臺灣新北地方法院民事判決110年度重訴字第584號原 告 鍾紅美訴訟代理人 侯志翔律師被 告 劉政利（即劉正利）
陳清風
王重成
張木林
林正雄
林周武
王國清
吳清期
詹富夫
王品凱
陳有成
林忠亮
張源鴻
呂春生
朱涼上 一 人訴訟代理人 簡長輝律師被 告 謝進
高甲乙
高進陸
蔡東波
詹芳林
呂登福
呂義男
曾現治
陳兒爵廖世揚楊新健嚴錦文 原住○○市○○區○○街○00○0號
徐安保 原住○○市○○區○○街○00○0號
蔡炎輝 原住○○市○○區○○街○00○0號
洪文雄 原住○○市○○區○○街○00○0號
張鼎鏗 原住○○市○○區○○街○00○0號上列當事人間請求調整租金等事件，經本院於民國111年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，原告起訴時主張其已依繼承關係取得被告承租興建鐵皮建物基地之所有權，並依民法第442條或第227條之2第1項規定，請求自起訴時起，調整被告承租土地租金為每年119萬元。另依系爭合同書約定，或民法第179條規定，請求被告共同給付租金及代墊地價稅共計新臺幣（下同）72萬1,369元。嗣因被告於起訴後已給付原告代墊之地價稅，減縮請求金額為33萬元，且因前開請求被告給付金錢為可分之債，乃於111年7月19日具狀變更請求被告各給付原告如附表所示之金額等情，有民事起訴狀、民事更正聲明暨準備四狀在卷可按（110年度板司調字第172號卷《下稱調卷》第12頁、本院卷二第51至56頁）。經核，原告上開所為訴之變更係基於請求系爭土地租金之同一基礎事實，或係減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
二、被告陳清風、王重成、張木林、林正雄、林周武、王國清、吳清期、詹富夫、王品凱、陳有成、林忠亮、張源鴻、呂春生、謝進、高甲乙、高進陸、蔡東波、詹芳林、呂登福、呂義男、曾現治、陳兒爵、廖世揚、楊新健、嚴錦文、徐安保、蔡炎輝、洪文雄、張鼎鏗，均未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人即原告父親鍾黃生與訴外人謝馥禧、鐘柯李原共有坐落新北市○○區○○段000地號土地，鍾黃生之應有部分為1/2。
鍾黃生於民國00年00月00日與被告簽訂合同書（下稱系爭合同書），約定將上開土地1/2(約50坪）租借予被告興建鐵架建物（下稱系爭鐵皮建物），興建完成提供予太子元帥（慈航太子宮）作為祭拜之場所，租借期間至慈航太子宮另覓地遷建永久性廟宇為止，被告應負責鍾黃生入住三峽白雞襌光寺安養院並負擔所有生活及醫療費用、每年被告應再給予鍾黃生3萬元零用金至百歲、鍾黃生百歲後事連同鍾黃生父母神主牌，被告負責安厝予三芝鄉北海福座，並約定每年地價稅應由被告繳納。鍾黃生不幸於98年10月5日往生，原告為唯一繼承人，繼承鍾黃生關於上開土地之權利，上開土地嗣經臺灣高等法院以103年度重上字第693號判決分割，由原告取得未辦保存登記之系爭鐵皮建物所坐落之159-2地號土地，面積165平方公尺（下稱系爭土地）。原告依法繼承系爭土地後，慈航太子宮於102年5月18日與原告簽訂土地租賃契約書，約定租期至103年5月17日止，期滿後若未續租，慈航太子宮放棄地上物事實上處分權，並由原告取得地上物，原告據此於106年間對占用土地之慈航太子宮提起訴訟，以慈航太子宮與原告簽訂租賃契約期限屆至為由，請求遷讓房屋及返還土地，該案經臺灣高等法院107年度重上字第77號判決認為：與鍾黃生簽訂租地建屋之承租人為被告，系爭土地上之未辦保存登記建物為被告所有，並未讓與事實上處分權予慈航太子宮等語 。是依系爭合同書係屬不確定期限之租地建物契約。又系爭土地於79年之公告現值為每平方公尺2萬4,000元，至110年為每平方公尺14萬7,000元，漲幅高達7倍。系爭土地原所在之台北縣業已升格為新北市，位於光仁高中旁，周邊住宅林立，鄰近新埔捷運站及環狀線板新站，附近有公車站牌，生活機能完善、交通便利。以原契約約定每年3萬元零用金之對價，顯然低於市場行情。參酌周邊土地買賣之實價登錄行情約為135萬元/坪，租金行情約為每月2,000元/坪，被告承租之土地，每年合理租金應為119萬7,900元。被告若欲繼續承租系爭土地，依據民法第442條或第227-2條規定，請求調整租金為每年119萬元。其次，被告於鍾黃生往生後，即未再支付每年3萬元租金，被告等同受有相當於每年3萬元租金之不當得利。依據系爭合同書第3條第2項約定及繼承法律關係，或不當得利規定，併請求被告給付調整租金前即99年至109年每年3萬元之租金共計33萬元等語。並聲明：㈠被告承租原告所有坐落於新北市○○區○○段000○0地號土地，其租金自起訴時起，調整為每年119萬元。㈡被告各按附表所示之金額共計33萬元給付原告，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第二項之給付，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告劉政利則以：被告應給付鍾黃生費用均已給付完畢，鍾黃生已過世，不用再支付租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告朱涼則以：被告與鍾黃生簽訂之系爭合同書性質為租地建屋契約，被告已將租地建物契約全部對價向出租人鍾黃生給付完畢。承租人既已將全部租期之租金給付完畢，原告自不得主張調整租金。倘系爭合同書之租金應予調整，系爭土地坐落位置為巷道內老舊社區，地屬偏僻，並非繁榮地帶且非作為商業使用，應以土地申報地價年息2%計算系爭土地每年租金為7萬4,448元。其次，鍾黃生於00年00月0日去世，承租人自99年已無給付3萬元零用金之契約義務，原告請求承租人給付自99年度起每年3萬元之零用金，與系爭合同書約定不符等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告陳清風、王重成、張木林、林正雄、林周武、王國清、吳清期、詹富夫、王品凱、陳有成、林忠亮、張源鴻、呂春生、謝進、高甲乙、高進陸、蔡東波、詹芳林、呂登福、呂義男、曾現治、陳兒爵、廖世揚、楊新健、嚴錦文、徐安保、蔡炎輝、洪文雄、張鼎鏗，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
五、本院之判斷：原告主張其父鍾黃生於00年00月00日與被告簽訂系爭合同書，將系爭土地出租予被告興建門牌號碼新北市○○區○○街○00○0號之未辦保存登記系爭鐵皮建物，供慈航太子宮奉祀慈航太子神明使用等情，為被告所不爭執（本院第108-1頁），自堪信為真實。原告另主張依民法第442條、第227條之2規定請求調整系爭土地租金，及依系爭合同書第3條第2項約定或民法第179條規定，請求被告給付99年至109年租金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲就本件爭執事項論述如下：
㈠、原告依民法第442條規定，請求調整系爭土地租金，有無理由？⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又租約既載明出租之房屋租至反攻大陸時為止，雖係以不確定之期間為終止契約之時期，亦不失為定有期限之租賃關係，自不在適用民法第四百四十二條之規定聲請增減其租金之列（最高法院47年台上字第1635號民事判例意旨參照）。
⒉經查，系爭合同書第二條記載：「租借期間：自79年10月17
日起永久租借或慈航太子宮坐大另覓地遷建永久性廟宇為止」等語，有系爭合同書在卷可證（調卷第19頁）。足證系爭合同書之契約當事人已約定系爭土地之租借期間係至慈航太子宮覓地遷建為止，揆諸上述說明，系爭合同書對於系爭土地之租借期間即係定有不確定期限之定有期限租賃契約，而不得適用民法第442條規定聲請法院增減租金。因此，原告依據民法第442條規定，訴請本院調整系爭土地租金，自屬無據，不應准許。
㈡、原告依民法第227條之2第1項規定請求調整系爭土地租金，有無理由？⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。又同法第442條規定乃有關情事變更原則態樣之一。未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地公告地價之固定比率計算，嗣土地價值變動，非當時所得預料，租金依原約定基地公告地價之固定比率計算顯失公平者，出租人固得依民法第442條規定，訴請法院調整其租金。惟有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人則應依民法第227條之2規定，聲請法院增減其租金(最高法院109年度台上字第 2599 號民事判決參考）。復審諸民法第442條有關當事人聲請法院增減其租金之規定，雖排除定期租賃情形之適用，然參諸該條規定之立法理由係謂「不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚，故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也」，並未排除若有除「不動產價值昇降」因素以外，其他情事變更事由亦不許當事人聲請法院增減給付。因此，定期租約租或不定期租約，倘有因「不動產本身價值昇降」以外之原因，始得依據民法第277條之2第1項規定請求調整租金。
⒉經查，原告主張系爭土地公告現值自79年至今漲幅達7倍，且
周邊土地買賣之實價登錄行情約135萬元/坪，而有調整租金之原因。觀諸原告所主張調整租金之事由實係系爭土地本身價值之昇漲。此與上開說明，對於不動產租約得依據民法第227條之2第1項規定請求調整租金之事由已排除「不動產本身價值變更」，有所不符。此外，原告並未提出被告於系爭合同書簽定後有變更利用基地之經濟價值及所受利益或其他事項，而非契約成立時所得預料之情事。因此，原告依據民法第227條之2第1項規定，請求調整系爭土地之租金等情，即屬無據，不應准許。
㈢、原告依系爭合同書第3條第2項約定，請求被告給付系爭土地99年至109年間，每年3萬元租金，有無理由？經查，系爭合同書第3條第2項約定，雙方之租借條件為每年乙方即被告應再給付甲方即鍾黃生3萬元零用金至百歲等語，有系爭合同書在卷可參（調卷第19頁）。原告雖主張其為鍾黃生之唯一繼承人，並繼承系爭合同書出租人地位，然系爭合同書已明確約定，承租人即被告支付每年3萬元零用金義務之期間為至鍾黃生百歲為止。而鍾黃生已於98年10月5日死亡等情，為兩造所不爭執。因此，朱涼及劉政利抗辯被告就系爭土地之租金均已給付完畢，已無再為支付之義務等情，即屬有據，足堪採信。至於原告主張租賃契約為繼續性契約，而非一時性契約，租金應定性為繼續給付之契約。被告於鍾黃生死亡後，仍應繼續給付租金予原告等語。然所謂一時性契約與繼續性契約，係因給付型態之不同所為之區分，前者係指契約當事人因一次給付，債務即告履行完畢，契約關係即告消滅；後者係指契約當事人之給付，須經長期繼續為給付，債務始克履行完畢而言。是於租賃關係存在期間，出租人固需持續提供租賃物供承租人使用，然承租人就支付租金部分，並未必以按期方式支付，甚或承租人以一次性給付租金，亦非法所不許。因此，基於契約自由原則，系爭合同書之當事人既合意約定承租人給付每年3萬元零用金之期間至鍾黃生死亡時，而出租人提供系爭土地予承租人使用期間則至慈航太子宮覓地遷建為止。原告因繼承系爭合同書而取得出租人地位，即需受系爭合同書之約定所拘束。原告以租賃契約為繼續性契約性質為據，推論被告於鍾黃生死亡後仍需對系爭土地所有人即原告負繼續給付租金之義務，與系爭合同書約定內容既不相同，自無從採信。從而，原告依據系爭合同書第3條第2項約定，請求被告給付系爭土地99年至109年間每年租金3萬元乙節，即屬無據，不應准許。
㈣、原告依民法第179條規定，請求被告給付系爭土地99年至109年間每年3萬元租金，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固定有明文。惟查，被告係因與鍾黃生簽訂租賃契約而有權以系爭鐵皮建物占有使用系爭土地。原告雖自98年起因繼承被繼承人鍾黃生遺產而取得系爭土地之所有權。然因民法並未規定租賃關係因出租人死亡而消滅，且租賃權並非專屬性質，出租人或承租人死亡時，租約之法律關係依民法第1148條規定由出租人或承租人之繼承人繼承。因此，原告於被繼承人鍾黃生死亡後，除繼承系爭土地外，尚因繼承系爭合同書之契約關係而需承擔出租人之權利義務。又承上所述，依據系爭合同書之約定，承租人即被告每年支付3萬元租金之義務僅至鍾黃生去世時。鍾黃生去世後，承租人即不用再支付租金，惟仍得占有使用系爭土地至慈航太子宮另覓地遷建永久性廟宇為止，亦即被告於慈航太子宮另覓地遷建永久性廟宇前均係基於系爭合同書之約定而取得繼續占有使用系爭房地之權利。是被告並非無法律上之原因受有占有使用系爭土地之利益。基上，原告繼承系爭土地後雖無法行使占用使用系爭土地之所有權能，然此係原告繼承鍾黃生與被告間系爭合同書，而受系爭合同書約定內容拘束所使然。從而，原告依據民法第179條規定，請求被告給付99年至109年間每年相當於租金之不當得利3萬元乙節，洵屬無據，不應准許。
六、結論：原告依據民法第442條或第227條之2第１項規定，請求被告承租系爭土地之租金，自起訴日起調整為每年119萬元；依據系爭合同書第3條第2項約定或民法第179條規定，請求被告各應給付原告如附表所示之金額共計33萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回。
七、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方
法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
八、據上論結：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 111 年 10 月 17 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 17 日
書記官 鄔琬誼附表：
編號 原告 金額 1 劉政利 10,646元 2 陳清風 10,646元 3 王重成 10,646元 4 張木林 10,646元 5 林正雄 10,646元 6 林周武 10,645元 7 王國清 10,645元 8 吳清期 10,645元 9 詹富夫 10,645元 10 王品凱 10,645元 11 陳有成 10,645元 12 林忠亮 10,645元 13 張鴻源 10,645元 14 呂春生 10,645元 15 朱涼 10,645元 16 謝進 10,645元 17 高甲乙 10,645元 18 高進陸 10,645元 19 蔡東波 10,645元 20 詹芳林 10,645元 21 呂登福 10,645元 22 呂義男 10,645元 23 曾現治 10,645元 24 陳兒爵 10,645元 25 廖世揚 10,645元 26 楊新健 10,645元 27 嚴錦文 10,645元 28 徐安保 10,645元 29 蔡炎輝 10,645元 30 洪文雄 10,645元 31 張鼎鏗 10,645元 合 計 330,000元