臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第756號原 告 蘇景縈訴訟代理人 龔維智律師複 代理 人 李玉華被 告 程蕙羚上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國110 年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號18樓之2 房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一一○年二月十六日起至遷讓返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾參萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰參拾萬壹仟元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項到期部分於原告按月以新臺幣柒仟元供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣貳萬元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時之聲明為：一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號18樓之2 房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。二、被告應給付新臺幣（下同）6 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2 萬元。嗣因被告事後已清償積欠租金，原告爰當庭將上開第二、三項聲明變更為：被告應自民國110 年2 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2 萬元。核原告所為上開訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定並無不符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：兩造於104 年8 月14日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告承租原告所有系爭房屋，約定租期為104 年8 月16日至105 年8 月15日，每月租金2 萬元，於每月16日前交付，並有押金4 萬元。嗣兩造於109 年9 月5 日簽訂租約補充協議書（下稱補充協議書），合意延長租期至110 年8 月15日止。惟被告於109 年7 月15日僅支付租金1 萬5,000 元，自109 年8 月起未給付租金，至同年11月15日止，共積欠租金8 萬5,000 元，原告遂於109 年12月2 日委由律師發函催告被告應於文到後7 日內給付積欠租金8 萬5,000 元，詎被告於收受函文後僅給付2 萬元後，迄未支付任何租金，計至110 年1 月15日止，共計積欠租金10萬5,000 元，經扣除押金4 萬元後，尚積欠6 萬5,000 元，已積欠達2 期以上租金，原告以本件起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示，則系爭租約終止後，原告自得依民法第455 條、第767條請求返還系爭房屋。又被告起訴後雖已清償上開欠款，惟仍未返還系爭房屋，原告亦得請求自110 年2 月16日起至返還系爭房屋為止之不當得利，為此，爰依民法第179 條、第
455 條、第767 條第1 項規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還。㈡被告應自110 年2月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2 萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告已於110 年3 月將積欠至110 年1 月15日止之租金均清償完畢，希望原告能再續租系爭房屋等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造於104 年8 月14日簽訂系爭租約，被告向原告承租系爭房屋，約定租期自104 年8 月16日起至105 年8 月15日止，每月租金2 萬元，須於每月16日前交付，並有押金4 萬元，嗣兩造於109 年9 月5 日簽訂補充協議書，同意延長租約期限至110 年8 月15日止；被告自109 年7 月15日起至同年11月15日止，共積欠租金8 萬5,000 元，原告遂於109 年12月
2 日委由律師發函催告被告應於文到後7 日內給付積欠租金
8 萬5,000 元，事後被告僅支付2 萬元；計算至110 年1 月15日止，被告共積欠租金10萬5,000 元，扣除押金後，尚積欠租金6 萬5,000 元，原告以本件起訴狀送達為終止系爭租約之意思表示；被告於110 年3 月間已將積欠之6 萬5,000元租金清償完畢等情，有本件起訴狀、建物所有權狀、系爭租約、補充協議書、律師函及回執、收據在卷為證（見板簡卷第11頁至第13頁、第15頁、第19頁至第29頁、第41頁，本院卷第25頁至第33頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷原告主張系爭租約已終止，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付不當得利等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
經查：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人交付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第439 條前段、第440 條第1 項、第2項、第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。再按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明文。查，被告自109 年7 月15日起至同年11月15日止，共積欠租金8 萬5,000 元，經原告於109 年12月2 日委由律師發函催告被告應於文到後7 日內給付積欠租金8 萬5,000 元，被告僅給付2 萬元，迄至110 年1 月15日止，被告已積欠租金10萬5,000 元，扣除押金4 萬元後，尚積欠租金6 萬5,000元等情，既為兩造所不爭執，是原告於110 年1 月15日提起本件訴訟之前，被告已積欠2 期以上租金，且經原告定期催告支付仍未給付，則原告以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，於法自無不合，而本件起訴狀繕本已於110 年2 月5 日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（見板簡卷第41頁），是系爭租約業經原告於110 年2 月5 日合法終止。至被告抗辯已於110 年3 月將積欠至110 年1 月15日之租金清償完畢等語，固為兩造所不爭執，惟被告清償積欠租金時，原告業已為終止系爭租約之意思表示，自不影響系爭租約已合法終止之效力，亦無從使系爭租約回復原狀，是系爭租約既已終止，被告仍占有使用系爭房屋，核屬無權占有，原告自得依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓並返還原告。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查系爭租約所定租金為每月2 萬元，且被告自110 年2 月
6 日起即屬無權占用系爭房屋，均如前述，則被告因此獲有相當於租金之利益，且依其性質屬不能返還，即應償還相當於租金之價額，是原告依民法第179 條規定，請求被告自11
0 年2 月16日起，至返還系爭房屋之日止，應按月給付2 萬元，亦屬有據。
五、綜上所述，系爭租約業經原告合法終止，從而，原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段、第179 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自110 年2 月16日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付2 萬元，為有理由，應予允許。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，爰酌定相當擔保金額，予以准許，並依職權宣告，被告得預供擔保免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 14 日
民事第七庭 法 官 蔡惠琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 14 日
書記官 黃筱玲