臺灣新北地方法院民事判決111年度簡上字第441號上 訴 人 楊候林被 上訴 人 鄧英才上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國111年8月10日本院板橋簡易庭111年度板簡字第1356號第一審判決提起上訴，本院於民國111年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於逾「上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○○路○號五樓五○三室房屋遷讓返還予被上訴人，並給付被上訴人新臺幣貳萬壹仟捌佰貳拾元，及自民國一一一年四月三十日起至遷讓之日止，按月給付被上訴人新臺幣伍仟玖佰元」之部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由上訴人負擔百分之九十七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊自民國110年1月1日起將門牌號碼新北市○○區○○○路0號5樓503室房屋（下稱系爭房屋）出租上訴人，約定每月租金新臺幣（下同）5,000元，電費900元，租賃期間為110年1月1日起至113年12月31日止，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。詎上訴人自110年7月起未依約繳付租金，已積欠2萬6,820元。伊於111年4月8日寄發存證信函，催告上訴人於函到7日內繳清所欠租金，逾期即終止系爭租約，惟上訴人逾期仍未清償欠租，系爭租約已合法終止，上訴人自應返還系爭房屋。然上訴人迄未返還系爭房屋，無法律上原因受利益致伊受損害，應按月給付伊相當於租金5,000元及電費900元之不當得利等情。爰依系爭租約之法律關係、民法第767條、第179條規定，求為命上訴人遷讓返還系爭房屋並給付2萬6,820元及自111年4月23日起至遷讓之日止按月給付5,900元之判決等情（原審為上訴人全部敗訴之判決，並依職權宣告假執行，上訴人提起上訴）。答辯聲明：
上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人雖於111年4月8日以存證信函催告伊於函到7日內繳清欠租，然嗣後未另為終止系爭租約之意思表示。又兩造曾於110年4月間協議償還積欠租金事宜，被上訴人斯時稱「你有多少錢先給我多少錢」等語，足見兩造已就積欠租金之部分成立和解契約，只要伊嗣後有繳付租金，被上訴人即免除伊先前欠租，並同意伊繼續承租系爭房屋。
伊已支付111年4月至6月之租金，兩造即成立不定期租賃關係，被上訴人不得再向伊請求給付欠租、不當得利及返還系爭房屋等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠被上訴人主張：伊為系爭房屋所有權人，上訴人自110年1月1
日起向伊承租系爭房屋，約定租金為每月5,000元，租賃期間為110年1月1日至113年12月31日，惟被上訴人自110年7月起遲付租金，伊於111年4月8日以存證信函催告上訴人繳付等事實，為上訴人所不爭執（見本院卷第18頁），並有建物所有權狀、房屋租賃契約書、存證信函暨收件回執、簡訊對話紀錄為憑（見原審卷第15至29頁、本院卷第59至67頁），堪信屬實。
㈡被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金等費
用2萬6,820元及自111年4月23日起按月給付相當於租金之不當得利5,000元，為上訴人以前詞所拒。茲析述如下：
⒈遷讓房屋部分：
⑴按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民
法第767條第1項前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無正當占有權源之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。
⑵被上訴人主張上訴人自110年7月起未繳付租金，於111年4
月22日起訴時共計積欠2萬6,820元等事實，上訴人並無異詞（見本院卷第18至19頁），足見被上訴人於111年4月8日寄發存證信函催告上訴人給付租金時，上訴人確有逾2個月租金未付。是依民法第440條第1項、第2項規定，如上訴人經催告仍未支付租金逾2個月之租額即1萬元，被上訴人自得終止系爭租約。上訴人雖抗辯：被上訴人僅有催告其支付租金，未另為終止系爭租約之意思表示云云。然出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照）。
細繹上開存證信函已載明：催告上訴人於函到7日內給付已遲延之所有費用，屆期不給付即終止租賃關係等旨（見原審卷第27頁），且該函已於111年4月22日寄達上訴人，亦有收件回執可稽（見原審卷第31頁），則被上訴人以該函催告上訴人給付欠租之期限係於111年4月29日屆滿，上訴人仍未依旨給付，揆之前揭說明，自於翌日即111年4月30日生終止系爭租約之效力，無待被上訴人另向上訴人為終止之意思表示，上訴人所辯自無可取。
⑶上訴人又辯稱：被上訴人於110年4月間曾向伊稱「你有多
少錢先給我多少錢」，而成立和解契約，免除伊已積欠之租金債務，並同意伊繼續承租系爭房屋，而另成立不定期租賃關係云云。被上訴人固不爭執曾向上訴人為「你有多少錢先給我多少錢」之陳述（見本院卷第72頁），然否認有成立和解契約而免除上訴人已積欠之租金債務及同意上訴人繼續承租系爭房屋而成立不定期租賃契約之意思。細繹被上訴人所為上開陳述，充其量僅有催促上訴人給付積欠租金之意思，完全未提到與上訴人互相讓步終止爭執，或上訴人可以無須給付先前積欠租金及繼續使用系爭房屋等隻字片語，且上訴人欠款達2萬餘元，數額非微，衡情被上訴人當無任意放棄之理，核其真意應係要求上訴人就其清償能力允許範圍內盡可能清償所餘欠款，殊無讓步終止爭執及免除上訴人債務之意，自無從推認被上訴人有與上訴人成立和解契約，或免除租金債務及同意上訴人繼續承租系爭房屋之意思。上訴人所辯顯然逸脫被上訴人陳述之意思範圍，委無可信，自不得據以否定被上訴人業以上訴人欠租逾2個月租額為由合法終止系爭租約，亦不得作為占有使用系爭房屋之合法正當權源。
⑷準此，被上訴人為系爭房屋所有權人，上訴人遲付租金逾2
個月租額，被上訴人已合法終止系爭租約，上訴人卻仍繼續占有系爭房屋，且未舉證證明有何合法正當之占有權源存在，依上說明，自屬無權占有系爭房屋，妨害被上訴人之所有權。故被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
⒉欠租部分：
被上訴人主張其起訴時，上訴人積欠租金及電費共計2萬6,820元未付等情，上訴人始終未有異詞，僅辯稱其尚有支付被上訴人111年4月至6月之租金各5,000元（共計1萬5,000元）未予扣除等語，並提出兩造間之簡訊對話紀錄為憑（見本院卷第21頁）。然按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條規定自明（最高法院28年渝上字第1920號判決意旨參照）。觀之上訴人提出之簡訊對話紀錄，被上訴人僅陳稱其收到5,000元等語（見本院卷第21頁），並無其他收款之對話紀錄存在，且被上訴人亦自承於起訴後只有收到該筆5,000元而未於2萬6,820元中扣除等情（見本院卷第72頁）。上訴人僅證明其有清償5,000元租金，逾此範圍則未舉證以實其說，自難認可信。至上訴人所辯關於被上訴人已與上訴人成立和解契約而免除租金債務云云，均屬無據，業經析述如前，自不得解免上訴人之給付責任。準此，被上訴人主張上訴人積欠2萬1,820元【計算式：26,820－5,000＝21,820】，洵堪採信；逾此範圍，則屬無據。
⒊不當得利部分：
按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按依不當得利之法律關係請求返還不當得利，得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。查系爭租約已由被上訴人於111年4月30日合法終止，業如前述，則上訴人自該日後仍繼續占有系爭房屋，未證明有何正當占有權源存在，屬無法律上原因受有相當於租金及電費之利益，致被上訴人受有損害，自應按月返還以系爭房屋每月租金5,000元及兩造不爭執之每月電費900元（見原審卷第11頁、本院卷第18頁）計算之不當得利。準此，被上訴人請求上訴人自111年4月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5,900元，亦屬有理；逾此範圍，則屬無據。
四、綜上所述，被上訴人依系爭租約之法律關係、民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付2萬1,820元及自111年4月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付5,900元，洵屬正當，應予准許。逾此範圍之請求，則非有據，不應准許。原審就逾上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，容有未恰。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 8 日
民事第六庭審判長法 官 許瑞東
法 官 宋家瑋
法 官 賴彥魁以上正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，須於判決送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出上訴狀，並應同時表明上訴理由，經本院許可後方得上訴最高法院。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 9 日
書記官 蘇莞珍