臺灣新北地方法院民事判決110年度重訴字第478號原 告 林裕雄訴訟代理人 鄭佑祥律師複代理人 高永穎律師被 告 欣禾手創烘焙即陳俞如
林賢龍王聖棋邱新雲上四人共同訴訟代理人 洪戩穀律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國112年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之一部或全部。民事訴訟法第262條第1項亦有明文。本件原告起訴時以麥釀食學有限公司、欣禾手創烘焙即陳俞如為被告，其訴之聲明原係請求：一、被告麥釀食學有限公司應將坐落新北市○○區○○段000○000地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○路00號建物(實際占用面積待測量後補正)拆除，將所占用之土地騰空返還予原告及其他共有人全體，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還本項土地之日止，按月給付新台幣(下同) 1,696元。二、被告欣禾手創烘焙即陳俞如應將坐落新北市○○區○○段000○000地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○路00號建物(實際占用面積待測量後補正)拆除，將所占用之土地騰空返還予原告及其他共有人全體，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還本項土地之日止，按月給付 1,696元。三、願供擔保，請准宣告假執行。嗣撤回被告麥釀食學有限公司，追加林賢龍、王聖棋、邱新雲為被告，並變更聲明為：一、被告林賢龍應將坐落新北市○○區○○段000地號、同段971地號土地如附圖一複丈成果圖編號970(1)所示，面積28.45平方公尺地上物及編號971(1)所示，面積3.92平方公尺之地上物均予以拆除，並將占用土地騰空返還予原告及全體共有人，並應自111年8月11日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還本項土地之日止，按月給付原告15,327元，及各期應為給付之日翌日(即翌月1日)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告邱新雲應自坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖二複丈成果圖編號970(3)所示，使用面積13.26平方公尺部分建物予以遷出。三、被告王聖棋應將坐落新北市○○區○○段000地號、同段971地號土地如附圖一複丈成果圖編號970(2)所示，面積34.59平方公尺地上物及編號971(2)所示，面積1.94平方公尺之地上物均予以拆除，並將占用土地騰空返還予原告及全體共有人，並應自111年12月19日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還本項土地之日止，按月給付原告17,791元，及各期應為給付之日翌日(即翌月1日)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。四、被告欣禾手創烘焙即陳俞如應自坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖二複丈成果圖編號970(2)A所示使用面積15.19平方公尺部分建物，及編號970(2)B所示使用面積26.25平方公尺部分建物全部予以遷出。五、願供擔保，請准宣告假執行。經核原告請求之基礎事實同一，與上開法律規定相合，應予准許。另原告撤回被告麥釀食學有限公司部分，已得其同意，揆諸上開規定，已生撤回之效力，本院自無庸審究此部分。
貳、原告主張：
一、原告為新北市○○區○○段000○000地號土地(以下合稱系爭土地，分則逕稱系爭970土地、971土地)之共有人，應有部分均為56分之19，此有土地登記謄本可參。系爭土地現遭被告林賢龍所有未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路00號建物(下稱系爭77號建物)無權占用如附圖一複丈成果圖編號970(1)所示面積28.45平方公尺及編號971(1)所示面積3.92平方公尺之土地。另遭被告王聖棋所有未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路00號建物(下稱系爭83號建物)無權占用如附圖一複丈成果圖編號970(2)所示面積34.59平方公尺及編號971(2)所示面積1.94平方公尺之土地。被告邱新雲則向被告林賢龍承租系爭77號建物1樓經營真鮮果汁店，而無權占用如附圖二複丈成果圖編號970(3)所示面積13.26平方公尺土地；被告欣禾手創烘焙即陳俞如係向被告王聖棋承租系爭83號建物1樓、2樓前段經營麵包店，而無權占用如附圖二複丈成果圖編號970(2)A所示面積15.19平方公尺、編號970(2)B所示面積26.25平方公尺土地。被告等人未經原告及共有人同意，私自以系爭77號及系爭83號建物占用系爭970、971地號土地，實已構成無權占有，並妨害原告及共有人對系爭土地所有權之行使。被告林賢龍對系爭77號建物、被告王聖棋對於系爭83號建物有事實上處分權，被告邱新雲、欣禾手創烘焙即陳俞如分別為系爭77號、83建物之現占有人，故原告自得依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告林賢龍、王聖棋將前開無權占用原告土地之建物拆除，並將所占用之土地返還予原告及全體共有人，請求被告邱新雲、欣禾手創烘焙即陳俞如自系爭77號1樓及系爭83號1、2樓建物遷出，自屬有理。
二、被告林賢龍無權占用如附圖一所示編號970(1)、971(1)之土地，被告王聖棋無權占用編號970(2)、971(2)之土地，被告受有使用該部分土地之利益，致原告受有損害。是原告依民法第179條規定請求被告按月支付按系爭土地申報地價年息百分之10計算之相當於租金之不當得利。並聲明：(一)被告林賢龍應將坐落新北市○○區○○段000地號、同段971地號土地如附圖一複丈成果圖編號970(1)所示面積28.45平方公尺地上物及編號971(1)所示面積3.92平方公尺之地上物均予以拆除，並將占用土地騰空返還予原告及全體共有人，並應自111年8月11日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還本項土地之日止，按月給付原告15,327元，及各期應為給付之日翌日(即翌月1日)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。(二)被告邱新雲應自坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖二複丈成果圖編號970(3)所示，使用面積13.26平方公尺部分建物予以遷出。(三)被告王聖棋應將坐落新北市○○區○○段000地號、同段971地號土地如附圖一複丈成果圖編號970(2)所示面積34.59平方公尺地上物及編號971(2)所示面積1.94平方公尺之地上物均予以拆除，並將占用土地騰空返還予原告及全體共有人，並應自111年12月19日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還本項土地之日止，按月給付原告17,791元，及各期應為給付之日翌日(即翌月1日)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。(四)被告欣禾手創烘焙即陳俞如應自坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖二複丈成果圖編號970(2)A所示使用面積15.19平方公尺部分建物，及編號970(2)B所示使用面積26.25平方公尺部分建物全部予以遷出。(五)願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告抗辯：
一、被告林賢龍部分：
(一)本件被告林賢龍系爭77號建物，乃被告林賢龍父親林振祥生前於57年以被告林賢龍名義向訴外人葉新榮購買，有房屋買賣契約書、新北市中和戶政事務所門牌號碼證明書足稽，並有自57年至89年止基於租地建屋關係支付租金予系爭土地原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝之租金收據憑參。系爭土地原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝自57年開立租金收據，距今已歷經50年之久，而許冬霖、許瑞徵、許春輝、被告父親林振祥均已相繼逝世，有關系爭土地之租地建屋租賃過程因人事已非，已難查考，被告林賢龍舉證系爭土地存有不定期租地建屋租賃關係有相當之難度，揆諸最高法院102年台上字第176號、104年台上字第2241號判決意旨，應予減輕被告林賢龍之證明度，俾符增設民事訴訟法第277條但書規定之立法意旨與公平正義原則。
(二)觀諸系爭77號建物原土地共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝母親許高芸開立57年之租金收據載明：「台端租用枋寮基地…，租金…。」，65年、66年租金收據載明：「台端租用中和鄉中和路房屋基地……，租金……。」，甚至共有人許春輝、許瑞徵、許冬霖開立75年、76年之租金收據亦載明：「台端租用中和市中和路房屋基地……，租金……。」等語，足認自57年起，由林振祥及被告林賢龍以租賃系爭土地之意思向系爭土地原土地共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝等人繳付租金，原土地共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝以出租系爭土地之意思向林振祥及被告林賢龍收取租金，而由被告林賢龍占有使用系爭土地迄今。由於雙方並未訂立書面租賃契約約定占有使用系爭土地租賃期限，揆諸民法第422條規定，顯然被告林賢龍之77號建物以不定期限租地建屋租賃契約占有使用系爭土地，洵堪認定。
(三)訴外人許高芸為原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝母親，觀諸訴外人許高芸簽立之租金收據，該租金收據多有載明「台端租用中和鄉中和路房屋基地……，許冬霖、許瑞徵、許春輝持分部分租金(持3/4，計持3/4)」，甚至租金收據載明「管理人許高芸」。許高芸74年8月9日死亡之後，原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝繼續向林振祥及被告林賢龍收取逐年租金，並製作載明「台端租用中和市中和路房屋基地」租金收據，交予林振祥及被告林賢龍收執。足認系爭土地原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝等人知情且同意由母親許高芸處理系爭土地租賃予被告林賢龍及其父親林振祥占有使用，以及向被告林賢龍及其父親林振祥收取租地建屋租金相關事宜。
(四)數十年來原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝並未與林振祥及被告林賢龍訂立書面租地建屋租賃契約。復觀卷附系爭土地租金收據載明，地租之計算依「申報地價」計算，且地租繳納係按年度繳納，並無約定占有使用系爭土地之租約終期或租約期滿時點，並自57年起向林振祥及被告林賢龍收取租地建屋租金數十年，則依民法第422條規定，被告林賢龍之系爭77號建物占有使用系爭土地，確有不定期租地建屋租賃契約，至為明甚。
(五)另按民法第425條第1項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。又基於維護民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正而於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限逾5年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條第2項規定之適用(最高法院98年度台上字第764號判決意旨參照)。系爭土地不定期限租地建屋租賃契約迄今未經合法終止，原告於110年7月20日向系爭土地原共有人許春輝子女許程超、許程鈞、許程順、許程智、許菁芬、許娟寧(下稱許程超等6人)買賣取得系爭土地所有權應有部分56分之19，並於110年8月23日移轉登記為原告所有，揆諸前揭說明及最高法院98年台上字第764號判決意旨，由於系爭土地成立不定期限租地建屋租賃契約，係在民法債編於89年5月5日修正施行前所成立，應無修正民法第425條第2項規定之適用，自仍適用修正前民法第425條「買賣不破租賃」之規定。原告應繼受系爭土地不定期限租地建屋契約出租人之地位，洵堪認定。
(六)系爭土地原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝將系爭土地出租予林振祥及被告林賢龍，並自57年起向被告林賢龍父親林振祥及被告林賢龍收取租金，雖另一共有人曾黃會未共同出租，但租賃乃當事人間所締結之租約，出租人不以所有人為限，故系爭土地原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝將系爭土地出租予林振祥及被告林賢龍，雙方就系爭土地所締結之租地建屋租賃契約合法有效存在原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝與林振祥及被告林賢龍間，非屬無效。原告稱被告林賢龍提出之租金收據，未經系爭土地原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝及曾黃會等全體共有人同意出租，該租賃對系爭土地原共有人不生效力，要屬可採。
(七)被告林賢龍所有系爭77號建物，早在57年就占用系爭土地，迄至原告110年9月7日提起本件拆屋還地訴訟時，已矗立系爭土地長達50年以上之久，系爭土地原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝自57年即知悉被告林賢龍之系爭77號建物占用其等土地，迄至系爭土地原共有人許春輝之繼承人許程超6人將系爭土地出賣原告前，長期不行使權利而占用系爭土地，依一般社會通念，揆諸最高法院102年台上字第176號判決意旨，堪認原告直至110年9月7日才提起本件拆屋還地訴訟，其權利再為行使有違誠信原則，而有權利失效原則之適用。是基於權利失效原則，原告請求被告林賢龍拆屋還地，洵非適法。
(八)另按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至於所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言(最高法院91年台上字第1537號判決參照)。被告林賢龍父親林振祥及被告林賢龍基於系爭土地原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝向林振祥及被告林賢龍收取租金，並開立收據為憑，因此林振祥及被告林賢龍善意認為系爭77號建物有權占有使用系爭土地，乃系爭土地之善意占有人，揆諸前揭最高判決意旨，善意承租人依民法第952條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此占有使用所獲利益，對於所有人不負返還義務，無不當得利可言。準此，原告主張被告林賢龍無權占有系爭土地，受有相當租金之利益，依民法第179條不當得利規定，請求被告林賢龍給付原告相當於租金之不當得利，於法無據。
二、被告王聖棋部分：
(一)被告王聖棋所有系爭83號建物(原始門牌號碼為台北縣○○鄉○○路00○0號)，為前手陳綉絹於73年向訴外人林麗玉購買，85年間再由前手陳綉絹出賣予前手陳妙汝，陳妙汝於104年間出賣予以被告王聖棋。原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝於70年、71年、72年在未訂定書面租賃契約下，同意將系爭土地出租予林麗玉、陳綉絹做為租地建屋使用，且向林麗玉、陳綉絹收取租金，並製作租金收據為憑。當時原共有人許冬霖已逾60歲、許瑞徵已逾50歲、許春輝已逾45歲，均為高學歷知識分子，其等自70年起即知悉被告王聖棋前手林麗玉、陳綉絹之系爭83號建物占用系爭土地，迄至系爭土地原共有人許春輝之繼承人許程超等6人，於110年7月20日將系爭土地出賣原告，在原告於110年9月7日向鈞院提起本件拆屋還地訴訟之前，系爭土地共有人長期不行使權利而占用系爭土地。且系爭83號建物，早在70年起就占用系爭土地，矗立系爭土地長達40年以上之久，依一般社會通念，揆諸前揭最高法院102年台上字第176號判決意旨，堪認原告直至110年9月7日才提起本件拆屋還地訴訟，其權利再為行使有違誠信原則，而有權利失效原則之適用。基於權利失效原則，原告請求被告王聖棋拆屋還地，洵非適法。
(二)按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人(所有人)主張占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意(如民法第467條第2項規定)者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果(最高法院101年度台上字第224號判決參照)。
1、被告王聖棋所有系爭83號建物(原始門牌號碼為台北縣○○鄉○○路00○0號)，為前手陳綉絹於73年向訴外人林麗玉購買，85年間再由前手陳綉絹出賣予前手陳妙汝，陳妙汝於104年間出賣予以被告王聖棋。系爭土地於70年、71年、72年間，即由原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝在未訂定書面租賃契約下，同意將系爭土地出租予被告王聖棋之前手林麗玉、陳綉絹做為租地建屋使用，且向林麗玉、陳綉絹收取租金，並製作租金收據為憑，原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝與被告王聖棋前手林麗玉、陳綉絹間存有不定期限租地建屋租賃關係，堪認自70年起，被告王聖棋系爭83號建物於系爭土地即有正當合法權源。
2、原共有人許春輝死亡後，其繼承人即許程超等6人，將共同繼承許春輝系爭土地所有權應有部分56分之19於110年7月20日出賣予原告，並於110年8月23日將該土地移轉登記為原告所有，揆諸前揭說明及最高法院98年台上字第764號判決意旨，應無修正民法第425條第2項(自89年5月5日施行)規定之適用，自仍適用修正前民法第425條「買賣不破租賃」之規定，故就系爭土地不定期限租地建屋租賃關係，原告應繼受系爭土地不定期限租地建屋租賃契約出租人之地位，原告為系爭土地不定期限租地建屋租賃契約出租人，洵堪認定。
3、揆諸前揭最高法院101年度台上字第224號判決意旨，被告王聖棋系爭83號建物，為前手陳綉絹於73年向林麗玉購買，85年間再由陳綉絹出賣予前手陳妙汝，陳妙汝於104年間再出賣予被告王聖棋，由被告王聖棋占有使用，當認被告王聖棋基於上開占有連鎖法律關係，被告王聖棋自得對原告主張有權占有系爭土地，原告應受被告王聖棋基於占有連鎖法律關係之拘束。
(三)承上所述，被告王聖棋既係基於占有連鎖之法律關係而有權占用系爭土地，自不符合無法律上原因而受利益之不當得利法律關係之要件，是原告依不當得利之規定，請求被告王聖棋給付其等相當於租金之不當得利，自屬於法無據。
三、被告邱新雲、被告陳俞如即欣禾手創烘焙遷出系爭房屋部分：
(一)被告林賢龍為系爭土地不定期限租地建屋租賃契約之承租人，而原告係於110年8月23日始取得系爭土地所有權應有部分56分之19，原告應繼受系爭土地不定期限租地建屋契約出租人之地位。由於被告邱新雲向被告林賢龍承租系爭77號建物，而系爭土地不定期限租地建屋租賃契約迄今未經合法終止，被告林賢龍之77號建物乃係有正當權源占有使用系爭土地，故被告邱新雲向被告林賢龍承租系爭77號建物，自係有正當權源占有使用系爭土地，原告請求被告邱新雲遷出，顯屬於法無據，並無理由。
(二)被告王聖棋為系爭土地不定期限租地建屋租賃契約之承租人，而原告係於110年8月23日始取得系爭土地所有權應有部分56分之19，原告應繼受系爭土地不定期限租地建屋契約出租人之地位。由於被告陳俞如向被告王聖棋承租系爭新北市○○區○○路00號建物，而系爭土地不定期限租地建屋租賃契約迄今未經合法終止，被告王聖棋之83號建物乃係有正當權源占有使用系爭土地，故被告陳俞如向被告王聖棋承租系爭新北市○○區○○路00號建物，自係有正當權源占有使用系爭土地，原告請求被告欣禾手創烘焙即陳俞如遷出，顯屬於法無據，並無理由。
四、並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、本院之判斷：
一、系爭土地為原告與其他共有人所共有，系爭土地上有被告林賢龍所有未辦保存登記之系爭77號建物，占用如附圖一編號970(1)面積28.45平方公尺及編號971(1)面積3.92平方公尺之土地。另有被告王聖棋所有未辦保存登記之系爭83號建物，占用如附圖一編號970(2)面積34.59平方公尺及編號971(2)面積1.94平方公尺之土地。被告邱新雲則向被告林賢龍承租系爭77號建物1樓經營真鮮果汁店，而占用如附圖二編號970(3)面積13.26平方公尺土地；被告陳俞如即欣禾手創烘焙係向被告王聖棋承租系爭83號建物1樓、2樓前段經營麵包店，而占用如附圖二編號970(2)A面積15.19平方公尺、編號970(2)B面積26.25平方公尺土地。此有複丈成果圖可證，並為兩造所不爭執，首堪認定。
二、有關原告主張被告無權占有使用系爭土地，致原告及其他共有人無從使用該等土地，且被告無法律上原因而受有使用系爭土地之利益，致原告受有相當於租金之損害，為此，原告依民法第767條第1項及第821條之規定，請求被告林賢龍、王聖棋拆除建物，請求被告邱新雲、欣禾手創烘焙即陳俞如遷出，將所占用之土地返還原告及其他共有人全體，並依民法第179條規定請求被告林賢龍、王聖棋按月支付按系爭土地申報地價年息百分之10計算之相當於租金之不當得利等情，則為被告所爭執，並以前開情詞置辯。本院查：
(一)被告林賢龍、王聖棋辯稱系爭77號、83號建物占有使用系爭土地分別存有不定期租地建屋租賃契約，是否有據：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年台上字第1120號裁判要旨參照)。原告為系爭土地共有人；被告林賢龍、王聖棋分別為系爭77號建物、83號建物之事實上處分權人；系爭77號建物、83號建物分別占用系爭土地，為兩造所不爭執，按諸前開裁判意旨，本件自應由主張系爭建物有權占用系爭土地之被告林賢龍、王聖棋，就有權占有之利己事實，負舉證之責。
2、經查系爭土地，重測前為台北縣○○鄉0○○市0○○段○○○段000000○000000地號，民國47年4月25日共有人有許冬霖、許瑞徵、許春輝、許美滿四人，每人應有部分各1/4，於64年6月16日曾黃會因繼承取得許美滿之應有部分1/4(見本院卷一第287至307頁之土地登記簿)。原共有人許春輝於106年12月8日死亡(見本院卷一第280頁)，其繼承人即許程超等6人於110年7月19日共同繼承登記許春輝系爭土地所有權應有部分56分之19土地，嗣於110年7月20日將之出賣予原告，並於110年8月23日辦理移轉登記為原告所有(見本院卷一第325頁至第329頁系爭970土地地籍異動索引、第335頁至第339頁系爭971地號地籍異動索引、第343、345頁系爭970、971土地公務用謄本），核先敘明。
3、本件被告林賢龍辯稱系爭77號建物(原始門牌號碼為台北縣○○鄉○○路00號)，乃被告林賢龍父親林振祥生前於57年以被告林賢龍名義向訴外人葉新榮購買，系爭土地原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝於57年起同意將系爭土地出租予林振祥及被告林賢龍租地建屋使用，林振祥及被告林賢龍支付租金予原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝，由原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝開立租金收據為憑等情，業據被告林賢龍提出房屋買賣契約書、新北市中和戶政事務所門牌號碼證明書各1件、租金收據26件為證(見本院卷一第177至179、187、189至206頁)。觀之60年出具給林振祥之租金收據載明：「今收到林振祥先生租用枋寮基地9.9坪，共計1,732元5角正，付款性質係民國57年全部租金。」並署名許高芸加蓋其個人印章。其後58年至63年之租金收據內容大致相同。66年出具給林振祥之租金收據載明：「下開數項煩祈查照，計新台幣14,117元正。係台端租用中和鄉中和路房屋基地玖坪玖貳，民國陸拾肆年份(壹個年份)許冬霖、許瑞徵、許春輝持分部分(計持分3/4)租金(依實施都市平均地權條例土地租金規定每年租金為申報地價百分之五計算，計算法如下)64年每坪申報地價37950×9.92×5/100×3/4＝14,117」署名管理人並加蓋許高芸個人印章。其後65至73年之租金收據內容大致相同。
許高芸於74年8月9日死亡(見本院卷一第409頁)，其後76年出具給林振祥之75年、76年租金收據記載內容與65至73年之租金收據大致相同，但立據人變更為「收款人許冬霖、許瑞徵、許春輝三人」，並加蓋其等三人個人印章，並貼有印花稅票。自77年以後，有時一年、有時二年或三年才收取租金，由收款人許冬霖、許瑞徵、許春輝出具租金收據交付林賢龍收執，收據內容有關租用土地之面積不再以坪計算，改以「38平方公尺」計算，並依申報地價調整租金數額。直至89年出具87、88、89三年之租金收據，則改以電腦打字方式為之，收據內容大致相同。
4、本件被告王聖棋辯稱系爭83號建物(原始門牌號碼為台北縣○○鄉○○路00○0號)，為前手陳綉絹於73年向訴外人林麗玉購買，85年間再由前手陳綉絹出賣予前手陳妙汝，陳妙汝於104年間出賣予以被告王聖棋。系爭土地於70年、71年、72年間，即由原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝在未訂定書面租賃契約下，同意將系爭土地出租予被告王聖棋之前手林麗玉、陳綉絹做為租地建屋使用，且向林麗玉、陳綉絹收取租金，並製作租金收據為憑，原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝與被告王聖棋前手林麗玉、陳綉絹間存有不定期限租地建屋租賃關係，堪認自70年起，被告王聖棋系爭83號建物於系爭土地即有正當合法權源。並提出王聖棋與前手陳妙汝建築改良物所有權買賣移轉契約書、陳妙汝與前手陳綉絹建築改良物買賣所有權移轉契約書、陳綉絹與前手林麗玉建築改良物買賣所有權移轉契約書、原台北縣中和地政事務所丈量原台北縣○○市○○路00號建物測量成果圖、新北市中和戶政事務所83號門牌號碼證明書、70年、71年、72年租金收據等各1件影本為證(見本院卷一第207至225頁)。觀之70、71年出具給林麗玉之租金收據載明：「台端租用中和房屋基地8坪，係民國70(71)年度租金許冬霖、許春輝、許瑞徵持分3/4計算依實施都市平均地權計算基地規定每年租金5%、壹萬壹仟參佰捌拾伍元正」署名許高芸並加蓋個人印章。73年出具給陳綉絹之租金收據內容大致相同。
5、經核，有關租金收據之立據人許高芸、許冬霖、許瑞徵、許春輝及收執人林振祥均已死亡而無法查考，亦無適當之筆跡可供核對。然觀之該等租金收據其紙質均已泛黃，顯見歷經久遠年代；而初期之立據人許高芸為許冬霖、許瑞徵、許春輝之母，其在世時均由其以管理人之身分收取租金，並立據交林振祥收執，其死亡後改由許冬霖、許瑞徵、許春輝自行收取租金及立據，且租賃土地之範圍及租金計算方式悉沿舊制，其等並未否認租賃關係，由此傳承可知，許高芸應受許冬霖、許瑞徵、許春輝委以管理人之身分處理土地出租之事宜。又租金收據明確記載係林振祥、林賢龍租用中和路房屋基地9.92坪屬於許冬霖、許瑞徵、許春輝系爭土地3/4持分之租金，及林麗玉、陳綉絹租用中和房屋基地8坪屬於許冬霖、許春輝、許瑞徵持分3/4之租金。再者先後二件租地建屋分別更換至少5名屋主(林振祥、林賢龍、林麗玉、陳綉絹、王聖棋)，於同年度即70、71、72年度所使用收據之樣式、記載內容、租金計算方式、立據人及文字筆跡、所蓋印章，從外觀上觀察並無二致，顯見原共有人出租基地供人建屋，並非個案(法學檢索系統亦可查到原共有人及其繼承人另有訴請拆屋還地之多件訴訟)，且均委由原共有人母親許高芸依循相同模式收取租金及立據，許高芸死亡後則由原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝依循相同方式自行收取及立據。又系爭77號建物自57年間矗立於系爭土地上50餘年，系爭83號建物自70年間起矗立系爭土地上亦有40餘年，乃顯而易見的存在，原共有人難以諉為不知，其等與屋主4、50年來均相安無事，未曾有任何排除占用之情形，足證系爭租金收據應是真正。原告否認其真正，難認可取。
6、次按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期租賃。民法第422條定有明文。其立法理由謂：「逾一年之不動產租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。其未訂立字據者，則應視為不定期限之租賃。」觀之系爭租金收據載明租用中和房屋基地、租用土地為許冬霖、許瑞徵、許春輝之持分3/4、並有使用坪數及地租依申報地價計算、按年度繳納之約定，顯見雙方就租賃條件，意思表示一致，應成立租賃契約。又系爭租金收據，並無約定占有使用系爭土地之租約終期或租約期滿時點，原共有人許冬霖、許瑞徵、許春輝亦未與林振祥及被告林賢龍或林麗玉、陳綉絹與被告王聖棋訂立租地建屋之書面契約。是被告林賢龍、王聖棋分別辯稱系爭77號建物、系爭83號建物占有使用系爭土地存有不定期租地建屋租賃契約，即屬有據。
7、另按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項亦有規定。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。又基於維護民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正而於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限逾5年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條第2項規定之適用(最高法院98年度台上字第764號判決意旨參照)。系爭土地之不定期限租地建屋租賃契約，在89年5月5日民法第425條修正施行前成立，原告於110年8月23日向系爭土地原共有人許春輝子女許程超等6人買賣取得系爭土地所有權應有部分56分之19，故應適用修正前民法第425條買賣不破租賃之規定。被告主張原告應繼受系爭土地不定期限租地建屋契約出租人之地位，應堪採信。
(二)原告主張被告等無權占有系爭土地，請求被告林賢龍、王聖棋拆除地上物，請求被告邱新雲、欣禾手創烘焙即陳俞如遷出，返還系爭土地予原告及共有人全體，有無理由：依前所述，被告林賢龍、王聖棋為系爭土地不定期限租地建屋租賃契約之承租人，原告應繼受系爭土地不定期限租地建屋契約出租人之地位，則其等占有使用系爭土地即有正當權源。而被告邱新雲向被告林賢龍承租系爭77號建物而占有使用編號970(3)面積13.26平方公尺；被告欣禾手創烘焙即陳俞如向被告王聖棋承租系爭83號建物，而占有使用編號970(2)A面積15.19平方公尺、編號970(2)B面積26.25平方公尺，亦有占有之正當權源。是原告主張被告等無權占有系爭土地，依民法第821條、第767條第1 項前段規定，請求被告林賢龍、王聖棋拆除地上物，請求被告邱新雲、欣禾手創烘焙即陳俞如遷出，返還系爭土地予原告及共有人全體，為無理由，不應准許。
(三)末查被告林賢龍、王聖棋為系爭土地不定期限租地建屋租賃契約之承租人，雙方存有租賃之法律關係，並非無權占用系爭土地，原告以被告林賢龍、王聖棋無權占有系爭土地，受有相當於租金之利益，依民法第179條請求被告二人給付相當於租金之不當得利，要非可採。至於被告林賢龍、王聖棋是否應按租賃之法律關係給付租金及其租金多少，乃屬另一法律關係。
三、從而，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條之規定，請求(一)被告林賢龍應將坐落新北市○○區○○段000地號、同段971地號土地如附圖一複丈成果圖編號970(1)所示，面積28.45平方公尺地上物及編號971(1)所示，面積3.92平方公尺之地上物均予以拆除，並將占用土地騰空返還予原告及全體共有人，並應自111年8月11日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還本項土地之日止，按月給付原告15,327元，及各期應為給付之日翌日(即翌月1日)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。(二)被告邱新雲應自坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖二複丈成果圖編號970(3)所示，使用面積13.26平方公尺部分建物予以遷出。(三)被告王聖棋應將坐落新北市○○區○○段000地號、同段971地號土地如附圖一複丈成果圖編號970(2)所示，面積34.59平方公尺地上物及編號971(2)所示，面積1.94平方公尺之地上物均予以拆除，並將占用土地騰空返還予原告及全體共有人，並應自111年12月19日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還本項土地之日止，按月給付原告17,791元，及各期應為給付之日翌日(即翌月1日)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。(四)被告欣禾手創烘焙即陳俞如應自坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖二複丈成果圖編號970(2)A所示使用面積15.19平方公尺部分建物，及編號970(2)B所示使用面積26.25平方公尺部分建物全部予以遷出，均為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 112 年 4 月 24 日
民事第一庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 24 日
書記官 童淑敏