臺灣新北地方法院民事判決111年度簡上字第415號上 訴 人 盧龍山被 上訴人 昇之陽社區管理委員會法定代理人 徐雪華訴訟代理人 謝碧鳳律師上列當事人間請求修訂管理費規約事件，上訴人對於中華民國111年7月21日本院板橋簡易庭111年度板簡字第813號第一審判決提起上訴，本院於112年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文，此規定並為第二審所準用，此觀同法第463條規定自明。
二、本件上訴人提起上訴時，上訴之聲明原為：「㈠原判決廢棄。㈡依公寓大廈管理條例第26條、第10條第2項為請求權聲明法院處理。民法第227條之2契約成立後，情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯示公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」等語，有上訴人之民事上訴狀可佐(見本院卷第19、20頁)。嗣於本院審理時變更上訴聲明為：「㈠原判決廢棄。㈡依公寓大廈管理條例第26條獨立出口商店之區分所有權人依同條例第10條第2項『修繕費應歸責於社區用戶』，訴求減免管理費2分之1及減免上訴人每次分攤公共電費新臺幣(下同)500元。被上訴人應開立排除上訴人公共電費分攤戶同意書，以便上訴人向電力公司申請變更，減免分攤公共電費500元。㈢訴求被上訴人以法定方式『修訂規約』，增列商家管理費辦法。如前條訴求理由，為繼受之保全。㈣被上訴人前以存證信函催收上訴人民國109年10月至110年11月積欠管理費合計83,328元。依同條例第10條第2項，修繕費應歸責於社區住戶，上訴人可減免36,064元，上訴人只需支付50,324元。㈤被上訴人錯誤將上訴人所有權之『專有部分』之「騎樓」，列為昇之陽社區（下稱系爭社區）『共用部分』並收取管理費，被上訴人應依法申請變更騎樓『共用部分』為上訴人『專有部分』，依慣例『共用部分』不應要求繳交管理費，被上訴人應予退還，並追溯至107年7月已收取上訴人騎樓管理費38,950元。另110年11月後應免收上訴人『共用部分』騎樓管理費至被上訴人依法申請變更騎樓『共用部分』為上訴人『專有部分』為止，做為被上訴人更正錯誤間之保全作為。」等語，有上訴人之民事上訴補正狀可佐(見本院卷第131至132頁)，嗣上訴人於本院審理時當庭撤回前開上訴聲明㈣、㈤，而被上訴人當庭未為異議等情，有本院112年4月12日言詞辯筆錄可佐（見本院卷第303頁），是核上訴人上開聲明之變更，係屬不變更訴訟標的而補充或更正法律上之陳述，非屬訴之變更或追加，及撤回上訴聲明㈣、㈤部分，均核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人於原審起訴及上訴主張：㈠上訴人主張獨立出口商家之管理費減免1/2：
⒈上訴人為新北市○○區○○路0段000號、202號建物所有權人，為
系爭社區獨立出口商家之一。依內政部營建署公寓大廈管理條例Q＆A之Q178問答可知，上訴人屬於公寓大廈管理條例第26條所規定之「非封閉式之公寓大廈集居社區」。而系爭社區住戶75戶、獨立出口商家5戶，總共80戶，系爭社區住戶之大門出入口位於新北市○○區○○路000號，獨立出口商家出入口位於新北市板橋區長江路1段，其中門號196號、198號、200號、202號、206號(1F)面臨長江路，依系爭社區壹樓平面圖、街景位置圖可知獨立出口商家即上訴人與系爭社區住戶實際位置，無交互範圍，上訴人實無涉足系爭社區內共有部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共有部分之修繕費係可歸責於系爭社區住戶，應由系爭社區住戶負擔，上訴人無須負擔系爭社區住戶共有部分之修繕費；復依上訴人所提出之「獨立商家暨社區住戶費用支出分析表」，屬獨立出口商家及一般住戶共同負擔之支出項目為109年15.6％、110年16.6％，屬系爭社區住戶負擔之支出項目為109年84.4％、110年81.9％，從而上訴人主張獨立出口商家之管理費減免1/2，應有理由。
⒉依新北市政府工務局109年6月4日函文內容略以：「三、旨揭
事項涉及管理費疑義，倘有損及臺端之權益，建請逕循司法途徑解決。」另依新北市政府公寓大廈爭議事件調處委員會111年度第11次會議紀錄結論第2點內容：「另本次會議中提及管理費事宜，建議申請人（即上訴人）於區分所有權人會議提案，亦可於區分所有權人會議說明1樓店鋪與住家管理費差別費率之原由，並請管理委員會予以協助。」，足見上訴人請求減免管理費為有理由。
⒊又系爭社區之規約未考量獨立出入口商家與系爭社區住戶於
基地位置、使用目的不同等因素，而需將商家管理費及分攤公共電費納入規約。商家5戶陸續入主後，始發現上開情況，而規約顯係針對包括上訴人在內之5戶商家，然商家並無涉系爭社區住戶修繕費及分攤公共電費業如上述，又系爭社區內住戶為75戶、獨立出口商家僅有5戶，上訴人如何能取得公平之表決？再者，系爭社區歷次區分所有權人會議以管理費事宜為會議議題，被上訴人未依法定方式說明原告訴求及理由，以不利之方式進行表決，顯失公平，上訴人自得依民法第227條之2規定請求減免管理費1/2。
㈡上訴人主張每次公共用電減免500元：
上訴人自107年入住系爭社區以來，每次分攤電費500多元，夏季更多達600元以上，惟上訴人並未使用社區電梯，另騎樓招牌照明皆為上訴人自行安裝燈具、保全監視器，亦未使用公共用電，上訴人未使用共用部分，每月卻比社區住戶多給付500元以上，依上訴人提出之「109年、110年原告社區公共電費分攤表」及上開「獨立商家暨社區住戶費用支出分析表」，可徵上訴人主張每次公共用電減免500元為有理由。
㈢綜上，上訴人請求被上訴人應將規約修訂為，獨立商家部分
應減少1/2管理費，每次公共用電減免500元，係基於系爭社區共有部分、基地位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有權人已否支付對價等情事，又被上訴人均未針對上訴人上開主張為答辯，依民事訴訟法第280條規定，應視同自認。為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項規定提起本件訴訟，於原審聲明：⒈請求被上訴人應將規約修訂為，獨立商家部分應減少1/2的管理費，每次公共用電減免500元。⒉就被告所收取原告之管理費，從109年10月至110年11月所積欠之管理費83,328元，請求確認被告只有在管理費36,064元的範圍內有請求權（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴），上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉依公寓大廈管理條例第26條獨立出口商店之區分所有權人依同條例第10條第2項『修繕費應歸責於社區用戶』，訴求減免管理費2分之1及減免上訴人每次分攤公共電費500元。被上訴人應開立排除上訴人公共電費分攤戶同意書，以便上訴人向電力公司申請變更，減免分攤公共電費500元。⒊訴求被上訴人以法定方式『修訂規約』，增列商家管理費辦法。如前條訴求理由，為繼受之保全。
二、被上訴人則以：㈠系爭社區並非公寓大廈管理條例第26條規定之「非封閉式之
公寓大廈集居住區」，且依系爭社區規約第17條可知，系爭社區公共設施(包括屋頂、突出物等)、公共設備(包括電梯及其健身器材等)，係由全體社區住戶依相關規定使用。再由上訴人所有板橋區長江路1段200號建物登記第二類謄本內容：「其他登記事項：使用執照字號：106板使字第316號、停車位共計：57位。主要用途：本共有部分項目有：梯廳、門廳、無障礙昇降機、管委會空間、私設騎樓、防空避難室兼停車空間等。」，可知196號至202號住○00○○○0○○00○○○○○○○○○○○路000號社區大門，依相關規定使用共有部分公共設施。基此，上訴人才能隨時從四維路328號大門進入搭乘電梯下去地下室停車場開車或騎乘重型機車出入系爭社區，臺灣電力公司依公共設施戶獨立電錶及電費分攤表，直接向上訴人收取「分攤公共電費」，並無違誤，上訴人主張並未使用共有部分，未使用系爭社區電梯，請求減免公共電費500元，顯與事實不符，不足採信。
㈡系爭社區於107年4月14日第一屆第一次區分所有權人會議訂
定規約，其第18條明定管理費分擔基準，由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之，房屋計收80元/每坪，平面汽車停車位計收500元/每位，機車位計收100元/每位。即管理費分擔基準係以系爭社區全體住戶為適用對象，並未就5戶商家為差別待遇，亦未以使用多寡頻率公共設施或服務者為計算。嗣於109年7月12日區分所有權人會議對於管理費為80元/坪，再確認投票，贊成為54票，反對為0票。針對上訴人書面請求店面管理費減半表決結果為贊成0票，反對54票。又於110年10月17日區分所有權人會議表決結果贊成調漲管理費5元/坪，自111年1月開始收取，納入規約；至111年4月17日區分所有權人會議針對上訴人提出「減免店家一半管理費」及「減免伍佰元公電費/雙月」議案表決同意0票，不同意41票。因此，上訴人自陳自107年7月起開始繳納管理費，顯見其對歷次區分所有權人會議決議及規約修訂內容，知之甚明，上訴人未舉證證明被上訴人有何以系爭社區區分所有權人會議制訂損害其權益或有何違反公序良俗之情形，空言被上訴人以有損害其權益之決議收取不當管理費，並訴請被上訴人應修訂規定減免管理費、公用電費，實無理由等語置辯。
㈢聲明：駁回上訴人之上訴。
三、本院之判斷：上訴人主張：其係門牌號碼新北市○○區○○路0段000號、202建號建物之所有人，為昇之陽社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，被上訴人於109年7月12日召開區分所有權人會議，決議通過管理費80元/坪等情，業據上訴人提出土地、建物所有權狀、昇之陽公寓大廈第二屆區分所有權有人會議開會通知書、昇之陽公寓大廈第二屆第一次區分所有權有人會議紀錄等件在卷可稽（見原審板司調卷第33至36、81至84頁），並為被上訴人所不爭執，上開事實自堪信為真正。上訴人復主張：應減免其1/2管理費及每次公共用電減免500元，並請求被上訴人以法定方式修訂規約，增列商家管理費辦法等語，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所
有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度臺上字第2347號民事判決意旨參照）。
㈡次按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所
有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限，民法第799條之1第1項定有明文。復按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。參諸公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，未必與其共用部分之應有部分比例成正比，但依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，但區分所有權人會議或規約仍得就該費用之分擔比例予以調整。且區分所有建築物之各區分所有權人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體，而規約係由區分所有權人團體運作所生，旨在規範區分所有權人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有權人就規約所生之權利義務，依團體法法理，自應受其拘束。
㈢觀諸系爭社區109年7月12日第2屆第1次區分所有權人會議會
議紀錄內容：「議題五：管理費為80元/坪 再確認投票，表決結果為：⑴贊成票54票⑵反對票0票。」、系爭社區110年10月17日第3屆第2次區分所有權人會議會議紀錄內容：「議題
二、管理費是否調漲為5元/坪，指定用途(專款專用)？表決結果為：贊成調漲管理費5元/坪，管委會另開帳戶存入，於111年1月開始撥款，此議題納入規約。」等情，有前開109年7月12日第2屆第1次區分所有權人會議會議紀錄、110年10月17日第3屆第2次區分所有權人會議會議紀錄可佐(見原審板司調卷第83頁、見原審板簡卷第67頁)，再依系爭社區111年4月17日之住戶管理規約第四章第18條第2項管理費之收繳第1款規定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有約定者從其規定，未約定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。房屋計收85元/每坪(新增5元部分自111年1月1日起開始收取)…」等語，有昇之陽社區住戶管理規約可參(見原審板簡卷第85、86頁)，可知被上訴人係以「坪數」作為計算管理費之標準，並未就使用多寡頻率公共設施或服務者為計算，且決議內容之適用對象為系爭社區之全體區權人或住戶，並非專為針對商場住戶即上訴人為差別性待遇，又以坪數計算為一般公寓大廈管理費收取之常態，亦與法令規定按應有部分比例分擔之原則相符，難謂有何違反公平原則、誠信原則或公序良俗之處。上訴人雖主張：其係商家店面住戶，有獨立進出門戶，甚少使用系爭社區電梯，亦未使用公共用電等語，並提出系爭社區住宅大門、系爭社區平面示意圖、社區獨立商家外觀照片為證(見原審板司調卷第99至103頁)，惟審酌公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，亦即公寓大廈整體管理事務龐雜，集體住戶間共同生活緊密相連難以獨立切割，則因共同生活所使用公共設施、消耗管理勞務、支出共同公用費用等事項，實際上難以特別將店面住戶及非店面住戶獨立切割認定，而相關公共設施使用及管理維護上係具有共通性，關於公共用水用電量、保全、消防、污水處理、垃圾處理、化糞池清理、環境消毒、收發信件、電梯保養、清洗水塔等維持社區生活品質與環境衛生或其他相類似事務，均須由管理費支應，全體區分所有權人自同蒙其利，則為增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，如區分所有權人有使用各該公共設施，被上訴人提供之安全管理、公共設施維護等社區服務並無因而短少，基於使用者付費之原則，即應繳納管理費，不因使用頻率不高，即必然可減免其繳納管理費之義務。是上訴人上開主張，自無可採。
㈣又按我國民事法律係以私法自治為原則，承認當事人間得自
主地創造其相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除有違反公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而被認為無效外，皆為民法所承認。蓋以何種管理費之負擔標準，可以達成社區預期的生活環境及居住品質，區分所有權人最為熟悉、最易於管理，也最應該參與，所以將社區維護管理工作交由區分所有權人自己負擔是最適當，而且最具效率，因此除法律別有規定（如民法第252條規定雙方約定違約金額過高，法院得介入減至相當之數額）或住戶規約另有規範，司法權不宜過度介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係。且綜觀公寓大廈管理條例，並無賦予法院得以區分所有權人實際受益程度較低（如臨路戶、公共管線經過戶、所在樓層電梯數較少）而行使管理費酌減權之依據，故法院於審查住戶表決權多數所通過管理費數額之決議，是否違反公平法理時，應審慎為之。是被上訴人以系爭社區住戶之房屋「坪數」計算管理費，經核自無違反公寓大廈管理條例第10條第2項之規定。至上訴人主張：系爭社區之規約未考量獨立出口之商家，上訴人自得依民法第227條之2規定請求減免管理費1/2等語。惟上開決議、規約並未違反誠信公平原則，上訴人主張本件有情事變更原則適用，被上訴人應減免管理費之收取等語，並無提出有何情事變更之事由，是上訴人前開主張自無理由。
㈤上訴人固又主張：依「獨立商家暨社區住戶費用支出分析表
」、「109年、110年原告社區公共電費分攤表」、新北市政府工務局109年6月4日函文及新北市政府公寓大廈爭議事件調處委員會111年度第11次會議紀錄結論可知上訴人請求減免管理費及公共用電為有理由等語。然細譯上開行政機關函文(見本院卷第151至155、161至162頁)，僅係就上訴人申請調處案件所為建議及輔導，無法逕自勾稽與本件有直接關聯性。又上訴人所提出之「獨立商家暨社區住戶費用支出分析表」、「109年、110年原告社區公共電費分攤表」（見本院卷第25至31頁），均係上訴人單方製作之文書，並無任何證據可證其上列金額確係存在或金額數額真正，且承前所述，上開規約並未違反誠信公平原則，是上訴人此部分主張，尚非可採。
㈥上訴人又主張：被上訴人均未針對上訴人上開主張為答辯，
依民事訴訟法第280條規定，應視為自認等語。然被上訴人於本院審理時業已提出答辯狀及辯論意旨狀(見本院卷第63至130、201至233、305至310頁)，針對上訴人主張之事實答辯、爭執，並於本院準備程序及言詞辯論期日到庭答辯，是被上訴人既有答辯、爭執，自無民事訴訟法第280條第1項、第3項應視同自認之情形，上訴人所稱，顯有誤會，而無可採。
五、從而，上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求：㈠依公寓大廈管理條例第26條獨立出口商店之區分所有權人依本條例第10條第2項「修繕費應歸責於社區用戶」，訴求減免管理費1/2及減免上訴人每次分攤公共電費500元。被上訴人應開立排除上訴人公共電費分攤戶同意書，以便上訴人向電力公司申請變更，減免分攤公共電費500元，㈡訴求被上訴人以法定方式「修訂規約」，增列商家管理費辦法。如前條訴求理由，為繼受之保全，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 10 日
民事第五庭 審判長法 官 高文淵
法 官 曹惠玲法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 11 日
書記官 賴峻權