臺灣新北地方法院民事判決111年度簡上字第349號上 訴 人 楊志鵬被上訴 人 王煥嶧訴訟代理人 林契名律師複代理 人 陳志勇律師
謝碧鳳律師上列當事人間請求返還斡旋金事件，上訴人對於中華民國111年6月8日本院板橋簡易庭板簡字第678號第一審判決提起上訴，經本院於111年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國110年12月18日向被上訴人鼓吹購買坐落於門牌號碼新北市○○區○○路0段000號5樓房地及停車位（下稱系爭不動產），約定總價新臺幣（下同）1050萬元，被上訴人不疑有他，遂給付20萬元斡旋金予上訴人，並簽立山佳晏京房屋買賣合約（下稱原證1契約）。然本件因上訴人出售系爭不動產時，隱瞞系爭不動產已遭訴外人林祥設定第2順位最高限額800萬元抵押權，且有限制登記事項，不得移轉予他人之重要訊息，才致被上訴人陷於錯誤，同意與其簽署原證1契約。又兩造簽約前，被上訴人於110年12月14日看到上訴人刊登廣告載明「山佳晶宴房屋、1000萬、2房1廳2衛、權狀34坪」。兩造於110年12月18日相約看屋時，被上訴人覺得坪數有異，而上訴人向被上訴人表示室內坪數加計公設確實是34坪，34坪不包含車位，總價1000萬元。
另有2機械車位詢問被上訴人是否欲一併購買，亦讓被上訴人陷於錯誤，誤以34坪不包含車位坪數，才同意以總價1050萬元向上訴人購買含2車位在內之系爭不動產。且上訴人謊稱系爭不動產於1年後過戶被上訴人始可節稅，惟事後被上訴人查證上訴人要求簽約後1年過戶，也根本無節稅之利益。故被上訴人於111年1月3日以上訴人隱瞞謊稱系爭不動產之重要資訊（包含設有第2順位抵押權未告知、謊稱系爭不動產坪數及1年後過戶可節稅），致使被上訴人受欺騙陷於錯誤為由，依民法第88條第1項、第92條第1項規定以存證信函（下稱被上證4函）通知上訴人撤銷原證1契約，並要求上訴人返還20萬元予被上訴人。上訴人既於111年1月5日收受被上證4函，原證1契約應已經被上訴人合法撤銷而失其效力。另被上訴人也再於起訴狀以上訴人隱瞞系爭不動產有限制登記事項為由，依民法第88條第1項、第92條第1項規定撤銷原證1契約。爰依撤銷契約後回復原狀之法律關係、民法第179條及類適用民法第259條規定（選擇合併）請求上訴人返還20萬元及法定遲延利息等語（被上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人20萬元及自起訴狀繕本送達翌日〈即111年2月4日〉起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決被上訴人勝訴，上訴人聲明不服，提起上訴。）。併為答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人主張：上訴人刊登系爭不動產出售坪數為34.19坪（含2車位）與登記資料相符，並無被上訴人指稱上訴人向其謊稱坪數，致其陷於錯誤之情。兩造於110年12月18日前往看屋，上訴人帶著被上訴人全家逐樓查看，並詳細解說公設內容及比例等，之後相約於社區閱覽室詳談數小時，上訴人計對被上訴疑問皆有問必答，何來隱瞞。雙方幾番議價，因被上訴人想以更低價取得，上訴人才提出明年底上訴人因設籍持滿6年即符合房地合一享有免稅優惠（原若未持滿6年出售需繳獲利部分20%約58萬8000元（〈1050萬-765萬〉×20%＝58.8萬）），故才達成總價1050萬元，但應於111年11月1日後始得辦理移轉登記及預借裝修等約定。即原證1契約內容是經兩造個別磋商後訂定，簽約時上訴人也有出示系爭不動產所有權狀供被上訴人確認，並就合約內容逐條佈達宣示確認後，兩造才為簽署。上訴人確無詐欺或脅迫被上訴人簽署原證1契約，故被上訴人無由依民法第92條規定撤銷原證1契約。也無由以上訴人對其謊稱坪數或1年後過戶有節稅利益，致其陷於錯誤為由，依民法第88條規定撤銷原證1契約。至系爭不動產遭訴外人林祥設定第2順位最高限額800萬元抵押權，且有限制登記事項，不得移轉予他人之訊息，上訴人固未主動告知被上訴人。但此僅上訴人與友人借貸關係，且上訴人於售屋前之110年10月1日已取得塗銷同意書。況抵押權設定不影響過戶，合約亦明定於1年後始得辦理過戶，並約定高額違約金作為履約保證（原證1契約第2條：賣方需賠付買方違約金600萬元），遑論預購總價扣除第1、2順位抵押權後還有盈餘。故被上訴人也不能執此事由依民法第88條、第92條規定撤銷原證1契約。即原證契約並未經被上訴人合法撤銷，仍合法有效存在，故被上訴人無由請求上訴人返還已付20萬元（性質為定金，非斡旋金）等語。併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於110年12月18日簽署原證1契約，被上訴人並於同日依約交付20萬元予上訴人。原證1契約內容略以：
被上訴人於110年12月18日交付斡旋金20萬元簽訂上訴人出售標的物（即系爭不動產）作為預借裝修，並需於111年1月31日前給付預借裝修保證金280萬元，並同意於111年12月31日前完成過戶購入。系爭不動產售價1050萬元，被上訴人同意於111年11月1日後始得辦理過戶系爭不動產。預借裝修保證金280萬元，可抵購屋頭期款300萬元，並於110年12月31日前交付鑰匙、門禁卡…預借期間需月付上訴人3萬元清潔費，過戶前所有管理費、政府稅費及過戶衍生費用則由上訴人支付。第1條：被上訴人支付斡金後未於指定日期前付足保證金，上訴人得有權取消執行合約內容並無條件沒收100%斡旋金及保證金不需歸還。
第2條：……上訴人無法於111年12月31日前完成辦理系爭不動產過戶，上訴人需賠償被上訴人所繳納200%保證金和斡旋金。
第3條：被上訴人因任何理由無法於111年12月31日完成付清售價扣除保證金和斡旋金尾款…，上訴人得於112年1月1日無條件沒收100%斡旋金及保證金不需歸還。被上訴人需放棄任何抗辯權，不得有異議。
……㈡兩造簽署原證1契約時，系爭不動產除設有第1順位最高限額
抵押權（684萬元）予彰化商業銀行股份有限公司外，另設有第2順位最高限額抵押權（800萬元）予訴外人林祥。並有限制登記事項（預告登記請求權人：林祥：未辦妥所有權移轉登記前不得移轉予他人。）等情，並有系爭房屋登記謄本（詳原證2）在卷可憑。
㈢兩造簽署原證1契約時，上訴人有提出系爭不動產所有權狀以供被上訴人核對。
㈣原證1契約簽署時，因上訴人未曾告知被上訴人系爭不動產設
有第2順位抵押權及有限制登記事項，故被上訴人並不知悉前開訊息。延至110年12月19日被上訴人向上訴人詢問系爭不動產貸款事宜時，上訴人仍僅告知有第1順位抵押權設定事宜，而未告知尚有第2順位抵押權設定及限制登記事宜。嗣被上訴人於110年12月22日以系爭不動產設有第2順位抵押權設定及限制登記為由，要求上訴人辦理塗銷第2順位抵押權及解除示禁止登記，並表明因前述風險存在，有詐騙嫌疑，代書建議先不要匯訂金等情，並有兩造對話簡訊（詳被上證2、3）附卷可佐。
㈤上訴人於110年12月28日以存證信函通知被上訴人（被上訴人
於同日收受），請於函到7日內相關完成系爭不動產點交事宜及按期給付保證金、清潔費等，但未提及被上訴人所責問第2順位抵押權設定及限制登記事宜等情，有存證信函及回執（詳本院卷第27至33頁）在卷可憑。
㈥被上訴人於111年1月3日以上訴人隱瞞系爭不動產有第2順位
抵押權設定、謊稱系爭不動產坪數及1年後過戶可節稅等系爭不動產之重要資訊，致使被上訴人陷於錯誤為由，依民法第88條第1項、第92條第1項等規定以被上證4函通知上訴人撤銷原證1契約，並要求上訴人返還20萬元予被上訴人。上訴人則於111年1月5日收受被上證4函等情，並有被上證4函及回執附卷可佐。
㈦上訴人於111年1月10日以存證信函通知被上訴人（被上訴人
於同日收受）要求被上訴人依約履行給付280萬元保證金及每月3萬元費用，逾期將提出訴訟。並敘明簽約始末，及否認有對被上訴人施詐術或脅迫其簽署原證1契約情事等情，並有存信函及回執（詳本院卷第27頁、第35至63頁）。
四、按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號裁判意旨參照）。次按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號裁判意旨參照）。本件被上訴人主張：
其係受上訴人詐欺、脅迫始簽署原證1契約一節，為上訴人所否認，自應由被上訴人就前開利己主張負舉證之責。關此部分，經依被上訴人聲請傳訊證人陳玉茹（被上訴人之配偶），到庭證稱：（被上訴人在110年11月18日跟上訴人簽原證1契約書時，證人是否在場？）有在場。（簽買賣契約書時，上訴人有拿出證據證明他是屋主嗎？）上訴人有提出所有權狀。（當天簽約時為何會約定1年後才要過戶？）上訴人說可以節稅。（有說具體的內容嗎？）沒有說具體的內容。（當天有提到不動產有設定抵押的問題？）沒有，當天沒有問對方也沒有說。（何時知道不動產有設定第2順位抵押權及預告登記？）12月20日知道。（當天就買賣價金是如何談？）當時廣告上是說1千萬買2房2衛1廳，34坪，還沒有談房屋的價錢時上訴人說他還有車位可以賣，所以開始談含車位多少錢，最後是談定1050萬含車位。(〈提示被上證1〉是否為證人所述的廣告？）是。（當時上訴人所稱的34坪，有沒有包含車位的坪數？）沒有說34坪有包含車位。（後來有找代書調取相關謄本嗎？）有。（代書把查到的結果告訴證人怎麼樣的結果？）34坪是含車位。（當時是否有逐層逐樓帶被上訴人去看？）有帶我們去看，但沒有很明確的講是多少坪。（有無看到停車位？）有。（是否是看完車位後才議價？）對。（證人在網路上看到刊登的時間為何？）是12月18日之前看到的。（上訴人在做房屋介紹時，有拿出權狀給對方看，簽約的時候也有拿出正本以示上訴人是屋主，權狀就有寫到停車位，為何證人剛剛說沒有？上訴人有解釋車位是小公及2個車位是6點多坪。）權狀是看上訴人是所有權人，但權狀的面積沒有辦法直接換算成坪，買賣契約後面有附權狀的影本，因為刊登是刊登廣告是不含車位有34坪。（簽約擬草稿時是否有經過多方議價？是先從房子後來才提到車位？是先談1房1車後來變成1房2車，想用1房1車的價格買1房2車所以才同意買賣契約上面的條件。）是先談房子再談車位。預借裝修是一開始就這樣約定，節稅是上訴人可以節稅，中間的價差我們不知道。上訴人有說是因為節稅1年後過戶才同意用1050萬元可以買1房2車。（當時是否因為擔心有人違約，所以特別在合約內加註違約條款？）因為上訴人預借裝修如果將來不能過戶要讓我們永久住免費，我們覺得我們要買房子不能過戶要住在別人的房子，才改成違約金的約定。（依據證人指定的簽約的時間地點我都有去赴約？且合約內容有逐條確認才簽？）我們當天是有說要給代書看，但上訴人一直保證沒問題，上訴人當天還一直說時間來不及，我們也有想改天再簽。合約有看只是上訴人一直沒有問題，但後續請代書看說有問題等語。即由證人陳玉茹證述內容，並不能證明兩造簽署原證1契約時上訴人或第三人有以不法危害之言語或舉動加諸被上訴人，使其心生恐怖，致為意思表示，自難認被上訴人是因受脅迫而為原證1契約簽署。併證人陳玉茹既證稱：簽約當日上訴人有提供載有建物面積（含車位）所有權狀以供被上訴人核對，上訴人也未於簽約時再特別向被上訴人提及34坪究否包含車位，僅被上訴人等當場無法從權狀上面積單位（平方公尺）逕換算為坪；而所謂節稅是指上訴人可節稅部分，但未明確告知中間差價；至系爭不動產設定抵押之事當日買方沒有問，賣方也沒有提等語。則由本件上訴人於簽約時雖未就系爭不動產建物及車位具體面積、抵押權設定、限制登記事項、節稅等細節（包含平方公尺如何換算為坪；實際抵押權設定內容；有無限制登記事項；節稅之差價若干等）對被上訴人為進步詳細說明，但也未就上訴人有具體詢問事項為虛偽陳述。對照上訴人雖曾刊登售屋廣告，但於簽約前已另提出載有系爭不動產實際登記面積之所有權狀供被上訴人核對等情以觀，經本院調查結果，認尚不足推謂上訴人於簽約時主觀上具有詐欺之故意。故縱被上訴人於簽約時確有誤以系爭不動產不含車位面積即達34坪、系爭不動產並無設定第2順位抵押權或限制登記事項等情，始為同意簽署原證1契約錯誤之意思表示，按諸前開判意旨仍與詐欺之法定要件不合。基上，本件被上訴人以其係受詐欺、脅迫才簽署原證1契約為由，依民法第92條第1項規定所為撤銷意思表示，不生合法撤銷之效力。
五、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。次按聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：⑴關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。…前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效，土地法第79條之1第1項第1款、第2項定有明文。又預告登記係對於他人之土地權利，為保全其請求權而預先所為之登記，為限制登記之一，亦屬保全登記，其目的在於限制土地登記名義人對其土地有妨害保全之請求權之處分，衡諸一般社會經驗法則，於不動產買賣交易時，不動產是否有禁止移轉預告登記等限制登記事項，自屬交易上認為重要之事項。
㈠關於被上訴人於111年1月3日以上訴人隱瞞系爭不動產設有第
2順位抵押權、謊稱不動產坪數及1年後過戶可節稅等系爭不動產之重要資訊，致使被上訴人陷於錯誤為由，依民法第88條第1項規定以被上證4函通知上訴人撤銷原證1契約部分。
承前述，由兩造於簽約時上訴人雖未主動動告知被上訴人系爭不動產設定抵押權實際狀況，但被上訴人也未向上訴人詢問系爭不動產設定抵押權實際狀況，參酌被上訴人自承並未誤以系爭不動產並無設定抵押權等情以觀，難認系爭不動產究否設有第2順位抵押權屬本件交易上認為重要事項。被上訴人也未提出任何證據證明倘其於簽約時知悉系爭不動產設有第2順位抵押權即不同意為原證1契約之簽署，自難執此事由依民法第88條第1項規定為撤銷原證1契約意思表示。又本件上訴人既於簽約前提出系爭不動產所有權狀供被上訴人核對，縱被上訴人簽約時確有誤以系爭房屋不含車位面積即達34坪情事，亦表意人自己過失造成，依民法第88條第1項但書規定，也不能執此事由依民法第88第1項前段規定為撤銷意思表示。至節稅部分，依證人陳玉茹證述內容，既無使被上訴人誤信得利者為被上訴人情況存在，也無從以此事由，依民法第88條第1項為撤銷意思表示。基上，被上訴人以上訴人隱瞞系爭不動產設有第2順位抵押權、上訴人所稱不動產坪數不實及1年後過戶可節稅亦不實等由，依民法第88條第1項規定，以被上證4存證信函送達所為撤銷意思表示，難認合法。
㈡被上訴人主張：兩造系簽署原證1契約時，系爭不動產有限制
登記事項（預告登記請求權人：林祥：未辦妥所有權移轉登記前不得移轉予他人。），且未據上訴人將此交易上認為重要之事項告知被上訴人等情，為上訴人所未爭執，可信屬實。參酌被上訴人於110年12月20日發見前開情事，於同年月22日要求上訴人塗銷限制登記事項後，上訴人雖陸續於110年12月28日、111年1月10日以存證信函通知被上訴人履約，但始終避而不提前述限制登記事宜，且未曾告知其於110年10月1日已取得林祥出具清償塗承諾同意書（詳本院卷第163頁）或促請林祥配合向地政機關辦理塗銷事宜。則被上訴人以上訴人隱瞞系爭不動產有預告登記限制移轉（此事項承前述屬交易上認為重要者，依民法第88條第2項規定，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。）為由，依民法第88條第1項前段規定以起訴狀繕本送達上訴人（上訴人於111年2月3日收受）撤銷原證1契約，應屬有據。
六、綜上，原證1契約既經被上訴人合法撤銷，從而被上訴人本於撤銷契約後回復原狀之法律關係（即民法第114條準用同法第113條、民法第259條第1、2項規定）請求上訴人返還所受領20萬元及自111年2月4日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 許映鈞法 官 黃信滿以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
書記官 黃曉妏