臺灣新北地方法院民事判決110年度重訴字第535號原 告 蔡坤宏訴訟代理人 王玉楚律師被 告 陳睿南訴訟代理人 李律民律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國111年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國91年購得附表所示之房地（下稱系爭房地）後，於95年間因經商失敗，遭債權人查封系爭房地，原告四處借款償債，苦撐至101年中，已積欠地下錢莊百萬債務。然因原告當時債信紀錄不佳，雖系爭房地抵押貸款僅有250萬元，但債權銀行拒絕增資，致令原告坐困愁城。原告依據被告建議於101年7月3日將系爭房地借名登記為被告所有，以便以被告名義向星展銀行辦理750萬元抵押貸款，供原告清償對地下錢莊借款，再由原告按月清償銀行本息，日後再結束借名登記關係。兩造因而於101年6月6日就系爭房地簽訂價金為800萬元之不動產買賣契約。然被告於締結系爭房地買賣契約時，其真意為自任為借款人，非代原告向星展銀行辦理抵押貸款，卻聯手其配偶即訴外人紫捷老師向原告訛稱：向銀行辦理房貸，致原告陷於錯誤而與被告締約（原告起訴狀原主張系爭房地買賣契約係基於通謀虛偽所簽定，契約自始無效，嗣於110年12月20日言詞辯論期日具狀變更主張為被詐欺而簽訂系爭房地買賣契約）。原告於本院調閱星展銀行資料後，始知此情。原告以民事言詞辯論意旨狀之送達，通知被告撤銷系爭房地買賣契約，故系爭房地買賣契約自始無效。其次，系爭房地自101年7月起雖登記為被告所有，但管理、使用、收益均由原告告自行處理。故原告仍居住於系爭房地，從未搬遷，水電維修費用均由原告自理，每年均由被告通知原告後，由原告繳納房屋稅、地價稅及房屋火險。自101年12月起，每月房資利息2萬1,000元，均由原告匯款至被告帳戶後，再由被告代為繳納。自108年6月3日起，被告表示每月應清償本息合計5萬元，原告亦按月給付。被告於110年8月主動表示願將系爭房地移轉登記為原告所有，並辦理貸款，以償還由被告為借款人的銀行借款。詎料，被告於兩造至地政士處辦理移轉登記事宜時另以不相干理由，拒絕處理。因此，原告以本起訴狀送達，作為終止兩造間就系爭房地借名登記法律關係之意思表示。先位於撤銷系爭土地買賣契約後，依民法第767條第1項前段規定，備位於終止借名登記契約後，依借名登記類推民法第541條第2項規定提起本件訴訟等語。並聲明被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：兩造為姻親之關係，原告於95年間經商失敗而負債累累，甚至遭到債權人進行查封不動產，往後幾年間原告則不斷到處向親友（包含被告在內）或地下錢莊借款週轉，導致負債金額如雪球般越滾越大，直到101年間原告因無法負擔債務便求售系爭房地，欲藉此獲取資金來清償地下錢莊高額利息之債務。被告聽聞上情後便向原告表示有意承買，雙方達成以800萬元作為承買系爭房屋之買賣交易價格，原告即用此筆款項清償地下錢莊、親人間等債務。被告念在雙方間之親戚關係，為避免原告及其家人因出售系爭房地後面臨無家可歸之處境，乃答應在系爭房地移轉過戶後以出租之方式讓原告及其家人繼續使用系爭房地，而原告感念被告之體恤乃自願負擔系爭房地之房屋稅、地價稅等稅賦，此些約定因當時雙方均信賴彼此故僅以口頭方式允諾並無簽立租賃契約等書面文件。被告否認兩造間就系爭房地之所有權移轉有通謀虛偽之意思表示，此部分應由原告負舉證之責任。其次，系爭房地之不動產所有權狀從兩造辦理移轉過戶後至今皆為被告保管持有，而不動產所有權狀為處分不動產不可或缺之重要文件，更是彰顯不動產所有權人之重要身分表徵，由此可見原告實不具有處分系爭房地之權利，兩造間根本未存有借名登記之法律關係等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張其遭被告詐欺陷於錯誤而簽立系爭房地買賣契約，且系爭房地所有權移轉登記予被告後，仍由其管理、使用、收益，其為系爭房地實際所有權人，被告僅為借名登記之名義人，並以起訴狀送達作為終止與被告間就系爭房地借名登記法律關係之意思表示等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲就本件爭執事項論述如下：
㈠、原告主張依民法第92條第1項規定，撤銷兩造間系爭房地買賣契約，有無理由？⒈按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意
人雖得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。又因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號民事裁判意旨參照）。
⒉經查，原告主張被告真意為自任貸款人將資金借貸予原告，
然卻向原告訛稱將以系爭房地向銀行辦理抵押貸款，致原告陷於錯誤而與被告簽立系爭房地買賣契約等語，無非係以其與被告配偶紫捷老師間Line訊息對話為證（本院卷第409至413頁）。然上開訊息僅能證明原告於106年11至12月間有將房貸、地價稅、火險等款項匯款給付紫捷老師，無從推論兩造間係基於何種動機或共識而簽訂系爭不動產買賣契約，自難證明被告有向原告表示將以系爭房地向銀行辦理抵押貸款，況買賣契約買方資金來源為何，本非賣方決定是否出售標的物成立買賣契約之考量因素（本院認定兩造間無借名登記契約存在，詳後論述）。因此，原告主張其因被告訛稱將以系爭房地向銀行辦理抵押貸款，始陷於錯誤而與被告簽訂系爭房地買賣契約等情，實難採信。次查，系爭房地買賣契約總價為800萬元，被告於系爭房地所有權移轉過戶前即101年6月6日簽訂買賣契約當日即開立金額250萬元支票支付簽約款；又於同年月15日開立金額250萬元支票給付第2期完稅款等情，有系爭房地買賣契約及支票影本在卷可證（本院卷一第252頁、卷二第63頁、第65頁）。顯見被告於取得系爭房地前至少即已給付原告500萬元，上開款項之資金來源端無可能係以系爭房地抵押貸款而取得，衡情應係被告以其自身原有之資金給付，而原告於受領上開款項時即應已知悉上情，卻未曾就被告給付款項之資金來源提出任何質疑，更加證明原告從未以被告支付系爭房地價金之資金來源需以系爭房地抵押貸款所取得資金，作為其決定是否與被告成立系爭房地買賣契約之重要決定因素。則被告支付系爭房地價金之資金來源既非影響原告成立系爭房地買賣契約之重要決定因素，縱使被告有為不真實之陳述，亦難認定與原告為出售系爭房地予被告之意思表示有因果關係。從而，原告主張其係遭被告詐欺始簽訂系爭房地買賣契約，應屬無據，不足採信。⒊基上，原告並未證明其有受被告之詐欺，致其陷於錯誤而簽
立系爭房地買賣契約之事實，自無從依民法第92條規定，撤銷簽立系爭房地買賣契約之意思表示。從而，原告主張依民法第92條第1項規定，以本件審理期間民事言詞辯論意旨狀之送達為向被告撤銷系爭房地買賣契約之意思表示，即屬無據，無足採信。
㈡、原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。經查，原告於101年7月3日因買賣契約而將系爭房地所有權移轉登記予被告等情，有系爭房地第一類登記謄本及異動索引在卷可證（本院卷第25至31頁）。原告既未提出兩造間就系爭房地買賣契約或物權行為有自始無效或不成立之情形，原告即非系爭房地之所有權人，自無從基於所有權人之地位對於被告行使所有物返還請求權。因此，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，即屬無據，不應准許。
㈢、原告主張兩造間就系爭房地有借名登記關係，有無理由？⒈按借名契約，顧名思義，係指當事人約定，一方（借名者）
經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思。又不動產借名登記，該不動產實屬借名人所有，通常由其保管足以表彰權利之所有權狀，對該不動產有使用、管理、處分之權，出名人僅單純出借名義，對不動產並無管理、處分之權限。另在現行法制下，借名契約乃無名契約，依私法自治原則，當事人基於特定目的而訂立借名契約，如未違反強制規定或公序良俗，固非法所不許。惟按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。又關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明。因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用（最高法院100 年度台上字第387 號判決參照）。本件原告主張其與被告間就系爭房地有借名登記契約存在之事實，為被告所否認，則依上述說明，自應由原告就此事實，負舉證證明屬實之舉證責任，且此項舉證所提出之證據或所為之舉證活動，須使法官之心證達於確信主張事實為真實之程度始足認已盡其證明責任。
⒉原告主張其因債信不良，由被告墊借款項供原告清償後，再
以被告名義辦理貸款，始將系爭房地過戶至被告名下而與被告成立借名登記契約等語。惟審諸被告與原告雖有姻親關係，但並無特殊情誼及利害關係下，則被告是否願意在明知原告債信不佳及未提供任何擔保情況下，先無償提供資金供原告清償貸款，再以其自身名義向銀行申貸，承擔原告違約繳款致其信用受損之風險，並非無疑。又倘如原告所主張系爭房地過戶予被告僅係為以被告名義向銀行申貸抵押貸款，原告仍為系爭房地之所有權人，被告對於系爭房地並無任何所有權之權能，則原告於系爭房地所有權移轉予被告後，應由其自行出面或主導向銀行申辦抵押貸款之相關事宜，並於取得貸款資金後，持有清償抵押借款帳戶以自行向貸款銀行依約繳納本息。然查，系爭房地所有權移轉登記予被告後，係由被告自行於101年11月16日及105年8月10日向星展商業銀行辦理抵押借款150萬元及500萬元，並由被告自行持有繳納貸款之銀行帳戶並自行繳納銀行貸款等情，有抵押貸款契約書及貸款交易明細附卷可參（本院卷一第287至334頁）。而原告對於上情亦不否認（本院卷二第112頁）。原告甚且於本院陳稱其於本院調取星展商業銀行有關系爭房地貸款相關資料前，全然不知悉系爭房地抵押貸款申貸之情形。顯見原告移轉系爭房地予被告後，並未親自向星展商業銀行辦理系爭房地抵押貸款事宜，甚未取得抵押貸款之款項，且原告多年來從未曾向被告過問系爭房地抵押借款辦理之詳情，更未請求被告返還系爭房地所有權狀。益徵原告主張其僅因欲以被告名義辦理抵押借款，始移轉系爭房地所有權至被告名下，其仍為系爭房地之所有權人乙節，顯屬無據。反觀被告登記為系爭房地所有權人後，即持有系爭房地所有權狀，得自行就系爭房地設定負擔，洵與一般借名登記契約之出名人未保管房地所有權狀，亦無對系爭房地設定負擔之權利不同，顯非單純出名登記為系爭房地之所有權人。復參以系爭房地所有權移轉過戶至被告名下時所需繳納之稅賦及規費均由被告負擔等情，亦有地政事務所出具代繳規費統計表在卷可考（本院卷一第285頁）。倘被告僅為單純出名人，對於系爭房地並無任何權限，何需增加自身負擔支付上開費用。從而，原告主張其欲以被告名義辦理系爭房地抵押借款，始將系爭房地所有權登記為被告所有，被告並非系爭房地之真正所有權人等情，洵屬無據，不足憑採。
⒊被告抗辯其係以價金800萬元買受取得系爭房地所有權等情，
業據其提出買賣契約書為證（本院卷一第251至256頁）。又被告已依系爭房地買賣契約於101年6月6日支付簽約金250萬元及於同年月15日支付完稅款250萬元等情，業據被告提出支票影本為證（本院卷二第63頁），且為原告所不爭執，自堪信為真實。至於原告雖否認有收到系爭房地價金尾款現金300萬元，而被告亦無法提出已交付原告尾款之佐證資料。
然審酌原告於民事起訴狀主張其將系爭房地借名登記名於被告名下，以便以被告名義向星展商業銀行辦理750萬元抵押貸款，以清償原告對地下錢莊借款等語（本院卷一第11頁）；於民事準備一狀主張其每月匯款予被告之定額現金，係清償750萬元之房貸本息等語（本院卷一第267頁）。顯見原告已自承系爭房地所有權過戶予被告前，其對外之債務為750萬元，而被告已給付款項供其清償對外債務。亦即原告應已自被告處取得750萬元款項以清償借款。此金額與買賣契約書記載買賣價金800萬元相去不遠。原告既已將對外750萬元之債務清償完畢，則被告抗辯其除給付原告第1期簽約金及第2期完稅款共計500萬元外，尾款300萬元亦已現金給付原告，並非毫無依據而不足採信。又縱使被告尚未給付尾款300萬元，然系爭房地買賣契約並不存在法律行為無效或不成立之事由，原告亦可依據買賣契約請求被告履行給付價金之義務，無從因此即可推翻系爭房地買賣契約之效力及被告因買賣契約而取得系爭房地所有權之事實。基上，兩造間就系爭房地既存有買賣關係，而被告亦有依據買賣契約支付買賣價金之事實，即難謂被告抗辯其已依買賣關係取得系爭房地所有權為無理由。
⒋至於原告以其於系爭房地移轉登記至被告名下後，仍居住於
系爭房地，並支付水電維修費用，且依據被告通知繳納房屋稅、地價稅及房屋火險為由，主張其就系爭房地仍有管理、使用、收益之權限。惟審諸被告抗辯其於取得系爭房地後，將系爭房地出租給原告，並向原告收取租金乙節，並未悖於常情，且原告自系爭房地所有權移轉予被告後，於101年8月11日至108年4月30日間，每月定期給付被告2萬1,000元，自108年5月1日起至110年9月30日間，每月定期給付被告5萬元等情，亦為兩造所不爭執。而此情亦與賃契約定期給付租金之外貌相符。次查，系爭房地為公寓1樓可作為店面使用，附近一樓房屋亦多半作為商業店面使用，該區域租金行情為每月4萬元等情，有google街景圖及出租資訊在卷可證（本院卷二第105頁、第107頁）。是系爭房屋租金自108年5月起雖提高至每月5萬元，然並未嚴重偏離租賃市場行情。原告以依據租賃市場，系爭房屋合理租金為每月2萬5,000元，每月給付5萬元租金不合常理為由，否認其定期給付予被告之款項為租金等情，尚顯速論，而難逕採。更無從僅依據原告繼續居住於系爭房地之事實即認定原告為系爭房地之實際所有權人。又查，原告主張其定期給付被告之款項係請被告代為繳納其向星展商業銀行之房地貸款等情，雖提出其與被告配偶及被告間之簡訊為證（本院卷一第409頁、卷二第73頁）。然審諸原告主張被告向其表示向星展商業銀行貸款金額為750萬元，前6年繳息不繳本，年息約4%，故每月付息2萬1,000元（本院卷一第347頁）。然以750萬元本金及年息4%計算，每月利息應為2萬5,000元（計算式：7,500,0004%÷12＝25,000），與原告每月給付2萬1,000元，並不相符。且原告自108年8月始提高給付金額至每期5萬元，亦與自第7年起即107年8月即應需繳納本息而增加給付金額之情不符。復審以倘原告確有因以被告名義向銀行申辦抵押貸款而繳納貸款本息，則其既為實際貸款人對於借款金額、還款條件自應保有借款合約作為依據，並依約繳納本息。然原告迄今並無法提出與其定期給付被告金額相符之銀行借款契約，自難僅以Line內容認定原告有以被告名義向銀行辦理抵押借款，及原告定期給付款項係委由被告代其繳納銀行房屋貸款之事實。其次，原告既基於租賃關係而居住於系爭房地，基於使用者付費原則，兩造約定由原告負擔水電維修費用，亦符合事理常情。此外，房屋稅、地價稅及火災保險費用等與管理使用房地有關之費用，常情上雖由所有權人自行負擔，然於房地出租由承租人使用收益之情況下，基於契約自由原則，經租賃契約之當事人合意由承租人負擔並無不可或無法想像。則原告基於承租人地位對於系爭房地有使用收益權限下負擔房屋稅、地價稅及火災保險費用等費用，自難執此主張其為系爭房地之實際所有權人。
⒌基上，兩造間就系爭房地定有買賣契約，被告依約支付價金
，並於完成所有權移轉過戶後持有保管系爭房地所有權狀，且自行就系爭房地設定抵押權擔保借款，已實際行使及享有系爭房地所有權之權能，堪認被告為系爭房地之權利人，而與一般借名登記之出名人對於標的物無任何實質權利不同。從而，原告主張兩造間就系爭房地存有借名登記契約等情，洵屬無據，不足採信。
㈣、原告依民法第541條第2項規定，請求被告移轉系爭房地所有權登記予原告，有無理由？按受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第541條定有明文。經查，本件原告雖主張類推適用民法第541條第2項之規定終止借名登記契約後，請求被告移轉系爭房地所有權予原告等語，然承上所述，原告既未提出證據足認兩造間確有就系爭房地成立借名登記契約，自無類推適用民法委任相關規定之可言。因此，原告依據民法第541條第2項規定，請求被告將系爭房地所有權爭記移轉予原告，為無理由，礙難准許。
四、結論：原告雖主張其係遭被告詐欺始簽立系爭房地買賣契約，或兩造間就系爭房地存有借名契約，惟原告未能提出積極足夠之證據可供本院為對其有利認定，此之主張，洵無可採。從而，原告先位主張撤銷系爭房地買賣契約後，依民法第767條第1項規定、備位主張終止借名登記關係後，類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，均為無理由，應予駁回。
五、本件訴訟的事實已經明確，兩造提出其他的攻擊或防禦方法及證據，都已經法院詳細斟酌，經認定不會影響本件判決的結果，所以不再一一論述。
六、據上論結：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 25 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 25 日
書記官 鄔琬誼附表：
土地 編號 土 地 坐 落 面 積 （平方公尺) 權 利 範 圍 縣 市 鄉鎮市區 段 地號 1 新北市 中和區 大智 69 123.94 1/5建物 編號 建 號 基 地 坐 落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 （平方公尺） 權利 範圍 建 物 門 牌 樓層面積 附屬建物 1 1968 中和區大智段69地號 鋼筋混凝土造，5層 總面積： 72.42 平台： 10.68 全部 新北市○○區○○路000巷0號1樓