坪單價37.5萬元，然弘天公司營業員當時表示應以編號6所示每坪單價32.2萬元計算，每坪價差達5萬元云云。惟弘天公司營業員當時係以編號6成交資料遊說被告調降價格乙節，並未見被告提出事證為佐，且編號1所示成交不動產位於3層樓高公寓之3樓，與系爭不動產位於大樓內9樓，兩者存有顯然差異，得否逕援引為系爭不動產之參考價格亦屬有疑。況被告自承於110年8月15日即系爭契約簽訂翌日、110年8月30日以LINE分別傳送「早上好，高手在此家…感謝您與團隊的幫忙協助，快速又順利圓滿結案。感恩」、「唉呀！店東，我想要棄單，每天被煩，一言難盡。我看契約書違約賠償6%是否可以降低一點呢！真正冇法度啊！」予弘天公司營業員，有原告提出LINE紀錄在卷可憑（見本院卷第133頁至第135頁），乃向弘天公司營業員表達感謝協助出售系爭不動產之意，且係因其個人因素而欲放棄系爭契約，絲毫無指摘遭弘天公司營業員以不實資訊詐欺而簽立系爭契約之情形，與被告本件訴訟抗辯不符，難認被告確有遭弘天公司營業員詐欺之事實。
⑶被告雖又抗辯其與弘天公司簽立委託書僅2日即被告知成交，
且亦非以原來委託價格出售，可以佐證被告係遭詐欺而簽立系爭契約云云，然委託與成交之時間差距受仲介公司推介力道、當時市場供需情形、原告資金需求壓力、買賣雙方議價能力等因素交互影響，尚無從謂被告委託後迅及成交，且出售價格非被告原始委託價格，即係被告遭詐欺所致，仍無從為有利於被告之認定。又依民法第92條第1項但書規定，詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，表意人始得撤銷，故被告縱係遭弘天公司營業員詐欺，亦需證明原告明知或可得而知被告遭弘天公司營業員詐欺之事實，然被告僅稱系爭不動產當時行情為每坪37.5萬元，可見原告當時明知或可得而知被告遭詐欺云云，惟系爭不動產與實價登錄資料編號1即成交價格每坪37.5萬元之物件條件不同，已如前述，即無從以此認定原告係明知或可得而知被告遭詐欺，故被告抗辯其得依民法第92條規定撤銷出售系爭不動產之意思表示云云，並無可採。
⒉原告請求違約金是否過高部分：
⑴兩造於系爭契約第12條第3項約定：「乙方（即被告）若有遲
延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」（見本院卷第24頁），是以，倘若被告毀約不賣，原告除得解除系爭契約外，被告應於原告通知解約日起3日內將所收款項返還原告，並於解約日起10日內另交付所收款項計算之金額給原告，以為違約損害賠償。
⑵兩造於110年8月14日簽訂系爭買賣契約後，被告於110年9月1
3日寄發存證信函予原告，表示「…翌日即委託仲介公司依不值委託價額為由，希望能由委託價額新台幣1638萬元更改為實拿新台幣1400萬元方式出售，當時於急迫不察且無經驗情形下簽約，後續致遭受家人責難不諒解，亦無力購置新屋安置家人，實受綜上原因及所居間業者提供不實書面文件情形下簽訂買賣契約書，『今無法履行契約』，特為文通知台端，望請台端體恤上情，本於貴我雙方情誼，高抬貴手慈悲為懷，解除其契約，回復平靜生活…」等語（見本院卷第35頁至第36頁），故被告無法履行系爭契約應屬明確。又被告不得依民法第92條第1項規定撤銷出售系爭不動產之意思表示，已如前述，則其於前開存證信函所稱遭仲介公司提供不實文件情形下簽訂系爭契約云云，即非可採，此外，被告復未能舉證其已合法解除系爭契約，則被告自有履行系爭契約之義務。是以，被告無法履行系爭契約乃被告片面毀約不賣，原告並已委託律師寄發110年10月29日律師函向被告為解除系爭契約之意思表示，有該律師函及郵件收件回執在卷可憑（見本院卷第45頁至第60頁），迄今已滿10日以上，故原告依系爭契約第12條第3項約定請求被告交付已收受150萬元之金額作為違約賠償，即屬有據。
⑶被告雖抗辯違約金以150萬元計算過高，原告已將交付之150
萬元如數取回，實際上沒有任何損害，應減至原告於簽約時實際給付之10萬元為適當，請求依民法第252條規定予以酌減云云。然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號民事判決意旨參照）。被告不否認原告於簽約時交付現金10萬元，嗣後並匯款140萬元至履約保證金專戶內，共計因系爭契約交付150萬元等情（見本院卷第145頁），則被告辯稱應將違約金酌減至簽約時交付之10萬元，已與兩造約定內容不符。至於違約金以150萬元計算係屬過高而顯失公平乙節，並未見被告具體舉證以實其說，且參諸系爭契約第12條第2項約定「…如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項…」（見本院卷第24頁），被告於原告毀約不買時亦得沒收原告交付之150萬元，兩造之違約責任相當，亦難認原告請求被告交付150萬元作為違約賠償，有何顯失公平之處，揆諸前揭說明，被告應受系爭契約之拘束，不得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，故被告前開所辯，並無可採。
四、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。原告之起訴狀繕本係於111年1月18日送達被告，有送達證書在卷可佐，故原告請求被告給付自111年1月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。
五、綜上所述，被告於簽訂系爭契約後毀約不賣，被告應依原告已交付金額給付違約金予原告。從而，原告依系爭契約第12條第3項約定請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 12 日
民事第四庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 12 日
書記官 李瑞芝