臺灣新北地方法院民事判決110年度重訴字第639號原 告 王綉雯訴訟代理人 李鴻維律師被 告 王麒彰上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國111年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將新北市○○區○○段000000000地號土地(權利範圍31/10000，含地下四層編號62號汽車停車位)及其上門牌號碼新北市○○區○○○街00號12樓建物(權利範圍全部)均移轉登記予原告所有。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國94年12月19日向訴外人張高祥、蔣雲玉(土地)、精業建設股份有限公司(建物)約定以新臺幣(下同)318萬元、171萬元，合計總價489萬元，購買坐落新北市○○區○○段000000000地號土地(權利範圍31/10000，含地下四層編號62號汽車停車位)及其上門牌號碼新北市○○區○○○街00號12樓建物(下稱系爭房地)。原告先支付頭期款40萬元(其後更正為20萬元)，再以被告名義向合作金庫商業銀行(下稱合作金庫)貸款469萬元支付價金。兩造為姊弟關係，因當時原告對外擔任他人保證人而有負債，原告遂與被告約定將系爭房地先登記於被告名下，所有買賣款項皆由原告出資，待貸款繳清後被告應無條件過戶予原告，所有權狀亦由原告保管，每年之地價稅、房屋稅等稅捐，亦係由原告負責繳納，系爭房地自購入後亦係由原告作為住家、公司等使用。
二、系爭房地之貸款由原告於110年9月14日繳清餘款102萬0,287元後已全數清償完畢，是兩造簽立之不動產所有權聲明書約定條件已成就，原告自得依兩造簽立之不動產所有權聲明書約定，請求被告將本件房地移轉登記為原告所有。又按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第549條第1
項、第541 條第2 項分別定有明文。是本人自得隨時終止借名契約關係，且於借名契約終止時，出名者自應將其因借名契約所取得之權利移轉交還與本人。本件原告除已依不動產所有權聲明書完成清償貸款之義務，併以此狀為終止借名登記契約之意思表示。為此，依不動產所有權聲明書或借名登記類推適用民法第541條第2項規定，及追加民法第179條不當得利之法律關係，提起本件訴訟，請求擇一為原告有利之判決。並聲明：被告應將新北市○○區○○段000000000地號土地（權利範圍31/10000，含地下四層編號62號汽車停車位）及其上門牌號碼新北市○○區○○○街00號12樓建物(權利範圍全部)均移轉登記予原告所有。
貳、被告方面：
一、原告支付40萬元頭期款與事實不符，給付建商簽約金3萬元、開工款10萬元、訂金3萬元、簽約金4萬元，另收暫收款10萬元，總共30萬元，並非原告所述頭期款共40萬元。原告第一筆10萬元刷卡金額與本身經濟能力有落差，原告刷10萬元信用卡的當時，已經在繳最低應繳金額。事實上，被告當天臨時要給付建商10萬元，身上又沒多帶錢，本身信用卡額度也不足10萬元，加上建商強力促銷之下，擔心可能買不到高樓層，恰巧原告當場表示她有三張信用卡可用，又可以累積紅利點數，所以才借用原告的信用卡刷卡10萬元。
二、原告經慶豐銀行匯給被告的30萬元有以下的疑點，該匯款單之匯款人為天悅國際百貨有限公司(下稱天悅公司)，而該公司當時負責人是被告母親王鄭金對，並非原告，可見這筆錢是天悅公司的匯款，並不是原告的匯款。匯款單上並未標註用途，無法證明是給建商的款項，故此筆30萬元匯款與系爭房地無關。事實上，被告母親用天悅公司帳戶匯給被告30萬元之原因，乃79年間王家祖先墳墓合併共20萬元，被告與堂兄各出10萬元；又81年間三重中央北路老家增建廚房20萬元，被告與哥各出10萬元，79年間大姊跟母親的互助會，結果被隔壁鄰居眼鏡行倒會，被告負擔5萬元，73年間父親跟大姊借5萬元供被告讀書，後來被告負擔5萬元，母親常說會找機會還給被告，94年被告母親中六合彩累計彩金150萬元，除幫父親還清債款，也還被告此30萬元，及還給兄長10萬元。
三、原告未出示第二筆20萬元給付金流證明，94年12月20日給付建商3萬元簽約金、訂金3萬元、簽約金4萬元，共10萬元，全部由原告所刷卡。但94年12月22日給付建商開工款10萬元，另收暫收款10萬元，共20萬元，原告並無任何給付金流證明。原告在第一次就刷卡10萬元，無疑是處心積慮利用刷卡行為以製造給付金流證明，為何才隔兩天，第二筆20萬元卻不用刷卡產生給付金流證明，而選擇使用現金給付，似乎有違原告的習慣與邏輯。
四、原告聲稱所有買賣款項皆由原告出資，每年之地價稅、房屋稅等稅捐，亦係由原告負責繳納，本件房地自購入後亦由原告作為住家、公司等使用，其實不然。原告三筆刷卡總計10萬元係被告臨時沒現金，而借原告的信用卡付費，惟被告沒留償還借款證據。匯款30萬元是被告母親償還被告之前代墊家用的款項。原告每個月匯款是給付被告房租，其中95年3月7日存摺明細是原告沒錢繳房租，由被告匯入銀行帳號，並備註被告姓名，此筆費用至今原告尚未償還。從95年到110年共16年，原告只提供房屋稅單11件，地價稅單10件，其他未提供，原因無他，因房屋稅單的投遞地址是臺中清水中華路101巷8之3號，稅單寄到臺中清水，除非被告將稅單拿給原告，否則原告也無法繳納房屋稅單。總計原告繳納房屋稅單總金額68%，被告繳納32%，原告繳納土地稅單總金額62.5%，被告繳納37.5%，另外原告所提110年房地房屋稅單，是原告假冒被告名義申請補發，將房屋稅單寄至被告公司，並且原告拆開被告信件，此舉已涉及妨礙秘密罪之嫌。另被告有107至109年3年產物火險保險費用繳費收據，及109、110年2年土地稅繳費證明。原告承租本件房地，自然有系爭房地之管理權與使用權。原告對系爭房地並無處分權與收益權，因為原告非法轉租系爭房地予原告所屬公司，並偽造被告出租同意書予天悅公司與紅秀國際公司。原告偽造不動產所有權聲明書，該聲明書的簽名非被告所簽署，原告已涉及偽造文書刑責。
五、不動產所有權聲明書與事實不符，原告從82年至95年都是負債累累，此段時間有許多討債公司至三重老家撒冥紙，噴紅漆。被告之補習班位於新莊市中和街，距系爭房地路程約10分鐘，如果讓原告的討債集團知道系爭房地是借被告名義登記，討債集團可能以恐嚇威脅的方式催討債務，如此被告之補習班可能就要歇業，此為被告最不可能借名登記給原告置產的最大原因。
六、貸款專用銀行存摺明細疑雲重重，檢視合作金庫000000000000號帳戶，95年3月7日存摺明細之3萬元為被告匯款。另存摺明細有42筆臨櫃存款，並沒有備註原告名字，是此42筆匯款不見得是原告所支付。原告經濟能力無法負擔20年房貸，原告當時已有卡債，並且因負債而信用瑕疵，每個月的薪資須扣1/3還債，很難有能力支付20年的房貸。銀行貸款條件與原告的經濟狀況不相符。依合作金庫的借據顯示，貸款469萬元，利率約2.3%，20年房貸，採取本金平均攤還，每個月貸款2萬8,350元。如採本息平均攤還，每個月貸款2萬4,398元。按原告的經濟狀況，應該會選擇本息平均攤還，甚至選擇2年寬限期或30年本息平均攤還，而不會選擇房貸壓力最大的本金平均攤還。原告沒必要多買一個平面車位增加經濟負擔，系爭平面車位價格140萬元，佔系爭房地總價349萬元的4成，當時原告無車代步，無須再購置車位增加房貸的壓力。系爭房地與原告無地緣關係，被告因地緣關係置產，為了往後可以便於就近管理。
七、原告拼湊物證與事實不符，原告盜用公款業務侵占被告母親天悅公司匯款30萬元、冒用被告名義取得110年系爭房屋稅單、拆開被告信件取得110年系爭房屋稅單。若原告都是非法取得物證，被告相信其他的物證應該也沒有任何公信力。
八、被告購買系爭房地時，現場有被告父母兩人與建設公司方英淇小姐為人證，銀行對保時也有合作金庫迴龍分行行員當場詢問被告還款能力。87年被告購買新莊區中和街房地，93年被告購買新莊區中信街房地，也是先請被告父母看過。系爭房地為被告出資購買，因為被告答應母親系爭房地不能賣，要把房子便宜租給原告，讓原告住到老，原告要繳納房租，故把土地買賣合約書、房屋預定買賣合約書、土地所有權狀、建物所有權狀等文件放在原告那裡，被告就不能出賣該房子。合作金庫存摺是為了方便原告繳納房租，以房租償還房子貸款。房屋稅繳款書、地價稅繳款書，是因為被告將房子便宜租給原告，房屋稅及地價稅平均每個月約500元，原告說要繳，有三分之一是原告繳的，房屋稅、地價稅沒有包括在房租裡面。系爭房地租給原告每月租金含停車位，每月租金原本為2萬9,000元，後來利率下降減為每月2萬5,000元，後來又降為2萬2,000元。
九、原告辯稱對外有擔任他人保證人而有負債，其實不然，真正的原因是原告的公司惡性倒閉。原告另辯稱被告向原告借款30萬元，原告於94年9月20日以天悅公司名義匯款30萬元予被告，原告向被告提出本件系爭房地借名登記之請求，經被告同意後方簽立不動產所有權聲明書，本件系爭房地乃原告出資所購，包括房屋貸款之清償，全係由原告出資為之云云，被告均否認之。並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、原告主張其於94年12月19日購買系爭房地，總價489萬元，先支付頭期款20萬元，再以被告名義向合作金庫貸款469萬元支付價金。兩造為姊弟關係，因當時原告對外擔任他人保證人而有負債，原告遂與被告約定將上開房地借名登記被告名下，惟所有買賣價金皆由原告出資，兩造約定待貸款繳清後被告應無條件過戶予原告，系爭房地之貸款原告已於110年9月14日繳清餘款102萬0,287元後已全數清償完畢，是兩造簽立之不動產所有權聲明書約定條件已成就；又當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，原告並以此訴狀為終止借名登記契約之意思表示，為此，依不動產所有權聲明書或借名登記類推適用民法第541條第2項及第179條不當得利之法律關係，請求鈞院擇一為有利原告之判決，將系爭房地(含地下四層編號62號之汽車停車位)移轉登記予原告所有。惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。本院查：
(一)按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529 條規定，適用民法委任之相關規定(最高法院99年度台上字第1662號判決意旨參照)。次按證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記在他方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約(最高法院109年度台上字第222號判決意旨參照)。
(二)原告主張系爭房地為其出資購買，借名登記被告名下，其先支付頭期款20萬元，再以被告名義向合作金庫貸款469萬元支付價金，貸款均由原告繳納等情，業據原告提出土地買賣合約書、房屋預定買賣合約書、不動產所有權聲明書、土地所有權狀、建物所有權狀、中國國際商業銀行信用卡、復華銀行信用卡、華僑銀行信用卡94年12月對帳單、合作金庫0000000000000號帳戶自95年2月8日至110年8月9日交易明細表、三信商業銀行110年9月14日匯款回條等影本各1件、房屋稅繳款書影本15件、地價稅繳款書影本9件、收據影本1件等為證(見本院110年度重司調字第238號卷第15至149頁，下稱調解卷)。綜合上開證據，足以證明系爭房地之頭期款係原告出資，貸款為原告所繳納，被告同意以其名義購屋及貸款，但系爭房地所有權歸屬原告所有，購屋之全部費用原告應準時繳款不得拖延，如有危害被告權益及信用原告應全面負責；又系爭房地由原告出資取得登記在被告名下後，原告仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務，則揆諸首揭說明，足認彼等間存有借名登記契約。是原告主張系爭房地為其出資購買，借名登記被告名下，洵堪採信。
(三)被告辯稱系爭房地為其所購買，由其出租給原告，原告每月支付房貸之金額係給付房租，每月租金原為2萬9,000元，後來利率下降減為每月2萬5,000元，其後又減為2萬2,000元云云。惟為原告所否認，被告就其所主張之系爭房地為其所購買及出租給原告之事實，均未能提出證據以實其說，已難信為真實。況觀之合作金庫帳戶交易明細所載，自95年2間起，原告每月存入之金額，時多時少，並非固定之金額，95年
3、4月每月各存入3萬元、96年3月存入3萬3,000元、96年11月存入2萬9,900元，而96年12月至98年4月間，存入金額均為3萬元至3萬3,000元之間，並非2萬9,000元，迨至98年5月以後至110年8月間，存入金額更無規律，或2萬5,000元或2萬6,000元、2萬元、2萬7,000元、1萬元不等(見本院調解卷第94至116頁)，與被告所稱之租金數額2萬5,000元、2萬2,000元不符。再者，原告除繳納貸款金額外，復繳納系爭房地之房屋稅、地價稅及火險費，此均為所有權人應負擔之稅費，如原告僅係承租人，又何須繳納該等費用。是被告辯稱系爭房地為其所購買，出租予原告，原告每月支付房貸之金額係給付房租云云，與事實不符，難以採信。
(四)被告否認不動產所有權聲明書之真正，並辯稱不動產所有權聲明書為原告所偽造，該聲明書的簽名非被告所簽署云云。惟觀之被告不爭執為其親自簽名之97年3月9日和解協議書上之簽名(見本院卷第199頁原證12)，與不動產所有權聲明書上之簽名，其中被告簽名之「王」、「麒」字中「其」、「彰」之右側字體，二者筆壓、筆順、轉折極為相似。再觀之該不動產所有權聲明書之內容，除被告同意原告使用其名義購屋及貸款外，其上並載明：「所有購屋發生之全部費用甲方(即原告)應準時繳款不得拖延如有危害乙方(即被告)權益及信用甲方得全面負責」等語，以資釐清責任兼保障被告權益，符合原告借用被告名義購屋貸款、原告應負責繳納貸款之法律關係，是原告主張系爭不動產所有權聲明書為被告親自簽名，應堪採信。
二、綜上所述，原告主張類推適用民法第549條、541條第2項規定終止兩造間就系爭房地之借名登記契約，暨依終止借名登記契約後之返還請求權及民法第179條不當得利之法律關係，請求被告移轉登記如主文所示系爭房地(含地下四層編號62號汽車停車位)之所有權，為有理由，應予准許。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提之證據，經審酌後認於本院上開判斷無涉或無違，爰不一一論述，附此敘明。
四、結論：本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 14 日
民事第一庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 14 日
書記官 童淑敏