臺灣新北地方法院民事判決111年度簡上字第302號上 訴 人 吳懿哲被 上訴人 賴金河訴訟代理人 黃柏嘉律師
王秉信律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國111年5月12日本院板橋簡易庭110年度板簡字第2582號第一審判決提起上訴，本院於民國112年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第二項關於命上訴人給付超過新臺幣肆萬伍仟柒佰貳拾肆元及自民國一一二年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
原判決主文第三項更正為「被告應自民國一○九年十月三十日起至民國一一一年八月二十五日止，按月給付原告新臺幣捌仟捌佰元」。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之八十四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項定有明文。查被上訴人於原審訴之聲明為：「㈠上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○路0段00號5樓507房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）54,827元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢上訴人應自民國109年10月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8,800元。」等情，有被上訴人之民事準備書狀可佐（見原審卷二第33頁）。嗣因上訴人於原審判決後之民國111年8月25日已遷讓返還系爭房屋予被上訴人（見本院卷第231頁），被上訴人遂於本院準備程序中撤回前開聲明第1項遷讓房屋之請求，並減縮聲明第3項不當得利請求期間之末日為「至111年8月25日止」（即就不當得利部分僅請求至111年8月25日止，而撤回其後不當得利之請求），核屬訴之一部撤回，而上訴人就被上訴人前開訴之一部撤回當庭表示同意其撤回等情，有本院111年10月4日準備程序筆錄可佐（見本院卷第247至248、329頁），故被上訴人前揭訴之撤回已生效力，此部分即非本院之審理範圍，下不贅述，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴及本院主張：兩造於109年5月30日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自109年5月30日起至111年5月29日止，租金每月8,800元，按月於每月30日前給付，另系爭房屋之水電費亦由上訴人繳納（以電度每度6元計算水電費）。詎料，上訴人僅於109年5月30日、7月6日及8月9日，分別給付13,985元、12,000元及5,000元，即未再給付租金、水電費（押金亦欠繳），經被上訴人於109年10月13日、109年10月20日、109年10月27日、109年11月10日、109年11月18日、109年11月28日以存證信函催告及終止租約之表示，於109年10月28日第3封存證信函送達上訴人時，上訴人共欠租金21,400元、水電費9,018元，共計30,418元，扣除已付押金8,385元，仍欠22,033元，已超過2個月租金金額，故系爭租約應至該存證信函送達翌日之109年10月29日終止，系爭租約既已終止，上訴人自應返還系爭房屋。而系爭租約終止後，上訴人仍持續占用系爭房屋，依電表度數於111年1月20日為19529度，依系爭租約終止前最後一次計算度數15530度計算，水電費共欠23,994元〈計算式：（19529度－15530度)×6元＝23,994元〉。另依系爭租約第6條約定，上訴人於終止租約後未交還系爭房屋，應給付被上訴人按租金1倍之違約金8,800元。故被上訴人請求上訴人給付54,827元（即租金22,033元＋水電費23,994元＋違約金8,800元＝54,827元）。又系爭租約業於109年10月29日終止，而上訴人至今仍未搬遷，顯為無權占有，故被上訴人自得請求上訴人自109年10月30日起至111年8月25日止（即遷讓返還系爭房屋之日），按月給付被上訴人相當於租金之不當得利8,800元。為此，爰依民法第767條第1項前段、第455條前段及系爭租約之規定，提起本件訴訟。並聲明：「上訴人應給付被上訴人54,827元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡上訴人應自109年10月30日起至111年8月25日止，按月給付被上訴人8,800元（原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，至於被上訴人敗訴部分，則未據上訴而告確定，另撤回部分已如前開程序部分所述），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人於系爭租約未終止前，於109年9月30日即更換系爭房屋5樓大門之大鎖，上訴人即無鑰匙可進入承租之系爭房屋，每日均需請鎖匠開鎖，才能進入系爭房屋，嚴重干擾房屋生活。是上訴人自109年9月30日起迄今，每日均支付開鎖費，爰主張以開鎖費用抵銷，且租金部分亦應扣抵上訴人已付之押金等語。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院得心證理由：被上訴人主張：兩造前於109年5月30日簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，約定租期為2年，期間自109年5月3日起至111年5月29日止，每月租金8,800元，水、電費由上訴人負擔，押金約定為租金2個月即17,600元。嗣因上訴人未依約繳納租金，亦未依繳足押金，被上訴人於109年10月13日起多次寄發存證信函催告上訴人及終止系爭租約之意思表示，上開存證信函上訴人亦已收受等情，業據其提出之房屋租賃契約、新北市政府稅捐稽徵處109年房屋稅繳款書、存證信函及回執、租賃契約終止日前被告應給付之押金、租金、水電費及欠款金額整理表、原告歷次寄發予被告之存證信函整理表、111年1月20日電表度數（19529度）照片等件為證（見原審卷一第13至17、37、263至285頁、原審卷二第43至49頁），又上訴人於111年8月25日將系爭房屋遷讓返還被上訴人等情，為被上訴人所不爭執（見本院卷第23
1、247頁），此部分事實自堪信為真正。復被上訴人主張系爭租約業經合法終止，上訴人應給付積欠之租金、水電費及違約金，及自租約終止日翌日即109年10月30日起至遷讓返還系爭房屋之日即111年8月25日止，按月給付相當於租金之不當得利8,800元等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點為：㈠被上訴人是否已合法終止系爭租約？㈡被上訴人請求上訴人應給付積欠之租金、水電費及違約金共54,827元，是否有理由？㈢被上訴人請求上訴人給付自109年10月30日起至111年8月25日日止，按月給付被上訴人8,800元，有無理由？㈣上訴人主張以其對被上訴人之開鎖費用與被上訴人本件之請求為抵銷，有無理由？㈠被上訴人是否已合法終止系爭租約之爭議：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。查上訴人自109年5月30日承租系爭房屋之日起至109年10月28日終止系爭租約之日止，共計4個月又28日，依約應給付之押金為2個月即17,600元、上開期間之租金為43,413元（計算式：8,800元×4月＋8,800元×28/30日＝35,200元＋8,213元＝43,413元，元以下四捨五入，下同），然上訴人僅於109年5月30日給付押金5,185元、租金8,800元，再於同年7月6日給付押金3,200元、租金8,800元，又於同年8月9日給付租金5,000元，合計給付押金8,385元及租金22,600元（共計30,985元）等情，有被上訴人提出之系爭租約終止日前上訴人應給付之押金、租金、水電費及欠款金額整理表在卷可稽（見原審卷二第43至45頁），且為上訴人所不爭執，則上訴人於被上訴人終止系爭租約時共積欠押金9,215元（計算式：17,600元－8,385元＝9,215元）、租金20,813元（計算式：43,413元－22,600元＝20,813元），足認上訴人斯時所積欠之租金數額已逾2個月租金總額17,600元。再者，被上訴人於109年10月13日、同年月20日各以存證信函催告上訴人於文到3日內給付欠租，上訴人均未為給付等節，亦有被上訴人之土城學府存證號碼349號、354號存證信函及回執附卷可稽（見原審卷一第263至269頁），從而，被上訴人於同年月27日以上訴人積欠租金總額已達2月，通知上訴人終止契約，於法有據，該通知之存證信函復於109年10月28日送達，有土城學府368號存證信函及回執在卷可憑（見原審卷一第271至273頁），故系爭租約於109年10月28日終止之事實，堪予認定。
㈡被上訴人請求上訴人應給付積欠之租金、水電費及違約金共54,827元，是否有理由之爭議：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年臺上字第2108號判例、87年度臺上字第1631號民事判決意旨可資參照）。查，系爭租約已於109年10月28日經被上訴人終止，且上訴人於系爭租約終止前，尚積欠租金20,813元，已如前述；再被上訴人陳稱：上訴人尚積欠109年5月30日至109年9月30日期間之水電費9,018元之情，為上訴人所不爭執，則上訴人於系爭租約終止前所積欠之租金及水電費共計29,831元（計算式：20,813元＋9,018元＝29,831元）；參以被上訴人自承前有收受上訴人給付之押金8,385元，迄今尚未歸還上訴人，揆諸前開說明，該押租金應發生當然抵充租金之效力，被上訴人經以押租金8,385元抵償上訴人所積欠租金及水電費後，請求上訴人給付積欠租金及水電費21,446元（計算式：29,831元－8,385元＝21,446元），要屬可採。
⒉次按系爭租約第7條第1項載明「房屋之稅捐與管理費、網路
由甲方負擔，乙方水電費、瓦斯費、第四台及營業必須繳納之稅捐自行負擔（含租賃所得稅）。（水電合計每度6元，以電錶度數為計費標準，承租起度數為13791度）。」，此有該租約條款在卷可稽（見板簡第109號卷第15頁）。查，被上訴人主張：系爭租約終止後，上訴人仍持續占用系爭房屋，遲至111年8月25日始交還系爭房屋，依電表度數於111年1月20日為19529度，依租約終止前最後一次計算度數15530度計算，是上訴人於系爭租約終止後尚積欠水電費23,994元〈計算式：（19,529度－15530度)×6元＝23,994元〉等情，為上訴人所不爭執，則被上訴人請求上訴人給付系爭租約終止後之水電費23,994元，於法有據。
⒊再按系爭租約第6條第2項約定：「乙方（即上訴人）於終止
租約或租賃期限屆滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按原房租壹倍計算之違約金。」，有系爭租約可佐（見原審卷一第15頁）。查，系爭租約已於109年10月28日終止，則上訴人於系爭租約終止後即應遷讓返還系爭房屋予被上訴人，然上訴人遲至110年8月25日，始交還系爭房屋之情，為上訴人所不爭執（見本院卷第248頁），故被上訴人依系爭租約第6條第2項約定，請求上訴人給付1個月違約金8,800元，於法有據。
⒋是以，被上訴人得請求上訴人給付積欠租金及終止租約前之
水電費、終止租約後之水電費、違約金合計為54,240元（計算式：21,446元＋23,994元＋8,800元＝54,240元）。
⒌末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條及第203條分別定有明文。查，本件被上訴人請求上訴人給付之租金、水電費及違約金部分，係以支付金錢為標的，且無約定利率，然被上訴人聲明給付數額至111年1月24日提出民事準備書狀始告具體（見原審卷二第33頁），故被上訴人請求上訴人給付自該書狀送達翌日即111年1月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬有據。
㈢被上訴人請求上訴人給付自109年10月30日起至111年8月25日止，按月給付上訴人8,800元，有無理由之爭議：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條復有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。
再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。
⒉經查，本件上訴人於承租系爭房屋後，未依約給付租金，積
欠之租金已超過2個月，又被上訴人以上訴人積欠租金達2期以上為由，於109年10月28日終止系爭租約，上訴人迄於111年8月25日始遷讓返還系爭房屋予被上訴人等節，業如前述，是系爭租約既於109年10月28日終止，而上訴人無權繼續占用系爭房屋至111年8月25日止，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭房屋之損害，參酌兩造系爭租約原約定月租金為8,800元，則被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自109年10月30日起至111年8月25日返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利8,800元，即屬有據。
㈣上訴人主張以其對被上訴人之開鎖費用與被上訴人本件之請求為抵銷，有無理由之爭議：
⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，為民法第334條所明定。是債務之抵銷須彼此互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期為要件。次按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本，民法第323條前段定有明文；而此條規定，依民法第342條規定，於抵銷準用之。
⒉上訴人主張：因被上訴人更換系爭房屋5樓大門之門鎖，且未
將新更換之鑰匙交付上訴人，致上訴人進出系爭房屋因而支出開鎖費用，應與被上訴人請求之金額互為抵銷等語，被上訴人固辯稱：係因系爭房屋之505室套房鄰居有通緝犯疑慮，致警察三度上門盤查，為維護房屋安全 始更換門鎖，且上訴人寧可花錢開鎖，亦不給付租金，顯未符誠信原則，且鎖匠技術上應可配製鑰匙予上訴人，上訴人並無每日請鎖匠開鎖之必要等語。經查，依兩造間於109年8月11日之Line通訊軟體對話紀錄：「張素卿(即被上訴人之配偶)：提醒您八月底該付租金8800＋上期8800，押金9200，水電費。如果未能依合約準時入帳，請自行於八月底搬清，我要換大鎖了，抱歉。」、109年9月16日之Line通訊軟體對話紀錄：「張素卿：台端截至9/16為止，積欠本人押金9200，7/30-8/29租金3800，8/30-9/29租金8800，水電費9018元，請速付清，並速搬出，否則將換大鎖，請勿自誤。」、109年9月17日之Line通訊軟體對話紀錄：「張素卿：大鎖是一定會換的......。」等語，有前開Line對話紀錄可佐(見原審卷二第2582號卷第55、65、69頁)，再依證人即鎖匠許哲銘於本院審理時具結證稱：「（問：有無看過上訴人？）有，幾乎每天幫他開鎖，從109年9月30日開始被上訴人也就是房東到我店裡說要換鎖，換5樓房屋大門門鎖，有多打7副左右的鑰匙，當天晚上好像是10點左右上訴人打電話給我說要開鎖，所以我打電話給被上訴人，有房客說要開鎖，可否幫他開，被上訴人說可以但錢部分讓上訴人自己付，所以我經過被上訴人同意下幫他開鎖，大約一年多，但不是每天都幫他開鎖，都有開收據。」、「（問：（提示本院卷第251-321頁免用統一發票收據），這些收據是你開立的嗎？開立原因為何？）是，這是我幫上訴人開門的收據，因為上訴人要求要開收據，就是開上開5樓大門。」、「（問：上訴人是否有要求你打一副鑰匙給他？）我沒有鑰匙的原形沒辦法打給他，且被上訴人有交待我不可以打鑰匙給他，上訴人一開始有要求我打一副鑰匙給他，我說沒辦法，我只能開鎖沒辦法複製鑰匙。」、「（問：你開一次鎖的收費？）剛開始是400元，因為被上訴人有交代房客出門要上鎖，防止上訴人用雨傘勾開，所以開鎖比較複雜多了一段，所以收費較貴，後來時間久了不是每個房客都把三段鎖鎖住比較好開，不是三段都要開所以只有收300元。」、「（問：房東太太有無跟你說有通緝犯問題才要換鎖？）沒有，房東太太直接說因為上訴人沒有付房租所以才要換鎖。」、「（問：據你所述，房東交代房客要上鎖，是聽何人提起？）是房東太太告訴我的，說他們有交代其他房客出門一定要上鎖，以避免上訴人用衣架開門，因為上訴人有幾天沒有叫開門。大概是換鎖過後沒有多久房東太太跟我講的。」、「（問：不能打鑰匙是不會打還是不能打？）是因為我沒有鑰匙的母胚，所以無法複製。」、「（問：是否可以用無樣配鎖方式？）只有汽機車可以，一般房門不行，而且我有道德觀念，房東已經交代我不可以打我不會作違法的事情。」等語（見本院卷第330至333頁），可知被上訴人於終止系爭租約前之109年9月30日，即以上訴人未繳納租金為由，更換系爭房屋5樓之大門門鎖，且未將鑰匙交付予上訴人，被上訴人之配偶亦明確指示鎖匠不可替上訴人打鎖，則於系爭租約尚未終止前，上訴人無法正常進入系爭房屋，而委請鎖匠將門鎖打開，支出相關費用，係可歸責於被上訴人，是上訴人執此與被上訴人上開請求金額予以抵銷，自屬有據。次查，系爭租約係於109年10月28日生終止效力，上訴人並無合法占有權源，應返還系爭房屋予被上訴人，則上訴人於109年10月28日後自行委請鎖匠開鎖之費用即不應計入抵銷之金額。又上訴人雖提出換鎖單據以證確實有支出相關開鎖費用，然觀遍該換鎖單據均係109年10月28日後，並無109年10月28日前收據(見本院卷第253至321頁)，惟審酌證人許哲銘證述：被上訴人係於109年9月30日委請其更換系爭房屋5樓大門門鎖，而上訴人於當日晚上10時許，即委請證人為其開鎖等情（見本院卷第330頁），自足認上訴人自109年9月30日起即有委請鎖匠開鎖以進入系爭房屋。再佐以證人許哲銘就開鎖費用部分證稱：剛開始係收400元，時間久了則收300元等情（見本院卷第331頁） ，則109年9月30日起至109年10月28日止，上訴人委請證人許哲銘開鎖期間，係被上訴人甫更換大門門鎖期間，則上開期間鎖匠開鎖費用應以400元為計算。據此上訴人所得主張抵銷之債權金額為11,600元(計算式：400元×29日＝11,600元)。
至被上訴人主張：更換系爭房屋5樓大門門鎖係因安全事由、或上訴人可自行打鎖，開鎖費用為權利濫用等語，顯與上開Line通訊軟體對話紀錄、證人許哲銘所證不符，是被上訴人上開主張均不足為採。
⒊次查，被上訴人請求上訴人給付被上訴人54,240元，及自111
年1月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，因其中54,240元債務因有利息之請求，其清償對上訴人之獲益最多，自應優先抵充利息，則上訴人對被上訴人至本院言詞辯論終結日即112年3月15日止（合計1年又50日），計負有本金54,240元及到期之遲延利息3,084元債務（計算式：54,240元×5%×(1年+50/365日)=3,084元）。揆之上揭法條規定，上訴人所得主張抵銷之債權金額為11,600元，應先抵銷上訴人對上訴人所負之利息債務3,084元，尚餘8,516元（計算式：11,600元－3,084元＝8,516元），再抵銷本金54,240元，抵銷完畢後，上訴人仍應給付被上訴人45,724元（計算式：54,240元－8,516元＝45,724元），及自112年3月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
四、綜上所述，被上訴人依系爭租約之約定及民法第179條規定，請求上訴人給付45,724元，及自112年3月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並應自109年10月30日起至111年8月25日止，按月給付被上訴人8,800元，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行及免為假執行之宣告，核無不合。上訴人仍執陳詞，提起上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。再被上訴人既有為訴之一部撤回減縮之情形，爰依其聲明更正原判決主文第三項所命給付如本判決主文第四項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第1項、第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
民事第五庭 審判長法 官 高文淵
法 官 曹惠玲法 官 鄧雅心以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 20 日
書記官 賴峻權