臺灣新北地方法院民事判決110年度重訴字第282號原 告 祭祀公業法人臺北縣游光彩法定代理人 游林盛訴訟代理人 游孟輝律師
宋銘樹律師朱敬文律師被 告 游鼎輝
李柏健上列當事人間請求返還租賃土地等事件，本院於中華民國111年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段00地號土地如附圖之A部分鐵皮(面積92.89平方公尺)、B部分鐵皮(面積83.85平方公尺)、C部分管理室(面積20.27平方公尺)拆除。
二、被告應將坐落新北市○○區○○段00地號土地如附圖之D部分停車場土地(面積2,297.25平方公尺)騰空返還予原告。
三、被告應自民國110年3月16日起至返還上開土地之日止，按月賠償新臺幣40,000元予原告。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一、二項於原告以新臺幣4,800,619元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣14,401,857元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項已到期部分，於原告按月以新臺幣13,333元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣40,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明(一)(二)項為：
(一)被告應將坐落於新北市○○區○○段00地號土地(下稱系爭土地)如起訴狀附圖所示區域(面積為2,728平方公尺)予以回復原狀後返還予原告。(二)被告應自民國110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月賠償新臺幣(下同)40,000元予原告(板簡卷第9頁)；嗣於111年9月8日、11月11日言詞辯論期日變更聲明為：(一)被告應將系爭土地如本判決附圖之A部分鐵皮(面積92.89平方公尺)、B部分鐵皮(面積83.85平方公尺)、C部分管理室(面積20.27平方公尺)拆除。(二)被告應將系爭土地如附圖之D部分停車場土地(面積2,297.25平方公尺)騰空返還予原告。(三)被告應自110年2月1日起至返還上開土地之日止，按月賠償40,000元予原告(本院卷第139頁、第244頁)。核屬特定並減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)系爭土地為原告所有，兩造於109年1月1日簽訂土地租賃契約書(下稱系爭租約)，由原告將系爭土地中如租約附圖所示面積2,728平方公尺範圍出租予被告作為經營停車場之用，並約定租期為109年1月1日起至109年12月31日止，租金每月20,000元，押金60,000元。而租期屆滿後，原告已發函要求被告儘速將系爭土地回復原狀後返還原告，惟被告始終未返還。又被告就系爭土地上如附圖所示A、B部分鐵皮地上物、C部分管理室有事實上處分權，就附圖所示D部分土地作為停車場使用，係無權占用原告系爭土地。依系爭租約第7條約定：被告未及時遷出返還土地時，原告得向被告請求按照月租金2倍支付違約金至遷讓完竣。
(二)原告土地管理辦法為改制前所制訂，自97年修正後即無增修或廢止，但目前並無使用，且原告本件起訴係為保全原告財產，毋須經過管理委員會過半數之同意。原告於110年8月14日有召開管理委員會通過決議，將原告所有作為出租停車位用途之土地收回經營，原告主任管理人游林盛雖曾建議系爭土地由被告游鼎輝管理、清潔維護，但此僅為其個人意見未經管理委員會決議通過，且其亦無同意與被告續租之意，另該決議將系爭土地租金由2.5萬元調漲為3萬元，係因決議當時土地未全數收回，是此決議乃未來租金調整之目標，並非原告已同意以租金3萬元條件與被告續訂租約。此外，縱認原告管理委員會決議通過將系爭土地續租給被告，此僅為原告內部討論，實際上原告並未與被告續訂租約。爰依民法第767條第1項前段、中段、系爭租約提起本件訴訟等語。
(三)並聲明：1.被告應將系爭土地如附圖之A部分鐵皮(面積92.89平方公尺)、B部分鐵皮(面積83.85平方公尺)、C部分管理室(面積20.27平方公尺)拆除。2.被告應將系爭土地如附圖之D部分停車場土地(面積2,297.25平方公尺)騰空返還予原告。3.被告應自110年2月1日起至返還上開土地之日止，按月賠償40,000元予原告。4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告自97年起向原告承租系爭土地，每年換約1次，被告有承租意願、原告即繼續出租給被告，迄今已13年，兩造就此租賃模式有默示合意。原告主任管理人游林盛違反原告章程第7條、土地管理辦法第10條，於未召開管理委員會討論議決下，於110年1月13日擅自發函給被告表示收回系爭土地並提起本件訴訟，為無權代理，對原告不生效力。被告接獲前開來函後即於同年月19日向原告表示續租意願並要求續訂租約，且檢附110年1、2月之租金4萬元，依兩造前述租賃模式默示合意，原告管理委員會既無不續租之決議，兩造間租約應仍繼續存在。又系爭土地上如附圖之A、B部分鐵皮地上物非被告所有、C部分管理室才是被告所有。另原告管理委員會於110年8月14日已通過決議由被告續租系爭土地、租金調漲為3萬元，但簽約一直未有下文，原告主任管理人游林盛應依照該決議與被告續訂租約等語，資以抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭土地為原告所有，兩造於109年1月1日簽訂系爭租約，由原告將系爭土地中如系爭租約附圖所示面積2,728平方公尺範圍出租予被告作為經營停車場之用，並約定租期為109年1月1日起至109年12月31日止，租金每月20,000元，押金60,000元。而原告主任管理人游林盛已於110年1月13日代表原告發函給被告請求將系爭土地回復原狀交還等事實，為兩造所不爭執，且有原告提出系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、系爭租約、原告110年1月13日函文、法人登記證書等件為證(板簡卷第17-40、115頁)，應堪認定。
四、原告主張系爭租約租期屆滿後，依民法第767條第1項前段、中段規定、系爭租約約定，被告應將附圖之A、B、C地上物拆除，將D部分土地騰空返還，並自110年2月1日起至返還上開土地之日止，按月賠償40,000元違約金等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查:
(一)原告主任管理人游林盛是否有權代表原告提起本件訴訟?
1.按祭祀公業法人應設管理人，執行祭祀公業法人事務，管理祭祀公業法人財產，並對外代表祭祀公業法人。管理人有數人者，其人數應為單數，並由管理人互選一人為代表人；管理事務之執行，取決於全體管理人過半數之同意，祭祀公業條例第22條定有明文。又按直轄市、縣（市）主管機關辦理祭祀公業法人登記，應備置法人登記簿，並記載包括管理人之姓名及住所；定有代表法人之管理人者，其姓名，祭祀公業條例第27條第4款亦有明定。且查，原告之章程第七條第一項、第二項明訂:一、本法人設管理委員會，置管理人23名，其中置代表法人之管理人(以下簡稱主任管理人)1名對內綜理本法人事務，對外代表本法人，主任管理人由管理人人互選之。管理人有出席會議之義務並有提案、討論及表決之權力，管理法人事務之執行需取決於管理人過半數之同意。二、主任管理人經管理委員會授權綜理本法人一切業務，主任管理人依需要得分設各組，掌理各項事務，由熟悉該組事務之管理人一人任該組召集人，並訂管理施行細則(本院卷第180頁)；原告土地管理辦法第十條、第十八條則明訂:
本公業轄下之土地租賃事宜，由管理人核定辦理，並定期向管理委員會報告租賃情形。如有任何違反租賃契約之情事，得委任律師提出相關訴訟，管理人需於管理委員會開會時，報告訴訟進度(本院卷第177、178頁)。
2.由前開法條規定及原告章程、土地管理辦法可知，原告為祭祀公業應由其主任管理人1人對外代表原告，且原告之土地租賃事宜應得由主任管理人核定辦理，如有違反租賃契約情形，主任管理人亦得委任律師提起相關訴訟，僅需定期向管理委員會報告租賃情形、訴訟進度而已，並無於所訂租期屆滿後，另需經過管理委員會決議不續租或同意提起相關訴訟，始得向承租人請求返還、起訴之必要。是被告辯稱原告主任管理人游林盛於未召開管理委員會討論議決下，於110年1月13日擅自發函給被告表示收回系爭土地並提起本件訴訟，已違反原告章程第七條、土地管理辦法第十條，為無權代理，對原告不生效力云云，應非可採。
(二)原告依民法第767條第1項前段、中段規定、系爭租約約定，請求被告應將附圖之A、B、C地上物拆除，將D部分土地騰空返還，並自110年2月1日起至返還上開土地之日止，按月賠償40,000元違約金，有無理由?
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、72年度台上字第1552號判決意旨參照）。另依系爭租約第7條約定:租賃契約終止時，乙方(即被告)應恢復土地原狀，將土地返還甲方(即原告)不應藉詞推諉或主張任何權利。乙方未即時遷出返還土地時，甲方得向乙方請求按照月租金2倍支付違約金至遷讓完竣，乙方及保證人不得異議(板簡卷第34頁)。
2.關於系爭土地上如附圖之A、B鐵皮地上物、C管理室之事實上處分權人為被告乙節，業據被告自承在卷(本院卷第97頁)，被告嗣雖辯稱A、B鐵皮地上物為朋友搭建云云，否認其等為事實上處分權人(本院卷第134頁)，然未能具體說明朋友姓名，亦未提出相關證據，所辯應不可採。關於系爭土地上如附圖之D部分土地為被告作為停車場使用乙節，為兩造所不爭執，並有現場照片為證(本院卷第145-153頁)，應堪認定。是本件被告確有占用原告所有系爭土地如附圖之A、B、
C、D部分，應由被告就其占有有正當權源乙節負舉證之責。
3.被告雖辯稱其自97年起向原告承租系爭土地，每年換約1次，被告有承租意願、原告即繼續出租給被告，迄今已13年，兩造就此租賃模式有默示合意。被告於110年1月19日已向原告表示續租意願並要求續訂租約，原告管理委員會既無不續租之決議，兩造間租約應仍繼續存在云云，然此為原告所否認。觀諸系爭租約第2條已約明租賃期間為109年1月1日起至109年12月31日止，共計1年，且無原告同意續租之相關約定(板簡卷第21-23頁)，被告就兩造有其所辯前開租賃模式之默示合意，亦未提出相關佐證，所辯洵屬無據。至被告辯稱原告管理委員會於110年8月14日通過決議由被告續租系爭土地、租金調漲為3萬元，但簽約一直未有下文，原告主任管理人游林盛應依照該決議與被告續訂租約等語，固提出原告110年第2屆第1次管理委員會會議紀錄為證(本院卷第155-161頁)，然亦為原告所否認。查原告為祭祀公業應由其主任管理人游林盛對外代表原告為意思表示，已如前所說明，縱被告所辯原告管理委員會於110年8月14日通過決議由被告續租系爭土地為真，倘被告尚未經原告主任管理人游林盛代表原告為續訂租約之意思表思，亦不得以經過原告多數管理人同意續租即得拘束原告，故本件難認兩造間仍有租賃關係存續。被告請求通知證人游銘鈿到庭作證以證明原告管理委員會已決議通過將系爭土地續租與其等，本院認應無調查之必要。
4.從而，系爭租約所訂租期屆滿後，被告於110年1月1日繼續占用系爭土地A、B、C、D部分迄今，難認有正當權源，應已妨害原告就系爭土地所有權之圓滿行使、違反系爭租約第7條約定。故原告依民法第767條第1項前段、中段規定、系爭租約第7條約定，請求被告自將附圖之A、B、C部分鐵皮地上物拆除，將D部分停車場土地騰空返還原告，均有理由。另關於原告依系爭租約第7條，請求被告自110年2月1日起至返還上開土地之日止，按月賠償月租金2倍即40,000元違約金部分，按押租金（保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。本件被告違反系爭租約第7條約定，原告請求給付違約金應屬有據，然依前開說明，被告繳交之押金60,000元發生當然抵充
1.5個月違約金之效力，故原告請求自110年3月16日起至返還上開土地之日止，按月賠償月租金2倍即40,000元違約金，為有理由，逾前開範圍之請求，則無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、系爭租約約定，請求(一)被告應將系爭土地如附圖之A部分鐵皮(面積
92.89平方公尺)、B部分鐵皮(面積83.85平方公尺)、C部分管理室(面積20.27平方公尺)拆除。(二)被告應將系爭土地如附圖之D部分停車場土地(面積2,297.25平方公尺)騰空返還予原告。(三)被告應自110年3月16日起至返還上開土地之日止，按月賠償40,000元予原告，為有理由，應予准許，逾前開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保請准予假執行宣告，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，假執行聲請已失依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：本件原告敗訴僅少數違約金部分，依民事訴訟法第79條規定命訴訟費用由被告負擔。
中 華 民 國 111 年 12 月 23 日
民事第四庭 法 官 許品逸以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
書記官 邱雅珍