臺灣新北地方法院民事判決111年度簡上字第461號上 訴 人 林曉茹訴訟代理人 陳玉媚被 上訴人 洪敬宜訴訟代理人 林懿君律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國111年8月10日本院板橋簡易庭111年度板簡字第1254號第一審判決提起上訴，本院於民國112年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第一項更正為「被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號二樓房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告新臺幣參萬元，且應自民國一百十一年十月二十日起騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。」。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按簡易程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第446條第1項、第255條第1項第3款規定甚明。查，被上訴人於原審起訴時聲明為：「㈠上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○街000巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）3萬元。㈢上訴人應給付被上訴人9萬元。㈣願供擔保請准宣告假執行。」等語，有原告之民事起訴狀可佐（見原審卷第11頁），嗣於本院審理時，就前開聲明第2項租金請求部分，被上訴人同意上訴人所為扣抵押租金6萬元之抗辯，並就前開聲明第3項之不當得利請求起算日變更自兩造租約屆期後之民國「111年10月20日」起算，而就原審請求租金及不當得利之聲明減縮為：「上訴人應給付被上訴人3萬元，並自租約終止後即111年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬元。」等語，有本院112年6月14日言詞辯論筆錄可佐（見本院卷第113頁）。是被上訴人上開聲明之變更，核係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴及本院主張：上訴人於109年10月19日向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間為109年10月20日起至111年10月19日止，並約定每月租金3萬元，於每月20日給付（下稱系爭租約）。惟上訴人自111年1月起即未依約繳納租金，已積欠被上訴人租金共計9萬元，扣除押租金6萬元後，尚積欠租金3萬元。又系爭租約定有期限，於111年10月19日屆期，上訴人於租約期後後自有騰空遷讓返還系爭房屋之義務，除應返還系爭房屋外，並應自111年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元。為此，爰依系爭租約、民法第455條及第179條之規定，提起本件訴訟，減縮後之聲明為：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人3萬元。㈢上訴人應自111年10月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬元（原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋原為上訴人所有，惟遭銀行法拍，被上訴人公司之業務員表示可用借名登記方式簽約2年，屆時再用上訴人小孩名義買回，故與被上訴人簽訂買賣契約書附買回約定，再約定由上訴人承租系爭房屋，每月租金為3萬元，惟因上訴人丈夫生病，無法繼續支付租金，自111年1月起未繳納租金，上訴人希望將系爭房屋買回等語置辯。並聲明：原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、本院得心證理由：被上訴人主張：上訴人於109年10月19日起向被上訴人承租系爭房屋，約定租期為2年，期間自109年10月20日起至111年10月19日止，每月租金為3萬元，上訴人自111年1月起即未再給付租金，現租期已屆至，被上訴人同意以上訴人前繳之押租金6萬元扣抵積欠之租金等情，業據被上訴人提出房屋租賃契約、郵局存證信函及中華郵政掛號收件回執等件為證（見原審卷第17至23頁），並為被上訴人所不爭執，此部分事實自堪信為真正。復被上訴人主張：兩造間系爭租約已屆至，上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，扣抵押租金後，應給付積欠之租金3萬元，及自租約到期日翌日即111年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元等語，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點應為：㈠被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡被上訴人請求被上訴人給付積欠之租金3萬元，有無理由？㈢被上訴人請求上訴人自111年10月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人不當得利3萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由之爭議：
⒈上訴人辯稱：系爭房屋原係上訴人所有，兩造間就系爭房屋
成立借名登記關係，並定有買回條款，買回前以租賃方式每月給付租金3萬元予被上訴人等語。惟依上訴人提出之協議書內容觀之：「甲（即被上訴人）、乙（即上訴人）雙方於簽立本協議書同日就乙方名下不動產（不動產標示如第1條所載，即系爭房屋及坐落土地）訂立不動產買賣契約書，…
二、買賣價金：新台幣玖佰陸拾萬元整。…八、特約事項：㈠雙方約定，自本不動產完成移轉登記予甲方或甲方指定之第三人名下之日起算2年為期，於該2年期間屆滿或屆滿前，乙方對於本不動產有買回權。㈡乙方如欲行使第1項所述買回權，則乙方需於2年期間屆滿之日起算『1個月內』前，與甲方就本不動產完成簽約、完稅、移轉登記、買賣價金交付及房屋點交等一切相關事宜。㈢乙方如欲行使第1項所述買回權，雙方約定本不動產之買回權之買賣價金為新台幣壹仟零伍拾萬元整；但若乙方未於2年期間屆滿之日起算『1個月內』前，與甲方就本不動產完成簽約、完稅、移轉登記、買賣價金交付及房屋點交等，則乙方所得行使之買回權視為消滅；甲方得將本不動產在不經乙方同意下，逕將本不動產出售予甲方指定之第三人以外其他人，乙方不得異議。…㈤雙方約定，自本不動產於完成移轉登記於甲方或甲方指定之第三人名下之前起算2年為期，乙方得承租本不動產，繼續使用標的物，自本不動產交屋之日起，雙方同意該期間內每月租金為新台幣參萬元整，乙方應於簽立租約時一併交付；屆時雙方願就上述約定簽立租約，並完成公證程序，以維雙方權益。…㈦乙方應於該期間內按期給付租金與甲方，若乙方有壹期遲延未付則視為，乙方所得行使之買回權消滅；甲方得將本不動產在不經乙方同意下，逕將本不動產出售予甲方指定之第三人以外其他人，乙方不得異議。…」等語，有該協議書佐卷可考（見本院卷第25至29頁），而上開協議書亦經臺灣桃園地方法院所屬民間公證人吳宗禧事務所予以公證之情，有109年度桃院民公禧字第365號公證書在卷可考（見本院卷第21頁），且上開協議書及公證書均係上訴人所提出，並為被上訴人所不爭執，自堪信為真正，足徵兩造間就系爭房屋及坐落土地確於109年8月13日成立附有2年買回期限之買賣契約，並於該2年買回期限內，上訴人再向被上訴人承租系爭房屋2年，約定租金為每月3萬元。是上訴人空言抗辯：兩造就系爭房屋及坐落土地為借名登記關係等語，顯非事實，要無可採。
⒉按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。查，系爭租約之租賃期間係自109年10月20日起至110年10月19日止之情，有房屋租賃契約書可佐（見原審卷第17頁），並為兩造所不爭執，自足認系爭租約之租期已於111年10月19日屆滿甚明，而依系爭租約第4條第3項約定：「承租人於租賃期滿應即將房屋返還，不得向出租人請求遷移費或任何費用。」等語，有系爭租約可佐（見原審卷第17頁），又系爭租約期滿後，兩造未再續約新租約，被上訴人本件亦早已請求上訴人遷讓返還系爭房屋，而向上訴人表明不再繼續出租系爭房屋等情，為兩造所不爭執，則兩造間就系爭房屋之租賃關係即因系爭租約到期而當然消滅。從而，上訴人於此後仍繼續占有使用系爭房屋，自已屬無法律上之合法權源而為無權占有至明。
⒊再按稱買回者，係指出賣人於買賣契約保留買回之權利，買
回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件（最高法院79年臺上第2231號民事判決意旨參照）。依前開協議書內容，可知被上訴人前向上訴人買受系爭房屋及坐落土地時，約定上訴人有2年期間之買回條款，然依協議書第8條特約事項，上訴人應於被上訴人取得系爭房屋及坐落土地之日（即109年8月20日，此有土地及建物登記第一類謄本可佐，見本院卷第57至63頁）起算2年期間屆滿之日起算1個月內（即111年9月20日）前行使買回權，並與被上訴人完成簽約、完稅、移轉登記、買賣價金交付及房屋點交等事項，逾期被上訴人所得行使之買回權即視為消滅；而上訴人於本院審理時陳稱：「對方說我沒有籌錢出來，沒有辦法談下去，我是真的很想要把房子買回來，但是錢真的有困難。」等語，有本院112年4月25日言詞筆錄可佐(見本院卷第103至104頁)，可知上訴人迄至112年4月25日仍未與被上訴人完成買回系爭房屋及坐落土地之簽約、完稅、移轉登記、買賣價金交付及房屋點交等事項，上訴人之前開買回權自已消滅甚明。則依上開說明，上訴人既未向被上訴人買回系爭房屋及坐落土地，而兩造所簽立之系爭租約亦因屆期而消滅，上訴人即無繼續占有系爭房屋之權源。是被上訴人依民法第455條前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡被上訴人請求被上訴人給付積欠租金3萬元，有無理由之爭議：
⒈按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，
他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金。民法第421條及第439條第1項前段分別定有明文。因此，承租人占有、使用、收益租賃之房屋，自負有給付租金之義務。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號民事判決意旨參照）。
⒉查，系爭租約第3條約定，租金每月3萬元，被告應於每月20
日前匯款至被上訴人之銀行帳戶，有系爭租約可憑(見原審卷第17頁)，是上訴人依上開約定，自負有給付租金之義務。次查，上訴人自111年1月起即未繳納租金，並抗辯以押租金6萬元抵扣積欠之租金等情，業據上訴人陳明在卷（見本院卷第98頁），而被上訴人於本院審理時陳稱：就上訴人積欠租金9萬元部分同意以押租金6萬元扣抵，扣抵後請求上訴人給付積欠之租金3萬元等情（見本院卷第104頁），是經以押租金6萬元扣抵後，上訴人仍積欠租金3萬元，則被上訴人請求上訴人給付積欠之租金3萬元，要屬可採。
㈢被上訴人請求上訴人自111年10月20日起至騰空遷讓返還系爭
房屋之日止，按月給付被上訴人不當得利3萬元，有無理由之爭議：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年臺上字第1695號民事判決意旨參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。
⒉查，系爭租約業於111年10月19日屆期，則上訴人自111年10
月20日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有相當租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約約定租金為每月3萬元，應為市場合理之價額，上訴人使用系爭房屋既已有租金之約定，且上訴人無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予被上訴人者即為免繳租金之利益，故以系爭租約所約定之租金3萬元，作為本件不當得利損害金額之計算基準，尚屬允當。故被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人自111年10月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬元，自屬有據。
四、綜上所述，兩造就系爭房屋之租賃關係業已因租期屆滿而消滅，且上訴人並未依約行使買回權，其自不得拒絕返還系爭房屋，是被上訴人自得請求上訴人返還系爭房屋，並給付積欠之租金3萬元，及自111年10月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬元。從而，被上訴人依民法第455條之規定、系爭租約之租金請求權及民法第179條之規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人，並應給付被上訴人3萬元，及自111年10月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬元，為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又被上訴人就原判決主文第一項所命給付積欠租金及不當得利部分，既於本院減縮該部分聲明之請求，本院爰據以諭知原判決主文第一項此部分應更正如本判決主文第二項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 12 日
民事第五庭 審判長法 官 高文淵
法 官 曹惠玲法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 12 日
書記官 賴峻權