臺灣新北地方法院民事判決110年度重訴字第477號原 告 徐木泉訴訟代理人 鄭錦堂律師
李保祿律師被 告 三友陶瓷股份有限公司法定代理人 張子明訴訟代理人 林德川律師上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國111年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳仟伍佰柒拾萬貳仟伍佰元及自一百一十年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌佰伍拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟伍佰柒拾萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告向被告購買新北市○○區○○段000○00○00地號之土地(下系爭土地)及座落上開111地號土地上之門牌新北市○○區○○路0號房屋(原門牌號碼為新北市○○區○○○路000號，下稱系爭房屋)，買賣價金為新臺幣(下同)171,350,000元，兩造並於民國108年4月26日簽訂之不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書)，而原告就本件買賣應付價金已全數匯入履約專戶内，被告亦已領取160,250,000元，系爭土地及房屋亦於108年7月3日完成移轉登記。而於原告洽購系爭土地及房屋時，被告於不動產調查表載明「系爭不動產無被他人無權占有，或越界建築」，且兩造所簽訂之系爭買賣契約書第9條第項亦約定：乙方(即被告)保證本約標的物產權清楚，絕無占用他人土地及第三人占用等情事。如有第三人主張權利或存在法定抵押權，乙方應負排除責任。」，惟原告於簽約後，因認系爭土地有部分遭鄰地所有人占用，多次要被告就系爭土地與鄰地進行鑑界，被告始於108年6月11日始向新北市樹林地政事務所(下稱樹林地政)申請鑑界，因系爭土地及房屋為移轉登記時，樹林地政尚未有複丈結果，被告是否違約未明，兩造於108年7月8日辦理點交時，乃約定履約專戶中1,110,000元價金暫時保留，於日後依約撥款或按違約處理。嗣樹林地政於108年7月16日發給土地複丈成果圖，系爭土地確有部分遭鄰地占用，原告則另斥資協商或訴請拆屋還地。
(二)原告於110年2月底，突接獲財政部國有財產署北區分署(下稱國有財產署)來函，稱系爭房屋無權占用新北市○○區○○段000地號(下稱125地號)之國有土地，面積約128平方公尺，要求原告拆屋還地，因是否確有占用國有地乙事在未經鑑測量前無法確定，原告除將此事通知被告外，亦向國有財產局申請辦理會勘複查，然被告所派之人員陳鍾滿僅表示多年前曾占有國有地部分已拆除解決，現況是否仍有占有不得而知。國有財產署於110年8月5日會勘現場複查，仍表示依現況略圖，系爭房屋確占有國有地，原告乃向樹林地政申請鑑界，依樹林地政110年8月17日複丈成果圖所示，系爭房屋有部分占用125地號之國有土地。而被告於系爭買賣契約書第9條第1項，保證本件買賣標的物產權清產，絕無占用他人土地及第三人占用之情事，然被告所出售予原告之系爭土地，部分遭他人占用，至今未拆屋還地，且系爭房屋遭國有財產署主張無權占有國有地，被告也未排除，為不完全給付，被告應依系爭買賣契約書第11條第1項約定：「乙方(即被告)除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方事由，致違反本契約書所定各項履行義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1日(自逾期日起算至完全給付日止)，乙方應按甲方(即原告)已支付價款千分之1計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。……」，自108年7月8日點交之日起負違約之責。
(三)被告實際上已領取160,250,000元，依系爭買賣契約書第11條第1項約定每日應給付違約金160,250元(計算式：160,250,000x1/1000)，計算至起訴之日(110年9月7日)止共2年2 個月，以790日計算違約金已達126,597,500元(計算式：160,250元x790日=126,597,500元)。而被告於國有財產署110年8月5日會勘後已知違約之情形，然表示僅願賠償1,110,000元。惟系爭房屋大部分為無權占用125地號國有土地而建，尤其鄰接新北市鶯歌區建國路的部分，而土地鄰路面寬如何及土地寬度多寡均影響土地本身價值，且系爭房屋因無權占用國有土地，原告也無從使用、收益，而受有損害，爰依上揭約定請求被告給付違約金及不完全給付之賠償，而依契約約定被告應給付之違約金為126,597,500元，原告僅請求5,000萬元，不及依前開依契約約定計算之一半，並未過高等語。並聲明：1.被告應給付原告5,000萬元，暨自起訴狀繕本送達次日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)依系爭買賣契約書第9條第1項前段之約定，只有第三人對系爭土地主張權利時，被告始負排除義務，若被告無排除義務，即無須依系爭買賣契約書第11條第1項約定賠償違約金。
況本件樹林地政於108手7月16日核發土地複丈成果圖，確認系爭土地部分遭鄰地所有人無權占用後，兩造已於108年7月8日簽署價金保留同意書，約定保留價金1,110,000元於履約專戶內，兩造顯已就部分土地遭第三人占用乙事達成協議，由保留之價金預為擔保，而原告亦已另行斥資購地或向法院訴請拆屋還地，且自斯時起原告從未向被告主張逾期履約之責任，是被告並無排除責任，縱認原告有請求逾期違約金之權利，然其於2年後之110年9月7日始起訴主張被告應負排除責任並請求逾期違約金，應認已符合權利失效原則而不得行使。
(二)兩造於108年4月26日簽訂系爭買賣契約書時並不知系爭房屋有占用國有地之情事，且亦無國有財產署主張任何權利，被告於樹林地政110年8月17日發給複丈成果圖時，始確認系爭房屋占有國有地，是縱認依系爭買賣契約書被告應負排除責任，亦應自第三人主張權利時起算，故原告主張被告應自108年7月8日點交之日起負違約之責，並無理由。況國有財產局主張系爭房屋占用國有地時，原告已為系爭房屋之所有權人，被告對系爭房屋並無處分權能，如何負排除責任，故被告縱應負契約責任，至多為對系爭房屋占用國有地而生之損害負賠償之責，原告請求被告給付逾期履行之每日違約金，於法不合亦不符契約約定。又被告出售予原告之新北市鶯歌區中正段111地號土地(下稱111地號土地)，坪數並無短少，而原告既僅有買受111地號之土地，當僅能就該地號之土地使用收益及處分，是原告主張因系爭房屋占用國有地，致111地號土地利用價值減少，而請求損害賠償亦無理由。
(三)縱認原告請求違約金有理由，然本件買賣系爭土地及房屋之價金為171,350,000元，原告請求之違約金5,000萬元，為買賣價金之百分之29，依政府採購法第63條第1項規定，逾期違約金以日為單位，擇定額或契約金額之一定比率方式計算，以契約價金總額之百分之20為上限。另內政部所編之成屋買賣契約範本第11條違約之處罰，違約金亦以不超過房地總價百分之15為限，故原告請求違約金之數額過高，請求法院依民法第252條規定，酌減至相當之數額等語。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，被告願供擔保，請宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告主張其向被告購買下系爭土地及房屋，買賣價金為171,350,000元，兩造並於108年4月26日簽訂系爭買賣契約書，而原告就本件買賣應付價金已全數匯入履約專戶内，被告亦已領取160,250,000元，系爭土地及房屋則於108年7月3日完成移轉登記，於108年7月8日辦理點交。而原告於108年6月11日曾向樹林地政申請鑑界，樹林地政於同月21日進行複丈，惟因兩造於108年7月8日辦理點交時，樹林地政尚未完成複丈成果圖，雙方遂簽立價金保留同意書，就部分土地遭鄰地占用乙節，保留價金1,110,000元於履約專戶內，於日後依約撥款或按違約處理，樹林地政於108年7月16日發給土地複丈成果圖，確認系爭土地有部分遭鄰地所有人占用後，原告則另斥資協商或訴請拆屋還地。另原告於110年2月間接獲國有財產署來函，表示系爭房屋無權占用125地號之國有土地，面積約128平方公尺，要求原告拆屋還地，原告向樹林地政申請鑑界，依樹林地政110年8月17日複丈成果圖所示，系爭房屋確有部分占有同地段125地號之國有土地等情，業據其提出系爭買賣契約書、改編證明書、房屋交易安全制度專戶收支明細表(買方)、不動產說明書現況調查表、系爭房屋之建物所有權狀、系爭土地之土地所有權狀、價金保留同意書、樹林地政108年7月16日發給之土地複成果圖、原告與鄰地所有人陳勝宗所簽立之和解書、本院108年度訴字第2735號民事判決、國有財產署110年2月18日台財產北管字第11000038411號函、亞太國際商務法律事務所110年6月16日(110)律字第0616號函、授權書、土地勘查表-使用現況略圖、樹林地政110年8月11日發給之土地複丈成果圖、國有財產署110年8月27日台財產北管字第11000232150號函、系爭房屋之照片等件(見本院卷第17頁至第77頁)為佐。而被告就原告向其購買系爭土地及房屋，兩造並簽訂系爭買賣契約書，被告已領取160,250,000元，系爭土地及房屋則於108年7月3日完成移轉登記，於108年7月8日辦理點交，樹林地政於108年6月21日就系爭土地進行複丈，於同年7月16日發給土地複丈成果圖，確認系爭土地部分遭鄰地所有人占用，原告就此部分已另斥資協商或訴請拆屋還地，及依樹林地政110年8月11日發給之土地複丈成果圖，系爭房屋占用部分國有地等節並不爭執(見本院卷第91頁、第92頁)，是此部分事實，堪予認定。
(二)原告依系爭買賣契約書第11條第1項約定請求被告給付違約金，是否有理由？
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第227條、第360條分別定有明文。
本件依不動產說明現況調查表所示，第13項「有無被他人無權占有或越界建築」，被告勾選「否」，而系爭買賣契約書第9條第1項亦約定：「乙方保證本的物產權清楚，絕無一屋數賣、占用他人土地、第三人占用等情事。如有第三人主張權利或存在法定抵押權時，乙方應負責排除。」，然系爭土地部分遭鄰地所有人占用、系爭房屋占用第125地號之國有土地等情，已如前述，是系爭買賣之標的物即系爭土地及房屋有物之瑕疵，故原告主張被告有不完全給付，應認可採。
2.被告雖辯稱爭買賣契約書第9條第1項前段之約定，須第三人主張權利時，其始負排除義務云云。然查：
(1)按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外，應於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。
(2)系爭買賣契約書第9條第1項前段之約定為「乙方保證本約標的物產權清楚，絕無一屋數賣、占用他人土地、第三人占用等情事。」，觀其內容係出賣人保證所出售之不動產之產權狀況，惟一般不動產買賣常見之約定內容，故依此約定，被告應擔保其出售予原告之系爭土地及房屋並無一屋數賣、占用他人土地或遭第三人占用之情事，若有上揭情事，即可認被告違反該條項約定之擔保責任。
(3)系爭買賣契約書第9條第1項後段之約定為「如有第三人主張權利或存在法定抵押權時，乙方應負責排除。」，觀諸此約定之內容及記載之條項，可知係約定出賣人即被告除應擔系爭土地及房屋之產權外，另約定「若有第三人主張權利或存在法定抵押權時」，被告應負排除，並非在系爭土地或房屋有占用他人土地或遭第三人占用時，若無人向買受人即原告主張權利，被告即不負排除之責。是被告辯稱就系爭土地部分遭鄰地所有人占用乙節，原告既已另行斥資購買或向法院訴請拆屋還地，則其即無排除之責云云，難認有據。
(4)被告以系爭土地遭鄰地所有人占用部分，兩造已於108年7月8日簽署價金保留同意書，主張兩造就此事已達成協議，原告不得再請求逾期違約金云云，惟此為原告所否認。而觀諸價金保留同意書之約定：「雙方茲因部分土地被鄰地占用緣故，雙方同意保留價金11,100,000元整於專戶內，除貴公司依房屋交易安全契約書之違約處理所為處理，或買賣雙方另有書面同意外，不得動支或撥款。……。買賣雙方合意若因追討被占用土地所衍生出的訴訟費、和解費、拆除費、修復費用，均由賣方負責。」(見本院卷第39頁)，可知雙方雖就系爭土地遭鄰地占用乙事，同意保留價金11,100,000元作為違約處理所需，並無任何關於原告就系爭土地遭鄰地占用乙事不得再對被告為任何主張或請求之內容或文字，是被告辯稱兩造就乙事已達成協議云云，尚難採信。
(5)原告向被告購買之不動產包括系爭土地及房屋乙節，已如前述，則依前揭說明，被告應擔保系爭房屋之產權及該房屋無占用他人土地或遭第三人占用等情形。本件系爭房屋經樹林地政複丈之結果確實占用第125地號之國有地，且國有財產局亦請求原告拆屋還地，故原告主張被告就系爭房屋占用125地號國有土地，亦違反系爭買賣契約書第9條第1項之擔保責任，係屬有據。而擔保系爭房屋建物完整之方式，或係向國有財產局承租占用之土地，或係向國有財產局購買占用之土地，應依系爭房屋之實際狀況而定，與被告目前對系爭房屋有無處分權能無涉，故被告辯稱其對系爭房屋已無處分權能，無法負排除責任，不足採信。
3.被告違反系爭買賣契約書第9條第1項之擔保義務，應依系爭買賣契約書第11條第1項給付違約金予原告：
(1)依系爭第11條第1項約定：「乙方除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日(自逾期日起算至完全給付日止)乙方應按甲方已支付價款千分之1計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。……」之內容，可知被告若因歸責於已之事由，而違反契約約定之各項義務時，即應負遲延責任，並依約定支付原告違約金。
(2)被告出售予原告之系爭土地遭鄰地所有人占用、系爭房屋占用國有地等情，已如前述，致被告依系爭買賣契約書所約定應移轉予原告之系爭土地短少、系爭房屋無法完整使用收益，而上開影響系爭土地及房屋產權及完整性之情事，係被告在出售前即可確認，然其卻未為之，是應認係屬可歸責於被告之事由。而系爭土地(除遭鄰地所有人占用部分外)及房屋已於108年7月8日完成點交，此為兩造所不爭執，可認兩造係合意以108年7月8日為本件買賣標的之點交日，則被告就遭鄰地占用之部分系爭土地及部分系爭房屋占用國有地部分，依系爭契約書第11條第1項約定，應自該日起負遲延責任，是原告請求以108年7月8日起計算違約金，係屬有據。
(3)被告以原告從未向被告主張應負排除責任，而主張原告縱有請求逾期違約金之權利，亦已符合權利失效原則而不得行使云云。然原告在確認系爭土地有部分遭鄰地占用後，即通知被告，雙方並於108年7月8日簽立價金保留同意書。嗣於110年2月間接獲上開國有財產局之函文後，亦於110年6月19日委請律師發函(見本院卷第65頁至第68頁)予被告，請被告與原告協商如何解決，因被告並未與原告聯繫表示欲如何處理系爭土地有部分遭鄰地占用、系爭房屋占用國有地之事，原告始於110年9月7日提起本件訴訟請求被告給付違約金，難認有何違反誠信、濫用權利，或有何長期不行使權利造成被告信任之特殊情況，故被告此部分抗辯，亦非可採。
(三)系爭買賣契約書第11條第1項違約金之約定是否過高？
1.系爭買賣契約書第11條第1項約定違約金之性質，系爭買賣契約書中並未明訂，無法依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，應視為損害賠償總額預定之違約金，先予敘明。又按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照)。再按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額(最高法院49年台上字第807號判決意旨參照)。
2.被告已於108年7月3日將系爭土地及房屋移轉登記予原告，並於同年7月8日將未遭鄰地所有人占用之系爭土地、系爭房屋點交予原告，已履行系爭買賣契約之主要義務，而本件買賣不動產之價金為171,350,000元，被告實際上已領取160,250,000元，原告雖主張依上開約定，以已支付價款千分之1計算之違約金應為126,597,500元，然其僅請求5,000萬元，並未過高。然原告請求之數額約被告實際收取價金金額之百分之31，客觀上有過高之情形，應酌減為本件買賣契約之總價金百分之15即25,702,500元(計算式：171,350,000元x15%=25,702,500元)，方屬妥適。是原告請求被告給付違約金25,702,500元為有理由，逾此部分之請求，不應准許。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項及第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項及第203條亦有明文。經查，本件民事起訴狀繕本於110年9月15日送達被告(見本院卷第89頁之送達證書)，則原告請求自起訴狀繕本送達之翌日即110年9月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第11條第1項約定，請求被告給付違約金25,702,500元及自110年9月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證
據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 3 月 25 日
民事第六庭 法 官 莊惠真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 25 日
書記官 但育緗