臺灣新北地方法院民事判決111年度簡上字第100號上 訴 人 呂岳展訴訟代理人 賴呈瑞律師被 上訴人 王淑惠
黃偉祥王忠廉陳鴻榮黃蘭香上五人共同訴訟代理人 楊政雄律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國110年11月12日本院板橋簡易庭108年度板簡字第864號第一審判決提起上訴，經本院於111年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人王淑惠、黃偉祥、王忠廉、陳鴻榮（下合稱王淑惠4人，單指其一則逕稱其名）於民國104年12月24日向前手陳俊璁、陳葉美華、陳咨諭、黃雅惠（下合稱陳俊璁4人）買受取得新北市○○區○○段0000○00000○00000○00000地號土地（下合稱甲土地）及門牌號碼同區大觀路3段59巷48號未辦保存登記建物（下稱48建物，後整編為48號之1）之事實上處分權後，授權王忠廉、被上訴人黃蘭香先後於105年3月1日、106年1月1日與上訴人簽立房屋租賃契約（下分稱系爭105年、106年租約），以每月租金新臺幣（下同）4,000元，將48建物中如附圖所示編號A、B部分建物（下分稱系爭A、B建物）出租予上訴人，租期各自105年3月1日起至105年12月31日止、106年1月1日起至106年12月31日止，詎租期屆滿後，上訴人竟拒不遷讓交還系爭A建物，無權繼續占有系爭A建物，無法律上之原因受有相當於租金之不當得利，先位王淑惠4人依民法第767條第1項、第184條第1項前段、第179條規定，請求上訴人遷讓返還系爭A建物，並給付4萬元，及自107年11月1日起至遷讓返還系爭A建物之日止，按月於每月月底前給付4,000元，備位黃蘭香依民法第455條前段規定、系爭106年租約第6條約定，請求上訴人遷讓返還系爭A建物，並給付4萬元，及自107年11月1日起至遷讓返還系爭A建物之日止，按月於每月月底前給付4,000元等語（原審就此為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。未繫屬本院部分，不予贅述）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人於104年12月17日向前手陳俊璁4人買受新北市○○區○○段0000○00000○00000○00000地號土地（下合稱乙土地）及門牌號碼同區大觀路3段59巷46-1號未辦保存登記建物（下稱46-1建物）包含系爭A建物，並於同日完成現況點交，已同時瞬間取得系爭A建物之事實上處分權，被上訴人再於104年12月24日向陳俊璁4人買受甲土地及48建物，已無從再取得系爭A建物之事實上處分權，且被上訴人買受之48建物亦不包含系爭A建物等語資為抗辯。上訴聲明：⒈原判決不利於上訴人之部分廢棄。⒉上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查，以下事實有下列事證可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實：
㈠陳俊璁4人原為甲土地之所有權人及48建物之事實上處分權人
，於104年12月24日簽立授權書（下稱甲授權書），授權陳志偉代理甲土地及48建物之買賣、移轉登記及簽約等事宜，陳志偉乃代理陳俊璁4人與王淑惠4人簽立買賣契約（下稱甲契約），由王淑惠4人向陳俊璁4人買受甲土地及48建物（見原審卷一第29頁至第47頁甲契約、甲授權書）。
㈡陳俊璁4人原為乙土地之所有權人及46-1建物之事實上處分權
人，於104年12月17日簽立授權書（下稱乙授權書），授權陳志偉代理乙土地及46-1建物之買賣、移轉登記及簽約等事宜，陳志偉乃代理陳俊璁4人與上訴人簽立買賣契約（下稱乙契約），由上訴人向陳俊璁4人買受乙土地及46-1建物（見原審卷一第311頁至第331頁乙契約、乙授權書）。㈢王忠廉於105年3月1日與上訴人簽立系爭105年租約，每月租
金4,000元，租期自105年3月1日起至105年12月31日止（見原審卷一第67頁至第81頁系爭105年租約）。
㈣黃蘭香於106年1月1日與上訴人簽立系爭106年租約，每月租
金4,000元，租期自106年1月1日起至106年12月31日止（見原審卷一第83頁至第91頁系爭106年租約）。
四、本院之判斷：㈠王淑惠4人以甲契約買受受讓之建物標的及範圍是否包含系爭
A建物而為系爭A建物之事實上處分權人？⒈依證人陳志偉於原審證述：陳俊璁4人出賣甲土地及48建物予
王淑惠4人，以及出賣乙土地及46-1建物予上訴人，均係由我辦理並與買方簽約，當時出賣點交予王淑惠4人之建物範圍包含系爭A建物，系爭A建物並未出賣予上訴人等語（見原審卷一第424頁至第430頁），核與證人即甲、乙契約代書林承勳於原審證陳：陳俊璁4人出賣甲土地及48建物予王淑惠4人，以及出賣乙土地及46-1建物予上訴人，均係由我辦理代書業務，當時上訴人買受之建物範圍並未包含系爭A建物，系爭A建物係王淑惠4人買受之建物範圍，簽約時我有告知兩造所買受之建物範圍，兩造均無異議等情相符（見原審卷一第433頁至第435頁），參以王淑惠4人買受受讓之48建物於105年申報增建稅籍，經稅務機關勘查人員於105年11月30日現場勘查時，所勘查之「增建2」建物標的（見原審卷二第175頁、第177頁標示「增建2」照片）即系爭A建物（見原審卷一第65頁、第365頁、第367頁、原審卷二第195頁至第207頁），而上訴人買受受讓之46-1建物於申報稅籍時，經稅務機關勘查人員於105年3月29日現場勘查時，所勘查之建物標的均未見有系爭A建物，而上訴人簽立之系爭105年、106年租約所載租賃標的「新北市○○區○○路0段00巷0000號（48號右前方）」即系爭A建物之事實，業據證人陳志偉於原審證陳：因系爭A建物未出賣予上訴人，歸王淑惠4人所有，我有詢問上訴人是否向被上訴人方承租，上訴人同意以每月租金4,000元向被上訴人方承租並簽立租約等節明確（見原審卷一第426頁），上訴人於108年9月6日及110年3月10日本院會同兩造及地政人員現場履勘時，亦自承被上訴人指界聲請測量複丈之系爭A建物屬系爭105年、106年租約上訴人承租之部分及範圍（見原審卷一第207頁、原審卷二第121頁、第183頁），若非上訴人以乙契約買受之建物標的及範圍確未包含系爭A建物而未受讓系爭A建物之事實上處分權，以及王淑惠4人以甲契約買受之建物標的及範圍確包含系爭A建物而已受讓系爭A建物之事實上處分權，上訴人自無再簽立系爭105年、106年租約向被上訴人方承租系爭A建物之理及必要，綜上事證足認王淑惠4人以甲契約買受受讓之建物標的及範圍有包含系爭A建物而為系爭A建物之事實上處分權人無訛。⒉系爭105年、106年租約為房屋租賃契約，此觀該2份租約自明
，上訴人抗辯該2份租約係承租土地云云，殊非可採。又上訴人抗辯自78年至104年間均繼續承租使用系爭A建物一節縱屬實，與上訴人嗣有無買受受讓系爭A建物，係屬二事，不足以動搖本院前揭認定，另陳俊璁4人以乙契約出賣予上訴人之46-1建物標的及範圍既未包含系爭A建物，上訴人自不因乙契約約定現況點交及買賣雙方就46-1建物辦理點交而取得系爭A建物之事實上處分權，上訴人就此抗辯，容非有理。
㈡先位王淑惠4人請求上訴人遷讓返還系爭A建物有無理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段規定甚明。受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利（最高法院106年度台上字第187號判決參照）。
⒉王淑惠4人為系爭A建物之事實上處分權人，上訴人在系爭106
年租約於106年12月31日屆滿後，亦無不定期租賃之情形下（見原審卷一第187頁），繼續占有系爭A建物已無正當權源，而屬無權占有，且不法侵害王淑惠4人之財產權，則王淑惠4人依民法第184條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭A建物，洵屬有據。又王淑惠4人依民法第184條第1項前段為請求既有理由，其併依民法第767條第1項規定為請求部分，本院即無庸再予審究。㈢先位王淑惠4人請求上訴人給付相當於租金之不當得利有無理
由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。無權占有他人有事實上處分權之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。
⒉上訴人自107年1月1日起，繼續占有系爭A建物已無正當權源
，即屬無法律上之原因受有相當於租金之利益，該利益依其性質無法返還，則王淑惠4人依民法第179條規定，請求上訴人給付107年1月1日起至107年10月31日止之不當得利共4萬元（計算式：4,000元10個月），及自107年11月1日起至遷讓返還系爭A建物之日止，按月於每月月底前給付不當得利4,000元，自屬有據。
㈣按主觀預備合併之訴，以先位之訴有理由，為備位之訴之解
除條件，於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判，必先位之訴為無理由時，法院始應就備位之訴為裁判。本件先位之訴既有理由，本院自無庸再就備位之訴為裁判，附此敘明。
五、綜上所述，先位王淑惠4人依民法第184條第1項前段、第179條規定，請求上訴人遷讓返還系爭A建物，並給付4萬元，及自107年11月1日起至遷讓返還系爭A建物之日止，按月於每月月底前給付4,000元，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 20 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 黃信滿
法 官 陳佳君以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 20 日
書記官 陳威同