臺灣新北地方法院民事判決 110 年度訴字第907號原 告 吳斌訴訟代理人 黃均熙律師
陳羿蓁律師被 告 林渭峰上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國110 年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之廠房及坐落新北市○○區○○段崁腳小段四九之一Ｏ、四九之一一、四九之一
五、四九之二Ｏ、四九之二一地號土地，騰空遷讓返還原告。被告應自民國一Ｏ九年十二月一日起至騰空遷讓返還第一項所示房地之日止，按月給付原告新臺幣柒萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣玖佰貳拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟柒佰捌拾萬柒仟壹佰柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條著有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應返還坐落於新北市○○區○○路○○○ 號之房屋與所屬空地騰空並返還予原告。㈡被告林渭峰應給付自民國109 年12月1 日起至返還系爭房地之日止，按日給付新臺幣（下同）2,700 元。㈢原告願供擔保請准宣告假執行（見本院110 年度板簡字第413 號卷第11頁【下稱板簡卷】）；嗣於110 年3 月22日以民事更正聲明暨陳報狀更正前開訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號廠房及坐落新北市○○區○○段崁腳小段49-10 、49-11 、49-15 、49-20 、49-2 1地號土地，騰空遷讓返還原告。㈡被告應自109 年12月1 日起至騰空遷讓返還第1 項所示房地之日止，按月給付原告350,000 元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見板簡卷第87頁），茲核原告上開訴之聲明之變更均為更正應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於109 年5 月29日向原告承租新北市○○區○○路○○○號廠房及坐落新北市○○區○○段崁腳小段49-10 、49-11、49-15 、49-20 、49-21 地號土地（下合稱系爭房地），雙方就系爭房地約定租期6 個月，即自109 年6 月1 日起至
109 年11月30日止，6 、7 月份租金為65,000元，其後調整為70,000元，於每月5 日前給付，並約定被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將系爭房地誠心按照原狀遷空交還原告，不得藉詞推委或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，原告得依房屋租賃契約書第6 條約定按月請求租金5 倍之違約金至遷讓返還房屋之日止，詎被告於租期屆滿後拒絕返還系爭房地，繼續無權占有，致原告受有損害，爰依房屋租賃契約書第6 條約定、民法第455 條前段、第767 條規定，提起本訴。並聲明：㈠被告應將系爭房地騰空遷讓返還原告。㈡被告應自109 年12月1 日起至騰空遷讓返還第1 項所示房地之日止，按月給付原告350,000 元。
二、被告則以下開情詞置辯：要續約那天是禮拜天，我有問原告可不可以延到禮拜一再續約，原告就表示沒有要續約的意思，因為原告想要提高租金到90,000元，系爭房地是3 個人一起合租的，租金提高到90,000元大家都不能接受，我有跟原告商量，原告堅持就是要90,000元，我知道我沒有合法權源，我也要還他，可是之前疫情的關係，我也有傳給原告之前的水電費是多少，但是原告已讀不回。原告突然提高租金，使被告原本就因疫情關係使得家中經濟中斷，經濟來源捉襟見肘的窘困下，實無力負擔，政府為因應這次的疫情，頒下房東不得加租金並可順延
3 個月繳租金，請鈞院體恤上情。並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張前開事實，業據其提出房屋租賃契約書為證（見板簡卷第15至21頁），被告亦表示不爭執（見本院卷第56頁），此部分堪信為真實。
四、本件應審酌之點為：㈠原告得否請求被告遷讓返還系爭房地？㈡原告得否請求被告每月給付原告違約金350,000 元？茲分述如下：
㈠原告得否請求被告遷讓返還系爭房地？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第767 條第1項前段、第455 條分別定有明文。次按系爭房地租賃契約第
6 條約定「乙方（即本件被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即本件原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」。
⒉原告主張系爭房地之租賃期限為109 年6 月1 日起至109 年
11月30日止，且被告於109 年11月30日以後，即無占有權源，應將系爭房地遷讓返還原告等情，為被告所不爭執（見本院卷第56頁），則被告既未能說明自租賃期限屆滿後有何合法占有權源，自應返還系爭房地予原告，則原告依照民法第
767 條第1 項前段、第455 條以及租賃契約第6 條請求被告遷讓返還系爭房地，應為有理由。
㈡原告得否請求被告每月給付原告違約金350,000 元？⒈參以系爭房地租賃契約第6 條約定「乙方（即被告）於租期
屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」（見板簡卷第18頁）。而系爭租賃契約已於109 年11月30日期限屆至，且無以不定期限繼續租約之情形，被告復未能提出有何其他占用權源，惟被告迄不按照原狀騰空遷讓返還系爭房地予原告，已違反系爭租賃契約之約定，則原告依上開租賃契約第6 條約定請求被告給付自
109 年12月1 日起至被告騰空遷讓返還系爭房地之日止之違約金，自屬有據。
⒉按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減
至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定𣗖準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。本院審酌系爭租賃契約於109 年11月30日屆滿迄今約10個月，被告仍未返還系爭房地，而繼續占有使用，致原告不能收回利用，及審酌占用土地之土地使用分區為山坡地保育區、使用地類別有丙種建築用地、林業用地、丁種建築用地，公告現值包含有每平方公尺16,900元、4,500 元、17,400元，且系爭房屋為磚牆石綿瓦頂之建築，有系爭房地登記謄本之登載可稽（見板簡卷第33至41、45頁），復參酌原告因被告未依約遷讓交還系爭房地所受之損失等一切情狀，本院認原告違約金請求數額尚嫌過高，應予核減為每月70,000元為適當。是原告請求被告給付自109 年12月1 日起至騰空遷讓返還系爭房地之日止，每月70,000元之違約金，為有理由，應予准許；逾此部分，則應駁回。
五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租賃契約第6 條，請求被告應將系爭房地遷讓返還原告，及自109 年12月1 日起至返還遷讓系爭房地之日止，按月給付原告70,000元，為有理由，應予准許。逾上開部分之請求，則為無理由，應予駁回。至原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。又原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 張惠閔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
書記官 林沂㐵