臺灣新北地方法院民事判決110年度重訴字第308號原 告 李義松訴訟代理人 劉宏邈律師
李東穎被 告 林永祥
陶瑞華上二人共同訴訟代理人 周志一律師被 告 張明珠
黃梓豪
黃靖軒
黃旭輝
黃旭賢
黃旭庭
吳國銘
吳麗娥上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國111年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其係新北市○○區○○段000○00000○000地號土地之租地建屋之承租人，對被告間於民國98、99年間買賣上開土地應有部分有優先購買權等情，為被告所否認，顯然兩造間就上開權利存在與否已生爭執，上開法律關係之存否不明確，造成原告在私法上之法律地位有不安之狀態存在，且此不安狀態能以確認判決除去，則原告提起本件確認訴訟，自有即受確認判決之法律上利益存在，先予敘明。
二、被告張明珠、黃梓豪(原名黃旭修，下稱黃旭修)、黃靖軒、黃旭輝、黃旭賢、黃旭庭、吳國銘、吳麗娥經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠緣新北市○○區○○○段○○○段0000地號土地及新北市○○區○○○段○○
○段00000地號土地，於102年10月26日地籍圖重測，重測後之地段號分別為新北市○○區○○段000地號土地(嗣新北市○○區○○段000地號土地復於102年11月16日逕為分割出新北市○○區○○段00000地號，下合稱系爭土地①)，及新北市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地②，與系爭土地①合稱系爭土地)。而98年4月20日時，系爭土地①係由被告張明珠、黃旭修、黃靖軒、黃旭輝、黃旭賢、黃旭庭、吳麗娥及原告所共有(即原告456/1000、被告吳麗娥44/1000、被告張明珠等6人公同共有1/2)；系爭土地②則由被告張明珠、黃旭修、黃靖軒、黃旭輝、黃旭賢、黃旭庭及原告所共有(即被告張明珠等6人公同共有1/2、原告1/2)，合先敘明。
㈡被告吳麗娥於98年4月23日以買賣為登記原因移轉系爭土地①
之應有部分44/1000予被告吳國銘；被告張明珠、黃旭修、黃靖軒、黃旭輝、黃旭賢、黃旭庭(下合稱被告張明珠等6人)於99年4月9日以買賣為登記原因移轉系爭土地之應有部分各1/2予被告林永祥、陶瑞華二人。而原告除係系爭土地之共有人外，亦為系爭土地租地建屋之承租人，被告等人於出賣系爭土地應有部分時，依土地法第104條第1項規定，原告自得以系爭土地承租人之地位對系爭土地應有部分出賣人即被告張明珠等6人及被告吳麗娥主張依同一條件行使優先購買權，然前述被告等人買賣系爭土地應有部分之時，皆未曾依法通知原告是否主張優先購買，則依前揭土地法第104條第2項規定，被告等人間之買賣契約，即不得對抗優先購買權人即原告，且依最高法院之見解，此優先購買權之性質係具有物權效力，原告亦得訴請塗銷被告等人間之土地所有權移轉登記。
㈢被告林永祥、陶瑞華二人主張其與被告張明珠等6人間就系爭
土地應有部分之買賣價金為新臺幣（下同）2,200萬元云云，惟被證1存證信函並未記載買受人為何，亦未提供買賣契約等詳細內容，無法辨別其內容是否真正，是自不能僅以被證1存證信函之記載，即可認定其真實買賣價金為2,200萬元，被告應舉證證明真實買賣價金為何。
㈣又系爭土地應有部分於98年7月17日即遭鈞院查封進行拍賣，
而其經法院鑑價後，第一次拍賣價金僅約700萬元，原告本欲第二拍時進場投標，惟在第二次拍賣前即停止拍賣。嗣於99年4月9日始以買賣為登記原因，移轉登記予被告林永祥、陶瑞華二人，然系爭土地乃係共有土地，被告張明珠等6人並非出售全部土地，且土地上有原告租地建物之建物，土地買受人縱合法買受，亦無法為占有使用，復被告林永祥、陶瑞華二人乃係專業之土地投資客，且被告間買賣時點與上開法拍時點相近，其買賣價格自無可能高達2,200萬元，是原告否認被證1存證信函內所載買賣價金之真正。而被告林永祥、陶瑞華二人買受後，曾與原告及其子女洽談合建事宜，其當時亦稱買賣價金並非2,200萬元，僅幾百萬元，且出賣人係償還賭債，故是以債抵價等語。準此，被告等若無法或拒絕提出買賣契約及給付買賣價金之匯款單據時，依民事訴訟法第277條、第282條之1之規定，被告之主張自不能採。
㈤系爭土地上現坐落一未辦保存登記之建物，即門牌號碼新北
市○○區○○路○段000號建物(下稱系爭建物)，為已故訴外人李金水承租系爭土地時所建，而李金水係於83年2月26日死亡，故系爭建物依法係由原告及訴外人李坤龍、李健興、李沛、李政庸、李秀美、李和唐、李育洲、李湘惠、李雅惠、李陳彩雲等共同繼承，而為公同共有。嗣原告提起分割遺產訴訟係於110年6月4日始判決確定，是在法院判決確定系爭建物由原告單獨取得之前，原告並無法單獨行使優先購買權。遑論被告林永祥、陶瑞華二人明知李金水已死亡，但被證1存證信函卻僅通知已死亡之李金水及原告一人，是被證1存證信函自始不發生合法送達通知之效力，原告於110年間始提起本件訴訟主張行使優先購買權，自無權利濫用及違反誠實信用原則情事。
㈥原告就鈞院拍賣訴外人蕭芳萬(即系爭土地原共有人之一)就
系爭土地應有部分時，雖主張優先購買權，惟鈞院認為原告就其中應有部分44/1000無優先購買權，故仍由原拍定人即被告吳麗娥取得系爭土地①之應有部分44/1000，是被告吳麗娥於98年4月2日因拍賣而取得原屬蕭芳萬之系爭土地①應有部分44/1000部分，其價金僅為200,640元，而其不到一個月隨即於98年4月23日以買賣為登記原因轉讓系爭土地①應有部分44/1000於被告吳國銘。從而，爰依土地法第104條規定，提起本訴訟等語。
並聲明：⒈確認原告對被告張明珠、黃旭修、黃靖軒、黃旭輝、黃旭賢、黃旭庭與被告林永祥、陶瑞華間就坐落重測前新北市○○區○○○段○○○段0000○00000地號（即重測後新北市○○區○○段000○00000○000地號）土地應有部分之買賣，有以7,313,900元為買賣價金之優先購買權存在。⒉確認原告對被告吳麗娥與被告吳國銘間就坐落重測前新北市○○區○○○段○○○段0000地號（即重測後新北市○○區○○段000○00000地號）土地應有部分之買賣，有以273,992元為買賣價金之優先購買權存在。⒊被告林永祥、陶瑞華就坐落訴之聲明第一項之土地應有部分，於99年4月9日所為之所有權移轉登記，應予塗銷。⒋被告吳國銘就坐落訴之聲明第二項之土地應有部分，於98年4月23日所為之所有權移轉登記，應予塗銷。⒌被告張明珠、黃旭修、黃靖軒、黃旭輝、黃旭賢、黃旭庭應就坐落訴之聲明第一項所示之土地應有部分，以訴之聲明第一項所示金額為買賣價金與原告訂立買賣契約；並於原告給付7,313,900元之同時，將前開土地應有部分之所有權移轉登記予原告。⒍被告吳麗娥應就訴之聲明第二項所示之土地應有部分，以訴之聲明第二項所示金額為買賣價金與原告訂立買賣契約；並於原告給付273,992元之同時，將前開土地應有部分之所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：㈠被告林永祥、陶瑞華部分：
⒈被告林永祥、陶瑞華與被告張明珠等6人就系爭土地應有部分
1/2之買賣價金為2,200萬元，且上列當事人就系爭土地應有部分進行買賣時，已將買賣條件以存證信函通知原告及李金水，是以，本案原告提起確認優先購買權存在之訴，顯無理由。
⒉退一步言之，姑不論原告何時知悉上開存證信函，然本案原
告至少於前案訴訟鈞院107年度訴字第3015號民事案件即已知悉其得行使優先購買權，且亦依上開確定判決書所列之租金計算標準，曾給付租金予被告林永祥、陶瑞華，詎原告遲至110年間始提起本案訴訟而欲行使優先購買權，核原告所為顯有權利濫用、及違反誠信原則。⒊本案被告張明珠等6人於99年間出賣系爭土地應有部分而為優
先購買權之通知，依當時法規並未要求被告需檢附買賣契約，且法令所要求之程序規範，尚屬簡略。足見原告稱被證1存證信函無附上買賣契約書，無從行使優先購買權云云，已非可採。再者，觀諸被證1存證信函內容載明土地標示、處分方式、總買賣價金為2,200萬元、期限、受通知人及通知人之姓名住址等語，故據當時99年間的法令規範及臺灣高等法院臺中分院100年度重上字第105號民事判決所闡釋之見解，本案被告林永祥、陶瑞華二人就系爭土地應有部分買賣所為之優先購買權通知，已堪認合法。況關於被證1存證信函內容，確實已為原告暨李金水繼承人所明瞭，且事實上渠等有相當時間，得評估是否行使優先購買權，益加印證被告林永祥、陶瑞華二人就系爭土地應有部分買賣所為之優先購買權通知，洵屬合法等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告張明珠、黃旭修、黃靖軒、黃旭輝、黃旭賢、黃旭庭、吳國銘、吳麗娥均未到庭陳述，亦未提出書狀。
三、本院之判斷：原告主張其為系爭土地之共有人，現亦為系爭土地租地建屋之承租人。系爭土地①於98年4月20日時，由被告張明珠、黃旭修、黃靖軒、黃旭輝、黃旭賢、黃旭庭、吳麗娥及原告所共有；系爭土地②則由被告張明珠、黃旭修、黃靖軒、黃旭輝、黃旭賢、黃旭庭及原告所共有。被告吳麗娥於98年4月23日以買賣為登記原因移轉系爭土地①應有部分44/1000予被告吳國銘；被告張明珠等6人於99年4月9日以買賣為登記原因移轉系爭土地應有部分1/2予被告林永祥、陶瑞華等事實，業據提出土地登記第二類謄本、新北市地籍異動索引、本院107年度訴字3015號民事判決、本院109年度家繼訴字第57號民事判決確定證明書為證（見重司調卷第25頁至第83頁，見本院卷第103頁），並有新北市三重地政事務所110年9月7日新北重地資字第1106103504號函暨附件在卷可考（見本院卷第89頁至第135頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。惟原告主張被告未合法通知原告系爭土地應有部分真實買賣條件，致原告無法行使優先購買權等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲就本件爭點分述如下：
㈠訴之聲明第1項部分：
⒈按土地法第104條第1項規定，租用基地建築房屋之承租人，
於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。所謂「依同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。上開規定之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。又承租人必須知悉買賣條件後，始能為放棄優先購買權之表示，倘出賣基地之出租人，未為與買賣契約同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權(最高法院106年度台上字第1263號民事判決意旨參照)。另土地法第104條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權，果係如此，則基地共有人將其應有部分分別或先後出售時，承租人將無法獲得基地所有權，有違土地法第104條之意旨。故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第34條之1第4項所規定之他共有人優先承購權(最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議㈢參照)。復按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，故主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件事實，負舉證之責任。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；而再所謂探求當事人之真意，應審視當事人為該意思表示所由來之原因事實，及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院104年度台上字第2369號判決意旨參照）。又按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。此項規定，於任何權利之行使及義務之履行，均有其適用，權利人在相當期間內不行使其權利，如有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行使其權利，其嗣後再為主張，即應認有違誠信而權利失效。法院為判斷時，應斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、社會經濟狀況及其他一切情事，以為認定之依據（最高法院102年度台上字第1932號判決意旨參照）；再按權利失效係源於誠信原則，應以權利人不行使權利，確已達相當之期間，致義務人產生正當之信賴，信任權利人將不再行使其權利，並以此作為自己行為之基礎，對義務人之行為有應加以保護之情形，而依一般社會之通念，權利人如對之行使權利，有違誠信原則，始足當之。
⒉又按優先購買權之發生，旨在使基地之房屋所有人與基地所
有人相同，以盡經濟上之效用，並杜紛爭 (最高法院65年台上字第530號判例參照) ，故解釋上應認為基於公同共有之承租權所派生之基地優先購買權，亦為公同共有，行使優先購買權，應得公同共有人全體之同意(參司法院廳民一字第1656號函、最高法院99年度台上字第1469號、100年度台抗字第106號民事判決意旨)。經查，系爭建物係由李金水承租系爭土地所建，而李金水係於83年2月26日死亡，故系爭建物於本院109年度家繼訴字第57號分割遺產事件判決確定前，係由原告及李坤龍、李健興、李沛、李政庸、李秀美、李和唐、李育洲、李湘惠、李雅惠、李陳彩雲等共同繼承，而為公同共有等事實，為兩造所不爭執，堪信為真。則該承租權應為公同共有承租權，依上開見解及民法第828條第2項、第1151條規定，基於公同共有之承租權所衍生之基地優先購買權，亦為公同共有，是其行使應得公同共有人之全體同意，始得為之。
⒊次查，本件被告張明珠、黃旭修、黃靖軒、黃旭輝、黃旭賢
、黃旭庭等6人於99年間以存證信函向原告、李金水通知系爭土地應有部分優先承買權事宜，而上開存證信函於99年3月17日送達至原告，且存證信函亦載明系爭土地坐落地號、面積、權利範圍、買賣價金2,200萬元、期限，有存證信函暨回執在卷可稽（見本院卷一第153頁至第157頁），又原告自認存證信函簽收之印章係為原告所有（見本院卷一第200頁），並參以原告於本院110年11月22日言詞辯論期日當庭自承「99年那麼久了，他要賣那麼貴，然後我就不知道。」原告訴訟代理人李東穎(即原告之子)亦於本院111年2月21日言詞辯論期日當庭自承「當時是撤回執行聲請，撤回執行聲請之後原告才收到存證信函。當時一拍七百多萬流標，在第二拍當中撤回執行，本來都已經準備要去投標了，後來收到存證信函，只說兩千多萬，但沒有說賣給誰，且也沒有寄給其他繼承人。原告有跟我們討論，我們的判斷這是詐騙，也認為沒有效力，所以沒有理會。」等語（見本院卷一第200頁，本院卷二第95頁），堪認原告早已知悉系爭土地應有部分之買賣條件，而原告慮及倘優先購買，將因價格過高而受損害，始終未表明願以存證信函價格行使優先承購權。原告雖於民事補充理由暨聲請調查證據狀自稱「被告林永祥、陶瑞華買受後，曾與原告及其子女洽談合建事宜，其當時亦稱買賣價金並非2,200萬元，僅幾百萬元，且出賣人係償還賭債，故是以債抵價等語」（見本院卷二第100頁），然為被告所否認，而原告未再舉證以實其說，是認此部分主張尚無可取。
⒋原告雖辯稱被證1存證信函未合法寄送至李金水之全體繼承人
，存證信函買賣價金並非真實亦未附上買賣契約云云，惟土地法第104條優先承買權之通知方式未明文以書面為必要，亦無規定通知優先承買權人需告知買受人為何人及附買賣契約等文件，且觀諸另案107年度訴字第3015號返還不當得利民事案件中之被告為系爭基地承租權之全體公同共有人，而當時系爭基地承租權公同共有人之一李政庸自稱：「原告（即林永祥、陶瑞華）買受土地時沒有通知我們，有優先購買的問題」、「（法官問：李政庸關於優先購買權之主張，研究結果為何？）李政庸答：我覺得很複雜，所以暫先不主張。」（見本院卷一第165、169頁），顯見系爭基地承租權之其他公同共有人最遲於上開訴訟中已知悉系爭土地有買賣應有部分之事實，且不主張優先購買權等事實，況本件行使優先購買權應得系爭基地承租權之公同共有人之全體同意，始得為之，而當時系爭基地承租權之公同共有人之一即原告於收受被證1存證信函後，並不同意以買賣條件2,200萬元承購系爭土地應有部分1/2，業如上述，則系爭基地承租權之公同共有人，顯然無從得到全體同意而行使優先購買權；且系爭土地之承租人即原告於99年間已明知得以被證1存證信函同一條件，就系爭土地應有部分1/2行使優先購買權，卻未於10日內向被告張明珠等6人主張以被證1存證信函同一條件行使優先購買權，迄至110年3月9日始提起本件訴訟，主張行使優先購買權，早已逾土地法第104條第2項10日期限，其優先購買權因未行使而消滅。
⒌從而，原告既已知悉系爭土地應有部分1/2買賣條件等節，原
告已表明無依同樣條件行使優先購買權，參照土地法第104條第2項之規定，不得再行使權利。則原告主張確認原告對被告張明珠等6人與被告林永祥、陶瑞華就系爭土地應有部分1/2之買賣，有以7,313,900元為買賣價金之優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
㈡訴之聲明第2項部分：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號裁判意旨參照）。再按土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人坐收漁利，是優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件時，在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違（最高法院100年度台上字第2019號判決意旨參照）。
⒉經查，被告吳麗娥於98年4月23日將系爭土地①應有部分44/10
00出賣予被告吳國銘（見本院卷一第107頁），原告縱因係系爭土地①租地建物之承租人，對系爭土地①應有部分44/1000得主張優先購買權，然其遲至110年3月9日始提起本件訴訟主張行使優先購買權，在此之前，未曾對被告吳麗娥、吳國銘為任何權利主張；且被告吳麗娥、吳國銘雖未舉證曾通知原告得行使優先購買權，惟就被告吳麗娥、吳國銘間係以何種買賣條件訂立買賣契約乙節，原告雖以被告吳麗娥、吳國銘持向地政機關辦理移轉登記所附之土地所有權買賣移轉契約書(俗稱公契)上所載之買賣價款總金額，主張為其買賣價額，然一般而言，於101年間實價登錄制度實施前，公契上所載之買賣價款多係以公告現值計算，尚難認係真正之買賣價格，是原告以被告吳麗娥與被告吳國銘間土地所有權買賣移轉契約書上所載之買賣價款總金額273,992元，逕認此為被告吳麗娥、吳國銘間就系爭土地①應有部分44/1000之買賣條件，尚無可採。況98年間之不動產價格與現今不動產價格相差懸殊，若仍許原告行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違，是以本院綜合上情，認原告之行使優先購買權悖於法之安定性，有礙交易安全，與法律規定優先購買權行使之立法意旨有違，自屬違反誠信原則。從而，原告主張其得行使優先購買權，難認可採。
四、綜上所述，本件原告就系爭土地雖有優先購買權存在，惟其於99年3月17日已知被告張明珠等6人出售系爭土地應有部分1/2之買賣條件，迄至110年3月9日始提起本件訴訟，主張行使優先購買權，已逾土地法第104條第2項10日期限未行使而消滅，其請求為無理由，應予駁回；原告就系爭土地①應有部分44/1000雖有優先購買權存在，惟其於110年3月17日始為優先購買權之行使，有違誠信原則，自無法准許，其請求為無理由，應予駁回。從而，原告依土地法第104條第1項規定訴請如其聲明，均為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 112 年 1 月 19 日
民事第七庭 法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 19 日
書記官 劉德玉