臺灣新北地方法院民事判決111年度簡上字第127號上 訴 人 張婉愉訴訟代理人 李裕其上 訴 人 張國禎被 上訴人 張迦勒
張秀娥共 同訴訟代理人 顏世翠律師
郭子千律師焦郁穎律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年12月30日本院板橋簡易庭109年度板簡字第1149號第一審判決提起上訴，本院於111年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於超過「命上訴人張婉愉應各給付被上訴人張迦勒、張秀娥新臺幣壹拾肆萬壹仟貳佰零陸元及自民國一Ｏ九年四月二八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一Ｏ九年四月二八日起至騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月各給付被上訴人張迦勒、張秀娥新臺幣肆仟零壹拾捌元」之部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
原判決關於超過「命上訴人張國禎應各給付被上訴人張迦勒、張秀娥新臺幣柒萬零陸佰零參元以及自民國一一Ｏ年九月二一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一一Ｏ年九月二一日起至騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月各給付被上訴人張迦勒、張秀娥新臺幣貳仟零玖元」之部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件上訴人張國禎經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：㈠緣坐落於新北市○○區○○○段○○○段000000地號土地（下稱系爭土
地）之新北市○○區○○○段○○○段000○號建物，即門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人前為訴外人即被上訴人之母張林勤（已歿），而張林勤前於民國106年4月21日將系爭房屋出售並移轉所有權登記予被上訴人(應有部分各2分之1)，被上訴人為系爭房屋之所有權人，就系爭房屋各持有權利範圍2分之1，此有建物登記第一類謄本及土地、建物所有權狀，合先敘明。
㈡上訴人張婉愉自106年4月21日起無權占用系爭房屋，致被上
訴人就系爭房屋無法使用收益，而受有相當於租金之損害，被上訴人自得依民法第179條不當得利及同法第184條第1項前段侵權行為之法律關係，請求上訴人張婉愉應分別給付被上訴人自106年4月21日至109年2月29日止之相當於租金之不當得利及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利。
㈢上訴人張婉瑜就系爭房屋自106年4月21日起至109年2月29日
止之相當於租金之不當得利數額為新臺幣(下同)529,934元，又被上訴人張迦勒、張秀娥就系爭土地及系爭房屋之應有部分各為2分之1，故上訴人應分別給付被上訴人張迦勒、張秀娥相當於租金之不當得利各為264,967元，述之如下：
⒈系爭土地之公告地價於106年間為每平方公尺32,000元、107
年至108年間為每平方公尺30,000元、109年為每平方公尺29,800元，故系爭土地申報地價分別為106年間為每平方公尺25,600元、107年至108年間為每平方公尺24,000元、109年為每平方公尺23,840元等，此有系爭房屋之地價稅繳款書、內政部地政司公告地價與公告現值查詢資料可佐。復依系爭房屋之房屋稅繳款書所載，可知系爭房屋課稅總面積係89.24平方公尺，課稅現值於106年為172,800元、107年為168,000元、108年至109年為163,200元，是本件上訴人自106年4月21日起至109年2月29日止之相當於租金之不當得利數額，應以土地及其建築物申報總價額年息10%計算，合計應為529,934元（計算式：135478+182400+181920+30136=529934）。
⒉又被上訴人依法雖可向上訴人各請求自109年3月1日起至起訴
日止之相當於租金之不當得利，然被上訴人願限縮僅請求自106年4月21日起至109年2月29日止相當於租金之不當得利。
而被上訴人張迦勒、張秀娥就系爭土地及系爭房屋之應有部分各為2分之1，故上訴人應分別給付被上訴人張迦勒、張秀娥相當於租金之不當得利各為264,967元（529,934/2=264,967元）。系爭房屋109年之租金為180,816元，業如上述，故每月之租金為15,068元（計算式：180,816/12=15,068元），而上訴人於返還系爭房屋前，均受有相當於租金之不當得利，復如上述，故上訴人應按月各給付被上訴人15,068元，而被上訴人張迦勒、張秀娥就系爭土地及系爭房屋之應有部分各為2分之1，是上訴人應按月分別給付被上訴人張迦勒、張秀娥各7,534元（計算式：15,068/2=7,534）。
㈣上訴人張國禎就系爭房地未曾與張林勤訂定租賃契約，且自
張林勤於106年4月21日將系爭房地出售並移轉所有權登記予被上訴人後，上訴人張國禎亦未與被上訴人訂定租賃契約，上訴人張國禎未經被上訴人張迦勒、張秀娥同意使用系爭房屋，顯係無權占用系爭房屋，故被上訴人依民法第767條第1項規定，訴請上訴人張國禎返還系爭房屋，及依民法第179條不當得利及同法第184條第1項前段侵權行為之法律關係，請求上訴人張國禎應給付原告自無權占用之日起（即106年4月21日）至110年8月31日止之相當於租金之不當得利800,993元，又被上訴人張迦勒、張秀娥之就系爭房地之應有部分各為2分之1，故上訴人張國禎應分別給付被上訴人張迦勒、張秀娥相當於租金之不當得利各為400,497元，述之如下：
⒈依系爭土地之公告地價於106年間為每平方公尺32,000元、10
7年至108年間為每平方公尺30,000元、109年及110年為每平方公尺29,800元，故系爭土地申報地價分別為106年間為每平方公尺25,600元、107年至108年間為每平方公尺24,000元、109年及110年為每平方公尺23,840元等，此有系爭房屋之地價稅繳款書、內政部地政司公告地價與公告現值查詢資料可佐。復依系爭房屋之房屋稅繳款書所載，可知系爭房屋課稅總面積係89.24平方公尺，課稅現值於106年為172,800元、107年為168,000元、108年至109年為163,200元，是本件上訴人張國禎自106年4月21日起至109年2月29日止之相當於租金之不當得利數額，以土地及其建築物申報總價額年息10%計算，合計應為800,993元（計算式：135,478+182,400+181,920+180,816+120,379=800,993）。
⒉又被上訴人依法雖可向上訴人張國禎請求自110年9月1日起至
訴之追加日止之相當於租金之不當得利，然被上訴人願限縮僅請求自106年4月21日起至109年2月29日止相當於租金之不當得利。而被上訴人張迦勒、張秀娥之就系爭土地及系爭房屋之應有部分各為2分之1，故上訴人張國禎應分別給付被上訴人張迦勒、張秀娥相當於租金之不當得利各為400,496元（800,993/2=400,497元）。
⒊系爭房屋110年之租金為180,816元，故每月之租金為15,068
元（計算式：180,816/12=15,068元），而上訴人張國禎於返還系爭房屋前，均受有相當於租金之不當得利，故上訴人張國禎應按月給付被上訴人共15,068元。而被上訴人張迦勒、張秀娥之就系爭土地及系爭房屋之應有部分各為2分之1，是上訴人張國禎應按月分別給付被上訴人張迦勒、張秀娥各7,534元（計算式：15,068/2=7,534）。
⒋綜上，上訴人張國禎自106年4月21日起無權占用系爭房屋，
被上訴人依民法第767條第1項，訴請上訴人張國禎應返還系爭房屋予被上訴人；另上訴人張國禎無權占用系爭房屋而受有相當於租金之不當得利，故被上訴人依不當得利之規定請求上訴人張國禎應分別給付被上訴人張迦勒、張秀娥自106年4月21日起至110年2月29日止之相當於租金之不當得利各為400,497元，及自訴之追加狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月分別給付被上訴人張迦勒、張秀娥各7,534元。㈤為此，爰依民法第767條第1項、第179條、第184條第1項前段之相關規定，提起本件訴訟。並聲明：
⒈上訴人張婉愉、張國禎應將系爭房屋分別騰空遷讓返還予被上訴人。
⒉上訴人張婉愉應給付被上訴人張迦勒264,967元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人張迦勒之日止，按月給付被上訴人張迦勒7,534元。⒊上訴人張婉愉應給付被上訴人張秀娥264,967元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人張秀娥之日止，按月給付被上訴人張秀娥7,534元。⒋上訴人張國禎應給付被上訴人張迦勒400,497元，及自訴之追
加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另自訴之追加狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人張迦勒之日止，按月給付被上訴人張迦勒7,534元。
⒌上訴人張國禎應給付被上訴人張秀娥400,497元，及自訴之追
加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另自訴之追加狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人張秀娥之日止，按月給付被上訴人張秀娥7,534元。
㈥對上訴人抗辯之陳述：⒈張林勤生前屢次向被上訴人抱怨，當初因為上訴人張婉愉在
外租屋，租金一個月要6萬，開銷大，所以下跪懇求張林勤讓其全家至系爭房地同住，而上訴人張婉愉會奉養張林勤，詎料，張林勤答應上訴人張婉愉全家搬回去與他同住後，上訴人張婉愉態度丕變，除未照實奉養張林勤外，上訴人張婉愉全家吃、住、水電費都是由張林勤支出，上訴人張婉愉都未給付，且上訴人張婉愉常以言語羞辱、諷刺張林勤等方式精神虐待張林勤，還關浴室的瓦斯，不讓張林勤洗熱水澡，就算是冬天也一樣，張林勤只好在廚房先用水壺煮熱水，再提進浴室，才有熱水澡可洗，上訴人還常未經張林勤同意，亂動張林勤的東西，張林勤和上訴人等人同住的很不開心。相較於被上訴人二人雖然未同住，但卻時時關懷張林勤，被上訴人張迦勒一星期回去探望張林勤三、四次，常常買東西及拿錢給張林勤；被上訴人張秀娥常與張林勤通電話，對張林勤噓寒問暖、關心張林勤，而且有拿扶養費給上訴人張迦勒轉交予張林勤，奉養張林勤等行為，二相對比之下，張林勤覺得上訴人實在太不孝，不想系爭房地當作遺產留給上訴人張婉愉，所以決定將系爭房地賣給被上訴人二人，故於106年4月21日將系爭房地出售並移轉所有權登記予被上訴人，是被上訴人為系爭房地之所有權人，各持有權利範圍2分之1，此有建物登記第一類謄本及土地、建物所有權狀。
⒉嗣張林勤於108年5月11日因非創傷性腦出血(下稱中風)住院
後，上訴人張婉愉變本加厲，非但對張林勤不理不睬，除相關醫療費用及看護費均由被上訴人張迦勒負擔外，上訴人甚至表明張林勤於108年6月3日出院後，其就算與張林勤同住，亦不願照顧張林勤，被上訴人張迦勒迫於無奈，只好將張林勤送往新北市私立皖美老人長期照顧中心（下稱照顧中心）照護，以求張林勤獲得更好的照護，然因此而生之照護費用，因上訴人張婉愉亦置之不理不願負擔，被上訴人張迦勒只好一肩扛起負責，此有照顧中心收據為憑，又因張林勤中風後需持續回診追蹤，被上訴人張迦勒無怨尤定時帶張林勤回診並負擔醫藥費用，此亦有醫療費用收據可稽，甚者，張林勤於109年2月2日死亡後，相關喪葬費用，上訴人張婉愉亦不願支付，均由被上訴人張迦勒負擔，是上訴人張婉愉才是不孝之人，今竟顛倒是非黑白，實令被上訴人痛心。
⒊上訴人張婉愉雖提出被證一號同意書(下稱系爭同意書)為據
，惟觀諸系爭同意書約定內容「本人張林勤（以下簡稱甲方）位於新北市○○區○○路○段000巷00弄00號全棟之房屋，於104年6月21日完成二、三樓之整修工程，工程款共計貳佰萬壹仟元整。此工程款先由次女張婉愉(以下簡稱乙方)墊付。甲方同意該址房屋二、三樓自整修完工日起由乙方全權使用，且甲方每月提供新臺幣壹萬貳仟元之生活費予甲方。甲方承諾此房產日後所有權若有異動或出售時，優先償還該筆墊付款予乙方。」可知上訴人張婉愉每月給予系爭房屋原所有權人張林勤之12,000元為生活費，而非系爭房屋租金，蓋張林勤為上訴人張婉愉之母，上訴人張婉愉自有扶養之義務。又張林勤僅單純約定向上訴人張婉愉借貸2,001,000元，若張林勤出售系爭房屋時，該筆費用即須優先償還，並未約明此係作為上訴人張婉愉占有使用系爭房屋之對價，且通篇同意書之內容亦無與租賃系爭房屋，諸如租期、押金、租金等租賃契約之必要之點為約定，是張林勤與上訴人張婉愉間難認有租賃契約存在。⒋上訴人空言主張張林勤這幾年精神狀況不佳，被上訴人取得
系爭房屋為不合法云云，惟並未提出任何證據以佐為實，揆諸前開實務見解，自應由上訴人就此部分事實負舉證之責，然上訴人未就此有利之事實負舉證責任，難認其主張可取。⒌查本件張林勤與被上訴人約定系爭房地因買賣所生之增值稅
、贈與稅、契稅等稅金，作為系爭房地買賣價金之一部分，由被上訴人負擔，此有贈與稅繳清證明書、增值稅繳款書、契稅繳款書可證，且被上訴人曾以系爭房地為抵押，向聯邦銀行申請貸款，貸得之金額用來支付系爭房地之買賣價金，另觀系爭房地之土地登記申請書、所有權買賣契約書所示，系爭房地移轉登記之原因為買賣，且上開文件有張林勤親筆簽名、蓋章與按捺手印，可知張林勤係出於個人意願將系爭房地出賣予被上訴人二人。
⒍復查被上訴人106年4月21日取得系爭不動產所有權，該時張
林勤意識清楚、並未病犯，張林勤係出於自由意識下將系爭不動產所有權移轉予被上訴人，又張林勤於109年2月2日死亡，張林勤死亡之時間與被上訴人取得系爭不動產所有權之時間，二者相距3年之久，益徵上訴人指稱張林勤精神狀況不佳云云與實情不符，實不足採。
二、上訴人則以：㈠系爭房屋原為兩造之母親張林勤所有，卻於106年4月1日遭被
上訴人以買賣為原因，移轉登記為被上訴人所有，然兩造之母親張林勤於106年間，精神狀況已不如前，其於104年間意識清楚之際，尚且對於被上訴人多所埋怨，多次向親友表示身後財產絕不給予被上訴人。何以被上訴人二人卻於106年4月1日以買賣為原因登記取得？被上訴人有無實際支付買賣價金，不無疑義。本於民法第87條通謀虛偽意思表示，該次之不動產買賣移轉登記行為要屬無效。
㈡上訴人張婉愉懷疑系爭房屋之買賣，因母親的帳戶沒有這部
分的金流，且父親過世時被上訴人都沒有回來過，這幾年母親身體跟精神狀況都不好，也有表達過不願意將房子給被上訴人，因為照顧者都不是被上訴人，所以上訴人張婉愉很懷疑被上訴人取得房子的合法性。上訴人張婉愉住在這間房子是有跟母親簽立正式的合約，大約是在106年間搬進去住之前簽立的，當時簽立的合約性質是租賃契約，在承租以前，是母親一個人住。承租以後，跟上訴人張婉愉先生、兒女、媳婦、孫子住。當時會簽立是因為那個房子破敗不堪，無法居住，母親租不出去，但又希望有穩定的收入，所以才請上訴人張婉愉回去陪他住，可是房子沒有辦法住的狀況下，必須重新裝修，所以花費了三、四個月，200多萬元裝修。當時本來不願意搬回去住，是母親拜託我先生，所以討論過程我沒有參與，本來住在昇陽立都承租的房子，當時租金是6萬元，已經租了四年，因為跟母親住的很近，每個禮拜都會去看母親，房屋有各種不適合居住的問題，就有跟張林勤約定好，由上訴人張婉愉來修繕，之後再每月給12,000元的扶養費，類似租金。
㈢張林勤還在世的時候，上訴人張國禎就已經跟張林勤住在一
起。而原告是離家二十幾年，直到105年年底才突然回來，106年4月就突然過戶，107年年底，房子被查封後才知道房子被過戶，108年5月張林勤就中風，109年就過世了，被上訴人一回來就發生陸陸續續的這麼多事情，顯見被上訴人是瞞著跟上訴人張婉愉、張國禎等人做這些過戶的動作等語置辨。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審對於被上訴人之請求，判決：㈠上訴人應將系爭房屋分別騰空遷讓返還被上訴人。㈡上訴人張婉愉應給付被上訴人張迦勒264,967元，及自109年4月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自109年4月28日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付被上訴人張迦勒7,534元。㈢上訴人張婉愉應給付被上訴人張秀娥264,967元，及自109年4月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自109年4月28日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人張秀娥7,534元。㈣上訴人張國禎應給付被上訴人張迦勒400,497元，及自110年9月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自110年9月22日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人張迦勒7,534元。㈤上訴人張國禎應給付被上訴人張秀娥400,497元，及自110年9月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自110年9月22日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人張迦勒7,534元。㈥本判決得假執行。而上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴，而就事實之陳述及所用證據，除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：㈠被上訴人與張林勤就系爭房屋於106年4月1日以買賣為原因之移轉所有權登記行為係通謀虛偽意思表示，除援引原審所述外，主要還欠缺買賣金流，被上訴人均未提出金流證明其有支付價金，難謂該買賣行為合於常規，且被上訴人於另案分割遺產案件中(本院110年度家繼訴字第32號)審理中，辯稱系爭房屋買賣價金係與張林勤約定由被上訴人負擔相關稅金充作買賣價金云云，然此並非買賣交易之常態，應由被上訴人就此負舉證責任。㈡被上訴人張迦勒自82年離家後，長達23年未曾返家探視張林勤，對張林勤不聞不問，張林勤對被上訴人張迦勒多有埋怨，並多次向親友表示身後財產絕對不給與被上訴人，然被上訴人張迦勒於105年年底突然返家，張林勤並於106年4月將系爭不動產以買賣為原因完成過戶，而上訴人張婉愉係於107年年底因系爭不動產遭法院查封後，始知悉系爭房屋由張林勤過戶至被上訴人。由於張林勤與上訴人張婉愉簽署系爭同意書，知悉上訴人張婉愉曾替系爭房屋整修裝潢花了200萬餘元，雙方知悉若系爭房屋所有權有異動時，須優先償還該筆裝潢款項，然當上訴人張婉愉於107年年底知悉後，試圖找張林勤了解原委，然張林勤說不出所以然，並將責任推諉予被上訴人張迦勒，後來張林勤於108年5月11日中風送醫後昏迷，出院後就直接送療養院，直至109年2月過世前，均未再清醒。而上訴人張婉愉轉而向被上訴人張迦勒詢問，也無法獲得合理的解釋。㈢由於張林勤居住之系爭房屋不動產(三層樓之透天厝)年老失修，又常常漏水，又因張林勤身體狀況無法上樓整理，常為了房屋問題傷透腦筋，而上訴人張婉愉因當時居住於附近，常與配偶即李裕其回去探望張林勤，因聽聞張林勤煩惱房子問題，於是上訴人張婉愉之配偶李裕其提出將系爭房屋整修裝潢一番後，由上訴人張婉愉與李裕其於104年6月裝潢完成後，搬過來居住於2、3樓，就近照顧張林勤，且按月固定匯款12,000元至張林勤戶頭，讓老人家有固定的收入得以心安，遂有系爭同意書之簽訂等語。並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，請求駁回被上訴人於第一審之訴。被上訴人則補稱：㈠本案實情為張林勤生前屢次向被上訴人抱怨，當初因為上訴人張婉愉在外租屋，租金1個月要6萬，開銷大，所以下跪懇求張林勤讓其全家至系爭房屋同住，而上訴人張婉愉會奉養張林勤，詎料，張林勤答應上訴人全家搬回去與他同住後，上訴人張婉愉態度丕變，除未照實奉養張林勤外，上訴人張婉愉全家吃、住、水電費都是由張林勤支出，上訴人張婉愉都未給付，且上訴人張婉愉常以言語羞辱、諷刺張林勤等方式精神虐待張林勤，還關浴室的瓦斯不讓張林勤洗熱水澡，就算是冬天也一樣，張林勤只好在廚房先用水壺煮熱水，再提進浴室，才有熱水澡可洗，上訴人張婉愉還常常未經張林勤同意，亂動張林勤的東西，張林勤和上訴人等人同住的很不開心。相較於被上訴人二人雖然未同住，但卻時時把張林勤放在心上，被上訴人張迦勒一星期回去探望張林勤3、4次，常常買東西及拿錢給張林勤；被上訴人張秀娥與張林勤常常通電話，對張林勤噓寒問暖、關心張林勤，而且有扶養費給張迦勒轉交予張林勤，奉養張林勤等行為，故張林勤覺得上訴人實在太不孝，不想系爭房屋當作遺產留給上訴人等人，所以決定將系爭房屋賣給被上訴人二人，故於106年4月21日將系爭房屋出售並移轉所有權登記予被上訴人二人，是被上訴人二人為系爭房屋之所有權人，就系爭房屋各持有權利範圍2分之1。㈡上訴人得悉張林勤將系爭房屋出賣予被上訴人二人後，更是對張林勤不理不睬，連當初與張林勤約定的12,000元扶養費也不再支付，嗣張林勤於108年5月11日因中風住院後，上訴人變本加厲，非但相關醫療費用及看護費均由被上訴人張迦勒負擔外，張林勤送往照顧中心的照護費用，上訴人亦置之不理不願負擔，被上訴人張迦勒只好一肩扛起負責。而上訴人張國禎因自身債務纏身欠有卡債，無法扶養張林勤，若將系爭房屋過戶給上訴人張國禎也只是會遭債務人強制執行而已，故張林勤不想系爭房屋當作遺產留給上訴人2人，所以決定將系爭房屋出賣予被上訴人。㈢上訴人張婉愉於另案110年度家繼訴字32號以相同理由，對被上訴人提起塗銷系爭房屋之所有權登記並返還予張林勤之分割遺產訴訟，另案110年度家繼訴字32號已判決被上訴人張迦勒、張秀娥係合法取得系爭房屋之所有權確定，另案確定判決所認定之事實，於本案有爭點效理論之適用。亦即上訴人空言指稱系爭房地之買賣行為屬通謀虛偽意思表示而無效云云，並未提出任何證據以佐為實，揆諸前開實務見解，自應由上訴人就此部分事實負舉證之責，然上訴人未就此有利之事實負舉證責任，難認上訴人之主張可取。且張林勤為系爭房地之原所有權人，其出於個人自由意識於106年4月1日將系爭房屋移轉登記予被上訴人張迦勒、張秀娥所有，此有張林勤親筆簽名、蓋章與按捺手印於系爭房地之登記申請書、所有權買賣契約書為證，上訴人亦不爭執上開文書之形式真正，是縱認張林勤與被上訴人間之買賣為虛偽（假設語氣，絕非自認），然該意思隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，是張林勤不論係出於何種原因移轉系爭房屋予被上訴人，均為有效。是以，被上訴人張迦勒、張秀娥為系爭房屋之所有權人，自得依民法第767條第1項、第179條請求上訴人騰空返還房屋及請求相當於租金之不當得利。㈣又上訴人張婉愉、張國禎就系爭房屋，未曾與原所有權人即張林勤訂定租賃契約，又未經被上訴人張迦勒、張秀娥同意使用系爭房屋，上訴人就系爭房屋並無合法占有權源，上訴人張婉愉辯稱其與張林勤就本件系爭房屋訂有租賃契約云云，提出系爭同意書為據。惟觀諸系爭同意書之約定內容可知上訴人每月給予張林勤之12000元為生活費，而非系爭房屋租金，蓋張林勤為上訴人之母，上訴人自有扶養之義務。又張林勤僅單純約定向上訴人借貸2,001,000元，若張林勤出售系爭房屋時，該筆費用即須優先償還，並未約明此係作為上訴人占有使用系爭房屋之對價，且通篇同意書之內容亦無與租賃系爭房屋，諸如租期、押金、租金等租賃契約之必要之點為約定，是張林勤與被告間難認有租賃契約存在。縱認張林勤與上訴人張婉愉約定之同意書為租賃契約(假設語)，然該租約未經公證且未約定租期，乃不定期租賃契約，依照民法第425條第2項規定，自無買賣不破租賃之適用，上訴人就系爭房屋無占有權源。㈤又系爭房屋之屋況良好、交通便利、商業、金融、藝文、運動活動發達、生活機能優良、鄰近學區、附近有派出所治安良好，而鄰近建物租金價格約為5萬4至6萬8間，詳如被上訴人原審提出之民事補充理由(三)狀及原證12至17所載。上訴人張國禎住一樓，上訴人張婉愉與先生、兒女、媳婦、孫子住2、3樓，被上訴人僅分別向上訴人張國禎(1樓)及張婉愉(2、3樓)分別請求以土地申報總額10%計算約每月15,068元至16,160元，實遠低於市場行情，上訴人張婉愉主張租金計算過高云云，實屬無據。㈥倘本院認上訴人張婉愉與被上訴人間存有租賃關係(假設語氣)，且該租賃契約對被上訴人有買賣不破租賃之適用(假設語氣)，被上訴人今以民事綜合辯論意旨狀終止該租賃契約，並追加請求權基礎，依民法第439條、455條，請求上訴人張婉愉返還系爭房屋予被上訴人，及分別給付被上訴人各401,819元之租金，及自111年11月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自本書狀送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月分別給付被上訴人各7,563元之租金之不當得利等語。並聲明：上訴駁回。
四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠被上訴人得否依民法第767條第1項規定請求上訴人返還系爭房屋？㈡被上訴人得否依民法第179條或第184條規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利？若可，得請求之金額為何？茲分述如下：
㈠被上訴人得否依民法第767條第1項規定請求上訴人返還系爭
房屋？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人返還系爭房屋之前提應為被上訴人為系爭房屋所有權人以及上訴人就系爭房屋並無合法占有權源，就被上訴人主張其等為系爭房屋之所有權人部分，業據其提出系爭房屋之房屋稅繳款書、建物登記第一類謄本、土地與建物所有權狀、地價稅繳款書等件為證，上訴人對於上開文件之形式真正並未提出爭執，僅以被上訴人二人取得系爭房屋之所有權之買賣契約係出於通謀虛偽意思表示而無效。然按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第1項前段、第2項定有明文。所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院51年台上字第215號、62年台上字第316號判例意旨參照）。復按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。準此，上訴人主張被上訴人取得系爭房屋係基於與被繼承人張林勤間之通謀虛偽意思表示，應屬無效，則上訴人就此應負舉證之責。然上訴人就此並未舉證證明，僅空言泛稱：被上訴人係趁張林勤年紀大，而慫恿張林勤，當初買賣應該是有問題，也缺乏金流等語，均未能舉證以實其說，則上訴人主張被上訴人取得系爭房屋係基於通謀虛偽意思表示，應為無效云云，即屬無據。
⒉按法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯
足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，除有原判斷顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷（最高法院98年度台上字第1090 號 民事判決意旨參照）。再按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。易言之，當事人在前訴訟以重要爭點加以爭執，經法院審理及判斷，所發生之通用力，於不同之後訴，如以同一爭點為重要之先決問題加以審理時，當事人不得為與其判斷相反之主張、舉證，並禁止法院為與其相矛盾之判斷。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781 號、85年度台抗字第595 號、96年度台上字第1850號裁判意旨可資參照）。查上訴人張婉愉另案針對張林勤之全體繼承人提起請求分割遺產訴訟，針對系爭房屋是否屬於張林勤之遺產或已移轉所有權予本件被上訴人一節，於另案業列為爭點，並經另案即本院110年度家繼訴字第32號判決理由認定「…是以，被告張迦勒、張秀娥既於被繼承人生前，即已合法取得『系爭房地』之所有權，『系爭房地』即非屬被繼承人之遺產範圍，原告先位請求被告張迦勒、張秀娥塗銷『系爭房地』之相關登記及裁判分割，備位請求『系爭房地』之買賣價金列入遺產分割，並無理由。」等語，且上開另案判決已告確定，佐以兩造於上開另案確定判決訴訟審理時均已對於上開爭點、證據充分為攻防辯論，經法院作出判斷，上訴人既未能證明上開另案確定判決之訴訟就該爭點之判斷有何違背法令，復未能提出足以推翻上開另案確定判決就該爭點所為判斷之新訴訟資料，本院自應受爭點效之拘束，而不得為相異之判斷，則被上訴人確為系爭房屋之所有權人一節，應堪認定。
⒊復就上訴人是否有合法占有權源部分，按當事人主張有利於
己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。本件上訴人主張其有合法占有權源，應就此部分舉證以實其說，上訴人張國禎自始均未提出有何合法占有權源，自難認其為有權占有，被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人張國禎返還系爭房屋占用部分，自屬有據。另上訴人張婉愉雖提出張林勤簽署之系爭同意書以證明其曾與張林勤間存在租賃契約。然觀諸系爭同意書內容為「本人張林勤（以下簡稱甲方）位於新北市○○區○○路○段000巷00弄00號全棟之房屋，於104年6月21日完成二、三樓之整修工程，工程款共計貳佰萬壹仟元整。此工程款先由次女張婉愉(以下簡稱乙方)墊付。甲方同意該址房屋二、三樓自整修完工日起由乙方全權使用，且甲方每月提供壹萬貳仟元之生活費予甲方。甲方承諾此房產日後所有權若有異動或出售時，優先償還該筆墊付款予乙方。」等詞(見原審卷第135頁)，審諸其上明確記載系爭房屋之整修工程工程款係由上訴人張婉愉先行墊付，且張林勤同意上訴人張婉愉使用，及上訴人張婉愉應每月提供生活費予張林勤，然並未就租賃期間、租金等租賃契約之構成契約要素為約定，則系爭同意書之約定，至多僅係證明張林勤有同意於日後系爭房屋所有權有異動或出售前，上訴人張婉愉得使用系爭房屋之事實，難認系爭同意書為雙方所定之租賃契約，故上訴人張婉愉此部分之主張，並無實據。更遑論退萬步言之，縱張林勤有以系爭同意書將系爭房屋出租上訴人張婉愉之意思(假設語，非本院認定)，然系爭同意書不僅未就租賃期間、租金等租賃契約構成要素為約定，亦未經公證，則依照民法第425條第2項規定，未定期限且未經公證之不動產租賃契約，並無同條第1項買賣不破租賃規定之適用，則縱使解釋為租賃契約，上訴人張婉愉亦不得執系爭同意書對抗系爭房屋受讓人，則上訴人張婉愉就系爭房屋未能舉證證明尚有何其他合法占有權源，是被上訴人依上開法條規定，請求上訴人張婉愉亦應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，亦屬有據。
㈡被上訴人得否依民法第179條或第184條規定請求上訴人給付
相當於租金之不當得利？若可，得請求之金額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。次按城市地方房屋之租金，依土地法第97條第1項規定，以不超過土地及建築物申報價額年息10%為限；又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明定。而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。上開規定以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號判決意旨參照）。
⒉本件上訴人至今均仍無權居住系爭房屋，應屬無法律上原因
而受有使用系爭房屋之相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利之法則，請求上訴人返還無權占有系爭房屋之利益(至本院業已依民法第179條規定審理被上訴人得請求之相當於租金之不當得利，自毋庸再審酌民法第184條規定，自不待言)。是被上訴人依民法第179條，請求上訴人各給付自106年4月21日起至109年2月29日止(見原審卷第296頁，被上訴人已當庭表示均以上開占用時間為請求)，以及自民事起訴狀、民事訴之追加狀繕本送達上訴人張婉愉、張國禎之翌日起(即109年4月28日起、110年9月21日，見原審卷第71、289頁)至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，即屬有據。復查系爭土地總面積為69平方公尺，被上訴人就該筆土地應有部分各為2分之1。
又查系爭房屋面積為89.24平方公尺(共兩層，一二層各為44.62平方公尺)，位於新北市○○區○○路○段000巷00弄00號，原登記固為2層樓透天厝(然依據上訴人張婉愉所述居住於2、3樓，且被上訴人亦有陳報系爭房屋有3層樓，可知應有加蓋3樓)，第一次登記日期為87年1月13日，有土地及建物登記謄本之登載及兩造所述可證。另參系爭房屋屋齡23年，鄰近江子翠捷運站，周邊有江翠國小、江翠國中、江翠派出所、醫院、公園，附近商店林立，生活圈機能尚屬健全等情，有Google Map網頁影本附卷可參(見原審卷第309至334頁)，本院審酌上情及審酌上訴人占有居住情形等一切情狀，認本件上訴人因無權占有系爭房屋所受相當於租金利益之不當得利，應以系爭房屋估定價額及坐落之系爭土地申報地價年息之8%為適當，又佐以兩造均不爭執上訴人張婉愉係占有使用系爭房屋之2、3樓，上訴人張國禎占有使用系爭房屋之1樓，則本院復以占用系爭房屋之利益3分之2、3分之1比例各自計算上訴人張婉愉、張國禎之利得。至被上訴人主張逕依系爭房屋附近租金行情作為計算上訴人占用系爭房屋所受不當得利之標準，於法難認有據。職是，被上訴人得請求上訴人給付106年4月21日起至109年2月29日之不當得利金額如下，逾下列範圍之請求，即無從准許：
⑴106年4月21日至106年12月31日止（共255日）：
①上訴人張婉愉應給付被上訴人各36,128元﹝計算式：（25,600
元×69㎡×2/3＋172,800元×2/3）×8%×255/365×1/2＝36,128元；元以下四捨五入(下均同)﹞。
②上訴人張國禎應給付被上訴人各18,064元﹝計算式：（25,600
元×69㎡×1/3＋172,800元×1/3）×8%×255/365×1/2＝18,064元﹞。
⑵107年1月1日至107年12月31日止：
①上訴人張婉愉應給付被上訴人各48,640元﹝計算式：（24,000元×69㎡×2/3＋168,000元×2/3）×8%×1/2＝48,640元﹞。
②上訴人張國禎應給付被上訴人各24,320元﹝計算式：（24,000元×69㎡×1/3＋168,000元×1/3）×8%×1/2＝24,320元﹞。
⑶108年1月1日至108年12月31日止：
①上訴人張婉愉應給付被上訴人各48,512元﹝計算式：（24,000元×69㎡×2/3＋163,200元×2/3）×8%×1/2＝48,512元﹞。
②上訴人張國禎應給付被上訴人各24,256元﹝計算式：（24,000
元×69㎡×1/3＋163,200元×1/3）×8%×1/2＝24,256元﹞⑷109年1月1日至109年2月29日止(共60日)：
①上訴人張婉愉應給付被上訴人各7,926元﹝計算式：（23,840元×69㎡×2/3＋163,200元×2/3）×8%×60/365×1/2＝7,926元﹞。
②上訴人張國禎應給付被上訴人各3,963元﹝計算式：（23,840元×69㎡×1/3＋163,200元×1/3）×8%×60/365×1/2＝3,963元﹞。
⑸綜上，上訴人張婉愉就106年4月21日起至109年2月29日該段
期間總計應各給付被上訴人張迦勒、張秀娥不當得利金額為141,206元（計算式：36,128元＋48,640元＋48,512元＋7,926元＝141,206元）；上訴人張國禎就該段期間總計應各給付被上訴人張迦勒、張秀娥不當得利金額為70,603元（計算式：
18,064元＋24,320元＋24,256元＋3,963元＝70,603元）。
⑹以及上訴人張婉愉自109年4月28日起至遷讓返還系爭房屋之
日止，每月各應給付被上訴人張迦勒、張秀娥之金額為4,018元﹝計算式：(23,840元×69㎡×2/3＋163,200元×2/3）×8%÷12月×1/2＝4,018元﹞；上訴人張國禎自110年9月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月各應給付被上訴人張迦勒、張秀娥之金額為2,009元﹝計算式：（23,840元×69㎡×1/3＋163,200元×1/3）×8%÷12月×1/2＝2,009元﹞。
五、綜上所述，被上訴人依據民法第767條第1項規定請求上訴人應將系爭房屋分別騰空遷讓返還予上訴人，以及依民法第179條規定請求上訴人張婉愉、張國禎給付相當租金之不當得利，應屬有據。從而，被上訴人請求㈠上訴人應將系爭房屋分別騰空遷讓返還予被上訴人。㈡上訴人張婉愉應各給付被上訴人張迦勒、張秀娥141,206元及自109年4月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢上訴人張國禎應各給付被上訴人張迦勒、張秀娥70,603元及自110年9月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣上訴人張婉愉應自109年4月28日起至騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月各給付被上訴人張迦勒、張秀娥4,018元。㈤上訴人張國禎應自110年9月21日起至騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月各給付被上訴人張迦勒、張秀娥2,009元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為上訴人敗訴判決，應依職權告假執行。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，其理由雖有未洽，但結論並無二致，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段、第385 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 21 日
民事第一庭 審判長法 官 張紫能
法 官 毛崑山法 官 張惠閔以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 22 日
書記官 林沂㐵