臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第14號原 告 王蘇杰訴訟代理人 林月雪律師
江鶴鵬律師被 告 林俊男上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國111年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼新北市○○區○○街00○0號3樓騰空遷出，將房屋返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾捌萬元供擔保後，得為假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於最後之言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：１被告於民國96年1月11日與原告簽訂買賣契約，約定被告將其
所有門牌號碼新北市○○區○○街00○0號3樓及基地，以新台幣（下同）250萬元出售予原告，惟原告嗣後得知，被告曾於94年12月1日以前開房地為擔保品，向訴外人聯邦商業銀行貸款122萬元，並設定最高限額抵押權147萬元，故兩造改約定以150萬元為房地價金，貸款由被告負責繳納，以作為被告繼續使用系爭房屋之租金。系爭房屋於96年1月31日移轉登記為原告所有，有建物所有權狀可稽，同日兩造間就系爭房屋成立租賃契約關係，約定租金以「被告按月繳付銀行貸款」為支付方式，被告不可以未經原告同意擅自向銀行申請減低繳納房貸，否則為變相減少租金，增加系爭房地擔保危險，被告至96年1月31日止，尚欠銀行本金0000000元。然租約成立後，被告竟未經原告同意，擅自向聯邦銀行申請變更減低還款本息，依被告所提出聯邦銀行單筆授信攤還及收息記錄查詢單所示（本院卷第61至84頁），被告前後向聯邦銀行申請3次變更減低還款本息。被告於96年1月份所繳納之本息為9779元，而被告於96年11月6日第一次申請變更減低還款本息，只繳納6701元；於101年3月12日第二次申請變更減低還款本息，只繳納3420元；於101年11月12日第三次申請變更減低還款本息，只繳納2401元，變相減少租金，自屬違反兩造租賃契約，原告於110年11月15日寄發存證信函對被告終止租約，被告已於110年11月18日收到，然被告迄今仍未返還房屋。被告於111年1月20日僅繳納本金2763元，仍有餘額66萬2854元（見查詢單頁次10行次9)，經原告向銀行查詢，銀行回覆稱屆期貸款未獲清償，則不再展延清償期，將拍賣系爭房地，原告權益受損，被告辯稱兩造未約定不能降低還款本息等語，為不實在。
２被告違反租約，原告依土地法第100條第5款終止租約，並依
民法第767條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造固約定以被告繳納房屋貸款作為給付租金，然並未約定被告每個月要繳多少元，亦未約定被告不能自己向銀行變更利率，系爭房屋貸款係用被告的名義，被告不須經過原告同意即得向銀行辦理減低本息。被告要等房屋貸款繳完，才要將房屋返還原告等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
四、按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100條定有明文。原告主張：被告前向原告借款250萬元，被告於96年1月11日將系爭房地以250萬元出售予原告，並簽訂不動產買賣契約書，惟嗣後原告得知被告前於94年12月1日以系爭房地為擔保品，向訴外人聯邦銀行貸款122萬元，並設定最高限額抵押權147萬元，而上開貸款於96年1月12日攤還後，餘額尚有112萬2504元，當時每月本息9779元，故兩造改約定以150萬元購買系爭房地，而上開貸款由被告按月繼續向銀行繳納，作為給付租金，系爭房地於96年1月31日移轉登記予原告，原告為系爭房地之所有權人等情，為被告所不爭執，應堪認定。兩造間就系爭房屋成立租賃關係，並約定租金以被告按月繳付銀行貸款為支付方式，96年1月12日之貸款本息為9779元，依被告所提出聯邦銀行單筆授信攤還及收息記錄查詢單所示，被告前後向聯邦銀行申請3次變更減低還款本息。被告於96年11月6日第一次申請變更減低還款本息，只繳納6701元；於101年3月12日第二次申請變更減低還款本息，只繳納3420元；於101年11月12日第三次申請變更減低還款本息，只繳納2401元，被告於111年1月20日僅繳納本金2763元，仍有餘額66萬2854元，兩造雖未明確約定被告應按月繳納貸款之金額，然每月繳納貸款之金額降低，將延長貸款清償時間，兩造成立租賃契約時，當時之本息為9779元，原告自係依該還款金額，推算被告何時可以清償完畢，而取回系爭房屋，然被告向銀行申請降低每月還款金額，從9779元降到2401元，顯然差距太大，延後原告得以取回系爭房屋之時間，故原告以被告向銀行申請降低每月還款金額，有違租約約定，依土地法第100條第5款作為終止租約之事由，洵屬有據。原告已於110年11月15日以存證信函對被告終止租約，上開存證信函於110年11月18日送達被告，有存證信函及郵件收件回執在卷為憑（見本院卷第17、18頁），是本件租賃關係已合法終止，惟被告迄今仍占有使用系爭房屋，自屬無權占有，故原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷出返還系爭房屋，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
五、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
民事第七庭 法 官 陳映如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
書記官 黃頌棻