臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第626號原 告 林志隆訴訟代理人 陳慶瑞律師被 告 許范寶琴訴訟代理人 黃勝文律師複代理人 張鎧銘律師訴訟代理人 許正熙上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國111年4月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落在新北市○○區○○段000地號土地如附圖暫編地號539⑴所示、面積40平方公尺之地上物拆除，並將占用土地騰空返還原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告分別於民國109年3月間自訴外人廖銘仁受贈、109年4月
間自訴外人蘇禹庭、曾婉玉、黃燕如買得新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）應有部分1844/0000000、1/216，合計達1/72。經查被告以門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）無權占用系爭土地如新北市樹林地政事務所110年4月28日土複字第83000號土地複丈成果圖（下稱附圖）暫編地號⑴所示、面積40平方公尺部分，原告已函催被告拆屋還地，迄未獲置理，爰依民法第767條、第821條之規定，提起本件訴訟。
㈡被告雖提出「土地買賣契約書」（下稱系爭買賣契約書）欲
證明其公公許海水向廖坤郁、廖進順及廖錦祥買得系爭土地特定範圍，然其上所載「廖坤郁」與系爭土地原共有人廖安之繼承人之一「廖崑郁」，名字顯不一，難認系爭買賣契約書為真正。況且，系爭買賣契約書之買賣標的係「鶯歌鎮鶯歌段鶯歌小段99之1地號土地」，然系爭土地重測前之地號為「鶯歌鎮鶯歌段鶯歌小段99、99之7」，足見系爭買賣契約書之買賣標的並非系爭土地。又廖坤郁、廖進順及廖錦祥亦非系爭土地之所有權人，何以認其等有權處分系爭土地？㈢被告另辯稱原告權利濫用云云，然原告前手往上追溯被繼承
人，與廖崑郁分屬不同所有權人房下，實無規避債之相對性之限制。
㈣聲明：如主文第1項所示。
二、被告辯稱：㈠系爭土地原共有人多年前已就系爭土地劃定各自分管範圍，
共有人之一廖崑郁（別名廖坤郁、廖乞丐）所分得之土地即位在廖家公廳後方。被告公公許海水本向系爭土地原共有人承租廖家公廳後方土地，使用及居住其上，嗣於55年間，再向廖崑郁、廖進順及廖錦祥買得「廖家公廳後方空地參拾坪」，雙方訂有系爭買賣契約書為證（內容如附表所示，其中所載地號僅為誤載），許海水遂建築系爭房屋住居，而隨許海水、許海水之子即被告配偶許松永過世，由被告繼承系爭房屋及系爭買賣契約書，至今已有50餘年之久。
㈡廖崑郁、廖進順及廖錦祥因系爭土地之默示分管協議，得占
有使用收益廖家公廳後方土地，是其等出賣「廖家公廳後方空地參拾坪」（即系爭房屋坐落範圍）予許海水，自屬有權處分，被告當可基於系爭買賣契約書買受人之繼受人地位，有權占用系爭土地，此另由84年間行政路開闢至90年間○○街拓寬，被告均能在原址重建系爭房屋、領取國家所發給之徵收補償費用等情可證。
㈢況且，被告以系爭房屋占用系爭土地期間，系爭土地原共有
人各房均會派人向許海水及其繼承人收取系爭土地30坪之地價稅；原告之前手將系爭土地應有部分轉讓予原告前，亦未曾向被告請求返還土地，依一般社會通念，已足使土地占有人產生已不欲行使權利之正當信賴，原告卻為脫免其前手容忍被告占有系爭土地之義務而受讓系爭土地應有部分，其行使物上請求權違反誠信原則而屬權利濫用。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告為系爭土地之共有人（應有部分合計1/72），而系爭房屋占用系爭土地如附圖暫編地號⑴所示、面積40平方公尺部分、事實上處分權人為被告等情，業據原告提出系爭土地登記謄本為證，並經本院會同新北市樹林地政事務所測量員到場履勘屬實，復為被告所不爭執，此部分之事實，應堪認定。
四、原告另主張系爭房屋無坐落在系爭土地上之正當權源，則經被告以前揭情詞置辯，是本院應審究者厥為：㈠系爭買賣契約書是否為真正？㈡被告得否以系爭買賣契約書為占有系爭土地之正當權源？㈢原告提起本件訴訟，有無違反誠信原則、權利濫用？茲就本院之判斷分述如下：
㈠系爭買賣契約書是否為真正？
⒈經本院當庭勘驗系爭買賣契約書之原本，系爭買賣契約書
紙張泛黃，上有若干明顯水漬痕跡，部分筆跡墨水較淡、部分印文暈開（見本院卷一第129頁、卷三第54頁），依其因保存不善而產生之泛黃、水漬、暈染等現象，可見該原本距今應有相當年代，顯非臨訟編造製作。
⒉原告雖以系爭買賣契約書所載之賣主「廖坤郁」，與系爭
土地原共有人廖安之繼承人之一「廖崑郁」，名字不一而爭執其形式上真正，然參以被告所提之地租稅收據本（此經原告不爭執其形式上真正，見本院卷三第226頁），廖崑郁曾以簽署「郁」、「玉」、「廖」等字樣或捺印表示收取許海水或其繼承人所繳交之「64年度地價稅30坪450元」、「65.4.15地價稅30坪480元」、「65年度4.14地價稅30坪600元」、「66年度上期地價稅租金30坪750元」、「66年度下期地價稅租金30坪810元」、「67年度上期地租地價稅30坪810元」、「67年度下期（68.5.29）地租地價稅30坪875元」、「68年度上期地租地價稅30坪875元」、「68年度下期（4.14）地租地價稅30坪780元」、「69年度上期地租地價稅30坪765元」、「69年度下期（70.4.13）地租地價稅30坪765元」、「70年度上期地價稅地租30坪810元」、「70年度下期地價稅地租30坪810元」、「72年度上期地價稅30坪10,010元」、「72年度下期地價稅30坪1,035元」、「73全年度地價稅30坪2,100元」、「74全年度地價稅30坪2,100元」、「75全年度地價稅30坪2,100元」、「76全年度地價稅30坪2,215元」、「77全年度地價稅30坪2,320元」、「78全年度地價稅30坪2,570元」（見本院卷三第161至173、177至183頁）。本院審酌廖崑郁向許海水或其繼承人收取「30坪土地」地價稅多年之舉，核與系爭買賣契約書所載內容即買賣「廖家公廳後方空地約參拾坪」相合；加之「崑」、「坤」字音相同，而廖崑郁亦曾以「玉」代「郁」簽收，因認廖崑郁應係以別名「廖坤郁」簽立系爭買賣契約書，尚無礙系爭買賣契約書之真正。
⒊是以，系爭買賣契約書形式上應為真正，亦即廖崑郁、廖
進順、廖錦祥與許海水曾於55年5月12日，就「廖家公廳後方空地約參拾坪」，簽立系爭買賣契約書。原告雖又爭執「○○鎮○○段○○小段00之1地號土地」與系爭土地非屬同一，然系爭買賣契約書既以「廖家公廳後方空地約參拾坪」輔以特定買賣標的物，且廖崑郁向許海水或其繼承人收取30坪土地之地價稅多年，復未爭執系爭房屋坐落權源乙事，可認系爭買賣契約書所載地號應為誤植，附帶敘明。㈡被告得否以系爭買賣契約書為占有系爭土地之正當權源？
⒈按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向
他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事。又物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提（最高法院104年度台上字第40號判決意旨參照）。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，雖非不得認有默示分管契約之存在，惟共有人間是否有默示分管契約存在，仍應視共有人間是否有劃定分管範圍而分別使用之默示合意而決定之（最高法院109年度台上字第438號判決意旨參照）。
⒉被告辯稱系爭土地原共有人已就系爭土地劃定各自分管範
圍，由廖崑郁分管「廖家公廳後方土地」，廖崑郁有權移轉該占有予許海水等節，經查：
⑴證人郭美麗到庭固結證稱：我出生時就住在○○街00號，
在廖家公廳後方，住到約68年間、我13歲的時候才搬離；我的祖先是廖安，廖安有四個兒子、分四大房，我是二房廖煌的後代、廖崑郁是大房那邊的人，我媽媽廖宮虹要叫廖崑郁堂哥、我要叫廖崑郁舅舅；我們四大房沒有管理人，但我媽媽說廖崑郁算是意見領袖，比較會表示意見、尋求大家支持；我依稀知道大家在系爭土地上有各自約定使用的範圍，但我只知道我們家是使用○○街
00、00號前面那塊空地；我從小就看到被告他們一家住在○○街00號那裡，但我不知道被告為何可以在那邊蓋房子，我們家搬離00號時，廖崑郁發起要辦理繼承登記、要求繼承人交錢，但都沒辦成，我媽媽才會提起系爭土地上有四大房這件事，我也聽過我媽媽說她會跟被告收地價稅等語（見本院卷三第64至69頁）。
⑵惟參系爭土地之土地登記簿（見本院異動索引卷第3至24
頁），系爭土地於土地總登記時（35年7月1日），登記由廖和尚、廖安、廖立湧（前3人應有部分均1/4）、廖水賓（應有部分3/16）、廖曾洲（應有部分1/16）共有；而證人郭美麗所指之四大房卻係指廖安房下之四子即廖西川、廖煌、廖有傳、廖德（見本院卷二第25頁之廖安繼承系統表），是系爭土地有無經原共有人廖和尚、廖安、廖立湧、廖水賓、廖曾洲約定範圍而分管使用，猶未可知，更遑論廖安房下之廖西川子嗣即廖崑郁、廖進順及廖錦祥有無取得占有管理「廖家公廳後方土地」之分管權限。
⑶證人郭美麗雖又證稱其自小就見及被告一家住居在系爭
房屋，其母廖宮虹曾提及向被告收取地價稅等情；而被告亦提出地租稅收據本（其中載有廖崑郁收取數年30坪土地地價稅，業如前述）、訴外人廖清三於93年10月20日所出具之地價稅收據影本等件，欲證明系爭土地原共有人「各房」均持續向許海水及其繼承人收取地價稅之事實，進而推論廖崑郁、廖進順及廖錦祥有權將「廖家公廳後方土地」出賣予許海水。惟查：
①廖崑郁為系爭買賣契約書之當事人，則其向許海水或
其繼承人收取「廖家公廳後方空地約參拾坪」之地價稅，本難倒果為因認廖崑郁有權占有管理「廖家公廳後方土地」。
②廖宮虹與廖崑郁同為廖安房下子孫、廖清三則為廖水
賓之繼承人（見本院卷二第311頁），其等係基於何身分、地位及緣由，向被告收取地價稅，均未經證人郭美麗證述釐清或經被告舉證說明，即難以其等曾向被告、許松永收取地價稅等情，遽認系爭土地各房均同意或肯認廖崑郁、廖進順及廖錦祥得將「廖家公廳後方土地」出賣予許海水。
③至廖清三所出具之93年10月20日收據上雖載：「本人
（即許松永）厝落臺北縣○○鎮○○街00號之土地，地號國慶段伍參玖，因多人持分尚未分割、繼承，無法完成法定程序，故本人土地地價稅金繳納給廖清三先生」等語（見本院卷一第131頁），然前開內容顯係許松永單方所撰寫，在無法確認廖清三係基於何身分、地位及緣由收取該地價稅前，自無從逕以廖清三簽收之舉即認該收據有關許松永有權占有系爭土地之內容為真實。
⑷被告復辯稱系爭房屋自建成迄今已30年之久，且經84年
間行政路開闢至90年間○○街拓寬，能於原址重建，並領有國家所發給之徵收補償費用，故被告占有系爭土地有正當權源等語，然系爭土地各共有人縱未曾制止許海水或其繼承人以系爭房屋占用系爭土地，可能原因多端，或因對系爭土地使用情況不明、不關切，或因出於自身利弊、與鄰為善等考量，是系爭土地其他共有人未主張權利，僅能認為係單純沉默；至被告領取徵收補償費用乙情，縱令屬實，亦屬地上物補償費用，本應由地上物所有權人或事實上處分權人領取。是以，被告上開所辯事實亦不足為其有利之積極認定。
⑸被告所為前開舉證，均不足使本院就其所辯廖崑郁、廖
進順及廖錦祥分管「廖家公廳後方土地」並得移轉占有予許海水之事實，達到確信之程度；復又自承就此事實無法提出具體事證以實其說（見本院卷三第226頁），是其此部分之抗辯，即不可採。⒊許海水固與廖崑郁、廖進順及廖錦祥簽立系爭買賣契約書
，然基於債之相對性，系爭買賣契約書僅在許海水與廖崑郁、廖進順、廖錦祥，及其等繼受人間，發生效力。被告既無法舉證證明廖崑郁、廖進順及廖錦祥取得占有管理「廖家公廳後方土地」之分管權限，即無法認定廖崑郁、廖進順及廖錦祥得向系爭土地其他共有人主張有占有「廖家公廳後方空地約參拾坪」之合法權源，揆諸前揭說明，被告自無法以系爭買賣契約書，為其占有系爭土地之正當權源。
㈢原告提起本件訴訟，有無違反誠信原則、權利濫用？
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。又權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此權利失效原則，乃係源於「誠信原則」之特殊救濟方法。據此，所謂權利失效原則，乃權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務時，始有適用，並應由義務人就該特殊情況負舉證責任。
⒉被告再抗辯系爭土地原共有人「各房」均會派人向許海水
及其繼承人收取系爭土地之地價稅，且原告之前手亦未曾向被告請求返還土地，已足使被告產生其等已不欲行使權利之正當信賴等語，並援引最高法院97年度台上字第2338號判決意旨：「所有人若明知占有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產，對於債務人而言非屬無權占有，惟為使其無從以債之關係為抗辯，脫免債務人容忍其占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有權既在妨害債權人基於債之關係為抗辯，則其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，而為法所不許」，為其論據。惟查：
⑴原告之前手廖銘仁、蘇禹庭、曾婉玉、黃燕如，均非系
爭買賣契約書之繼受人（見本院卷二第25頁、卷三第215至221頁、異動索引卷第75至77頁），則原告取得其等之系爭土地應有部分後提起本件訴訟，即非為脫免廖崑郁、廖進順及廖錦祥就系爭買賣契約書對許海水及其繼受人之契約義務，即難認原告係以損害被告為主要目的而提起本件訴訟。
⑵再依卷內事證僅見廖宮虹、廖清三曾收取許海水或其繼
承人所交付之地價稅（廖陳寶貴〔廖清三之配偶〕、廖銘仁〔受讓廖陳寶貴就系爭土地之應有部分〕則係向被告收取106、107、108年度之「租金」，見本院卷三第187至201頁），其等係基於何身分、地位及緣由收取該地價稅（或租金），均不得而知，即難認被告辯稱系爭土地原共有人各房均會派人向許海水及其繼承人收取系爭土地之地價稅乙節可信。至被告辯稱原告之前手未曾向被告請求返還土地乙節，則未經被告舉證原告之前手有何特別情事，足使被告正當信賴原告或其前手已不欲行使權利，或不欲被告履行義務，而依一般社會通念，可認原告權利之再為行使有違誠信原則。
⒊實則，原告提起本件訴訟乃係為整合系爭土地進行開發，
此經原告到庭陳述、證人廖銘仁到庭證述明確（見本院卷三第250、252頁），而系爭土地面積1,292平方公尺、原地目為建地，應具有相當之經濟價值，是原告於本件行使權利之結果，並不發生自己利得極少，被告及國家社會所受損失甚大之損人不利己情形。
⒋從而，原告為共有人全體之利益，起訴請求被告拆屋還地
，乃法所允許之權利之正當行使，未有被告所辯違反誠信原則或濫用權利之情形，被告此部分之抗辯，亦無可採。
五、綜上所述，被告為系爭房屋之事實上處分權人，復未能證明其有占用系爭土地之正當權源，則原告本於民法第767條、第821條之規定，請求被告拆除系爭房屋並騰空返還占用土地予原告及其他全體共有人，洵屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 19 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 19 日
書記官 蘇 泠附表 土地買賣契約書 立土地買賣契約書人買主許海水賣主廖 廖進順廖錦祥等雙方同意議定後開土地買賣條件以資遵守 一、座落：○○鎮○○段○○小段00之壹地號 係指廖家公廳後方空地約參拾坪 二、價款：新台幣貳仟伍佰元正 前開價款本契約成立時一次付清 三、特約⑴本土地所有權遇有繼承或權利移登記必要不論何時賣主之印章應付方便但所需費用由買方支理之 右條件經雙方同意恐口無憑合立土地買賣契約書同文貳份各執一份為據 買主 許海水 住址（略） 賣主 廖坤郁 廖進順 廖錦祥 住址（未載） 立會人 廖再復 中華民國五十五年五月拾貳日 土地代書人 陳代書處