臺灣新北地方法院民事判決111年度簡上字第563號上 訴 人 惠敏被 上訴人 游雅筑上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國111年9月30日本院板橋簡易庭111年度板簡字第385號第一審判決提起上訴，經本院於112年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新臺幣貳仟捌佰元。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之二十七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：㈠被上訴人於民國109年10月9日向上訴人承租新北市○○區○○街0
0巷0弄00號4樓C室房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自109年10月9日起至110年10月8日止，租金每月新臺幣（下同）6,300元，被上訴人應於每月9日前給付，電費則由被上訴人負擔，每度為5元，被上訴人並應給付上訴人押租金12,600元。詎被上訴人自110年7月9日起即未按期繳納租金，上訴人於110年10月4日寄發存證信函催告被上訴人給付，並表明不再續租，詎被上訴人仍未繳納租金，至租賃期間屆滿為止共積欠110年7月9日至8月8日、8月9日至9月8日及9月9日至110年10月8日止，共計3個月之租金，上訴人以被上訴人之押租金為抵充後，被上訴人尚欠繳1個月之租金即6,300元。另被上訴人尚欠繳電費820元，以上共計7,120元。又被上訴人於租約期滿後仍無權占用系爭房屋，被上訴人因而受有相當於租金之不當得利，被上訴人即應自110年10月9日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付上訴人6,300元。
㈡並聲明：
⒈被上訴人應給付上訴人7,120元。
⒉被上訴人應自110年10月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人6,300元。
⒊訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則抗辯：上訴人積欠冷氣修繕費用3,500元未償，另擅自於110年8月18日停用其應給付之網路服務，上訴人直至110年8月26日依然拒絕溝通，亦未回復處理網路情事，等同讓被上訴人無法使用系爭房屋，被上訴人因而終止契約，並於110年8月22日搬離系爭房屋，並於搬離時留下LINE訊息與字條通知上訴人，請求上訴人與被上訴人相約交屋，然上訴人同樣置之不理。是兩造租賃契約業於110年8月26日即存證信函預計送達日已終止，積欠的房租9,958元（共6,300+6,300×18/31=9,958元，元以下四捨五入），除以押金12,600元抵充外，被上訴人對上訴人尚有冷氣修繕費之債權3,500元，被上訴人以此抵銷。則被上訴人已於110年8月26日合法終止租約，且被上訴人並無占用系爭房屋之不當得利，上訴人之請求並無理由。
三、原審以上訴人於兩造租賃關係存續中，未保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，未盡出租人之給付義務，被上訴人依民法第430條規定終止兩造間之租賃契約，並主張兩造租約已於110年8月26日終止為有理由，被上訴人此前欠繳之租金經上訴人以押租金為抵充後，上訴人不得再向被上訴人請求租金；又上訴人所提證據無從證明被上訴人欠繳電費820元，且被上訴人抗辯其在110年8月22日搬離系爭房屋等語可採，被上訴人並無占用系爭房屋之不當得利，因而為上訴人全部敗訴之判決。
四、上訴人因此提起上訴，並主張：㈠被上訴人曾於109年7月表示欲提前終止租約，經上訴人告知
須給付違約金後，被上訴人即多次以LINE或手寫字條騷擾上訴人，上訴人因此不讀被上訴人所發送之LINE訊息。是上訴人未讀被上訴人所發送終止契約之LINE訊息，亦未收到被上訴人寄送之終止租約存證信函，兩造租賃契約並未在110年8月26日合法終止。
㈡上訴人於租賃期間已盡出租人之給付義務，被上訴人稱上訴
人擅自於110年8月18日停用屋內網路，然上訴人已張貼公告告知房客，屋內網路密碼會定期更改，且斯時被上訴人已欠繳2個月房租，以網路每月150元，每日5元計算，被上訴人至多損失5至20元。併觀兩造當時僅以LINE及手寫紙條溝通之情形下，依常理，被上訴人亦得自行詢問其他房客網路密碼，自行解決網路連線問題。
㈢被上訴人未舉證其確實支出冷氣修繕費用3,500元。況被上訴
人於109年10月8日入住系爭房屋時冷氣運作正常，嗣於110年5月新冠肺炎疫情嚴峻之時要求修繕冷氣機，上訴人因該時冷氣機師傅有拒絕入屋維修之可能，故而拒絕被上訴人之要求，所為情有可原。
㈣被上訴人並未舉證其在110年8月22日即已搬離系爭房屋，況
依據合約，兩造應是面對面檢視房屋，始完成點交；又上訴人並未看見被上訴人於110年8月30日發送之「2021/09/05前用line或電話約定交屋時間」訊息，被上訴人確實尚未將房屋返還上訴人。
㈤並上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應給付上訴人7,120元。
⒊被上訴人應自110年10月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人6,300元。
⒋第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
五、被上訴人則於本審抗辯：㈠被上訴人已在110年8月21日寄送存證信函通知上訴人，應於
同年8月26日前履行出租人義務，逾期依法終止租約，被上訴人並將該存證信函翻拍，在110年8月20日以LINE傳送予上訴人，而上訴人直至110年8月26日都拒絕溝通，且未履行出租人義務，則兩造間之租賃契約即應於110年8月26日合法終止。
㈡被上訴人業已提出修繕冷氣之單據正本，被上訴人確實有支
出冷氣修繕費3,500元，而此應屬上訴人之修繕義務，被上訴人可以此費用與上訴人之租金債權抵銷。
㈢被上訴人確實於110年8月22日搬離系爭房屋，縱若證據不足
，則被上訴人於110年8月30日已以LINE通知上訴人於110年9月5日辦理點交，且有將該通知以紙本張貼於系爭房屋之房門上，然上訴人仍不配合，故主張被上訴人最遲已於110年9月5日將系爭房屋騰空返還上訴人。
㈣並聲明：上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
六、本件上訴人請求被上訴人給付租約屆至前（110年10月8日）欠繳之租金6,300元、欠繳之電費820元，及自110年10月9日起至返還系爭房屋止之不當得利，然為被上訴人所否認，並抗辯其於租約屆至前之110年8月26日已合法終止租約，縱有欠繳費用，被上訴人亦得以支出之修繕費用3,500元為抵銷，且被上訴人最遲於110年9月5日已返還系爭房屋，並無占用系爭房屋之情。是本件即以上開各項爭點論述如下：
㈠兩造租賃契約於110年10月8日契約期限屆至時終止，被上訴人應給付至110年10月8日止之租金：
⒈查被上訴人固於110年8月21日寄送存證信函予上訴人，且於
信函中記載「...發現網路無法使用之情事，...不見台端採取修復措施，特再以本函催請台端於110年8月26日前履行民法第429條之修繕義務，逾期則本人將依民法第430條請求解約，特此通知」等文字（見原審卷第101頁），然被上訴人於本院程序中亦是自陳，上開存證信函業經退回等語（見本院卷第67頁），足認被上訴人上開意思表示並未到達上訴人甚明。再者，被上訴人主張其在110年8月20日將上開已完成之存證信函翻拍後，將照片以LINE訊息發送給上訴人等語，然上訴人於同年6月17日即以LINE訊息告知「LINE上面的訊息太多，我暫時都不去看了，若有必要，請以語音對話」等語（見原審卷第79頁），而上訴人亦確實未曾讀取被上訴人上開訊息，則上訴人既已通知被上訴人其無法以LINE訊息作為雙方意思表示之傳達管道，被上訴人逕將存證信函翻拍，並以LINE傳送予上訴人，難認該意思表示已到達上訴人。再觀諸上開存證信函內容，被上訴人係表示「逾期則本人『將』依民法第430條請求解約，特此通知」，亦即表示被上訴人嗣後將另為終止租賃契約之意思表示，然被上訴人並未再為終止契約之表示甚明，則被上訴人抗辯以上開存證信函內容，110年8月26日已合法終止兩造間之租賃契約云云，即屬無據。
⒉按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法
第450條第1項定有明文。查兩造所簽訂之租賃契約，定有期限，且約定於110年10月8日終止，則依上開規定，上訴人主張租賃契約係於110年10月8日終止，為有理由。
⒊綜上，兩造間之租賃契約既於110年10月8日終止，則被上訴
人應給付其所欠繳，自110年7月9日至同年10月8日，共計3個月之租金共計18,900元（6,300×3＝18900）。又上訴人尚未返還被上訴人12,600元之押租金，以此抵充後，被上訴人尚應給付6,300元之租金。是上訴人本件請求被上訴人尚應給付6,300元之租金，為有理由，應予准許。
㈡上訴人請求被上訴人給付電費820元無理由
上訴人固然提出電錶之照片2張（見原審卷第143至145頁），然經被上訴人抗辯其第2張照片註記日期為111年2月27日，其並無給付電費之義務等語（見原審卷第184頁），則上訴人即應再舉其他證據證明被上訴人於110年10月8日租期屆至及搬離前，尚有未繳之電費。然此部分，上訴人除提出上開電錶照片外，並未有何舉證，是本件難以證明被上訴人於搬離系爭房屋前，欠繳820元之電費，則上訴人此部分之請求，並無理由。
㈢被上訴人於110年10月8日已遷讓返還系爭房屋⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前
段定有明文。而所謂返還租賃物，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。查兩造租賃契約第4條第3點約定「乙方（即被上訴人）於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向甲方（即上訴人）請求遷移或任何費用」（見原審卷第13頁），可見兩造並未約定應履行之返還程序，而僅約定被上訴人於租賃期間屆滿後，應返還系爭房屋，合先敘明。⒉又按民法第241條第1、2項規定：「有交付不動產義務之債務
人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。」、「前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限。」，是債務人一方拋棄其占有，惟有於債權人受領遲延後，且債務人已依上開民法第241條第2項規定為通知，始得免其給付之義務。
再按民法第234條規定：「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」，上開規定之「受領遲延」，必須債務人對於債權人確依「債之本旨」提出給付，而債權人無故拒絕收受者，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力；給付兼須債權人之行為者，亦須按給付之債務本旨準備完成，通知債權人，以代提出，此觀民法第235條規定自明（最高法院73年度台上字第4363號、86年度台上字第865號裁判要旨參照）。
⒊查，被上訴人固然抗辯其在110年8月22日即已搬離該處，然
就此並未提出相關事證為佐，是被上訴人於110年8月22日搬離系爭房屋乙節，即無從採信。又被上訴人另抗辯其在同年8月30日發送LINE訊息予上訴人，告知在110年9月5日前用LINE或電話約定交還系爭房屋時間，依此被上訴人最遲於110年9月5日已返還系爭房屋予上訴人等語，然上訴人否認被上訴人於110年9月5日已返還系爭房屋，則被上訴人就此事實，即應負舉證之責，而查，被上訴人所舉上開通知訊息，亦僅是告知上訴人，而無其他佐證證明被上訴人確實於110年9月5日搬離系爭房屋，是被上訴人亦難以上開通知證明其已在110年9月5日搬離系爭房屋；又上訴人前於同年6月17日即告知被上訴人，其不再以LINE訊息為溝通管道，已如上述，且上訴人並未讀取8月30日之訊息，此為兩造所不爭執，則難認被上訴人8月30日之通知已到達上訴人，從而，縱被上訴人通知其在110年9月5日返還系爭房屋，然被上訴人此通知並未達上訴人，其給付難認已合於兩造約定，此時上訴人即不負遲延責任，被上訴人亦是無從依民法第241條第1、2項之規定，拋棄其對系爭房屋之占有。是被上訴人抗辯其在110年9月5日已返還系爭房屋予上訴人，並無理由。
⒋至上訴人主張於租賃契約屆至後，被上訴人並未返還系爭房
屋等語。然兩造約定租賃期限係至110年10月8日，且約定被上訴人於期限屆至後，即負有返還系爭房屋之義務，而被上訴人於110年10月12日即租約期限屆至後，復寄送存證信函予上訴人，此有被上訴人提出之嘉義玉山郵局存證信函附卷可稽（見原審卷第109頁），而參諸該存證信函主旨即已記載「函知台端關於本人於110年8月22日已騰空遷讓承租之房屋」等語，又被上訴人此存證信函寄送地址確實為上訴人於租賃契約中指定之送達地址，此亦有租賃契約第7條第5點（見原審第15頁），而上訴人對於被上訴人曾發送上開存證信函乙節並未爭執，又上訴人明知租賃契約已在110年10月8日屆至，且上訴人亦曾自行寄送存證信函，通知被上訴人「自110年10月9日起終止合約」，此有輔仁大學郵局存證信函附卷可憑（見原審卷第17頁）。從而，被上訴人既於租賃期限屆至後通知上訴人其已搬離該處，上訴人又明知租賃期限屆至後其與被上訴人無續約可能，而上訴人為出租人，衡情應已至系爭房屋確認被上訴人是否已確實搬離系爭房屋，且於本件訴訟前，未曾催告被上訴人返還房屋，再上訴人於本件準備程序中，亦自陳其在收受原審判決後翌日（即111年10月12日）即自行進入系爭房屋整理，足見上訴人知悉被上訴人於租賃期限屆至後，已搬離系爭房屋，上訴人主張其不知被上訴人何時遷離系爭房屋等語，即非可採。準此，被上訴人於租賃期限屆至後，發送上開通知，告知上訴人其已遷離系爭房屋，堪認被上訴人於租賃期限屆至之日即110年10月8日即已搬離騰空系爭房屋，被上訴人於110年10月9日以後並未持續占有使用系爭房屋。
⒌至上訴人主張被上訴人交還系爭房屋並未符合約定之程序等
語，然觀諸兩造租賃契約，並未就交還房間之程序有何特別之約定，而被上訴人上開通知，已足證明其在租賃契約屆至後，確實已搬離系爭房屋，上訴人並未舉證證明於租賃期限屆至後，被上訴人仍繼續居住於系爭房屋，或占有使用系爭房屋，而受有不當得利之事實，則上訴人主張被上訴人尚未返還系爭房屋，被上訴人應給付自110年10月9日至返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利等語，即無理由。
㈣被上訴人以其代墊之冷氣修繕費用3,500元與上訴人上開請求
互為抵銷，有理由⒈按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人
負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429條第1項、第430條分別定有明文。查，兩造對於上訴人出租之標的除系爭房屋外，尚包含房間內裝設之冷氣設備，則上訴人自負有修繕冷氣之義務。又兩造對於在本件租賃期間，被上訴人承租系爭房屋內之冷氣故障，有修繕之必要，而上訴人對於被上訴人於110年5月12日通知房內冷氣故障，且於同年5月19日通知上訴人，若上訴人無法找人修繕，其將自行修繕，上訴人則回復因疫情嚴峻，且於同年5月24日拒絕被上訴人自行找第三人修繕，至同年6月8日兩造仍持續討論修繕責任等節，均不爭執，且有兩造相關之對話截圖照片附卷可稽（見原審卷第261至273頁），足認被上訴人自110年5月12日提出修繕冷氣的要求後，上訴人遲至同年6月8日仍未進行檢視或修繕，則被上訴人主張其依上開規定自行修繕，並請求上訴人償還修繕費用，即有理由。
⒉又被上訴人於原審及本院準備程序，已提出尚寶電器行開立
之110年6月11日收據1紙之影本及正本（見原審卷第83頁、本院卷第67頁），其上確實記載修繕冷氣費用為3,500元，足證被上訴人於110年6月11日租賃期間，自行修繕冷氣，並花費3,500元無訛。上訴人固然以房內冷氣邊框封條膠帶與先前並無不同為由，主張被上訴人並未實際修繕冷氣，並爭執被上訴人支出之3,500元不實等語。然本件縱認上訴人所提「被上訴人入住前」與「2022.10月上旬拍攝」之冷氣照片與拍攝時間相符（見本院卷第33至35頁），惟上訴人所提照片2張，難以判斷修繕前後之邊框封條確實一模一樣，況冷氣修繕後之邊框封條與修繕前是否相同，實非判斷冷氣是否修繕之唯一佐證，且冷氣修繕方式多端，將冷氣整台自窗架卸下修繕、重新封邊之方式亦非修繕冷氣之必然程序，則上訴人以上開照片主張被上訴人未實際支出3,500元之修繕費用，並無可採。
⒊從而，上訴人負有修繕冷氣之義務，然上訴人於期限內不為
修善，被上訴人自行修繕後並支出費用3,500元，其自可向上訴人請求返還。
七、綜上，上訴人以尚未返還被上訴人之押租金為抵充後，主張被上訴人尚欠繳租金6,300元為有理由，應予准許；惟請求被上訴人給付欠繳之電費820元及自110年10月9日至返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利部分，並無理由，不應准許。又被上訴人以其向上訴人請求之修繕費3,500元債權，與上開債務為抵銷，亦有理由，則於抵銷後，被上訴人尚應給付上訴人2,800元（計算式：6,000－0000＝2,800），是上訴人於此範圍內所為之請求有理由，逾此範圍則無理由。原審就上開准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，上開不予准許部分，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴人之上訴，一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 10 日
民事第五庭 審判長法 官 高文淵
法 官 黃乃瑩法 官 曹惠玲以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 10 日
書記官 董怡彤