臺灣新北地方法院民事判決110年度重訴字第680號原 告 祭祀公業法人新北市簡仰軒公法定代理人 簡瑞和訴訟代理人 陳光榮
潘辛柏律師被 告 劉美珠法定代理人 毛俊媚共 同訴訟代理人 黃炳飛律師
汪玉蓮律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國115年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於新北市○○區○○段0000-0地號土地上之建物部分（如附件複丈成果圖所示暫編地號0000-0（0）、面積262.93平方公尺，門牌號碼：新北市○○區○○街0巷0000號）拆除，並將土地返還原告。
二、被告應自民國111年1月5日起至履行前項返還土地完畢之日止，按月給付原告新台幣（下同）37,500元。
三、被告應給付原告2,250,000元，及自111年1月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告起訴聲明：㈠被告劉美珠應將座落於新北市○○區○○段0000-0地號土地（
依複丈成果圖所示面積262.93平方公尺，下稱系爭土地）上之建物（門牌號碼：新北市○○區○○街0巷0000號）拆除，將土地返還原告。被告劉美珠並應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告37,500元。
㈡被告應給付原告225萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
並主張略以：
㈠查稱系爭土地係原告所有，有土地登記簿謄本及複丈成果
圖附卷可稽，為被告所不否認，被告所有門牌號碼：新北市○○區○○街0巷00-0號之建物（下稱系爭建物）占用系爭土地面積達262.93平方公尺，為無權占有，侵害原告之權益至鉅，依民法第767條規定，原告本於所有權之行使，自得訴請排除被告之侵害，拆除占用系爭土地上之建物（依複丈成果圖所示），將土地返還予原告。至被告辯稱其所有同地段0000地號土地部分（面積64.26平方公尺）被劃為道路用地云云，實與原告無涉，特予陳明。
㈡次查，被告無權占有使用系爭土地（面積262.93平方公尺
）受有相當於租金之不當得利。查被告將系爭建物以每月租金25萬元出租予織大針織有限公司（下稱織大公司）作為廠房使用。原告主張依社會通常一般土地、房屋在租金中所占比例，以土地3成、房屋7成為度，及被告系爭建物占用系爭土地部分，約占系爭建物面積二分之一計算，則被告每月受有無權用系爭土地相當於租金之不當得計為37,500元（250,000÷2×30％＝37,500元），致原告受有損害，原告請求自起訴狀繕本送達之日回溯5年計算，被告應給付原告225萬元（37,500元×12月×5年＝225萬元），被告並應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地止，按月給付原告37,500元等語。
二、被告聲明：原告之訴駁回。並略以下列情詞置辯：㈠原告主張被告所有系爭建物在客觀上占有其所有系爭土地
如複丈成果圖所示。及系爭建物現由被告出租予織大公司，每月租金25萬元等情，被告不予爭執。然而，就原告請求拆屋還地及相當於租金之不當得利部分，均有違誤，不足採信。
㈡原告主張被告占用系爭土地之面積與比例，與事實嚴重不
符。原告於115年1月8日書狀主張被告占用面積為286.22平方公尺。隨後於115年1月22日更正為262.93平方公尺。
原告並逕自認定系爭土地約占被告廠房土地之「二分之一」。然而，被告所有系爭建物實際坐落於多筆土地之上，根據客觀事實，土地登記與使用面積如下：
⒈備內段 0000 地號：實際使用 581 平方公尺。
⒉備內段 0000-0 地號：實際使用 52.65 平方公尺。
⒊備內段 0000-0 地號：實際使用 1.24 平方公尺。
⒋備內段 0000-0 地號（即系爭土地）：實際使用 262.93平方公尺。
綜上，將上述面積加總，被告廠房總使用面積應為897.82
平方公尺。因此，系爭建物占用到系爭土地部分，占系爭建物之總面積之正確比例應為「262.93/897.82」。原告稱占用比例為「1/2」，嚴重扭曲事實。㈢原告以被告每月向織大公司收取25萬元租金為基準計算不
當得利。然事實上，被告係自113年1月1日起，始將系爭建物出租織大公司作為廠房使用，並收取該筆租金。在此之前，系爭建物多為自用或閒置狀態，並無此租金收入。又系爭土地（0000-0地號），係遲至112年4月10日始自0000地號分割而出。原告無視土地分割之時間點，及被告於113年1月前並無出租事實，率爾以113年才產生的25萬月租金為基準，要求「回溯五年」計算不當得利，難謂有法律上之理由與正當性。
㈣退步言之，縱認原告有權請求相當於租金之不當得利，其
金額計算亦應依客觀比例為之，而非任由原告漫天喊價。查房地租金之社會通常比例：原告訴訟代理人於115年1月8日庭訊時曾表示，依社會通常觀念，土地與房屋在租金中所占比例約為「二、八成」或「三、七成」，且原告方當時允諾以「土地2成、房屋8成」來計算。若依據雙方庭訊時提及之合理標準（土地占20%），配合正確之面積比例，每月相當於租金之不當得利應為14,642元（計算式：
250,000元×20%÷897.82×262.93＝14,642元）。若依原告後來反覆無常改稱之土地占30%計算，金額亦僅為21,964元（計算式：250,000元×30%÷897.82×262.93＝21,964元。）㈤關於原告請求被告拆屋還地部分，被告爰依民法相鄰關係與權利濫用禁止原則，答辯如下：
⒈被告所有系爭建物之基地，本有土地使用同意書：原○○
鎮○○○段000地號同意使用526.5㎡，000地號同意使用121.31㎡，重測前地號為○○○段000-0地號共647.81㎡，重測後為○○段0000地號為635.01㎡，96年9月3日才又從0000地號分割出0000-0地號52.65㎡，0000-0地號1.24㎡。而系爭建物原坐落000-0地號（重測後為○○段0000、0000-0地號，0000、0000建號），使用執照67年度1540號（含土地使用同意書）。被告向他人轉手購買時系爭建物時，已經完全興建完成，被告並未異動，且屋後本就圍有圍牆，亦未逾越水溝。
⒉但經土地重測後，被告之土地即系爭建物之基地，卻跑
到路中央。依新北市政府111年12月13日新北府城測字第11121601252號公告及公告圖，亦顯示被告土地往前位移至屋前之○○街0巷之馬路上，但系爭建物之原使用執照上，基地並非位於前面馬路上。前經鈞院請地政人員測量後，被告所有○○區○○段0000地號前面有64.26㎡面積，被劃為道路用地，這應當是重測造成的問題。故而，被告建築物占用到原告土地部分應由262.93㎡再扣除6
4.26㎡，等於只占用198.67㎡而已。⒊依照新北市樹林地政事務所111年5月6日之複丈圖所示要
拆除被告系爭建物部分，0000地號上圍牆往西邊之長度為23M，東邊長度為16M（全部拆除之面積高達262.93㎡），幾乎拆掉系爭建物本身之一半，對被告居住權益及社會整體經濟利益損害甚鉅。被告系爭建物係領有建築執照，非一般違建建築可比，且向前手購買時已圍有圍牆。被告並無故意或重大過失越界占有原告之土地，尚難因嗣後地籍重測，界址變動(往前移)即可命被告拆屋還地。
⒋被告114年5月6日辯護狀所指「依照新北市樹林地政事務
所111年5月6日之複丈圖所示要拆除被告房屋部分，0000地號上圍牆往西邊之長度為23M，東邊長度為16M（全部拆除之面積高達262.93㎡），幾乎拆掉房子之一半，對被告居住權益及社會整體經濟利益損害甚鉅。
⒌參以法院實務見解：原告主張拆除被告占用其所有之土
地係位於河溝內，離地面有2~3公尺高，根本無法使用，且原告亦有同意被告使用，故原告請求被告拆屋還地，對其自己所得利益甚小，對被告居住權益及社會整體經濟利益損害甚巨，可謂濫用權利，依民法第796條第1項及796條之1第1項規定，免為拆除（最高法院67年台上字第800號判例參照）。懇請鈞院衡酌雙方損益比例，駁回原告拆除地上物之請求等語。
三、就原告請求被告拆屋還地部分，本院判斷如下：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查系爭土地為原告所有，被告就其所有系爭建物占用系爭土地一事，亦不爭執。是以，原告認被告無法律上之權源，而占用其系爭土地，係屬對其所有權之侵害，而請求以拆屋還地之方式除去其侵害，自難認於法無據。
㈡被告雖辯稱：其購買系爭建物時，已經興建並登記完成，
並沒有占用到馬路的情況，但在土地重測後，建物前方的土地居然變成馬路，可見地界有所移動，其建物後方的地界也前移，才造成建物占用到被告系爭土地的情形，原告並非故意或過失占用系爭土地云云。惟查，民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」同法第759條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」是不動產物權登記為不動產物權變動或處分之要件。土地法及其授權訂定之法令乃設有登記制度，以為辦理不動產物權登記之準據。依土地法令所設程序辦理上開不動產物權登記，足生不動產物權登記之公示力與公信力（土地法第四十三條、本院院字第一九五六號解釋參照），為確保個人自由使用、收益及處分不動產物權之重要制度，故登記須遵守嚴謹之程序，一經登記，其登記內容更須正確真實，俾與不動產上之真實權利關係完全一致，以保障人民之財產權及維護交易之安全。此即不動產登記之絕對效力，非如此不足以保障交易安全。是以，本件被告所有系爭建物占用系爭土地之情形，既經地政機關依法測量（如附件所示），依前述說明，於土地經界未經法院判決變更確定前，即應以地政機關登記之資料為準。本件被告雖認其系爭建物占用之土地因土地重測而有變動之情，然迄至本案言詞辯論終結前為止，亦未見被告提起確認界址之訴。是以，被告於本案泛泛辯稱其占用原告系爭土地係因土地重測失誤所致，原告無權請求其拆屋還地云云，自難遽予採認。再者，所有權侵害排除請求權，以所有權有受侵害之客觀事實存在為已足，並不問侵害之人是否有故意或過失存在。是以，被告辯稱其並無故意或過失占用系爭土地等情，縱認屬實，亦無解於其應㈢被告又辯稱：系爭建物有極高的經濟價值，如果拆除，將
造成被告極大的損失，原告請求拆除有權利濫用之情形云云。惟查，本件被告所有系爭建物係出租於織大公司當成廠房使用，該廠房面積約有一半占用在系爭土地之上，此為被告所自陳，自堪信為真。故於本件並不存在原告請求拆除占用之一小部分建物，而會造成另外大部分建物失其效用之危害情狀。以系爭建物占地之大（約逾500平方公尺），就算拆成二個部分，也足以供各自使用收益。是以，本件被告指摘原告拆屋還地之請求係屬權利濫用云云，於法無據，不足採信。
㈣綜上，本件原告本於所有權侵害排除請求權，請求被告拆
除占用系爭土地之上之系爭建物部分（如附件所示），為有理由，自應准許，爰判決如主文第一項所示。
四、就原告請求被告返還不當得利部分，本院判斷如下：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。又按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。民法第773條前段定有明文。是以，本件被告無權占用原告所有之系爭土地，既已認定如前，則依前揭說明，原告自得請求被告給付相當於使用土地租金之不當得利。
㈡再者，本件被告將系爭建物出租予織大公司作為廠房使用
，每月收取租金為25萬元一節，為兩造所不爭執，首堪認屬實。而此25萬元乃屬廠辦（含土地在內）之租金，並非單純為建物或土地之租金。本院審酌系爭建物前半部為二層樓鋼筋水泥建築、後半部鋼造廠房之老舊建物，係作為小型紡織廠使用（見本院現場履勘結果及兩造提供之照片），並非具有特殊功能之高科技廠房，亦僅係出租空間，並無附隨生產設備包含在其中。是以，本院認為系爭建物作為工業廠房之價值應非甚高，主要還是著重於廠房空間的提供。是以，本件原告主張：相當於租金之損害賠償，應以廠房占七成、土地占三成計算；被告則辯稱：應以廠房占八成、土地占二成計算等語。本院審酌上情，認應以原告之主張較為可信，合先說明。是以，系爭建物之租金，就其基地部分之比例應為總租金之30％，即每月75,000元。
㈢復以，本件系爭建物占用系爭土地部分，約占建物面積之
一半，此為被告所是認。是以，原告主張被告所有系爭建物占用系爭土地部分，所受相當於土地租金之不當得利，應以全部基地租金之一半加以計算，即37,500元，自屬有據。被告辯稱應以系爭建物坐落之全部地號之土地，以各地號土地之總面積加以計算分配比例等情，本院則認為：被告所持之計算方式，係將既成道路之土地部分，也計算系爭建物基地之總面積（即分母）之內，而織大公司支付租金承租系爭建物作為廠房使用收益，解釋上顯然不包括既成道路部分，是以，被告抗辯之計算方式並不足採認，附此說明。
㈣被告復另辯稱：被告係自113年1月1日起始將系爭建物出租
予織大公司收取每月25萬元之租金。在此之前，系爭建物多為自用或閒置狀態，並無此租金收入。且系爭土地（1772-3地號）係遲至112年4月10日始自0000地號分割而出。
原告率爾以113年才產生的25萬月租金為基準，要求「回溯五年」計算不當得利，為無理由云云。惟查，就無權占有土地之不當得利，僅占有土地本身即足以構成不當得利，並非占有後尚需出租收取租金始有不當得利發生。是本院認定被告無權占用系爭土地相當於土地租金之不當得利部分，並不以被告確有將土地出租為必要，而前揭計算結果亦僅係參考兩造舉證所認定合適之計算方式，與被告係於何時始將系爭建物出租於織大公司，並無影響。復以，本件原告取得同地段0000號土地係早於57年8月1日（登記原因為分割轉載），至於原告迄於112年4月10日始就0000地號土地中再分割出系爭土地（0000-0地號），實係於本件訴訟繫屬於本院之後，經本院勸諭兩造和解，並建議原告可將被告占用土地先予分割登記，以利與被告商談價購，終極解決雙方之紛爭。除被告以外之同案被告蘇清樂、王坤泉、湶詠針織有限公司均已循此一方式達成和解，有各該和解筆錄在卷可稽。是以，本件原告於112年4月10日始將系爭土地自0000地號土地中分割出來，其作為土地所有權人之同一性並未變更，其所有權所受之侵害亦無不同，被告辯稱因系爭土地分割在後，原告即不能請求起訴前5年相當於租金之不當得利云云，顯非可採。
㈤綜上，本件原告主張被告占用系爭土地受有相當於租金之
不當得應以每月37,500元計算，為屬可採。其請求被告給付自本案起訴狀繕本送達被告之日回溯5年計算之不當得利共計225萬元（37,500元×12月×5年＝225萬元），及自起訴狀繕本送達之翌日（即111年1月5日）起至返還土地止，按月給付不當得利37,500元部分，自屬有據。
五、綜上所述，本件原告請求被告拆除占用系爭土地之系爭建物部分，將土地返還原告；及給付原告225萬元暨自111年1月5日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息；及自111年1月5日起至返還系爭土地之日止，按月給付不當得利37,500元等部分，均為有理由，應予准許。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 19 日
民事第八庭 法 官 許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 19 日
書記官 陳逸軒附件：