臺灣新北地方法院民事判決110年度訴字第985號原 告 孫貴爵訴訟代理人 吳臾夢律師被 告 薛洪碧玉兼 特 別代 理 人 薛志明被 告 薛淑玲
孫宗傑共 同訴訟代理人 黃冠嘉律師上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國111年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等三人共同不定期承租原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號土地及同地段407之1地號土地面積共計37.37平方公尺，其年租金自民國110年8月19日起，調整為每年新臺幣（下同）14萬4,000元。
二、被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等三人應共同給付原告4萬9,000元，及自110年8月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告孫宗傑不定期承租原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號土地面積共計40.72平方公尺，其年租金自110年8月19日起，調整為每年14萬4,000元。
四、被告孫宗傑應給付原告4萬9,000元，及自110年8月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
五、訴訟費用由被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲共同負擔46%；被告孫宗傑負擔46%，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴，其聲明原為：一、被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等三人共同不定期承租原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號土地及同地段407之1地號土地如起訴狀附圖所示Ａ部分，面積共計37.37平方公尺，其年租金自起訴狀繕本送達之翌日起，調整為每年15萬6,000元。二、被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等三人應共同給付原告4萬9,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起按年息5%計算之利息。三、被告孫宗傑不定期承租原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號土地如起訴狀附圖所示Ｂ部分，面積共計
40.72平方公尺，其年租金自起訴狀繕本送達之翌日起，調整為每年15萬6,000元。四、被告孫宗傑應給付原告4萬9,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起按年息5%計算之利息。
嗣於110年10月4日言詞辯論期日當庭變更聲明第二項及第四項請求遲延利息期間之截止日為清償日等情，有民事起訴狀及言詞辯論筆錄附卷可證（110年度重簡字第555號卷《下稱重簡卷》第11至12頁、110訴字第985號卷《下稱本院卷》第63至64頁）。核原告所為上開訴之變更係減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告自82年8月30日，因買賣取得新北市○○區○○段000地號土地及同地段407之1地號土地（下合稱系爭土地）所有權。本院108年度重簡字第1903號民事判決（下稱前案判決）認定兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係。其中被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等3人（下稱薛紅碧玉等3人，與孫宗傑合稱被告）之被繼承人即訴外人薛修積，於58年6月9日與系爭土地當時所有權人即訴外人林朝隆簽訂有「土地租借合約書」。該租約第3條約定：「出借期間以伍年為限如期滿後乙方如願意繼續使用時『租金根據鄰地提高調整』但乙方得有優先權。」。又薛洪碧玉等3人於前案提出被繼承人薛修積與原告前手即訴外人林友成、林友宗之地租繳付收據顯示，渠等爾後變更系爭租約約定，改為每年12月9日1次繳付1年份租金，並提高調整租金。另孫宗傑之被繼承人即訴外人孫吉利，與系爭土地當時地主即訴外人林朝隆、林友成、林友宗等人，亦變更為每年12月1次繳付1年份租金，並提高調整租金。被告所有之房屋，興建迄今已逾50年，殘破老舊，現值於108年間僅餘1萬7,200元，足見被告所有之房屋價值在於使用收益系爭土地之權利。然而，被告自原告82年間取得系爭土地迄今，將近28年之久，從未給付分毫租金，渠等房屋使用原告系爭土地情形如附表所示，而鄰地建物門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號房屋與被告建物規格面積相同，該房地之租金行情為每月月租金1萬3,000元。
爰依據民法第442條、第227條之2第1項及兩造契約第3條約定，請求調整租金，並給付原告近五年土地租金等語。並聲明：㈠被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等三人共同不定期承租原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號土地及同地段407之1地號土地如附圖所示Ａ部分，面積共計37.37平方公尺，其年租金自起訴狀繕本送達之翌日起，調整為每年15萬6,000元。㈡被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等三人應共同給付原告4萬9,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告孫宗傑不定期承租原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號土地如附圖所示Ｂ部分，面積共計40.72平方公尺，其年租金自起訴狀繕本送達之翌日起，調整為每年15萬6,000元。㈣被告孫宗傑應給付原告4萬9,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：前案判決認定兩造間存有不定期之基地租賃契約，而該租賃契約亦無轉租禁止之約定，是以，現行房屋仍為供住宅使用，並無營業，自有土地法第97條為保障居住者基本生存條件之適用，即新北市○○區○○街000巷00弄0號每月租金應不得超過8,417元；新北市○○區○○街000巷00弄0號每月租金應不得超過9,229元。又考量被告所有系爭房屋位處河堤附近，兩旁皆為老舊平房，緊鄰巷弄內，工商業繁榮之程度低，承租人利用基地之經濟價值及所受利益先前分別以每月6,500元及5,000元轉租他人居住，原告請求調整租金為每月1萬3,000元顯屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第119頁）
㈠、原告於82年8月30日因買賣取得系爭土地。
㈡、新北市○○區○○街000巷00弄0號、8號均為未辦保存登記之建物（下分稱7號建物、8號建物，合稱系爭建物），其中7號建物為薛紅碧玉等3人所有，8號建物為孫宗傑所有。7號建物占用原告所有之系爭土地面積為37.37㎡；8號建物占用原告所有之系爭土地面積為40.72㎡。被告所有之上開建物與原告所有之系爭土地間存有不定期租賃關係。
㈢、薛紅碧玉等3人之被繼承人薛修積於58年6月9日與系爭土地當時所有權人即訴外人林朝隆簽訂「土地租借合約書」，合約書第3條約定：「出借期間以伍年為限如期滿後乙方如願意繼續使用時租金根據鄰地提高調整但乙方得有優先權。薛修積與原告前手林友成、林友宗變更系爭租約約定，改為每年12月9日1次繳付1年份租金，並調整提高租金。78年12月繳1年份租金5,250元；80年12月繳1年份租金9,800元，81年12月繳1年份租金9,800元。
㈣、孫宗傑之被繼承人孫吉利，與系爭土地地主林朝隆，林友成、林友宗間就租用之系爭土地租金，亦變更為每年12月1次繳付1年份租金，並調整提高租金。於59年6月9日繳付6個月租金189元、75年12月繳付一年份租金2,940元、76年12月9日繳付1年份租金2,940元、77年12月繳付1年份租金5,250元、78年12月繳付1年份租金5,250元、79年12月繳付1年份租金7,000元、80年12月繳付1年份出金9,800元、81年12月9日繳付1年份租金9,800元。
㈤、被告自原告取得系爭土地迄今，從未給付占用原告系爭土地之租金。
㈥、被告所有之系爭房屋目前均出租他人。
㈦、新北市○○區○○街000巷00弄0號自105年3月30日至109年3月30日，出租他人之租金為每月1萬3,000元。
四、本院之判斷：原告主張兩造間租賃契約已約定租金需根據鄰地提高調整，而原告自82年取得系爭土地迄今，被告從未給付租金，請求調整租金並給付近5年租金等情。被告固不否認從未給付租金予原告，惟辯稱原告請求調整租金之金額應受土地法第97條規定之限制等語。茲就兩造間爭執事項，論述如下：
㈠、原告請求調整被告租用系爭土地租金，有無理由？⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又民法第442條所謂不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判決先例意旨參照）。次按土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀土地稅法第30條之規定甚明；且國家徵收土地通常以公告現值加四成作為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，是土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客觀依據。
⒉經查，原告於82年8月30日取得系爭土地時，407地號土地公
告現值為43,000元/平方公尺（407-1號土地於101年11月24日始分割自407地號）；於110年原告起訴時，407地號土地及407-1地號土地公告現值均為140,000元/平方公尺等情，有新北市三重地政事務所函文及土地公告現值查詢資料在卷可證（重簡卷第83至93頁）。基上，系爭土地價值自82年8月起迄110年1月，公告現值已漲升約3.26倍，可見系爭土地目前之價值已較82年大幅上漲。而薛紅碧玉等3人及孫宗傑使用系爭土地面積分別為37.37平方公尺及40.27平方公尺，如仍以81年約定之租金，即每年租金9,800元，各僅約為所使用系爭土地公告現值0.187%【計算式：9,800（37.37140,000)＝0.00187】、0.172%【計算式：9,800（40.72140,000）=0.001172】，顯屬過低，依照上開說明，原告依民法第442條規定聲請調整租金，於法自屬有據，應予准許。本院就原告此部分請求，既已依民法第442條規定之法律關係准許其請求，則其基於同一目的，為訴之重疊合併，主張或依民法第227條之2第1項規定，請求調整系爭土地租金部分，是否有理由，即無庸審酌，附此敘明。
㈡、原告請求將被告租用系爭土地租金，調整為每年15萬6,000元算，有無理由？⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，此於租用基地建築房屋之租金準用之，土地法第97條第1項、第105條固定有明文。惟土地法第97條之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要（最高法院94年度第2次民事庭會議決議）。
是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地。
⒉經查，被告所有之系爭房屋目前均係出租與他人收取租金等
情，為兩造所不爭執。審諸被告將系爭建物出租他人獲取租金收入，顯然被告本身並無使用系爭建物居住之需求，被告將系爭房屋出租獲取租金之行為，實與以系爭建物作為營業使用以獲取商業利益情況並無二致，均為經濟上強者，自非土地法第97條立法意旨所欲保護之經濟上弱者。是被告抗辯調整租用系爭土地之金額應受土地法第97條限制不得超過土地及其建築物申報總價年息10%等語，即屬無據，不足採信。次查，薛修積就租借系爭土地與林朝隆簽訂之租借合約書約定，出借期間以5年為限，期滿借用如願意使用，租金根據鄰地提高調整等情，為兩造所不爭執。故原告主張應依據鄰地實際出租情形調整系爭土地租金，應屬有據。茲審酌系爭土地鄰地建物即三重區集美街247巷25弄5號房屋，與系爭建物外觀大致相同，且均為木石磚造，興建迄今已約50年，建物現值同為1萬7,200元等情，有勘驗筆錄及房屋稅籍證明書在卷可參（本院卷第153至157頁、第171頁）。是25弄5號屋況與系爭建物相同，其租金自可作為本件提高調整租金之參考。而25弄5號建物自105年起每月租金為1萬3,000元，亦有租賃契約附卷可參（重簡卷第73至77頁）。又承租人租用系爭建物或鄰地建物支付租金雖包括使用土地及建物兩部分，然審以25弄5號房屋與系爭建物均為近50年之木石磚造房屋，屋況老舊，價值低微，承租人所支付每月租金1萬3,000元之租金絕大比例應係使用系爭建物坐落之系爭土地之對價，支付使用系爭建物之對價相對較低，至多為1,000元。復參以系爭土地北側鄰寬度為2.7米之巷弄，僅機車、腳踏車可進出，汽車無法通行，惟巷弄外之集美街247巷則為30米寬可雙向通行之道路，且商店林立，鄰近三重高中、三光國小、集美國小、玫瑰公園、三重區忠孝橋市民活動中心，新北環河快速道路、縱貫公路等情，有google地圖在卷可憑。
顯見系爭土地所在區域商業交易尚稱活絡、交通便利，生活機能完善，亦即鄰地建物即25弄5號建物每月1萬3,000元租金，應可反應該地區房地租金市場。本院綜合上情認被告占用之系爭土地租金，應調整為每年14萬4,000元（即25弄5號房地租金每月1萬3,000，扣除建物租金1,000元，土地部分租金為每月1萬2,000元）為適當，逾此範圍，即不應准許。
㈢、原告請求被告給付起訴前5年租金，有無理由？經查，被告所有之系爭建物係基於租用關係而占用系爭土地，而被告自82年原告取得系爭土地迄今，從未給付原告系爭土地租金，薛紅碧玉等3人及孫宗傑於81年度各繳納予地主租金，均為年租金9,800元等情，為兩造所不爭執。次查，原告係於110年3月10日提起本件訴訟等情，有民事起訴狀首頁本院日期戳章在卷可參（重簡卷第11頁），被告既不否認其等自82年起即未繳納土地租金。因此，原告基於出租人身份請求薛紅碧玉等人及孫宗傑各繳納起訴前5年即105年3月11日起至110年3月10日租金，共計4萬9,000元（計算式：9,800元5＝49,000元），即屬有據，應予准許。
㈣、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告給付5年租金，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，則其請求自起訴狀繕本送達被告翌日即自110年8月19日（送達證書詳本院卷第49、51、53頁、55頁）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法有據，應予准許。
五、結論：原告主張兩造間就系爭土地有不定期租約關係存在，系爭土地價值有漲升，其得依民法第442條規定請求調整租金，及依租賃契約請求被告給付起訴前5年租金，均為可採。從而，原告依民法第442條規定，請求被告就各承租如附表所示土地，應付之租金自起訴狀繕本送達翌日即110年8月19日起，均調整為每年14萬4,000元，及薛紅碧玉等3人與孫宗傑各給付原告租金4萬9,000元，並自110年8月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
書記官 鄔琬誼附表：被告 被繼承人 租地建物門牌號碼 租用土地地號 建物占用面積 薛紅碧玉 薛修積 新北市○○區○○街000巷00弄0號 新北市○○區○○段000地號 36.65㎡ 薛淑林 新北市○○區○○段00000地號 0.72㎡ 薛志明 合 計 37.37㎡ 孫宗傑 孫吉利 新北市○○市○○街000巷00弄0號 新北市○○區○○段000地號 40.72㎡