臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第669號原 告 盧景川訴訟代理人 張繼文律師被 告 胡家瑛上列當事人間請求返還買賣價金事件，於中華民國110年9月7日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）當事人得以合意定第一審管轄法院。民事訴訟法第24條本文定有明文，查兩造原締結不動產買賣契約（原證1，下稱爭系契約），依系爭契約第十四條約定如因本契約涉訟，雙方合意以「標的物所在地」之地方法院為第一審管轄法院。而系爭契約標的物位於新北市○○區○○○道○段○○○號5樓及所屬基地持分（下稱系爭房地），為鈞院管轄區域，故鈞院對本案應有管轄權。
（二）系爭買賣契約因被告故意隱匿重大交易資訊，詐欺原告而締結，同時亦構成無法補正之重大瑕蔽，原告以本起訴書之送達為通知物之瑕疵，行使減少價金之意思表示。
（三）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定，危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條、第359條本文前段分別定有明文。被告原為座落門牌：新北市○○區○○○道○段○○○號5樓之建物及建物座落基地：新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地持分（下稱系爭房地）之所有權人，委託信義房屋股份有限公司（下稱仲介公司）為其銷售，於委託時表明其產權包含位於系爭房地所在大樓（台北七四七社區，下稱系爭社區）地下二樓編號第70號之坡道平面車位所有權一筆（下稱系爭車位，原證2)。據原告因此相信系爭房屋之所有權範圍，繼而與被告磋商購買系爭房屋，兩造後於108年12月8日簽訂不動產買賣契約(原證1)。原告依約給付全部買賣價金（即1260萬元，內含停車位200萬元），原告後指定以原告之配偶黃子芸為登記名義人，買賣雙方並於109年1月18日完成交屋。不料，原告於交屋後尚未滿一年，即因新北市政府工務局（下稱工務局）行政調查發現系爭社區地下1至3層（停車空間）有未經核准擅自變更增設停車位之違規情事，並責令系爭社區管理委員會（下稱管委會）禁止前開違規建築之使用（原證3)。現管委會已經將系爭社區地下1至3層違法停車位標線全部塗除，而就地下室之使用方式，及如何回復為合法狀況等事項，管委會及工務局迄今均無法處理。執此之故，被告雖表示有系爭停車位之所有權（包含使用權）並以200萬元之價金出售予原告，然因現系爭停車位之停車線已遭塗除，系爭社區停車狀況混亂，管委會無法管理，現為原告無法為排他有效使用之狀態，被告等同未履行交付買賣標的物之義務，同時亦屬買賣標的物有權利及物之瑕疵，該瑕疵非僅重大且無法修補，原告爰依民法第359條本文前段規定行使減少買賣價金之權利。準此，被告所受領原告履行系爭契約而交付之系爭車位買賣價金200萬元即屬不當得利，原告並爰依民法第179條規定請求被告返還買賣價金。
（四）綜上所述，原告耗盡全家積蓄，背負沉重房貸，僅為求安身立命之處所，然被告所陳稱有所有權（包含使用權）之系爭停車位，以200萬元之高價隨同主建物出售予原告，然現遭工務局認定為違規使用，系爭停車位之停車線亦遭塗除，現在系爭社區全體停車位使用狀況極為混亂，社區及工務局均不知如何處理，致使原告無法排他有效使用系爭停車位。於原告發現此節後，隨即透過仲介公司向被告為瑕疵通知，並請求其出面協調處理，然被告就其權利狀況拒絕說明，亦拒絕賠償因債務不履行及瑕疵之損失，原告苦候不到被告善意回應，不得已僅能提起本件訴訟。
（五）目前系爭房屋所座落之（台北七四七社區，下稱本社區）地下1至3樓層違規停車空間業經社區管委會塗銷停車格線並向新北市工務局回報，新北市工務局乃以109年12月24日函知（參原證說明三）責令管委會需盡管理維護責任，不得再有違規情事，否則依建築法相關規定辦理。目前本社區已將系爭停車位格線塗銷，原告雖有將汽車開入本社區地下室靠牆處停放，但並非基於社區決議或管理人員允許。
（六）系爭買賣契約建物部分包含二筆共有部分，分別為興華段4006建號0000000之3651權利、興華段4440建號1000分之
27 9。該二筆共有部分因謄本及新北市地政查詢系統均未載明使用分區及容許使用項目，又以該二建號查詢使用執照（84重使1122，原證5）並未就地下室登記獨立建號，且地下室空間登記面積亦與前開二建號之登記面積不符，故難以區分系爭買賣契約標的共有部分之何部分係指地下室空間，因此無法確知系爭停車位於公用部分所佔權利比例原告因被告提出之「車位證明書」文件記載「本車位之所有權暨使用權均歸該戶享有」故而相信所購得之系爭停車位屬於有獨立可排他之所有及使用權利而以200萬元之價金與被告締結買賣契約並交付價金完畢。今發現系爭停車位為違建並非國家所保障之財產權利，且業經新北市工務局勘查後處分不得違規使用，違者逕行開罰。執此之故，原告主張該買賣標的並不存在，且並無規約或區分所有權人會議決議授予使用權（依新北市工務局函知，不得為違規使用，縱然日後有約定專用之決議亦屬違反建築法規無效），退萬步言，縱使原告持續違規使用，該狀態亦無市場交易價值，因此原告受有車位買賣價金200萬元之損害。
（七）若被告否認原告所受損害金額主張，原告請求以「社團法人新北市不動產估價師公會」為鑑定人，請求就1.系爭車位有無包含於系爭買賣契約標的物內，及所佔權利比例？
2.系爭車位在新北市工務局函知(原證3)不得再違規使用之處分後，是否仍有財產交易價值？等事實請為鑑定被告此前曾透過系爭買賣之仲介公司表達希望瞭解訴訟關係之意願，因此於110年6月23日下午2點前來原告訴訟代理人之事務所開會，會議中並有交付起訴書及證據一套予被告收執。然因被告仍未告知其可收受送達之地址，因此難以直接送達被告，執此之故，請鈞院代為送達若被告日後有陳報其可收受送達之地址，原告即可逕為送達繕本。
（八）原告與被告在110年6月23日、110年7月12日兩次在事務所洽談和解事項，如同被告所言，被告曾經主張玖拾萬的和解條件，原告仍有和解意願，如被告無和解意願，請求鈞院依法審判。原告現已於別的地方租車位，無法再使用系爭停車位，因系爭停車位已經被工務局下行政處分，再被抓到違規使用，直接就會開罰，所以原告不敢違規使用。
二、被告方面：聲明：駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）當初賣車庫跟車位給原告，車庫跟房子是信義房屋處理的，當初因為我父親快過世，我們沒有辦法處理房子的事情，所以房子空了差不多三年多，沒有出租也沒有賣，原告看了7、8次我的房子，一直拜託信義房屋賣給原告，但我們問了我們父親，都沒有聖杯，就是代表不願意賣給原告，但是原告一直請求仲介幫忙，我當時有跟原告說，請他回去跟家人商量確定是否要買車庫跟房子，原告說他決定就好了，我就跟原告說我還無法回答，必須回去問我父母，有聖杯我才會答應出售。原告買我車庫已經使用半年多，已經過戶，1260萬元的售價是包括車庫跟房子，我們根本沒有賺到錢，還要付仲介費，原告車子現在都停在地下室。我已經交屋了，原告使用迄今已經一年多了。
（二）不是只有原告的車位，是7、80個車位，管委會說都有在處理，只是因為現在疫情。原告訴代一直要我和解，我不知道和解的原因是什麼，原告到底是要多少錢。原告已經使用且居住一年多了，還要求償200萬，這是不可能的，我們賣原告200萬，沒有賺到原告的錢。
貳、得心證之理由：
一、原告主張兩造於108年12月8日簽訂不動產買賣契約，由原告向被告買受位於「台北七四七社區」內之門牌號碼新北市○○區○○○道○段○○○號5樓房屋及所坐落之基地權利範圍，買賣標的物範圍包含坐落新北市○○區○○段○○○○○號建物（專有部分，權利範圍：全部）及共有部分建物4006建號（權利範圍：3651/0000000）、4440建號（權利範圍：279/10000）建物，及所坐落之土地興華段1341地號（權利範圍：
139/10000）、1342（權利範圍：220/100000）、1342-1地號（權利範圍：220/100000）、1342-2地號（權利範圍：
220/100000），並含停車位1個（地下二層編號70號車位），約定總價金1,260萬元（內含營業稅，其中內含停車位200萬元），原告指定原告之配偶黃子芸為登記名義人，於109年1月10日完成所有權移轉登記，109年1月18日完成交屋等節，為被告所不爭執，並有原告提出之不動產買賣契約書、車位證明書、建物登記謄本、土地登記謄本等為證據，則原告此部分主張自堪信為真實，則被告已經依雙方間之買賣契約將買賣標的物交付原告，並將所有權移轉完畢之事實，即堪以認定。
二、原告又主張交屋後未滿一年，因新北市政府工務局調查發現系爭社區地下1至3層停車空間，有未經核准擅自變更增設停車位之違規情事，並責令社區管理委員會改善，經社區管委會將社區地下1至3層違法停車位標線全部塗除，使原告無法使用前揭停車位，因而主張減少價金，請求被告應返還200萬元等語；但為被告所否認，被抗辯原告已經入住一年多等語。經查：
（一）依據兩造俱不爭執其真正之原告所提出而為訴外人新欣建設股份有限公司（下稱新欣建設公司）於85年1月31日出具之「車位證明書」影本（見本院卷第41頁）所載：「車位證明書：地址：臺北縣○○市○○路○○○○○號5樓，徐懷坤君購買本大廈編號A7棟5樓，並擁有車位編號地下貳樓70號；本車位之所有權暨使用權均為該戶享有。除另立名冊供大樓管理部門作門禁管理外，特立此書以資證明。」等語，該「車位證明書」為當初興建系爭買賣標的房屋「台北七四七社區」之建商新欣建設公司所出具，參以建物登記謄本所載系爭買賣標的房屋為84年8月19日興建完成在卷可參（見本院卷第117頁），則該「車位證明書」當可認為確實是當初興建該「台北七四七社區」房屋之建商新欣建設公司於出售房屋時所出具，出賣房屋之新欣建設公司承諾該戶房屋對於該位於地下二樓編號70號之停車位有專用權利。然依建物登記謄本所載，前揭興華段4371建號建物（專有部分）之應隨同移轉共有部分建物為4006建號及4440建號（見本院卷第117頁），並無對停車位有獨立之所有權登記，則該「車位證明書」所載之「本車位之所有權暨使用權均為該戶享有」等語，僅可認為係就前揭編號70號停車位有專用權利，而其所有權乃以對於地下樓層分別共有方式擁有對於停車位之使用權利。又該「車位證明書」除記載「本車位之所有權暨使用權均為該戶享有」等字樣，並記載「另立名冊供大樓管理部門作門禁管理外……。」等語，可見興建該「台北七四七社區」之建商新欣建設公司乃以在與個別買受人所訂立之買賣契約書中，加入就共有部分建物特定位置約定由特定買受人分管約定，而使全體向該出賣人新欣建設公司買受房屋之人，或原地主以土地交換獲得房屋分配，而成為該社區集合式建物之區分所有權人並就共有部分成為共有人之間成立分管之協議，而使各區分所有權人依此以加入方式成立之分管協議各就其約定位置得以擁有專用之權利一節，當堪認定。
（二）又前揭「台北七四七社區」地下一至三層停車空間，經建築管理機關新北市政府工務局受理人民陳情，勘查發現有未經核准擅自增設汽車停車位之違規行為（地下1、2層約增加17汽車停車位，地下3層增加13汽車停車位），經主管機關函請「台北七四七社區管理委員會」改善，已經該社區管理委員會塗銷未經核准增設之停車位，依原核准圖說恢復原狀，此有新北市政府工務局110年7月5日新北工使字第1101241265號函及附件（見本院卷第99至106頁），及原告所提出之新北市政府工務局109年12月24日新北工使字第1092510827號函影本在卷可參（見本院卷第115頁），則原告主張前揭「台北七四七社區」之地下一至三層停車空間現在因依主管機關要求改善，已經由社區管理委員會依照原核准圖說恢復原狀改善完竣，致使地下停車位數量減少等節，應堪信為真實。原告又主張前揭地下二層編號70號停車位乃屬於遭社區管理委員會塗銷之停車位一節，上開社區管理委員會塗銷部分停車位而使停車位數量減少，但由主管機關要求改善及社區管理委員會回復主管機關函件中，無法確定塗銷停車位之位置，原告並未提出提出該編號70號停車位已經遭塗銷無法使用之證據，因被告對此並不爭執，仍得採取原告此部分主張。
（三）綜上所述，原告所出售之前揭房屋含共有部分及坐落基地持分，其中位於「台北七四七社區」地下二層之原來編號70號停車位並非有獨立所有權之專用部分，而係基於該共有建物之共有人間所成立之分管協議而擁有之對於該位置之專用權利，原告因買受而受讓該部分位置之專用權利，其權利內容依照原來全體共有人分管協議而定，於本件中應為原出賣人新欣建設公司於核准圖說劃設停車位以外，以縮小停車位或在非規劃為停車位空間劃設停車位用以出售買受房屋之人，以增加其可獲得之價金利益，然亦造成全體共有人所成立之分管協議內容並非遵照原核准圖說狀態而定，然今因主管機關查處命社區管理委員會應照原核准圖說改善，則共有人間原來存在之分管協議即失去基礎，當由共有人全體另行議定合於法規之分管方法；從而，該主管機關查處並命改善之情事既發生於被告交付買賣標的物之後，被告並無未將該停車位所有權移轉予原告所指定之人之情形存在，亦即被告所交付之買賣標的物並無瑕疵，原告主張被告所交付之買賣標的物就該停車位部分有瑕疵，因而請求減少價金一節，自無可採。其請求被告返還不當得利一節，亦無可採。
三、綜上所述，原告主張依據買賣及不當得利等法律關係，請求減少價金，請求被告應給付其200萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等節，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 28 日
民事第六庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 28 日
書記官 曾怡婷