臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第1514號原 告即反訴被告 劉鴻儒被 告即反訴原告 余明印上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國112年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上，如土地複丈成果圖表編號212（1）部分面積三點四七平方公尺地上物拆除，將該部分土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆萬叁仟叁佰柒拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上，如土地複丈成果圖表編號211（1）部分面積四點三七平方公尺地上物拆除，將該部分之土地返還反訴原告。
反訴被告應自民國一百一十年五月二十八日起至返還前項土地之日止，按月給付反訴原告新臺幣伍拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第六項及第七項已到期部分得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。查被告於原告起訴後對於原告提起反訴，其反訴標的與本訴標的均係因土地相鄰關係所生，兩訴訟顯有相牽連之關係，是被告於本訴言詞辯論終結前，對原告提起反訴，自屬合法，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分
一、原告主張：㈠緣坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭212地號土地
），及其上同段153建號建物即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號（下稱系爭153建號建物）為原告所有；坐落同段211地號土地（下稱系爭211地號土地），及其上同段154建號建物（門牌號碼亦為新北市○○區○○街000巷00號，下稱系爭154建號建物）則為被告所有。系爭153、154建號建物為相鄰之建物，被告所有系爭154建號建物之側邊牆、樑柱及鐵皮屋頂等地上物，無權占用系爭212地號土地如新北市樹林地政事務所111年12月15日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號212⑴所示面積3.47平方公尺部分，原告自得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將前揭地上物拆除，並將占用部分土地返還原告。
㈡又原告於110年7月16日將其所有系爭153建號建物出租予訴外
人鄭旭礽，租期自110年11月1日起至115年10月31日止共5年，約定每月租金為1萬元，且因發現系爭153建號建物有漏水問題，雙方約定由原告於110年10月31日前負責修繕漏水問題後再點交予承租人使用，倘原告未能如期完成修繕，雙方合意解除租賃契約。嗣原告依約委請修繕廠商修繕時發現系爭153建號建物屋頂之修繕，因被告所有系爭154建號建物側邊牆及鐵皮屋頂部分之占用而無法進行，原告乃於110年7月27日寄發存證信函催告被告拆除無權占用部分，惟被告仍不理會，致原告無法按計劃進行修繕、履行修繕及點交予鄭旭礽使用之義務，經鄭旭礽於110年12月5日與原告解除房屋租賃契約，致原告受有原本預期之租金利益無法收取之損害共計60萬元（計算式：10,000元×12月×5年＝600,000元），原告自得依民法第184條第1項前段、第216條規定請求被告賠償。
㈢被告辯稱本件有民法第796條、第796條之1規定之適用云云，
惟原告係於110年5月5日向其前手即訴外人唐卉芸購買系爭212地號土地及其上153建號建物，因該建物當時係屬未辦保存登記建物，為向地政機關辦理建物登記程序，遂有請新北市樹林地政事務所進行土地複丈，始發現被告所有之系爭154建號建物有無權占用系爭212地號土地之情事，惟因被告在建築房屋或搭建鐵皮時，原告根本不知情，自無提出異議之機會故無適用民法第796條規定之餘地；況被告於建築房屋或搭建鐵皮時，明知系爭153建號建物前廊下磚柱非屬其所有，在未取得所有權人同意前，仍於系爭153建號建物前廊下之磚柱施作設置鋼釘搭建鐵皮，顯然係屬民法第796條之1第1項後段之情形，則原告請求被告拆除無權占用部分，自有理由。甚且，兩造土地界線筆直完整，若依被告所提互為協議購買越界部分，反致原告之土地部分會形成缺角畸零、被告之土地會有部分突出，而破壞兩造土地目前筆直完整之情況，故原告無法同意採以協議互為購買越界部分。
㈣被告復辯稱原告與鄭旭礽所簽訂之租賃契約係屬造假云云，
惟除此僅為被告單方片面臆測，而未提出任何證據證明外，併參以原告就其所有之系爭212地號土地本即有自由使用、收益等權利，原告於110年5月間購置時，已有使用、出租收益之計畫，適於110年7月間，與鄭旭礽簽立租賃契約，後因建物屋頂老舊，如遇下雨之天候，恐有漏水之情況，故鄭旭礽與原告協議延後3個月交屋，並此段期間予原告修繕屋頂，惟原告於委託修繕廠商評估修繕施工方式時，發現被告所搭蓋之鐵皮（包含無權占用部分）係包覆在系爭153建號建物屋頂側邊，如不拆除包覆屋頂之鐵皮即無法進行屋頂修繕，原告即於110年7月27日對被告發函釋明情事並限期催告拆除無權占用部分等通知，然被告於接獲通知後置之不理，後於與鄭旭礽約定點交期日屆至，原告仍無法按租賃契約點交予鄭旭礽使用，迫於無奈僅得解除租賃契約，致原告受有原本預期之租金利益無法收取之損害共計60萬元，因原告就此預期租金收益損失之發生，如前述與被告所有系爭154建號建物搭蓋之鐵皮（包含無權占用部分）包覆系爭153建號建物屋頂邊緣，如不拆除則原告即無法修繕系爭153建號建物之因果關係，復經原告發函釋明等，被告均置之不理等情，堪認該租賃契約係屬真實。
㈤併為聲明：⒈被告應將坐落系爭212地號土地上如附圖編號212
⑴所示面積3.47平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。⒉被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭154建號建物係早期所建築，於建築之初地主對於相鄰共
同壁部分完全無爭議，被告當初購買系爭154建號建物時並無占用系爭212地號土地之情形，係因為重測後界址有所變動，才會變成有占用到系爭212地號土地，原告於購買時應可得知界址於重測前後有所變動，竟仍故意購買系爭212地號土地，自不得請求被告拆除。兩造房屋既為相鄰，彼此互有各自占用鄰地之情，被告非因故意或重大過失逾越地界者，且原告知其越界而不即提出異議，依民法第796條規定，原告自不得請求被告移去或變更其房屋，並應依兩造協議定其購買各自越界之價額。況原告請求拆除部分「牆柱」及「屋頂」均涉及房屋本身之結構，將會釀致房屋結構被破壞拆毀受損而造成房屋無法居住之更大受損，應依民法第796條之1規定斟酌公共利益及當事人利益，免予拆除，以符公共利益及公允。
㈡又兩造房屋為相鄰，彼此依存，被告並無故意或重大過失，
原告於相當期間內並無行使其權利，足以使相鄰之被告正當信任原告已不欲行使權利，或不欲被告履行義務時，經斟酌兩造之相鄰關係、時空背景及房屋如遭拆除屬結構之「牆柱及屋頂」，勢必將造成被告鉅大受損等不符公益因素，依一般社會通念，足可認定原告堅持己意主張其對相鄰房屋訴請拆除之權利行使，實有違「誠信原則」，自得因被告已就該有利於己之上開事實提出抗辯，使原告之權利受到一定之限制而不得行使，此權利失效原則，乃係源於「誠信原則」之特殊救濟方法，被告自得援引民法第148條規定，主張原告提起本件訴訟，已違反誠信原則及權利濫用，而應予以駁回。
㈢再者，原告係於110年5月5日向唐卉芸購得系爭212地號土地
及其上建物，而唐卉芸自始即知悉相鄰房屋占用其土地而不為異議，原告自應繼受之。況該房屋存在之公示足使他人具有相當之確信認房屋係合法占用坐落基地，則同意他人使用土地興建永久性房屋之土地所有人之後手即原告，既得明確知悉其買受之系爭212地號土地現實存在永久性屬被告之房屋，則土地承買人即原告知悉有房屋存在後仍買受之，顯見其願意承受該永久性建物坐落其土地上之負擔，十分明確，基於所有權社會化之精神，自應認系爭212地號土地之繼受取得人於買受系爭212地號土地時，亦默示同意負有與唐卉芸相同容忍被告房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務。原告雖稱其於購買系爭212地號土地後始知被告之房屋占用云云，惟任何人於購買土地及房屋必然於過程中經由鑑界及點交，方可獲知購買之位置所在及面積是否足夠而願為付款，豈可能如原告所稱其係糊里糊塗買受，事後始經測量知悉等情。
㈣此外，被告除否認原告所提出其與鄭旭礽間所簽訂租賃契約
之真正外，原告應係串謀第三人先假裝租賃，再於租賃始日之前就刻意「合意解除租賃契約」，再臨訟編稱係因自己房屋「無法修繕漏水」而解除租賃契約，惟原告並未提出房屋確有漏水之證據，且倘確有漏水，為何不要求前手手唐卉芸負瑕疵修繕反而要求無辜不相干之被告賠償，於理不符。況原告與承租人係於尚未開始承租日起就合意解除租約（租賃關係並未開始，視為租賃不存在），且現仍由原告持續占有使用收益中，未受他人干涉阻礙其使用收益，則原告有何權利受損而得向被告請求侵權行為損害賠償。甚且，原告「自有房屋」於其前手所有及原告所有之長期以來，使用收益均無異狀，豈有可能有原告所稱近期出租始發現漏水之情事，況原告就「已合意解除租約」（租約關係已消滅）而不存在「租金」之情形下，明知已無租金存在，竟仍請求判命隔壁鄰居被告賠償並不存在之5年租金額及加計起訴狀繕本翌日起算之遲延利息等情，於法無據，應予駁回。
㈤答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠反訴原告為系爭211地號土地之所有權人，反訴被告則為相鄰
之系爭212地號土地及其上153建號建物之所有權人。反訴被告所有系爭153建號建物無權占用系爭211地號土地如附圖編號211⑴所示面積4.37平方公尺部分，反訴原告自得依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求反訴被告應將地上物部分拆除，並將占用部分土地返還予反訴原告。
㈡又反訴被告無權占用反訴原告所有之系爭211地號土地，受有
使用該占用土地之利益，並致反訴原告受有損害，反訴原告自得依民法第179條規定，請求反訴被告給付相當於租金之不當得利。而系爭211地號土地乃鶯歌區鄰近鳳鳴商圈，尚屬交通便利地段，依土地法第97條、第105條規定，應以土地申報總價百分之10計算，是反訴被告應自110年5月28日起至返還系爭211地號土地之日止，按月給付反訴原告83元（計算式：每平方公尺申報地價2,000元×占用面積5平方公尺×10％÷12月＝83元）。
㈢併為聲明：⒈反訴被告應將坐落系爭211地號土地上如附圖編
號211⑴所示面積4.37平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還反訴原告。⒉反訴被告應自110年5月28日起至其履行前項聲明之日止，按月給付反訴原告83元。
二、反訴被告則以：反訴被告同意拆除，惟因兩造間之建物緊緊相連，反訴原告之屋頂係建在反訴被告屋頂主橫樑上及使用共壁之情形，反訴原告需容許反訴被告於拆除過程中會破壞反訴原告部分建物。
叁、法院之判斷：
一、本訴部分：㈠原告主張其為系爭212地號土地所有權人，被告越界無權占用
如附圖編號212⑴所示地上物（面積3.47平方公尺）等情，業據原告提出系爭212、211地號土地登記謄本、系爭153建號建物登記謄本、地籍圖資網路查詢資料、土地複丈成果圖及現場照片等件為證。而上開占用位置及面積，並經本院於111年11月23日會同兩造並囑託新北市樹林地政事務所人員勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖表在卷可稽。被告對於其所有系爭154建物有占有系爭212地號土地固不爭執，惟以前揭情詞置辯。經查：
⒈按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第767條、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、72年度台上字第2516號、85年度台上字第1120號判決參照）。
⒉被告抗辯：伊購買系爭154建號建物時並無占用系爭212地號
土地之情形，係因為重測後界址有所變動，才會變成有占用到系爭212地號土地等語。惟查，被告固提出其前手傅振生於00年00月00日申請測量之建物測量成果圖，惟門牌號碼及建物登記面積與系爭154建號建物均有不同，其測量範圍實有未明；再者，系爭154建號建物乃前方鐵皮增建部分占有系爭212地號土地如附圖編號212⑴所示部分，尚與主建物無涉，自難逕認係因地籍圖重測致有土地界線變更或偏移之情事，是被告前開抗辯，自不足採。
⒊復按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越
界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，固為民法第796條第1項前段所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院45年台上字第931號裁判意旨參照）。且民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（最高法院67年台上字第800號裁判意旨參照）。
且按單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意使用。是被告抗辯原告知其越界而不即提出異議，自應就此項事實負舉證之責任，被告徒以原告之前手唐卉芸自始即知悉相鄰房屋占用其土地而不為異議，原告自應繼受云云，難謂已提出確切證據舉證以實其說。再查，被告所有系爭154建號建物，為木石磚造(磚石造)已辦保存登記建物，建築完成日期為59年6月26日，建物坐落地號為系爭211地號土地，有建物登記謄本可按。被告既未能舉證證明所占用系爭212地號土地，屬被告原登記建物範圍內，而非屬增建部分，參諸前開說明，亦難認有民法第796條第1項規定之適用。
⒋又按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或
變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。民法第796條之1第1項前段固定有明文。
惟此乃鄰地所有人請求移去或變更逾越地界之房屋時，為免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，而賦予法院裁量之權。查被告未能舉證證明所占用系爭212地號土地，係屬被告原登記建物範圍內，而非增建部分，已如前述，故原告請求被告拆除地上物並返還無權占用之土地，要與公共整體經濟利益無涉；又上開地上物，既屬增建，其興建之處，本不得侵害鄰地所有人即原告之權益，且部分拆除是否確實有危及其餘建物之虞，亦未見被告舉證以實其說，是尚難認本件有民法第796條之1第1項規定之適用。
⒌復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148條第1項固有明文。惟按民法第148條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號裁判參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。本件原告係系爭212地號土地之所有人，本於所有權之權能，請求被告拆除占用部分地上物，並返還土地予原告，並未違反公共利益，而上開無權占用部分既非已辦理保存登記範圍內，則系爭建物縱使會因拆除而受損，此亦係被告所自願承擔之風險，是自不能以此而限制原告完整使用系爭212地號土地之權利，原告對被告訴請拆屋還地，自難認係以損害被告為主要目的，難謂有何權利濫用並違反誠信原則情事。是被告抗辯原告有違誠信原則及權利濫用禁止之法理云云，並不足採。
㈡末按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院54年台上字第1523號、48年台上字第481號判決意旨可資參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是依民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告固主張其所有系爭153建號建物漏水修繕因被告所有系爭154建號建物側邊牆及鐵皮屋頂部分之占用而無法進行，因而與承租系爭153建號建物之承租人鄭旭礽合意解除租賃契約，致原告受有原本預期之租金利益無法收取之損害共計60萬元等語。惟查，原告就其所有系爭153建號建物之漏水修繕，係因被告所有系爭154建號建物側邊牆及鐵皮屋頂部分之占用而無法進行修繕之事實，並未提出任何證據舉證以實其說，自難遽信其此部分主張為真正。則縱認原告與訴外人鄭旭礽因系爭154建號建物漏水而合意解除租賃契約為真，亦難認原告所受未能收取預期租金之損失與被告無權占有系爭212地號土地有何相當因果關係。從而，原告依民法第184條第1項前段、第216條規定，請求被告賠償60萬元，洵屬無據，不應准許。
㈢綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告應將
所占用如土地複丈成果圖所示編號212⑴（面積3.47平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還原告，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。㈣本判決主文第1項係所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決
，爰依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當金額准許被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張其為系爭211地號土地所有權人，反訴被告越界
無權占用如附圖編號211⑴所示地上物（面積4.37平方公尺）等情，有系爭212、211地號土地登記謄本、系爭153建號建物登記謄本等件為證。而上開占用位置及面積，並經本院於111年11月23日會同兩造並囑託新北市樹林地政事務所人員勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖表在卷可稽，並為兩造所不爭，堪信為真。又按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。從而，反訴原告本於民法第767 條第1項規定，請求反訴被告拆除如附圖編號211⑴所示地上物（面積4.37平方公尺）並返還所占有之系爭211地號土地，自屬有據。至反訴被告雖主張反訴原告需容許反訴被告於拆除過程中會破壞反訴原告部分建物云云。惟關於反訴被告應如何拆除無權占有系爭211地號土地之地上物，乃屬後續執行之問題，非本院所需審酌之事項，然反訴被告在拆除過程中本不得損及反訴原告其餘建物部分，如造成損害，應負損害賠償責任，此乃當然之理，附此敘明。
㈡復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度臺上字第1695號判決參照）。查反訴被告所有之系爭房屋後方部分占用系爭土地並無法律上權源，仍擅自占用系爭土地前述特定部分而受有利益，是反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告給付占有系爭土地所受相當於租金利益之不當得利部分，自屬有據。又關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號判決意旨參照）。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地價額，係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80%為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價而言。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。而所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查：系爭房屋越界占用反訴原告土地部分，坐落新北市鶯歌區西湖街，該地無公共運輸系統，亦無便利商店，生活機能不佳，本院斟酌上情，認反訴原告請求給付相當於租金之不當得利以系爭土地申報地價年息7%計算為適當。又系爭211地號土地111年度之申報地價為每平方公尺2,000元，有土地登記謄本在卷可稽，反訴被告所無權占用系爭211地號土地之面積為4.37平方公尺，而反訴被告係於110年5月28日以買賣為原因登記取得系爭212地號土地及其上建物，則反訴原告得請求反訴被告應自110年5月28日起至返還系爭211地號土地之日止按月給付相當於租金之不當得利為51元【計算式：4.37×2,000×7%×1/12=51，元以下四捨五入】，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
㈢綜上所述，反訴原告依民法第767條第1項、第179條之規定，
請求反訴被告應將所占用如土地複丈成果圖所示編號211⑴（面積4.37平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還反訴原告；並請求反訴被告應自110年5月28日起至返還占用系爭211地號土地之日止，按月給付51元，均為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈣本判決主文第6項、第7項已到期部分係所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
民事第三庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
書記官 李依芳