臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第855號原 告 王曉璟（原名王清璟）訴訟代理人 楊進興律師被 告 呂旻頷訴訟代理人 賴呈瑞律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國110 年11月
1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項原告起訴時依不當得利法律關係請求被告給付新臺幣（下同）211 萬7680元及法定利息，嗣於民國110 年7 月29日減縮請求返還之不當得利金額，並追加備位之訴，其調整後之最終聲明如後述。而被告對原告所為訴之變更及追加未予異議，而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第255 條第2 項規定視為同意，是原告所為變更及追加，合於同法第1 項第1 款之規定，應予准許。
二、原告的主張
（一）先位之訴
1.兩造共有如附表所示土地（下稱系爭土地，面積98平方公尺），且各自為附表所示建物（不含樓層之門牌號碼為新北市○○區○○路○○號，以下以附表備註欄所載建物樓層簡稱之）所有人，4 樓建物無獨立出入之樓梯，須經由1至3 樓建物室內梯才能進入。被告將附表所示不動產出租，自105 年至109 年共收得362 萬4000元租金，依房屋租金30％、土地租金70％比例及被告就系爭土地應有部分、建物樓層數比例計算，原告應分得其中225 萬0504元租金（計算式：總租金362 萬4000×房屋租金比例30％×樓層數比例0.25＋總租金362 萬4000×土地租金比例70％×原告應有部分比例0.78＝225 萬0504，本判決計算式小數點以下均四捨五入），但被告僅給付原告41萬6000元租金，故原告受有之不當得利損害為183 萬4504元（計算式：22
5 萬0504－41萬6000＝183 萬4504）。原告依不當得利法律關係請求被告返還183 萬4504元。
2.先位聲明：⑴被告應給付原告183 萬4504元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位之訴
1.系爭土地及1 至3 樓建物是訴外人王金土（即原告之父、被告的配偶）於74年11月間購買，再於75年間增建4 樓建物，並以訴外人王以緯（即王金土之子）名義辦妥建物所有權第一次登記，嗣王金土將系爭土地分年分次移轉應有部分予王以緯，至80年間王金土就系爭土地應有部分僅餘
100 分之22。王以緯於86年5 月31日死亡，其所有之系爭土地應有部分100 分之78及4 樓建物即由原告繼承。系爭土地應有部分100 分之22及1 至3 樓建物則於93年4 月26日由王金土以夫妻贈與名義移轉登記予被告。故附表所示不動產同屬王金土一人所有，嗣分別移轉予不同人，依民法第425 條之1 規定應推定1 至3 樓建物與系爭土地間有法定租賃關係存在。依申報地價年息百分之10計算，原告所有系爭土地應有部分100 分之78自105 年至109 年之租金共計170 萬9665元（計算式：歷年申報地價〔4 萬6310＋4 萬6310＋4 萬3702＋4 萬3702＋4 萬3637〕×面積98×10％×原告應有部分比例0.78＝170 萬9665），扣除被告已給付與原告之41萬6000元，被告尚應給付129 萬3665元（計算式：170 萬9665－41萬6000＝129 萬3665）；且被告另應自110 年1 月1 日起按年給付原告33萬3561元（計算式：申報地價4 萬3637×面積98×10％×原告應有部分比例0.78＝33萬3561）。
2.備位聲明：⑴被告應給付原告129 萬3665元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；並自110年1 月1 日起按年給付原告33萬3561元。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
三、被告的答辯
（一）附表所示不動產於94年7 月以前是由王金土處理出租事宜，兩造約定94年7 月至105 年7 月間由被告以相同條件繼續出租，原告固定分配之租金為每月1 萬5000元。租金自
105 年5 月30日起每月租金調降為6 萬5000元，由原告吸收2000元、被告吸收8000元，故自105 年5 月起至107 年
5 月止，被告每月給付原告1 萬3000元。原告於107 年5月通知被告收回4 樓建物，被告自107 年5 月30日起便僅出租1 至3 樓建物，且每月租金減為5 萬2000元，其後原告既未委託被告出租4 樓建物，4 樓建物亦未遭被告或承租人占用，原告自不得請求占用4 樓建物之不當得利。
（二）系爭土地及1 至3 樓建物原本均為為王金土所有，4 樓建物則自始為王以緯所有，應無民法第425 條之1 規定之適用。
（三）聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院的判斷
（一）系爭土地為1 至3 樓建物及4 樓建物的基地；王金土於74年11月13日間以買賣為原因登記為1 至3 樓建物所有人；王金土、王以緯於74年11月22日以買賣為原因登記為系爭土地之共有人，王金土應有部分100 分之93、王以緯應有部分100 分之7 ；王以緯於75年10月16日成為4 樓建物之首位所有人；王金土陸續於75年5 月15日、76年9 月23日、79年12月20日、80年6 月27日將系爭土地應有部分100分之23、100 分之22、100 分之13、100 分之13以贈與、買賣等原因移轉登記予王以緯，使王以緯就系爭土地之應有部分增至100 分之78，王金土應有部分減至100 分之22；王金土於93年7 月26日將1 至3 樓房屋全部及系爭土地應有部分100 分之22移轉登記予被告；原告則於86年5 月31日因繼承取得4 樓建物全部及系爭土地應有部分100 分之78所有權，並於87年4 月22日完成登記等情，有系爭土地、1 至3 樓建物、4 樓建物登記第一類謄本、建物改良物登記簿、土地登記簿、異動索引可證（見板司調字卷第41至45頁，訴字卷第139 至145 、193 至211 頁）。又被告將新北市○○區○○路○○號1 至4 樓房屋出租予訴外人蔡水波，105 年5 月30日至107 年5 月30日約定每月租金
6 萬5000元，嗣被告將新北市○○區○○路○○號1 至3 樓房屋出租予蔡水波，107 年5 月30日起至108 年5 月30日約定每月租金5 萬2000元、108 年5 月30日後迄今約定每月租金6 萬元等情，有歷年房屋租賃契約書可證（見訴字卷第69至91頁）。
（二）先位之訴部分
1.原告自承系爭土地及1 至3 樓建物都是王金土向前手買進，嗣由王金土增建4 樓建物登記在其子王以緯名下，王金土並陸續將其名下系爭土地應有部分陸續移轉登記予王以緯，且移轉後王金土、王以緯仍均為系爭土地共有人，王以緯取得系爭土地應有部分時尚未成年等語（見訴字卷第
133 頁），顯見系爭土地共有人王金土、王以緯均應同意
1 至3 樓建物占用系爭土地。是原告主張1 至3 樓建物占用系爭土地欠缺法律上之原因而構成不當得利云云，自非有據。
2.被告出租予蔡水波之標的，自105 年5 月30日起至107 年
5 月30日止固包含1 至3 樓建物及4 樓建物，惟被告係經原告同意始併將4 樓建物一同出租，此觀原告傳送訊息予被告表示要收回4 樓建物，請被告與蔡老闆簽新約時別算上原告等語即明（見訴字卷第43至47頁），難認被告有何無權出租他人之物之舉。是兩造間租金分配之爭議，應屬兩造契約問題，尚無從構成不當得利。原告主張兩造未約定如何分配收得租金，被告僅分配41萬6000元租金予原告，顯不公平合理等語，自應由原告就「顯不公平合理」情事，負舉證之責。而依1 至3 樓建物及4 樓建物使用執照記載（見訴字卷第119 頁），1 樓用途是店鋪、2 至4 樓是住宅，按照一般社會通念，1 樓店鋪之租金所占比例，通常會高於2 樓以上樓層。然被告於105 年5 月30日起至
107 年5 月30日間分配予原告之租金，約占全部租金26％，尚與原告4 樓房屋所占樓層比例相當，難認有何顯不公平合理之情。
3.被告於107 年6 月1 日以後出租之標的已不包含4 樓建物，且無證據證明被告或承租人有何占用4 樓建物之舉，自亦無從構成不當得利。至4 樓建物是否須經1 至3 樓始得出入，乃原告自己能否順利使用4 樓建物問題，與被告是否構成不當得利尚無關聯可言。
4.從而，原告先位之訴主張被告構成不當得利，而請求被告返還所受利益，應屬無據。
（三）備位之訴部分
1.土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。是得依該條項規定推定成立租賃關係者，乃土地及房屋因分別讓與行為，造成土地與房屋所有人「相異」之情形。
2.兩造前手即王金土、王以緯原本就是系爭土地共有人，且
1 至3 樓建物自始即有權占有系爭土地，已認定如前。嗣王金土雖將其名下「部分」系爭土地應有部分移轉登記予王以緯，造成王以緯名下應有部分比例高於其名下4 樓建物所占樓層數比例，但王金土既仍為系爭土地之共有人，且未見王金土、王以緯另有特約，此基地共有人間調整應有部分比例之移轉行為，應無礙於1 至3 樓建物繼續占有系爭土地之合法權源。王金土將「部分」系爭土地應有部分移轉登記予王以緯，及王金土將1 至3 樓建物併同其名下「全部」系爭土地應有部分移轉登記予被告，既均未造成建物與土地非同屬一人之情形，亦未使系爭土地增加非其上建物所有人者為土地共有人，應無民法第425 條之1第1 項前段規定之適用。原告主張兩造間已成立租賃關係，而請求被告給付系爭土地之已到期及將來租金，亦非有據。
四、結論
（一）原告先位之訴請求被告給付183 萬4504元之不當得利及法定遲延利息，備位之訴請求被告給付129 萬3665元租金及法定遲延利息暨自110 年1 月1 日起按年給付33萬3561元租金，均無理由，應予駁回；且其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
（二）本件事證已臻明確，當事人其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
（三）訴訟費用分擔的依據為民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 22 日
民事第四庭 法 官 林琮欽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 22 日
書記官 陳威同附表┌───┬───────────────┬─────┬────┐│所有人│地號、建號 │應有部分 │備註 │├───┼───────────────┼─────┼────┤│原告 │新北市○○區○○段○○○○○號土地│100 分之78│（空白）││ ├───────────────┼─────┼────┤│ │新北市○○區○○段○○○○○號建物│全部 │4 樓 │├───┼───────────────┼─────┼────┤│被告 │新北市○○區○○段○○○○○號土地│100 分之22│（空白）││ ├───────────────┼─────┼────┤│ │新北市○○區○○段○○○○○號建物│全部 │1 至3 樓│└───┴───────────────┴─────┴────┘