臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第80號原 告 加佳房地產開發有限公司法定代理人 余美珠訴訟代理人 王暐凱律師
周福珊律師被 告 陳薇絜訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國110 年8 月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告係以不動產仲介經紀業為業，並以「全國不動產北大特
區學勤加盟店」對外經營不動產仲介經紀業務。被告與訴外人王勝弘原為夫妻關係，而王勝弘與原告業務員洪子軒則為同學關係，故被告於民國109 年5 月19日將其名下所有門牌號碼新北市○○○○路0 段0000000 號全棟、44至44之3號全棟房屋（下合稱系爭不動產），委託原告分別以新臺幣（下同）3,400 萬元，合計共6,800 萬元銷售，委託期間為
109 年5 月19日起至110 年5 月31日，並分別簽立不動產專任委託銷售契約書（下合稱系爭契約），系爭契約第5 條約定原告媒合仲介後可得服務報酬為「成交價」之4%，即272萬元。原告接受被告委託後即積極為被告尋訪買主，自109年5 月19日接受委託後，至少有20餘組買方曾由原告或原告配合之同業帶至系爭不動產參觀，嗣於109 年10月7 日由與原告配合之同業柏泰不動產經紀有限公司覓得訴外人黃昭表示願以總價6,800 萬元承購系爭不動產，黃昭並於109 年10月10日簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）及交付面額300 萬元斡旋支票，表明願意購買系爭不動產。原告遂於
109 年10月11、12日通知王勝弘系爭不動產已有買方願意出價6,500 萬元（被告當初表示扣除仲介後後要實拿6,500 萬元，故此係扣除仲介費後之金額），並恭喜其已成交。惟王勝弘於109 年10月13日向原告表示以後系爭不動產買賣事宜請原告直接與被告聯絡，原告後來始知被告已與王勝弘離婚，然被告拒接原告電話，訊息也已讀不回，原告遂於109 年10月19日寄發存證信函通知被告成交訊息，並寄送至被告於系爭不動產謄本上所載地址，被告並未收受，原告又於109年11月7 日寄發存證信函至被告於系爭契約上所留地址，被告收受後委由被告訴訟代理人寄發律師函要求原告說明交易相關細節，原告乃分別於109 年11月17日、18日將買賣相關資料及買方交付之支票影本以電子郵件交由原告確認，詎被告又隨即委託被告訴訟代理人寄發109 年11月24日存證信函表明終止系爭契約，並拒絕與買方見面簽訂買賣契約。
㈡依契約第8 條第2 款約定：「買方出價達委託價格時，甲方
（即被告）同意授權乙方（即原告）代理收受買方所付之定金及安排買賣雙方簽約事宜。買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書
… 」，故於原告尋得黃昭願以總價6,800 萬元承購系爭不動產後，被告應依上開約定配合原告之安排與買方簽訂買賣契約，詎料被告卻避不見面，甚至在原告將買方出價相關資料以電子郵件回覆後，被告進而終止系爭契約，足證並非原告未能完成委託銷售工作，是被告故意以不正行為導致最終無法簽立買賣契約，係故意阻止系爭契約第5 條第1 款約定付款條件之成就，原告依民法第101 條第1 項規定及系爭契約第5 條第1 款約定，得請求被告給付服務報酬272 萬元。
又系爭契約第6 條第4 項第1 款第2 目約定：「有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清第五條之服務報酬為違約金予乙方：②乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時。」，黃昭已交付斡旋金300 萬元，並同意該斡旋金於簽約時轉為定金之一部分，因可歸責於被告之事由致無法簽訂買賣契約，則原告亦得依前開約定請求被告給付違約金272 萬元。退萬萬步言，系爭契約第6 條第4 項第2 款第1 目約定：「有下列情形之一者，亦視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清予乙方委託銷售價格之百分之50（以第5 條約定之服務報酬之半數為上限）之服務報酬為違約金予乙方：①委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係者。」，且第3 條約定：「…未記載委託銷售期間者，甲方得隨時以書面終止。…」，系爭契約已明確記載委託期間，被告自不得於委託期間任意終止，況被告於不利於原告之時期終止者，應依民法第
549 條規定負損害賠償責任，原告已依被告委託之條件為被告尋得買方，被告竟拒絕簽訂買賣契約並進而終止系爭契約，顯見系爭契約之終止可歸責於被告，原告仍得依上開約定請求服務報酬之半數即136 萬元為違約金等語。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告272 萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告委託原告當時，原告並未提供系爭不動產附近最近3 個
月之類似不動產成交行情供原告作為定價參考，顯有可責性，被告不諳買賣交易行情，純粹依原告口頭建議將委託銷售價格訂為每棟各3,400 萬元，合計6,800 萬元併聯銷售。被告簽訂系爭契約時固由友人王勝弘陪同，惟被告從未授權包含王勝弘在內之任何第三人代理被告就本件委託仲介事務代為或代受意思表示，王勝弘無權代理被告為任何意思表示或受意思表示。被告於109 年11月10日接獲原告寄發109 年11月7 日存證信函，簡短通知被告：「已於委託期間內覓得符合台端價格之買方，請台端文到三日內與本公司協定簽立不動產買賣契約之時間」，甚感突兀，殊不知如已覓得符合委託條件之客戶時，應將如買方出價價格、是否已有收受定金、付款期程及條件等通知被告查悉，始符居間仲介常態及忠實履行報告義務之要求，因事關被告重大權益，被告多方尋求法律協助，並委託被告訴訟代理人於109 年11月16日寄發律師函，要求原告檢齊相關資料向被告報告，原告於109 年11月17日以電子郵件提供黃昭簽立之系爭意願書，被告細閱赫然發現黃昭早於109 年10月10日即已簽署，原告竟遲至10
9 年11月17日始提示被告知悉，非但已逾系爭意願書第3 條所訂買方出價保留期限109 年10月31日，且約定保留期限亦逾最多不得超過7 日之限制，經被告再次請原告提出黃昭簽發斡旋金支票，原告始於109 年11月18日以電子郵件傳送黃昭簽發之300 萬元「本票」，被告此時知悉黃昭自始未簽發原告所稱斡旋支票，叫被告如何信賴原告。
㈡依照系爭契約第7 條第2 項約定：「乙方於簽約前，應提供
本標的物附近最近三個月之類似不動產成交行情，供甲方訂定售價之參考。」，原告未提供作為被告定價之參考，顯有可責性。又依系爭契約第7 條第5 項約定：「如買方簽立要約書，乙方應於24小時內，將該要約書轉交甲方，不得隱瞞或扣留。」，然被告遲至109 年11月7 日仍未檢具任何交易資訊，僅寄發存證信函簡短通知原告應出面簽立買賣契約，顯然違反24小時內轉交被告之契約義務及居間仲介之報告義務，嚴重損害被告之利益，尤具可責性。且系爭意願書第1條載明買方承購價為6,800 萬元，然原告於109 年10月12日以LINE通知王勝弘時稱「有買方價格出到6,500 萬了」，明顯故意短報300 萬元，實難辭未盡誠實告知之忠實義務。又系爭意願書第4 條第2 項明白約定買方支付定金之方式為現金或等同於現金之支票，然原告向黃昭收取者卻為本票，有失專業並圖利買方之舉明顯違反制式條文之約定，且置被告利益於不顧。原告上開諸多違反合約約定、仲介常態之舉措，業已動搖被告對原告之信賴關係，不得以乃依民法第549條第1 項規定，於109 年11月24日寄發存證信函通知原告即日終止系爭契約，故系爭契約係因不可歸責於被告之事由而經被告終止，原告不得依系爭契約第5 條、第6 條第4 項約定請求被告給付成交價額4%之服務報酬272 萬元，或服務報酬之半數之違約金。退萬步言，原告係與黃昭約定不收仲介服務費，若認被告需負擔仲介服務費或相當服務費之違約金，請依職權酌減等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其與被告就系爭不動產簽立系爭契約，約定由被告
以共計6,800 萬元價格委託原告銷售，嗣後黃昭於109 年10月10日就系爭不動產出具願以6,800 萬元價格承購之系爭意願書，原告員工洪子軒乃於109 年10月12日以通訊軟體LINE通知被告之友人王勝弘已有買方出價到6,500 萬元，王勝弘轉知被告，被告則於同日以LINE向洪子軒回應，原告之後於
109 年10月19日、109 年11月7 日分別向被告於系爭不動產登記謄本、系爭契約所載地址寄發存證信函予被告，請被告配合簽立買賣契約，被告則委託被告訴訟代理人於109 年11月16日寄發律師函要求原告提出交易相關資料，原告於同日以電子郵件傳送系爭意願書及黃昭簽發300 萬元本票之檔案，被告則於110 年11月24日寄發存證信函向原告表示終止系爭契約等情，業據其提出系爭契約、系爭意願書、LINE對話紀錄、前開存證信函及律師函等件為佐（見本院卷第21頁至第95頁、第157 頁），且為被告所不爭執，堪認可採。
㈡又原告主張被告藉故拒絕與黃昭簽訂買賣契約，係故意阻止
系爭契約第5 條第1 款約定服務報酬之付款條件成就，應視為條件成就，其得請求被告給付系爭不動產買賣價金6,800萬元以4%計算之服務報酬272 萬元；或被告於收受定金後，因可歸責於被告之事由無法簽訂系爭契約，而依系爭契約第
6 條第4 項第1 款第2 目約定視為原告已完成居間仲介義務，被告應給付違約金272 萬元予原告；或系爭契約係可歸責於被告之事由而片面終止，亦視為原告已完成居間仲介義務，其得依系爭契約第6 條第4 項第2 款第1 目約定請求被告給付服務報酬50% 即136 萬元之違約金等語，被告則以前揭情詞置辯。茲就原告前開請求分述如下：
⒈關於系爭契約服務報酬給付條件是否已經成就乙節：
⑴原告主張黃昭願以承購價格6,800 萬元購買系爭不動產，雖
提出系爭意願書為佐（見本院卷第37頁至第38頁），並於訴訟中提出黃昭於110 年3 月10日另簽立之不動產購買意願書（見本院卷第203 頁至第205 頁）。然原告員工洪子軒於10
9 年10月12日係以LINE告知王勝弘：「有買方價格出到6500萬了，所以你跟老婆說一下，恭喜成交了」（見本院卷第39頁），所稱買方即黃昭之出價僅有6,500 萬元，並未達被告委託銷售價格6,800 萬元。原告雖表示洪子軒所稱6,500 萬元係扣除仲介費後實拿金額云云，惟證人洪子軒於本院證稱：我們跟被告談好實拿價格應該是6,800 萬元的96% ，也就是6,528 萬元，所以後來都是用6,500 萬元來講，因為買方當時出6,600 萬元，已經超過6,528 萬元，滿足被告的要求，我們可以跟被告做仲介費的折讓，不用收到6,600 萬元的4%，所以才通知王勝弘出來簽約等語（見本院卷第231 頁），可見黃昭實際承購價格僅有6,600 萬元，洪子軒係因可透過折讓服務報酬予被告之方式，使被告獲得以成交價格6,80
0 萬元計算4%服務報酬後，至少實拿6,500 萬元之相同結果，方告知王勝弘系爭不動產已經成交之訊息，故黃昭確實並未出價達到被告委託銷售價格6,800 萬元，原告以系爭意願書主張黃昭之承購價格已達被告委託銷售價格，難認可採。至於王勝弘雖於109 年10月12日以LINE向洪子軒表示：「剛有跟她（即被告）說，她家人說就是要實拿6500。這樣ok？」（見本院卷第39頁），惟以買方出價6,800 萬元、原告收取6,800 萬元之4%服務報酬計算，被告仍可實拿6,500 萬元，故實拿價格與買方出價之意義本即不同，尚無從以被告同意實拿價格6,500 萬元，即認被告亦有同意黃昭以低於6,80
0 萬元價格承購之情形，故仍難以此為有利於原告之認定。⑵按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條
件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明文。被告雖自承於109 年10月12日經王勝弘轉告而知悉洪子軒表示有買方出價到6,500 萬元之事實（見本院卷第227 頁），且原告於109 年10月19日、109 年11月7 日分別向被告於系爭不動產登記謄本所載地址、系爭契約所載地址向被告寄發存證信函，請被告出面協定系爭不動產買賣契約（見本院卷第59頁至第61頁），然黃昭之真實承購價格並未達到被告委託銷售價格6,800 萬元，如前所述，則被告自得拒絕依原告安排與黃昭洽談系爭不動產買賣契約簽訂事宜，並無以不正當行為阻止系爭契約服務報酬給付條件成就之情形，故原告主張被告有民法第101 條第1 項視為付款條件成就之行為，其得依系爭契約第5 條第1 款約定請求被告給付服務報酬272 萬元，即屬無據。
⒉關於系爭不動產買賣契約是否因可歸責於被告之事由而無法簽訂乙節：
兩造固於系爭契約第8 條第1 項第2 款約定：「買方出價達委託價格時，甲方同意授權乙方代理收受買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜。買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』，並約定由甲方及買方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記相關手續…」、第6 條第4 項第1 款第2 目約定：「有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清第五條之服務報酬為違約金予乙方：乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時。」（見本院卷第24頁、第25頁、第32頁、第33頁）。然黃昭實際出價並未達到被告委託銷售價格，縱黃昭已於109 年10月10日提出300 萬元本票，或於110 年3 月10日提出100 萬元銀行本票（見本院卷第134 頁、第209 頁），原告仍無權向黃昭收受定金並安排與被告簽約，被告拒絕與黃昭簽訂買賣契約係有正當理由。況原告實際上並未代理被告向黃昭收受定金，黃昭提出前開票據係作為斡旋金等情，此參原告員工洪子軒於109 年10月13日以LINE向被告表示：「關於買方付斡轉定的事，還請陳小姐儘快回電，我好跟你報告」等語可知（見本院卷第157頁），且為原告所不爭執（見本院卷第214 頁），則被告亦非原告代為收受定金後拒絕簽訂買賣契約。是以，被告並未於收受定金後因可歸責於己之事由拒絕與黃昭簽訂買賣契約，並無系爭契約第6 條第4 項第1 款第2 目約定應給付違約金之事由，原告主張依前開約定得請求被告給付272 萬元作為違約金，並無可採。
⒊關於系爭契約是否因可歸責於被告之事由而片面終止乙節：
⑴依系爭契約第3 條約定：「委託期間：自民國109 年5 月19
日至民國110 年5 月31日止。如乙方在此期間內收受定金或價格業經買賣雙方合意，委託有效期間延至不動產買賣契約書簽訂日止，未記載委託銷售期間者，甲方得隨時以書面終止。前項委託期間得經甲方及乙方雙方以書面同意延長之。」、第6 條第4 項第2 款第1 目約定：「有下列情形之一者，亦視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清予乙方委託銷售價格之百分之50（以第五條約定之服務報酬之半數為上限）之服務報酬為違約金予乙方：委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係者。」（見本院卷第23頁、第24頁、第31頁、第32頁），可知兩造約定委託銷售期間自109 年5 月19日起至110 年5 月31日止，而被告於109 年11月24日即委託被告訴訟代理人寄發存證信函向原告表示終止系爭契約，該終止之意思表示並已到達原告（見本院卷第75頁至第95頁、第237 頁），可見被告有提前終止系爭契約之情形。
⑵惟按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；當事人之一
方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限，民法第549 條第1 項、第2 項定有明文。考諸其立法理由乃謂「委任根據信用，信用既失，自不得強其繼續委任」，故無論委任契約是否定有期限，當事人任何一方均得隨時終止，僅於不利於他方之時期終止時，應對他方負損害賠償責任而已，是以被告於109 年11月24日寄發存證信函向原告表明終止系爭契約，依民法第549 條第1 項規定已生終止系爭契約之效果，原告主張被告不得於委託期間內任意終止，與委任契約之立法意旨相違，應無可採。至於被告終止系爭契約有無可歸責之事由，參酌被告係以6,800 萬元委託原告銷售系爭不動產，原告自負有為被告覓得承購價格達6,80
0 萬元買方之義務，然系爭不動產於黃昭僅願以6,600 萬元價格承購時，原告並未據實說明黃昭之實際出價，即通知被告系爭不動產已經成交，並請被告出面與黃昭洽談買賣契約簽訂，則被告以原告有違背系爭契約約定之銷售價格、未盡誠實告知之忠實義務為由終止系爭契約，並非無由，難認被告有可歸責之事由而終止系爭契約。又原告既未覓得願出價達被告委託銷售價格6,800 萬元之買方，原告並無因被告同意出售而得獲取系爭契約服務報酬之機會，則被告於此時終止系爭契約，亦難認係不利於原告之時期終止，而應依民法第549 條第2 項規定對原告負損害賠償責任，仍非系爭契約第6 條第4 項第2 款第1 目約定所稱可歸責於被告之事由而終止，故原告依此約定請求被告給付服務報酬50% 計算之違約金即136 萬元，尚屬無據。
四、綜上所述，黃昭就系爭不動產願意承購價格未達被告委託銷售價格6,800 萬元，原告請求被告給付系爭契約服務報酬之付款條件尚未成就，不得請求被告給付服務報酬；且被告拒絕與黃昭簽訂買賣契約、提前終止系爭系爭契約均無可歸責之事由，原告不得請求被告給付違約金。從而，原告依民法第101 條第1 項、系爭契約第5 條第1 款、第6 條第4 項第
1 款第2 目、第2 款第1 目約定，請求被告給付服務報酬或違約金272 萬元，或違約金136 萬元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
民事第四庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
書記官 李瑞芝