臺灣新北地方法院民事判決110年度重訴字第678號原 告 許銘發訴訟代理人 李宗瀚律師複代理人 盧威綸律師被 告 蔡孟樺訴訟代理人 陳守文律師複代理人 郭千華律師上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國111年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬玖仟陸佰零參元，及自民國110年11月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二分之一，被告負擔二分之一。
本判決第一項於原告以新臺幣伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾肆萬玖仟陸佰零參元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；且原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第262條第1項分別定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明為：「一、先位部分：被告應給付原告新臺幣（下同）18,908,167元，以及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。二、備位部分：被告應給付原告2,207,552元，以及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。等語（見本院卷第11-12頁），嗣原告於民國（下同）111年9月5日減縮先位聲明，並撤回備位之訴，變更聲明為：「被告應給付原告9,708,167元，以及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第239頁），經核原告上開所為，符合法律規定，且經被告表示同意撤回（見本院卷第243頁），自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造於110年3月15日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）
，約定原告以920萬元向被告購買門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號3樓之建物（下稱系爭房屋）及其坐落土地；有關系爭房屋之屋況，被告則於「不動產委託銷售標的現況說明書」（下稱現況說明書）第32、35項保證系爭房屋並無鋼筋裸露及滲漏水情形。
㈡被告於110年4月30日將系爭房屋交屋予原告後，原告於110年
5月30日即發現系爭房屋之客廳、廚房、陽台、及浴廁等處之天花板均有嚴重漏水之情事，為此即於同日通知房仲即訴外人林華壕，並要求其轉告被告系爭房屋有上開瑕疵，並請其修復該瑕疵。之後，原告又於110年7月底至8月初發現主臥室及次臥室之天花板亦有嚴重漏水，且客廳、廚房、陽台、主臥室、次臥室及浴廁之天花板上方牆壁亦有多處嚴重裂痕、漏水及水泥修補痕跡等瑕疵，系爭房屋之結構樑、廚房外牆、次臥室外牆亦有裂痕、水泥剝落、鋼筋外露等嚴重瑕庇。原告於110年8月底至9月初間就系爭房屋進行氯離子含量檢測，竟於主臥房樑測得0.408kg/m³，次臥室外牆處（後陽台）更測得高達5.006kg/m³之數值，不僅超過系爭契約第7條第8項第1款約定之0.6kg/m³，更遠超過經濟部標準檢驗局CNS3090A2042「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量」所訂
0.15kg/m³之標準。㈢系爭房屋既有上開嚴重瑕疵，被告未依債之本旨履行給付義
務，原告又於110年8月12日以存證信函催告被告修繕，但被告收受後仍未修繕上開瑕疵，被告顯已違反系爭契约義務，經原告依法以起訴狀繕本送達為解除系爭契約，故原告自得依系爭契約第8條第1項約定向被告請求懲罰性違約金920萬元，另依民法第227條規定請求因被告所為之給付不合債務本旨，致使原告因而受有仲介費、代書費及設備費之損害共計508,167元【計算式：仲介費184,000元+代書費45,897元+設備費278,270元（20,170+5,100+253,000)=508,167元】。
㈣併聲明：1.被告應給付原告9,708,167元，以及自起訴狀繕本
送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠兩造於110年3月15日簽訂系爭契約，並於110年4月30日交屋
，依民法第354條第1項前段、第373條規定，被告應僅就系爭房屋交付時即110年4月30日前之屋況負出賣人瑕疵擔保責任，交付後系爭房屋之屋況自應由買受人即原告承受負擔。㈠惟原告已自承於交屋後一個月後即110年5月30日後，系爭房屋才陸續出現滲漏水、牆壁裂痕、水泥剝落、鋼筋外露等情狀，換言之，於110年4月30日危險移轉時，系爭房屋並無上述瑕疵。至於原告提出之氯離子含量試驗報告，其取樣地點僅概括記載為「房間後陽台樑①」、「房間後陽台樑②」、「主臥樑」等三處而無記載確切取樣位置，且原告並未通知被告到場，其取樣地點或送驗之樣品是否確實出自系爭房屋之混凝土尚有疑義，原告之舉亦不符合系爭契約第7條第8項第1款所載應「由雙方協議共同指定合格檢測廠商」進行氯離子含量檢測之约定，該試驗報告其正確性及公正性實非無疑。
㈡被告均有依照系爭契約履行各項契約義務，並無違約之情事
，且原告是以系爭房屋具物之瑕疵為由主張解除契約，並非以被告違反契約義務為由解除契約，足認原告並不符合系爭契約第8條第1項所約定得請求懲罰性違約金之構成要件，是原告請求被告給付懲罰性違約金920萬元，為無理由。
㈢出賣人於締約時，非因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，
則出賣人不負不完全給付之債務不履行責任。原告既無法證明系爭房屋於110年4月30日交屋時，存有滲漏水、鋼筋外露及氯離子含量過高之瑕疵，且原告於亦自承於110年4月30日交屋時並無上述瑕疵存在，顯見系爭房屋不具物之瑕疵，被告並無不完全給付之情事。而且，被告在㈡不動產委託銷售標的現況說明書第32項「是否有施作過混凝土中水落性氯離子含量（海砂屋）檢測？」勾選「否」，可知被告並未曾就系爭房屋之氯離子含量進行檢測、並不知悉系爭房屋之氯離子含量為何，自屬非因故意或過失未告知該瑕疵，自不應責令被告負不完全給付之債務不履行責任，是原告依民法第227條請求被告負不完全給付之50萬8,167元損害賠償責任，並無理由。縱認原告請求有理由，被告請求酌減違約金，並且就原告自110年4月30日交屋日期起算，至111年9月30日原告預計返還系爭房地之日止，原告所受相當租金之不當得利，請求返還並為抵銷之抗辯。
㈣併聲明：1.請求駁回原告之訴。2.如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執的事實：㈠兩造於110年3月15日簽訂系爭買賣契約，約定原告以920萬元向被告購買系爭房屋及其坐落土地。
㈡系爭房屋於110年4月30日交屋。
㈢原告於110年8月12日以存證信函通知被告系爭房屋有嚴重漏
水及疑似氯離子含量過高情形，並催告被告於十日內進行修繕，否則將解除契約或減少價金。㈣兩造於於訴訟中達成一部和解，合意解除系爭買賣契約，並約定由被告以原價買回系爭房地。
四、本件爭執點及本院判斷如下：㈠請求違約金920萬元部分
1.系爭買賣契約第8條第1項約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方，但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應另行主張之。經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另依書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。」（見本院卷第25頁）。此項約定意旨，應在於督促買賣雙方履行契約各項義務，以利達成「給付買賣價金、辦理產權移轉登記並點交房屋完畢」之契約目的。
2.又觀系爭買賣契約內容，除第1條針對買賣標的之不動產為具體標示外，其餘主要針對辦理買賣價金履約保證（第2條）、買方支付價金、貸款之事項（第3、4條），賣方產權移轉（第5條）、稅費負擔（第6條）、房地點交（第7條），其餘部分，即為上開第8條違約罰則、第9條災變損失、第10條公共環境、第11條通信地址、第12條管轄法院、第13條合約份數、第14條點交約定、第15條仲介服務費用暨個人資料使用。至於有關物之瑕疵、氯離子含量是否過高情形，則另外於第7條第7項約定「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利瑕疵，買方得依民法規定行使減少價金或解約等權利」、第7條第8項約定「氯離子及輻射檢測檢定」細節，故依照兩造簽約內容，上開第8條之違約罰則約定得解約之情形，應指被告不履行移轉所有權登記及交付不動產之主給付義務而言。故原告以履行買賣契約完畢「後」發現物之瑕疵、被告拒絕修補瑕疵為由，依上開契約約定解除契約，顯然與系爭買賣契約第8條第1項約定不符。從而，原告主張據此解約，並請求賠償已繳價款同額之違約金920萬元，即屬無據。
㈡請求仲介費、代書費、設備費等損害508,167元部分
1.因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。所謂不完全給付，係指債務人未依債務本旨為給付；而所謂債之本旨，應依當事人之約定、契約目的、債務性質等為斷，且債務人就已依債之本旨履行之事實，應負舉證責任（最高法院110年度台上字第882號民事判決參照）。
2.又不論是否為特定物之買賣，交付符合買受人支付對價所期待品質之標的物，均應認係出賣人之契約義務。買賣標的物原來均處於出賣人控制之下，出賣人對於標的物品質之認識可能性，遠高於買受人，而對於買受人對於標的物品質之期待，通常亦屬出賣人於交易進行中所得認知，如認為出賣人將品質不符買受人期待之買賣標的物交付，僅因為特定物之買賣，即認其已依約履行給付義務，縱使出賣人確有可歸責之事由，亦無債務不履行之適用，顯與社會衡平觀念有違。從而，在特定物買賣，其標的物之瑕疵縱係契約成立前即已發生，買受人不知有瑕疵仍為購買者，如出賣人係有可歸責之事由者，即應認出賣人所為給付不符合債之本旨，應負不完全給付之債務不履行責任。
3.本件中，被告於買賣契約書附件現況說明書第32、35、39項勾選系爭房屋並無鋼筋裸露、滲漏水、及梁柱裂痕等情形（見本院卷第36頁），但實際上客廳、廚房、陽台、主臥室、次臥室及浴廁之天花板上方牆壁有多處裂痕、漏水，房屋結構樑、廚房外牆、次臥室外牆更是有裂痕、水泥剝落、鋼筋外露，且系爭房屋之氯離子含量事後檢測已超出系爭契約第7條第8項約定及經濟部標準檢驗局公布之標準值，有原告提出的現場照片、氯離子檢測報告可稽（見本院卷第59-87頁），依照前述說明，被告所為給付顯然具有瑕疵，未依債務本旨為給付，自應負不完全給付責任。
4.因此，原告既因被告所為之給付不合債務本旨，致受有仲介費、代書費及設備費之損害共計508,167元（計算式：仲介費184,000元+代書費45,897元+設備費278,270元（20,170+5,100+253,000)=508,167元），有支出仲介費、代書費及設備費收據可稽（見本院卷第103-109頁）。故原告依民法第227條規定請求被告負不完全給付之508,167元損害賠償責任，應予准許。
5.就被告抵銷抗辯部分⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。系爭契約既經兩造合意解除而溯及於訂約時失其效力，則原告自110年4月30日交屋後占有使用系爭房地即自失其法律上原因，依照上述規定，被告自得請求原告返還占有系爭房地所受相當於租金額之不當得利。
⑵查系爭房地之主建物、附屬建物之面積合計為63.69平方公尺
(計算式：主建物面積58.00平方公尺+附屬建物5.69平方公尺=63.69平方公尺，見本院卷第21頁），依內政部不動產交易實價查詢服務網所示，自110年4月至111年9月此段期間新北市三重區之房屋租賃之出租平均價額為每月每平方公尺33
1.17元(見本院卷第295頁)，可知系爭房地每月租金應為21,092元(計算式：63.69平方公尺X331.17元=21,092.21元)。
而自兩造110年4月30日交屋，迄至原告預計返還系爭房地日即111年9月30日（見本院卷第247頁），原告占用系爭房地合計為17個月，據此計算原告持有系爭房地期間所受相當於租金額之利益為358,564元(計算式：21,092元X17個月=358,564元)，自應依民法第179條返還予被告。被告就此部分債權主張抵銷抗辯，則經抵銷原告所得主張之不完全給付損害賠償金額後，原告僅得請求被告給付餘額149,603元（計算式：000000-000000=149603）。
五、綜上所述，原告依民法第227條規定，請求被告給付149,603元及自起訴狀繕本送達翌日即110年11月3日（見本院卷第121頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。
六、雙方均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均符合法律規定，茲分別酌定相當擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
民事第三庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
書記官 許慧禎