臺灣新北地方法院民事判決110年度重訴字第570號原 告 邱俊賢訴訟代理人 王可文律師複 代理人 林采緹律師訴訟代理人 陳俊瑋律師被 告 楊水萍上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國111年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬陸仟元，及自民國一一一年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾玖萬陸仟元為原告預供擔保得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，此參諸民事訴訟法第255條第l項第2、第3款之規定自明。查，本件原告起訴時，訴之聲明原為：「一、被告應將坐落於門牌號碼新北市○○區○○街00巷00弄0號1至3樓之房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）246,000元，及自民事起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告42,000元。三、原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見110年度板簡字第1767號卷〈下稱板簡字卷）第11頁）。嗣於民國111年3月7日以民事變更聲明狀，撤回訴之聲明第一項，並於本院111年3月9日言詞辯論程序中，變更聲明為：「一、被告應給付原告504,000元，及自111年3月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、原告願供擔保請准宣告假執行。」等語（見本院卷第41、47頁）。經核原告所為訴之撤回、變更，揆之前開規定，核無不合，均應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告為門牌號碼新北市○○區○○街00巷00弄0號1至3樓房 屋（
下稱系爭房屋）之所有權人，被告先向原告承租系爭房屋1樓，之後再陸續承租系爭房屋2、3樓，兩造間每年簽訂一年期租賃契約已承租多年，合先敘明。
㈡被告承租系爭房屋1至3樓之租期，分別業於110年2月9日（3
樓）、110年5月1日（2樓）、110年5月2日（1樓）屆滿，依系爭房屋1、2、3樓之房屋租賃契約（以下合稱系爭租約）第2條約定，租期屆滿不續租，原告亦當面告知被告不再同意續租，是系爭租約均已因租期屆滿而終止，且原告亦未收受110年5月後之租金。
㈢詎系爭租約屆滿後，被告仍拒不搬遷，嗣於111年2月9日始將
系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，則被告自110年5月1日起至111年1月31日止，顯然受有合計9個月相當於租金之不當得利，共計378,000元及法定利息。另依系爭租約第6條第2項約定，被告亦應支付自租期屆滿拒不交還房屋之違約金，共計126,000元。
㈣爰依系爭租約第3條第1項、第6條第2項及民法第179條規定，提起本訴，並聲明，如前開程序事項中變更後之聲明。
二、被告則以：被告有向原告承租系爭房屋，系爭房屋有3層樓，兩造間之租約於110年5月到期後，被告即向原告表示將不再續租，並表示待原告返還押租金後，被告隨即搬離。詎原告竟不願意返還押租金，且當時適逢疫情爆發，被告因未拿到押租金，沒有錢搬離系爭房屋，而兩造間自110年5月起即未再更新房屋租賃契約。又被告已於111年2月9日返還系爭房屋共3層予原告，請求原告依系爭租約，將2個月之押租金共84,000元返還予被告，並請求以此抵銷原告之請求等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請。㈡如受不利之判決，願供擔保免予假執行（見本院卷第47頁）。
三、經查，原告為系爭房屋之所有權人，被告先向原告承租系爭房屋1樓，之後再陸續承租系爭房屋2、3樓，約定系爭房屋1樓之租金每月17,000元、2樓租金每月13,000元、3樓租金每月12,000元，押租金84,000元，兩造間每年簽訂一年期租賃契約已承租多年，被告承租系爭房屋1至3樓之租期，分別業於110年2月9日（系爭房屋3樓租約）、110年5月1日（系爭房屋2樓租約）、110年5月2日（系爭房屋1樓租約）屆滿，原告亦當面告知被告不再同意續租，是系爭租約均已因租期屆滿而終止，且原告亦未收受110年5月後之租金，被告則於111年2月9日遷讓返還系爭房屋予原告，然原告尚未將押租金84,000元返還予被告等情，除為被告所不爭執，被告更於本院審理中陳稱：110年5月租約到期之後，我也有向原告說我不租了，沒有再簽約也沒有再給租金，請求原告給我押租金，我搬走等語（見本院卷第35頁），並有系爭房屋房屋稅繳款書、建物、土地謄本、房屋租賃契約書、存證信函暨回執附卷可參（見板簡字卷第25至85頁），堪信為真實。
四、本院之判斷：至原告請求被告給付9個月之租金及相當於租金之不當得利共378,000元，及違約金126,000元之本息，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告依系爭租約第3條第1項及民法第179條規定，請求被告給付9個月之租金及相當於租金之不當得利共378,000元，有無理由？㈡原告依系爭租約第6條第2項規定，請求被告給付違約金126,000元，有無理由？㈢被告依系爭租約第3條第3項規定，請求原告返還押租金84,000元，並為抵銷之抗辯，有無理由？㈠原告依系爭租約第3條第1項及民法第179條規定，請求被告
給付9個月之租金及相當於租金之不當得利共378,000元，有無理由？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用、
收益，他方支付租金之契約；再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439前段分別定有明文。次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
⒉經查，兩造約定系爭房屋1樓之租金每月17,000元、2樓
租金每月13,000元、3樓租金每月12,000元，而兩造於系爭租約租期屆滿後並未續租，且被告於110年5月後即未給付租金等情，為兩造所不爭執，業據本院認定如前。則被告於租期屆滿前，本應按期給付租金；且被告於租期屆滿後，迄111年2月9日止，仍無權占用系爭房屋，即屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。因此，原告基於系爭租約第3條第1項及民法第179條規定，請求被告給付110年5月1日至111年1月31日止，9個月之租金及相當於租金之不當得利，共378,000元（計算式：42,000元×9個月＝378,000元），核屬有據。
㈡原告依系爭租約第6條第2項約定，請求被告給付違約金126
,000元，有無理由？⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文。又約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益，為公平合理之衡量；對於損害賠償預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第1268號判決意旨參照）。
⒉查，系爭租約第6條第2項約定：「乙方於租賃期滿前解
約或租賃期滿不交還房屋故意拖延情事時，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租叁倍計算之違約金。」等語（見板簡字卷第45頁、第55頁、第65頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第48至49頁），該契約未將違約金與其他具損害賠償性質之約定併列，應認該違約金為損害賠償總額預定性質違約金。次查，被告於系爭租約終止後，至111年2月9日前均未遷讓交還系爭房屋，已如前述，原告自可依此約定請求被告給付違約金。
⒊茲審酌被告延遲返還系爭房屋之違約情節，致原告受有
相當於租金本息之損害，影響原告規劃系爭房屋後續使用收益，其已另依不當得利規定請求被告給付上開期間內相當於租金之不當得利，並遷讓返還系爭房屋，且原告亦稱於該期間除租金損害外未受其他損害（見本院卷第49頁），衡以兩造社會地位及其他一切客觀經濟情況等情，認系爭租約第6條第2項約定之違約金應酌減為2,000元，始屬相當，原告逾此部分之違約金請求即不應准許。
⒋至被告雖抗辯：因原告未返還其押租金，所以無法搬走
云云，但按，交付押租金之目的意在擔保，性質上本為另一契約，不包括於民法第421條所定租賃契約之內，是押租金返還請求權與租賃關係即無不可分之關係。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項（同時履行抗辯）定有明文。又同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係，均不能發生同時履行之抗辯。經查，系爭租約第3條第3項約定：「乙方於訂約同時並貸予甲方新台幣參萬貳仟元正/貳萬陸仟元正/貳萬貳仟元正於租賃期滿交還房屋時，甲方無息退還本借款。」等語（見板簡字卷第41頁、第51頁、第61頁），足見上開押租金之約定，目的係為擔保系爭租約之租賃物返還，故被告未依約返還租賃物即系爭房屋予原告，自不得請求原告返還押租金，且原告請求返還租賃物與被告請求返還押租金兩者間，並無對待給付之關係，被告本不得以此為同時履行抗辯，是被告此部分之抗辯，並無足採。
㈢被告依系爭租約第3條第3項約定，請求原告返還押租金84,
000元，並為抵銷之抗辯，有無理由？⒈按押租金係以擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行
為目的。是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生，倘租賃關係已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院77年度台上字第2213號判決、83年度台上字第2108號判決意旨參照）。次按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段定有明文。
⒉經查，系爭租約第3條第3項約定：「乙方於訂約同時並
貸予甲方新台幣參萬貳仟元正/貳萬陸仟元正/貳萬貳仟元正於租賃期滿交還房屋時，甲方無息退還本借款。」等語（見板簡字卷第41頁、第51頁、第61頁），又被告已於111年2月9日返還系爭房屋，而原告尚未返還被告前開押租金共84,000元等情，為兩造所不爭執，本件租賃關係既然已經消滅，且依系爭租約第3條第3項約定，被告履行返還系爭房屋之義務後，原告即應返還被告押租金共84,000元，是本件被告得依上開系爭租約條款請求原告返還押租金84,000元，並以此為抵銷之抗辯，自有理由。
㈣承上，原告得請求被告給付租金及相當於租金之不當得利
，共378,000元、違約金2,000元，經與被告前揭主張之押租金債權84,000元抵銷後，尚得請求296,000元（計算式：378,000元＋2,000元－84,000元＝296,000元）。
五、綜上所述，原告依系爭租約第3條第1項、第6條第2項及民法第179條規定，請求被告給付296,000元，及自111 年3 月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，原告勝訴部分本院所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額併准許為被告得供擔保免為假執行。至原告敗訴部分其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 許珮育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
書記官 陳又甄