臺灣新北地方法院民事判決
110年度重訴字第12號原 告 李和清訴訟代理人 洪士傑律師
徐子雅律師被 告 李建興
李建昌
李恩好
惠康百貨股份有限公司法定代理人 王俊超共 同訴訟代理人 呂康德律師上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國110 年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第第3 款、第256 條分別定有明文。查原告起訴後多次具狀（見本院卷一第239 至240頁、本院卷二第57至58頁）變更其訴之聲明，最後聲請如下述，經核原告所為上開訴之變更，合於前揭法條規定，應予准許。
二、次按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。查被告惠康百貨股份有限公司（下稱惠康公司）法定代理人原為朱秉志，嗣於訴訟進行中變更為王俊超，並經具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷一第189 頁），經核於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告與被告李建興、李建昌、李恩好（下合稱被告李建興3人）為父子關係，坐落新北市○○區○○段000○○○○○○○○○000 地號土地（權利範圍4/5 ，下分別稱系爭499 土地、系爭500 土地，合稱系爭土地）及其上2737建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），原本均屬原告所有。原告先於民國83年10月11日將系爭房屋贈與子女即被告李建興、李恩好及訴外人李恩瑾、李恩蓉，每人各1/5 應有部分，復於85年5 月17日將系爭房屋剩餘1/5 應有部分贈與被告李建昌，訴外人李恩瑾及李恩蓉嗣於105 年
1 月28日將渠等應有部分，贈與被告李建興、李建昌，故系爭房屋現由被告李建興所有2/5 應有部分、被告李建昌所有2/5 應有部分、被告李恩好所有1/5 應有部分，先予敘明。
㈡系爭土地及系爭房屋原屬原告所有，嗣經原告將系爭房屋贈與被告李建興3 人，致系爭房屋及系爭土地分屬不同人所有，依民法第425 之1 第1 項規定及最高法院81年台上字第2847號、84年度台上字第2707號判決意旨，應推定系爭房屋受讓人即被告李建興3 人與讓與人即原告間，在系爭房屋得使用期限內與系爭土地有租賃關係。詎被告李建興3 人均未支付租金或任何對價予原告，爰依民法第425 條之1 規定請求鈞院核定被告李建興3 人所有系爭房屋使用系爭土地之租金，並請求被告李建興3 人給付租金。茲因被告李建興三人有將系爭房屋出租予被告惠康公司，作為頂好超市營業使用（現更名為家樂福超市），被告間約定107 年5 月10日起至
111 年5 月9 日，每月租金66萬元至68萬元不等，使用範圍包含基地，有被告間簽訂之租金修定協議書、房屋租賃契約書可稽，是被告李建興3 人係出租獲利而非經濟上弱勢，核定系爭房屋使用系爭土地之租金應不受土地法第105 條準用97條之限制拘束，且被告惠康公司於台灣有諸多分店，租用土地經營經驗豐富，故以前開租金作為系爭房屋及系爭土地使用對價參考基準，再依房地實際價值計算租金分配比例，併參照國稅局對於無法提出房地分別實際價格時，係以房、地比例3 比7 計算，依系爭房屋實際坐落系爭土地（含雨遮）即附圖A1（面積579.02平方公尺）、A2（面積127.61平方公尺）、B1（面積123.30平方公尺）、B2（面積15.53 平方公尺）部分，按系爭土地各該年度申報地價年息30% 計算租金，請求核定被告李建興3 人自107 年5月10日起至111 年5
月9 日止，每月應給付原告如附表一所示金額。又就上開核定金額，被告李建興3 人應給付原告自1 07年5 月10日起至110 年6 月30日止如附表二所示之金額，並自110 年7 月
1 日起至111 年5 月9 日止，按月1 日給付原告如附表一編號7 、8 、9 所示金額。㈡被告李建興3人雖為系爭房屋所有權人，然被告李建興3 人基於法定租賃關係僅係對於系爭房屋所坐落基地（含雨遮）即附圖A1、A2、B1、B2部分有法定租賃關係，惟系爭土地面積大於系爭房屋，因此逾越系爭房屋（含雨遮）坐落基地範圍外系爭土地其餘部分，被告李建興3 人並無權使用，遑論出租予被告惠康公司使用。故縱使被告李建興3 人將系爭土地其他部分連同系爭房屋一併出租予被告惠康公司，被告惠康公司就逾越系爭房屋坐落範圍之系爭土地，不因此取得使用權限，仍屬無權占用。而被告惠康公司有使用系爭土地如附圖A4（面積0.44平方公尺）部分豎立招牌，及將附圖A3（面積197.46平方公尺）及B3（面積
15.31 平方公尺）部分提供予前來消費之客人、廠商等停放車輛，爰依民法第821 條、767 條第1 項前段及中段、第77
3 條前段規定，請求被告惠康公司將系爭土地如附圖A4部分招牌拆除，並將該部分土地騰空返還全體共有人，且不得在該部分土地停放車輛或放置物品或設置任何地上物。又被告惠康公司無權占用系爭土地如附圖所示A4、A3、B3部分，係無法律上原因受有利益，致原告受有損害，爰依民法第179條規定，以系爭土地申報地價年息10% 計算相當於租金之不當得利，請求被告惠康公司給付自107 年12月1 日起至110年6 月30日止之不當得利共新臺幣（下同）1,151,540 元（計算詳附表三），及自110 年7 月1 日起至被告惠康公司騰空返還上開土地之日止，按月給付原告37,115元（計算詳附表四）。㈢退步言，縱認原告與被告李建興3 人就系爭土地有使用借貸關係，亦是基於兩造間於85年有共同出租系爭房屋情形所致，但系爭房屋租約租期於90年5 月屆滿，嗣後原告未參與後續租賃契約簽訂，亦未表達願意繼續借貸，堪認使用期限已屆滿，依民法第470 條規定，被告李建興3 人應於使用借貸關係結束後就系爭房屋範圍坐落基地給付租金，又縱認本件為未定期限之使用借貸關係，原告亦得依民法第
470 條第2 項隨時請求被告李建興3 人返還系爭土地，或依民法第472 條第1 款規定終止借貸契約。原告業於110 年6月10日以民事準備㈠狀暨聲請狀繕本為終止借貸關係及返還系爭土地之意思表示，故原告應得請求核定被告李建興3 人自110 年7 月1 日即使用借貸終止起至111 年5 月9 日止之租金併為給付，暨請求被告惠康公司騰空返還系爭土地如附圖所示A4、A3、B3部分，併自110 年7 月1 日起給付，按月給付相當租金之不當得利等語。其聲明為：
1.核定被告李建興、李建昌、李恩好占用原告所有系爭土地之租金，自107 年5 月10日起至111 年5 月9 日止，每月應給付原告如附表一所示金額。
2.被告李建興、李建昌、李恩好應給付原告如附表二所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110 年7 月1 日起至111 年5 月9 日止，按月1 日給付原告如附表一編號7 、8 、9 所示金額。
3.被告惠康公司應將坐落系爭土地上如附圖A4部份上之廣告招牌拆除，並將該部分土地騰空返還全體共有人，且不得在該區域停放車輛或置放任何物品或設置任何地上物。
4.被告惠康公司應給付原告1,151,540 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，並自110年7 月1 日起至騰空返還附圖A4、A3、B3區域部分土地之日止，按月1 日給付原告37,115元。
5.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠系爭房屋於民國85年5 月10日之前係出租於百佳超市，嗣於85年5 月10日迄今均出租予被告惠康公司，每
5 至7 年換約一次，第一份房屋租賃契約書於85年5 月2 日簽訂（下稱被證1 租約），租期自85年5 月10日至90年5 月
9 日，當時出租人為原告、被告李建興、李恩好及訴外人李恩瑾、李恩蓉，由原告代表各出租人親自與承租人簽約，該租約第1 條約定之租賃標的物為：「甲方將其所有房屋全部坐落於台北縣○○鄉○○路○○○號全部（以下簡稱租賃房屋，建號○○蘆建○○○ 號，面積672 平方公尺，乙方使用範圍包括租賃房屋之基地及各項公共設施）出租乙方經營超級市場及專櫃等相關業務（詳細面積、範圍如附圖所示）」，是依上開租約及附圖，被告惠康公司得使用之範圍除系爭房屋外，系爭土地均在承租人得使用之範圍。嗣後之租約，除租金及租期外，均延續此租約之內容，故原告對被告惠康公司得使用之範圍不可謂不知。㈡依民法第425 條之1 第1 項規定，若土地所有權人與房屋受讓人間並無特別約定者，法律推定雙方在房屋得使用期限內有租賃關係，惟若當事人間另有特別約定，自得以反證推翻此推定，而適用當事人間之約定。查被證1 之系爭房屋租約簽訂時，原告並無另向當時系爭房屋其他所有人即被告李建興、李恩好及訴外人李恩瑾、李恩蓉收取系爭土地租金情形，嗣85年5 月17日原告將系爭房屋所餘5 分之1 應有部分贈與被告李建昌後，即將其系爭房屋租金權利讓與被告李建昌收取，迄本件訴訟時止，不曾要求其子女就共有之系爭房屋所在系爭土地給付租金。又原告於86年7 月間因外遇事件遭家人發現後，原告為平息配偶即訴外人李詹雪琴之怨氣，使李詹雪琴拋棄對原告及小三妨害家庭之告訴，即承諾其對其名下房地租金均由其配偶及子女收取，並願將其系爭土地應有部分贈與子女，惟因增值稅過高，原告與子女間方再協議將系爭土地提供予共有系爭房屋之子女永久無償使用，此除有證人李詹雪琴、鄭瓊芳之證詞可稽外，亦可由系爭土地之地價稅歷年均由被告李建興3人從收取之租金繳納可資證明，是本件並無民法第425 條之1 第1項之適用，原告依民法第425 條之1 請求鈞院核定租金，並請求給付租金，實無理由，另原告依民法第472 條第1 款終止系爭土地借貸契約云云，更非有理。㈢就被告惠康公司立場而言，係基於房屋租賃契約使用系爭房屋及系爭土地，蓋被告惠康公司與系爭房屋所有人於被證2 之租約第1條約定使用範圍即包括系爭房屋之基地及各項公共設施，所謂基地，依建築法第11條規定，即包括建物本身所占地面及應留之法定空地，故被告惠康公司於被證1 租約生效後在系爭土地如附圖A4部分設置招牌基座及其使用系爭房屋所占地面外系爭土地其餘空地部分，非無權占有。又原告嗣將其系爭房屋應有部分讓與其子女後，被告惠康公司於被證1 租約租期屆至後與其子女即系爭房屋所有人續約時，關於承租人得使用範圍均與被證1 租約相同，而原告之子女即被告李建興等3人既有使用系爭土地之權源，被告惠康公司繼續使用系爭房屋所占地面外系爭土地其餘空地部分，無原告所指之無權占有或不當得利可言等語。其聲明為：原告之訴駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保，請准予免假執行。
三、本院之判斷:㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段固有明文。惟上開法定租賃權成立之規定係屬「推定」而來，自得以其他事實及證據予以推翻。
㈡原告主張其與被告李建興3 人為父子關係，系爭房屋坐落於
系爭土地上，系爭土地及系爭房屋原均係其所有，其先於83年10月11日將系爭房屋贈與其子女即被告李建興、李恩好及訴外人李恩瑾、李恩蓉，每人各1/5 持分，復於85年5 月17日將系爭房屋剩餘1/ 5持分贈與被告李建昌，嗣訴外人李恩瑾及李恩蓉於105 年1 月28日再將渠等持分贈與被告李建興、李建昌，故系爭房屋現為被告李建興3 人共有之事實，業據提出系爭土地所有權狀、系爭土地及房屋登記謄本、新北市地籍異動索引等件影本為證（見本院卷一第29至55頁），被告亦不爭執，堪信為真實。惟原告主張依民法425 條之1條規定，應推定系爭房屋受讓人被告李建興3 人與讓與人即原告間，在系爭房屋得使用期限內就系爭土地有租賃關係乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
㈢查，原告於85年5 月間尚為系爭房屋共有人之一時，曾共同
將系爭房屋出租予被告惠康公司，依雙方簽訂之房屋租賃契約約定，被告惠康公司得使用範圍，包括系爭房屋之基地，有被告所提被證1 租約第1 條之約定為憑（見本院一第153頁）。所謂基地，依建築法第11條規定，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地，衡以一般房屋租賃之使用範圍本就包括建物本身所占之地面，雙方既在被證1 租約就使用範圍特別約定包括租賃房屋之基地，則系爭土地全部應均為被告惠康公司依被證1 租約約定所得使用範圍。其後原告雖將其所餘系爭房屋持分贈與其子即被告李建昌，已非系爭房屋所有人，但觀諸其與被告李建昌、惠康公司3 方簽定之協議書（見本院卷一第169 頁），僅記載系爭房屋原告之持分讓與後被證1 租約權利義務相關事宜，未提及系爭土地之使用權問題。復參諸原告與被告李建興3 人乃父子之親，及被告辯稱系爭土地稅款其後均由被告李建興3 人繳納乙情，為原告所不爭，並佐以證人李詹雪琴到庭證稱：系爭房屋最早出租予被告惠康公司是由原告簽訂，系爭土地本要過戶給5 個小孩，但因為增值稅太高了，所以就一直沒有辦，因為系爭房屋原告已經給被告李建興3 人，系爭土地原告當然也同意給被告李建興3 人使用等語（見本院卷二第12、13頁）；證人鄭瓊芳到庭證稱：據伊所知，原告之前有提過系爭房屋的租金部分，都給被告李建興3 人，系爭房屋所在土地就讓被告李建興3 人無償使用等語（見本院卷二第18頁），堪認原告所有系爭土地與被告李建興等3 人所有系爭房屋間之使用關係，應如被告所辯為無償之使用借貸關係，方符合常理。
㈣原告另稱：縱認原告與被告李建興3 人就系爭土地有使用借
貸關係，使用期限應於被證1 租約屆滿時即90年5 月9 日屆至，又縱認本件為未定期限之使用借貸關係，原告亦得依民法第470 條第2 項規定隨時請求返還，或依第472 條第1 款規定終止借貸契約云云。按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第470 條第1 項定有明文。依上調查，原告所有系爭土地與被告李建興等3 人所有之系爭房屋間成立無償之借貸使用關係，主要係緣於系爭土地為系爭房屋所在土地、系爭房屋所有權係被告李建興3 人自原告處受讓、原告與被告李建興3 人為父子之親等事實，而其等就上開使用借貸關係期限雖未有特別約定，但依借貸目的，系爭土地借貸期限應解為在系爭房屋得使用期限內，是原告自不得依民法第
470 條第2 項規定請求被告李建興3 人返還系爭土地。又原告固以其有因不可預知之情事而自己需用到系爭土地為由，主張終止其與被告李建興3 人間之系爭土地使用借貸契約云云，惟系爭土地借貸目的既係供系爭房屋繼續使用，除系爭房屋已達不堪使用狀態外，難認原告有需用系爭土地之情形，則其依民法第472 條第2 款規定終止其與被告李建興3 人就系爭土地之使用借貸關係，並非有理。
㈤綜上所述，被告李建興3 人係基於使用借貸法律關係占用使
用系爭土地，故原告依民法第425 條之1 請求核定租金，及請求被告李建興3 人給付租金，並非有據。又原告與被告李建興3 人就系爭土地之使用借貸期限應為在系爭房屋得使用期限內，是原告不得依民法第470 條第2 項規定請求被告李建興3 人返還系爭土地，且其依民法第472 條第2 款規定終止其與被告李建興3 人就系爭土地之使用借貸關係，亦非有理。而被告李建興3 人就系爭土地既有前開合法使用權源，則被告惠康公司因與被告李建興等3 人間之系爭房屋租賃關係而使用系爭土地，即非無權占有，是原告依民法第821 條、767 條第1 項前段及中段、第773 條前段規定，請求被告惠康公司將系爭土地如附圖所示A4部分招牌拆除，將該部分土地騰空返還全體共有人，及依民法第179 條規定請求被告惠康公司給付占用系爭土地如附圖所示A4、A3、B3部分相當租金之不當得利，均非有據，不應准許。
四、從而，原告依上開規定請求判如其訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請則失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 14 日
民事第四庭 法 官 古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 110 年 12 月 14 日
書記官 蔡叔穎