臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第57號原 告 陳俊霖
王睦琦上二人共同訴訟代理人 陳德正律師被 告 蔡健夫訴訟代理人 丁榮聰律師
許文懷律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國110年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告係桃園市○○區○○○路○○號1、2樓房屋(下稱系爭房屋)之所有權人，並將系爭房屋於民國101年3月1日出租予原告王睦琦，嗣於105年6月1日出租予原告陳俊霖。系爭房屋被告本係出租予訴外人施雪津，再由施雪津於98年6月15日，分別以租期98年9月20日起至100年2月28日止每月租金新台幣(下同)27萬元，轉租予原告王睦琦，嗣於101年3月1日因原告王睦琦與施雪津之租約屆期，被告蔡健夫竟意圖為自己不法所有，明知系爭房屋2樓係違建無法作營業使用，被告卻隱瞞此一重大事實，經施雪津配偶呂國賢居間介紹下，直接與王睦琦另定租約，被告向王睦琦謊稱「系爭房屋之1、2樓皆可作營業使用」等語，由於王睦琦之妹妹王配珍在
1 樓經營咖啡館，故渠等誤以為2 樓可供合法之座位區甚至轉租他人，被告藉此詐術提高租金數額至每月41萬8,000元(租期101年3月1日至102年2月28日)、50萬8,000元(租期102年3月1日至106年2月28日)、59萬8,000元(租期106年3月1日至107年2月28日)，使原告王睦琦等人陷入錯誤，遭詐同意被告調高租金之需求，並簽立上揭租約而定期交付近二倍租金予被告，原告受有損害而被告因此受有不當利益。
二、又因105年間王睦琦無意續租，而原告陳俊霖當時甫在尋覓可供營業之場所，系爭房屋遂改由被告出租予原告陳俊霖，當時被告亦隱瞞系爭房屋2樓係違建之重大事實，竟向陳俊霖謊稱「系爭房屋之1、2樓皆可作營業使用」等語，原告陳俊霖不疑有他誤以為可轉租他人，租約更明載承租方「得將租賃標的物全部或一部轉租或出借他人」，陳俊霖方陷入錯誤同意以每月租金50萬8,000元(租期105年6月1日至107年5月31日)、52萬8,000元(租期107年6月1日至111年12月31日)向被告承租系爭房屋，復簽立上揭租約而定期交付高額租金予被告，原告受有損害而被告因此受有不當利益。
三、詎原告陳俊霖承租系爭房屋後，本欲於107年11月底轉租予日商連鎖餐飲業，經與仲介即第三人苗玉山連繫後，承租方於107年12月4日請工程單位、設計師等赴系爭房屋現場勘查，才發現2樓全部都是違建，也因此未予承租，陳俊霖獲知後方覺被騙。陳俊霖再轉知王睦琦後，兩人方知均遭被告之不實話術欺騙。原告於107年12月間方知悉前情，自可依照侵權行為法則請求損害賠償。
四、被告前揭詐術，使原告2人陷入錯誤同意支付高額租金，相較於之前二房東施雪津轉租之租金每月27萬元，原告遭詐支付之高額租金超出行情甚鉅，故兩者差額(實際租金－應有租金27萬元)應可作為原告受有損害之依據。是以，原告王睦琦受有1,105萬8,000元之損害【租期101/3/1-102/2/28，租金41萬8,000元(被告不當得利：每月14萬8,000元×12個月＝177萬6,000元)；租期102/3/1-105/5/31，租金50萬8,000元(被告不當得利：每月23萬8,000元×39個月＝928萬2,000元)，合計1,105萬8,000元】；而原告陳俊霖受有672萬8,000元之損害【租期105/6/1-107/5/31，租金50萬8,000元(被告不當得利：每個月23萬8,000元×24個月＝571萬2,000元)；租賃押金(未退回)：101萬6,000元，合計672萬8,000元】。惟原告雖受有上揭損害，但求償金額較大亦待整理釐清，原告謹先依民事訴訟法第244條第4項之規定，保留被告應給付金額之聲明，先分別請求165萬元，留待日後再為擴張。
五、為此，依據民法侵權行為、不當得利等法則，提起本件訴訟，均先各一部請求165萬元。並聲明：(一)被告應給付原告陳俊霖165萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償時止，按週年利率百分之5計算之利息。(二)被告應給付原告王睦琦165萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償時止，按週年利率百分之5計算之利息。(三)原告均願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告提起本案訴訟，固稱被告於101年2月29日簽訂房屋租賃契約時，向原告王睦琦謊稱系爭房屋1、2樓皆可作為營業使用，被告於105年6月15日簽訂房屋租賃契約時，向原告陳俊霖謊稱系爭房屋1、2樓皆可作為營業使用，致渠等陷入錯誤而簽訂房屋租賃契約，而交付近二倍之租金予被告，故依民法第184條第1項請求損害賠償云云；惟原告應就加害行為、侵害權利、行為不法、致生損害、相當因果關係、行為人具責任能力及行為人須有故意或過失等要件盡舉證責任，並承擔舉證責任之不利益，且被告否認曾向原告保證系爭房屋2樓可作為營業使用，原告自應就此負擔舉證責任。
二、原告前以本案相同之基礎事實，主張被告涉犯刑法第339條第1項詐欺取財罪，對被告提起刑事告訴，惟經臺灣新北地方檢察署以109年度偵字第4259號不起訴處分書認定：「經查，就被告於簽約時向告訴人二人訛稱上開房屋2樓得作為營業使用，並藉此調高租金乙節，告訴人二人均未提出相關積極證據以實其說，且告訴人王睦琦亦自陳簽約時僅其與被告在場，並無第三人聽聞簽約過程等語，自難遽認被告確有對告訴人二人施用詐術之情事。次查，告訴人王睦琦於本署偵查中陳稱：伊與被告簽約前，上間房屋已經作營業使用，l樓是開設85度C咖啡店，2樓作為咖啡店內用區，伊承租後，期間也有轉租他人作營業使用等語。另告訴人陳俊霖陳稱：告訴人王睦琦家族於95年間就集資在上間房屋開設85度C咖啡店，伊當時擔任店經理，到了100年左右，伊就在該處2樓經營自己的火鍋店，就伊所知，當時告訴人王睦琦有將1樓部分店面轉租給早餐店及水果店，伊於105年6月接手承租時，告訴人王睦琦準備從85度C咖啡店退股等語。故依告訴人二人所述，渠等於本件向被告承租上開房屋前，即已長期在上開房屋1、2樓經營事業或轉租他人作為營業使用，則衡諸常情，告訴人二人就上開房屋之合法使用範園、可否作為營業使用等情應知之甚詳，故就上開房屋2樓係違建而無法作為營業使用乙節，實難諉為不知。再者，上開房屋租金數額、涉及市場行情、租約雙方之談判能力、對於出租標的所要求之投資報酬率及主觀價值判斷等多項因素，並非僅取決於出租方即被告之口頭保證，且上開房屋2樓可否作為營業使用乙節，依告訴人二人租用店面經營事業之經驗，應有能力並即時查證，足認告訴人二人向被告承租上開房屋並同意前揭租金數額，並無陷於錯誤之情形。從而，本件被告所為核與刑法詐欺罪之構成要件未合，要難僅以告訴人等之片面指訴，遂以詐欺罪責相繩。此外，復查無其他積極證據足認被告有何詐欺犯行，揆諸首揭法規及判例要旨，應認其犯罪嫌疑尚有不足。」由不起訴處分書可知，原告主張被告保證系爭房屋2樓可作為營業使用云云，僅為原告單方陳述之詞，並無第三人聽聞，或於系爭房屋租賃契約明文保證。又原告對於系爭房屋1、2樓之使用現況均知之甚悉，亦有租用店面經營事業之經驗，足見原告並無陷於錯誤。是故，被告既無詐欺之情事，原告向被告請求損害賠償責任，自屬無據。
三、至於系爭房屋租賃契約第4條第1項雖約定：「本租賃標的物限供營業之用。乙方不得從事一般社會觀感不佳行業(如：八大行業、殯葬業、資源回收業、神壇)。」惟查原告於簽訂系爭買賣契約之前，早已知悉系爭房屋2樓屬於違章建築，原告對於系爭房屋現況甚為熟悉，且原告並非無租用店面經營事業之經歷，原告藉由調閱系爭房屋之建物謄本，自可知悉系爭房屋之建物謄本所載層次僅有一層，並非二層。是故，兩造既知悉系爭房屋2樓為違章建築，當不可能於契約明文被告保證系爭房屋2樓可作為營業使用，依當事人真意，前揭約定係指系爭房屋1樓不得為營業目的外之使用，亦即原告不得於系爭房屋1樓從事八大行業、殯葬業、資源回收業、神壇。
四、再者，按商業登記申請辦法第5條規定：「商業申請設立登記，應檢具下列文件：一、申請書。二、負責人之身分證明文件；屬於合夥組織者，並應檢具合夥人之身分證明文件及合夥契約書。三、資本額證明文件。四、所在地之建物所有權狀，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書。建物所有權狀得以建物謄本、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之文件代之；所有權人同意書得以商業與所有權人簽訂之租賃契約，或載明得辦理商業登記或供營業使用之商業負責人與所有權人簽訂租賃契約代之。」訴外人王配珍為原告王睦琦之妹，王配珍為「泉瑑行」之負責人，原告王睦琦於96年1月起至106年9月止均為「泉瑑行」之合夥人，此有臺灣公司網網頁查詢結果為憑。復查「泉瑑行」之營業登記地址為「桃園市○○區○○里○○○路○○號1樓」，而非系爭房屋2樓，此有經濟部商工登記公示資料查詢服務系統網頁可稽。原告王睦琦與王配珍申請設立「泉瑑行」之初，依上開規定應出具「所在地之建物所有權狀」，並取得所有權人同意書，方能辦理營業登記，故被告斯時應有提供相關文件予原告王睦琦與王配珍。則原告王睦琦對於系爭房屋2樓並未辦理保存登記乙事，應知之甚詳；且原告王睦琦自96年1月起即長期使用系爭房屋，並將「泉瑑行」之營業登記地址設於系爭房屋1樓，而非系爭房屋2樓，由此益證原告王睦琦對於系爭房屋2樓屬於違章建築乙節甚為瞭解。是故，原告王睦琦臨訟改稱被告向其保證系爭房屋2樓可作為營業使用云云，並非事實，毫無憑據。
五、又原告陳俊霖前為王配珍之配偶，依前揭不起訴處分書可知，原告陳俊霖早於95年起即擔任85度C咖啡店之店經理，工作地點為系爭房屋，且其於100年起於系爭房屋2樓經營火鍋店，況原告陳俊霖自99年9月8日起為「小蠻牛餐飲事業有限公司」之法定代理人，上開公司之登記址為「桃園市○○區○○○路○○號」，此亦有經濟部商工登記公示資料查詢服務系統網頁為據。上開公司於辦理商業登記時，依商業登記申請辦法第5條規定，被告應提供「所在地之建物所有權狀」、「所有權人同意書」等文件，故原告陳俊霖對於系爭房屋2樓不得作為營業登記乙節應甚為知悉，否則原告陳俊霖自陳其於系爭房屋2樓經營火鍋店，卻未將公司登記址設於系爭房屋2樓，顯有違常情。原告陳俊霖對於系爭房屋現況甚為瞭解，被告並曾提供系爭建物登記謄本予原告陳俊霖，原告陳俊霖顯然知悉系爭建物2樓屬於違章建築，方於系爭建物1樓設立公司登記址，故原告陳俊霖主張遭被告詐欺，洵不足採。
六、被告前與原告王睦琦、原告陳俊霖分別簽訂房屋租賃契約，系爭房屋租賃契約第3條已明文約定租金數額及給付方式，此乃兩造合意簽署，自應受其內容拘束。被告本於房屋租賃契約而取得租金，具有法律上原因，並無不當得利之情事，故原告主張顯無理由。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張被告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋原出租予訴外人施雪津，而由施雪津轉租予原告王睦琦。嗣於101年3月1日原告王睦琦與施雪津之租約屆期，經施雪津配偶呂國賢居間介紹下，被告與原告王睦琦另定租約，租期101年3月1日至102年2月28日每月租金41萬8,000元；租期102年3月1日至106年2月28日每月租金50萬8,000元；租期106年3月1日至107年2月28日每月租金59萬8,000元。於105年間原告王睦琦無意續租，而原告陳俊霖當時甫在尋覓可供營業之場所，系爭房屋遂改由被告出租予原告陳俊霖，租期105年6月1日至107年5月31日每月租金50萬8,000元；租期107年6月1日至111年12月31日每月租金52萬8,000元等事實，業據原告提出系爭房屋之土地、建物謄本、被告與原告王睦琦之房屋租賃契約、被告與原告陳俊霖之房屋租賃契約等影本各1件為證(見本院109年度重簡字第2350號卷第17至22頁)，並為被告所不爭執，此部分事實堪信屬實。
二、至於原告主張被告意圖為自己不法所有，明知系爭房屋2樓係違建無法作營業使用，竟隱瞞此一重大事實，於101年2月29日、105年6月15日分別與原告王睦琦、陳俊霖簽訂房屋租賃契約時，向原告二人謊稱系爭房屋1、2樓皆可作為營業使用等語，使原告二人陷入錯誤，遭詐同意被告調高近二倍之租金予被告，致原告受有損害而被告因此受有不當利益乙節，則為被告所否認，並辯以前詞。本院查：
(一)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項訂有明文。又按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在(最高法院48年度台上字第481號裁判意旨參照)。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判例意旨參照)。
(二)原告前主張被告涉犯刑法第339條第1項詐欺取財罪，對被告提起刑事告訴，經臺灣新北地方檢察署檢察官以109年度偵字第4259號為不起訴處分，理由略以：「經查，就被告於簽約時向告訴人二人訛稱上開房屋2樓得作為營業使用，並藉此調高租金乙節，告訴人二人均未提出相關積極證據以實其說，且告訴人王睦琦亦自陳簽約時僅其與被告在場，並無第三人聽聞簽約過程等語，自難遽認被告確有對告訴人二人施用詐術之情事。次查，告訴人王睦琦於本署偵查中陳稱：伊與被告簽約前，上開房屋已經作營業使用，l樓是開設85度C咖啡店，2樓作為咖啡店內用區，伊承租後，期間也有轉租他人作營業使用等語。另告訴人陳俊霖陳稱：告訴人王睦琦家族於95年間就集資在上開房屋開設85度C咖啡店，伊當時擔任店經理，到了100年左右，伊就在該處2樓經營自己的火鍋店，就伊所知，當時告訴人王睦琦有將1樓部分店面轉租給早餐店及水果店，伊於105年6月接手承租時，告訴人王睦琦準備從85度C咖啡店退股等語。故依告訴人二人所述，渠等於本件向被告承租上開房屋前，即已長期在上開房屋1、2樓經營事業或轉租他人作為營業使用，則衡諸常情，告訴人二人就上開房屋之合法使用範圍、可否作為營業使用等情應知之甚詳，故就上開房屋2樓係違建而無法作為營業使用乙節，實難諉為不知。再者，上開房屋租金數額、涉及市場行情、租約雙方之談判能力、對於出租標的所要求之投資報酬率及主觀價值判斷等多項因素，並非僅取決於出租方即被告之口頭保證，且上開房屋2樓可否作為營業使用乙節，依告訴人二人租用店面經營事業之經驗，應有能力並即時查證，足認告訴人二人向被告承租上開房屋並同意前揭租金數額，並無陷於錯誤之情形。從而，本件被告所為核與刑法詐欺罪之構成要件未合，要難僅以告訴人等之片面指訴，遂以詐欺罪責相繩。此外，復查無其他積極證據足認被告有何詐欺犯行，揆諸首揭法規及判例要旨，應認其犯罪嫌疑尚有不足。」(見本院卷第63至66頁)。原告陳俊霖不服聲請再議，復經臺灣高等檢察署駁回，此經本院調卷查明。
(三)次查原告王睦琦之妹王配珍為「泉瑑行」之負責人，原告王睦琦於96年1月起至106年9月止為「泉瑑行」之合夥人，此有被告所提臺灣公司網網頁查詢結果為憑(見本院卷第67至70頁）。又「泉瑑行」之營業登記地址為「桃園市○○區○○里○○○路○○號1樓」，而非系爭房屋2樓，此有經濟部商工登記公示資料查詢服務系統網頁可稽(見本院卷第71頁)。
原告王睦琦與王配珍申請設立「泉瑑行」之初，依商業登記申請辦法第5條規定，應由被告出具所在地之建物所有權狀及所有權人同意書，方能辦理營業登記，故被告斯時應有提供相關文件予原告王睦琦與王配珍。且原告王睦琦自96年1月起即長期使用系爭房屋，並將「泉瑑行」之營業登記地址設於系爭房屋1樓，而非系爭房屋2樓，原告王睦琦對於系爭房屋2樓為未辦理保存登記建物乙事，應有所知悉。
(四)又原告陳俊霖之前配偶為王配珍，依前揭不起訴處分書可知，原告陳俊霖早於95年起即擔任85度C咖啡店之店經理，工作地點為系爭房屋；原告陳俊霖自99年9月8日起為「小蠻牛餐飲事業有限公司」之法定代理人，於100年起於系爭房屋2樓經營火鍋店，上開公司之登記址為「桃園市○○區○○○路○○號」，此亦有經濟部商工登記公示資料查詢服務系統網頁可證(見本院卷第73頁)。上開公司於辦理商業登記時，依商業登記申請辦法第5條規定，被告應提供所在地之建物所有權狀及所有權人同意書等文件，斯時被告應有提供相關文件予原告陳俊霖。原告陳俊霖自95年間起長期使用系爭房屋，其後更在系爭房屋2樓經營火鍋店，卻將「小蠻牛餐飲事業有限公司」之營業登記地址設於系爭房屋1樓，而非系爭房屋2樓，足證原告王睦琦對於系爭房屋2樓並未辦理保存登記乙事，亦應有所知悉。
(五)證人呂國賢本院審理中證稱：當時向被告承租系爭房屋的是統帥牛排館，後來張貼頂讓的廣告，伊與人合夥經營聖保羅牛排館，乃與統帥牛排館談好以350萬元頂讓該店，而與被告重新簽訂租約，後來，因為經常糾紛不斷，改由伊太太(按即施雪津)的名義承租，大約在90年間租的，每月租金8萬8,000元，租期為5年，承租的範圍是1、2樓的全部。1樓原本前手就已經有分租給他人經營早餐店及卡拉ok店，伊使用範圍只有3分之1，後來伊承租後，伊變成早餐店與卡拉ok店的二房東，我們打掉重新裝潢花了300萬元。大約經營3、4年之後，2樓之使用面積約9成分租給書店。到了5年租期快到的前半年，伊問被告要不要再續租，被告沒有回應，因怕被告到時候不租，所以在附近另找店面，而也在裝潢了，被告才問伊要不要續租，因為該地點很漂亮，伊就租下來，另找人打算合夥經營85度Ｃ，後來沒有談成。伊承租下來後，每月租金大約36或37萬元，承租範圍是1、2樓全部，2樓約9成面積繼續分租給書店，1樓分租人家做早餐店與水果店各佔約3分之1的使用面積，後來伊轉租給陳俊霖，租期是98年9月20日開始租金每月26或27萬元，範圍是2樓約10幾坪包含廁所跟辦公室及1樓約3分之1。後來因為該地方一直糾紛不斷，早餐店與水果店一直在鬧，他們認為房租漲太多，但是房東就漲這麼多啊，後來換伊太太吵，她希望伊不要去林口做生意，第二份租期還沒到，還剩1年多，伊對被告說，伊如果退租其他租客要被告接下來，被告應允，後來由王睦琦與被告重新簽約。伊知道系爭房屋2樓是違建，是很多年前的違建，不會拆的，2樓做生意沒有問題，陳俊霖曾經開過小蒙牛火鍋店。系爭房屋每年都有調漲租金等語。
1、綜上證人所證述，伊知悉系爭房屋2樓是違建，因是很多年前的違建、不會拆，2樓做生意沒有問題，足見被告並無向承租人隱瞞系爭房屋2樓為未辦理保存登記建物之情事。而依前所述，原告王睦琦自96年1月起即長期使用系爭房屋，並將「泉瑑行」之營業登記地址設於系爭房屋1樓，而非系爭房屋2樓；原告陳俊霖自95年間起長期使用系爭房屋，其後更在系爭房屋2樓經營火鍋店，而將「小蠻牛餐飲事業有限公司」之營業登記地址設於系爭房屋1樓，被告亦曾分別提供「所在地之建物所有權狀」、「所有權人同意書」等文件予原告辦理商業登記，原告就系爭房屋2樓為未辦理保存登記建物乙節，實難以諉為不知。系爭房屋2樓實際上可以營業(可能擔負安全與消防責任)，但不能辦理營業登記，雙方應有認知。
2、又證人呂國賢自90年間起承租系爭房屋，先後簽訂二份租約，租期各5年，承租範圍為1、2樓全部，後期租金已調漲為每月36、37萬元，伊經營牛排館時自己使用範圍是2樓及1樓約3分之1，其中1樓各約3分之1面積於前手時即分租給早餐店與卡拉ok店(後改租給水果店)，伊承租後繼續分租，後來又將2樓約9成面積分租給書店，伊自己使用範圍是2樓約10幾坪包含廁所、辦公室及1樓約3分之1。後來轉租給陳俊霖，每月租金為26或27萬元，使用範圍是2樓約10幾坪包含廁所、辦公室及1樓約3分之1。由此可見，被告經營系爭房屋之出租方式，慣常出租單一承租人，而該承租人自行經營或分租、轉租，則在所不問，推測其目的應係其僅面對單一承租人，可使租賃事務較為單純。統帥牛排館承租時即有分租，證人呂國賢第一次租期，系爭房屋一部自用、一部分租，第二次租期則因考慮系爭房屋地點極佳，其承租後擔任二房東，將系爭房屋全部轉租，二次租期前後長達將近9年，雖系爭房屋之租金自初期每月8萬8,000元，至後期調漲為每月
36、37萬元，衡情，證人呂國賢應仍有利可圖，否則其勞心勞力長期擔任二房東何所求。呂國賢因太太要求退租後，因原告王睦琦原本即有分租系爭房屋營業，被告始與原告王睦琦另訂租約，並循其向來之出租方式要求原告王睦琦承租系爭房屋1、2樓全部，其中101年3月1日至102年2月28日之租金，則自36萬元或37萬元調整為每月41萬8,000元，漲價幅度為16.11%或12.97 %，雖調漲幅度不小，但並無原告王睦琦所指調高近二倍租金之情事。且據證人呂國賢所述，因該地點極佳，被告每年均有調整租金，故該調漲之租金，應係被告考量當時社會經濟景氣、市場行情等因素之結果。原告王睦琦以其向呂國賢分租「部分房屋」之租金27萬元，與向被告承租「全部房屋」之租金41萬8,000元為比較，因而誤會被告大幅調高租金。
3、另據原告王睦琦所陳其向呂國賢分租之租金為每月27萬元，當時使用範圍應僅2樓約10幾坪包含廁所、辦公室及1樓約3分之1。再依證人王配珍所述，原告王睦琦承租後，2樓全部由陳俊霖與小蒙牛合夥經營火鍋店，1樓照原來的範圍出租給水果店、早餐店，早餐店每月租金為3萬6,000元，水果店每月租金為12萬元，火鍋店之租金伊不知道(見本院卷第132至133頁)。則原告王睦琦每月應負擔之租金實際僅26萬2,000元(計算式：418,000－36,000－120,000)，如再扣除火鍋店之租金應更少，是原告王睦琦每月應負擔之租金，較之其先前向呂國賢分租時更少(其風險則在於如有分租之承租人未續租其空窗期之租金負擔)。故原告王睦琦指稱其因與被告簽立上揭租約後定期交付高額租金予被告而受有損害云云，即屬無據。其後租期102年3月1日至106年2月28日之每月租金調整為50萬8,000元；租期106年3月1日至107年2月28日之每月租金調整為59萬8,000元，亦應係被告考量當時社會經濟景氣、市場行情等因素之結果，此觀之原告陳俊霖與被告所訂之租金，較之原告王睦琦後期之租金為少自明，其中租期105年6月1日至107年5月31日之月租金調降為50萬8,000元，租期107年6月1日至111年12月31日之月租金調降為52萬8,000元。
(六)證人王配珍證稱：當初系爭房屋是呂國賢以太太名義施雪津向被告承租，在1、2樓經營牛排館，後來他搬到附近開業，系爭房屋就分別轉租給王睦琦及他人經營書店、水果店、早餐店；由施雪津跟原告王睦琦簽約，1 樓我們的使用區域大約一半，另一半為水果店、早餐店承租，2 樓我們使用區域約14坪，另有9 成的面積為書店所承租，我們在該地經營85度Ｃ，2樓做為內用區，我是85度C股東負責現場經營，王睦琦是股東。98年9月20日到100年2月28日每月租金26萬元，後來租期到了之後，2樓書店沒做了，全部租給我們，1樓維持現狀，所以租期100年3月1日到101年2月28日每月租金提高到27萬元，後來呂國賢打電話給我說，被告要直接跟王睦琦簽約，被告說如果我們不把整塊地租起來就是包含1、2樓全部承租的意思，請我們立刻搬走。我們擔心整個租下來如果水果店、早餐店搬走的話，會有空窗期我們擔心要負擔很高的租金有風險，所以被告說我們租下來的時候，可以分隔
1、2樓為好幾個單位轉租保證我們賺錢。因為我們裝潢已經花了接近5百萬元，我們不得不簽，在101年3月1日到102年2月28日每月租金為41萬8,000元，102年3月1日到106月2月28日，每月租金調高為50萬8,000元，因為他說1、2樓加起來面積大約200坪，106年3月1日到107年2月28日又調高為59萬8,000元。我們承租的範圍就是包括1、2樓全部，2樓全部由陳俊霖跟小蒙牛合夥經營火鍋店，1樓照原來的範圍出租給水果店、早餐店，早餐店每約租金3萬6,000元，水果店每月租金12萬元，火鍋店部分我不知道等語。依證人所證述，原告王睦琦承租系爭房屋時其等所擔心的是其他分租之承租人搬走，會有空窗期需負擔很高租金的風險，並非擔心無法分租或轉租。實際上系爭房屋自統帥牛排館、呂國賢承租後，長期均有人分租及轉租，呂國賢多年擔任二房東，尚有利可圖，甚至原告王睦琦承租後亦係長期分租他人，而其本身所負擔之租金較之原來向呂國賢分租時更少，並未受有損害。故縱依王配珍所言，被告曾向原告王睦琦表示承租後，可以分隔1、2樓為好幾個單位轉租，應係被告就呂國賢長期擔任系爭房屋二房東多年分租、轉租之結果所為事實上之陳述，依前所述，被告既未隱瞞系爭房屋2樓為未保存建物之事實，原告王睦琦就此事實亦應有所知悉，自難認被告有何施用詐術可言。
(七)至原告陳俊霖承租系爭房屋，據原告所陳乃原告王睦琦無意續租，而原告陳俊霖甫在尋覓營業場所，遂改由被告出租予原告陳俊霖(見本院卷第11頁)，則原告陳俊霖既係主動承租，被告何需施用詐術，況原告陳俊霖承租時其租金較之原告王睦琦後期之租金每月減少9萬元之多，並無調高租金之情事，原告陳俊霖就其主張遭被告之不實話術所騙，因而交付高額租金予被告云云，顯與事實不符，尚難憑採。又原告陳俊霖本已長期分租系爭房屋2樓營業，應知悉系爭房屋2樓事實上可以營業，但不能辦理營業登記，其願意承租系爭房屋，應係參酌呂國賢及原告王睦琦承租後藉由分租減輕本身租金負擔之經驗，亦無證據足認原告陳俊霖有與被告簽立上揭租約後定期交付高額租金予被告而受有損害之情事。至日商連鎖餐飲未能承租僅係個別事件，此即前開所指分租之承租人空窗期原告應負擔租金之風險，然實際上系爭房屋長期均有人願意分租或轉租，故此難以歸責被告。
(八)至於原告二人平時所交付之租金，乃係基於兩造間成立之租賃關係，被告依據租賃關係而取得租金，具有法律上原因，並無不當得利之情事。
(九)基此，原告未能證明被告施以詐術及其等因簽訂系爭租約而受有損害，揆諸首揭說明，其依民法侵權行為、不當得利等法則，請求被告賠償損害，難為有利原告之認定。
三、綜上所述，原告依據民法侵權行為、不當得利等法則，一部請求被告應給付原告王睦琦、陳俊霖各165萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償時止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 110 年 11 月 29 日
民事第一庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 29 日
書記官 童淑敏