臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第169號原 告 廖梨米訴訟代理人 盧龍山被 告 昇之陽社區管理委員會法定代理人 徐雪華訴訟代理人 林文宗
謝碧鳳律師上列當事人間請求修訂規約等事件，本院於民國111年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查被告之法定代理人原為林文宗，嗣於審理中變更為徐雪華，有新北市板橋區公所（下稱板橋區公所）民國111年5月19日新北板工字第1112045770號函在卷可佐（見本院卷第169至171頁），並經徐雪華具狀聲明承受訴訟（見本院卷第161至163頁），核無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告不得阻擋原告在新北市○○區○○路0段000號1樓房屋（下稱系爭198號房屋）之後陽台外牆安裝冷氣室外機。㈡撤銷昇之陽社區（下稱系爭社區）住戶管理規約（下稱系爭規約）第1章第2條第6項關於不得設置廣告招牌、雨遮、外掛冷氣室外機部分之規約條文（下稱系爭規約修訂條文）。㈢被告不得阻擋、干涉原告對於系爭198號房屋專有部分騎樓管理、使用、收益及處分之權能。㈣被告應自108年2月起至冷氣室外機安裝使用時止，按月給付原告新臺幣（下同）3萬5,000元（見本院110年度板司調字第321號卷【下稱調卷】第10頁）。嗣於111年9月14日當庭變更聲明請求：㈠被告不得阻擋原告在系爭198號房屋之騎樓及後陽台外牆安裝冷氣室外機。㈡撤銷系爭規約修訂條文。㈢被告不得阻擋、干涉原告對於系爭198號房屋騎樓部分管理、使用、收益及處分之權能。㈣被告應自108年2月起至冷氣室外機安裝使用時止，按月給付原告3萬5,000元（見本院卷第395頁）。查原告上開訴之變更，均係基於原告主張被告阻擋其在系爭198號房屋騎樓及後陽台外牆安裝冷氣室外機之同一基礎事實，揆諸首揭規定，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭198號房屋之所有權人，盧龍山則為新北市○○區○○路0段000號1樓房屋（下稱系爭200號房屋）之所有權人。被告於109年7月12日召開系爭社區第2屆第1次區分所有權人會議（下稱109年7月12日區權人會議），並決議通過議題四「規約修訂第2條第6項—增加『廣告招牌、雨遮、外掛冷氣室外機』等字」之議案，被告即據以在109年7月12日第2版、110年10月17日第3版系爭規約中，修訂系爭規約修訂條文。惟被告在109年7月12日區權人會議開會通知中，並未事先載明系爭規約修訂條文之內容，原告並未參與109年7月12日區權人會議，且系爭規約修訂條文係針對原告之不合理條文，對原告顯失公平，而被告係於110年10月26日始就第3版系爭規約向板橋區公所報備完成，原告則於110年12月7日提起本件訴訟，並未逾3個月期間，是原告自得依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷系爭規約修訂條文。又原告對系爭198號房屋之騎樓及後陽台外牆等專有部分本得自由使用，並排除他人干涉，惟被告先於109年5月28日寄發板橋新海郵局第60號存證信函（下稱系爭存證信函）予盧龍山，經盧龍山轉交予原告，要求不得在後陽台外牆安裝冷氣室外機，復於110年9月2日、111年6月8日，分別以昇之陽管字第1100902號函、書面制止函，要求原告拆除由盧龍山在系爭198號房屋騎樓外牆所安裝之冷氣室外機，以此方式阻擋原告在系爭198號房屋之騎樓及後陽台外牆安裝冷氣室外機；另被告屢次向員警檢舉系爭198號房屋騎樓之停車事宜，經員警獲報後多次到場處理，致生原告困擾，以此方式阻擋、干涉原告對於系爭198號房屋騎樓部分之管理、使用、收益及處分之權能，均對原告就系爭198號房屋之所有權致生妨害或有妨害之虞，原告亦得依所有權妨害除去或防止請求權，請求被告不得阻擋原告在系爭198號房屋之騎樓及後陽台外牆安裝冷氣室外機，且不得阻擋、干涉原告對於系爭198號房屋騎樓部分之所有權能。末系爭198號房屋係屬特殊格局，僅騎樓或後陽台外牆可供安裝冷氣室外機，然因被告故意違法阻止原告在騎樓或後陽台外牆安裝冷氣室外機，侵害原告就系爭198號房屋之所有權，致系爭198號房屋未能供作出租或營業使用，現僅供車友停放重型機車，收益微薄不固定，每月所受營業損失為3萬5,000元，被告自應按月賠償原告3萬5,000元。爰依民法第799條之1、所有權妨害除去或防止請求權及侵權行為之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告不得阻擋原告在系爭198號房屋之騎樓及後陽台外牆安裝冷氣室外機。㈡撤銷系爭規約修訂條文。㈢被告不得阻擋、干涉原告對於系爭198號房屋騎樓部分管理、使用、收益及處分之權能。㈣被告應自108年2月起至冷氣室外機安裝使用時止，按月給付原告3萬5,000元。
二、被告則以：系爭規約修訂條文係於109年7月12日區權人會議決議修訂，被告並於同日據以修訂第2版系爭規約，至系爭社區雖於110年10月17日召開第3屆第2次區權人會議（下稱110年10月17日區權人會議），並於同日決議修訂第3版系爭規約，然第3版系爭規約中並未修訂系爭規約修訂條文，是原告提起本件訴訟時，距109年7月12日已逾3個月之除斥期間，自不得再行請求撤銷系爭規約修訂條文。又依公寓大廈管理條例第8條第1項、第3項規定及歷來系爭規約第2條第6項、第28條第1項第2款約定，原告本不得在系爭社區外牆面安裝冷氣室外機，此與該外牆面是否為專有部分無關，且原告如有違反行為，被告亦應予以制止，故被告係為遵守上開法令及規約，而要求原告不得在系爭198號房屋騎樓或後陽台外牆安裝冷氣室外機，另被告亦無屢次向員警檢舉系爭198號房屋騎樓之停車事宜，是被告並無對原告就系爭198號房屋之所有權致生妨害或有妨害之虞之行為。又系爭198號房屋現經停放多部重型機車，且系爭200號房屋則供作汽車駕訓班使用，並由原告擔任班主任，是系爭198號房屋顯亦已供作駕訓班營業使用，並無任何營業損失等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第484至485頁）：㈠原告為系爭198號房屋之所有權人，盧龍山為系爭200號房屋之所有權人（調卷第27至30頁）。
㈡系爭社區於107年4月14日召開第1屆區權人會議，並於同日決議訂定第1版系爭規約（本院卷第225至239頁）。
㈢被告於109年5月28日寄發系爭存證信函予盧龍山（調卷第19
至22頁）。㈣系爭社區於109年7月12日召開第2屆第1次區權人會議，其中
議題四「規約修訂第2條第6項—增加『廣告招牌、雨遮、外掛冷氣室外機』等字」之議案經決議通過，並經被告於同日修訂第2版系爭規約後，於109年8月3日向板橋區公所申請報備（本院卷第65至71頁、第253至269頁）。㈤被告於110年9月2日寄發昇之陽管字第1100902號函予原告，
要求原告自行拆除系爭198號1樓房屋騎樓外牆上所安裝之冷氣室外機，而該冷氣室外機實際上為盧龍山所安裝（調卷第23頁）。
㈥系爭社區於110年10月17日召開第3屆第2次區權人會議，並於同日決議修訂第3版系爭規約（本院卷第425至455頁）。
四、至原告主張系爭規約修訂條文具得撤銷之事由，被告竟以系爭規約修訂條文，阻擋原告在系爭198號房屋之騎樓及後陽台外牆安裝冷氣室外機，並阻擋、干涉原告對於系爭198號房屋騎樓部分管理、使用、收益及處分之權能，據此請求被告負損害賠償責任等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，故本件應審究者為：㈠原告依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷系爭規約修訂條文，有無理由？㈡原告依所有權妨害除去或防止請求權，請求被告不得阻擋原告在系爭198號房屋之騎樓及後陽台外牆安裝冷氣室外機，有無理由？㈢原告依所有權妨害除去或防止請求權，請求被告不得阻擋、干涉原告對於系爭198號房屋騎樓部分管理、使用、收益及處分之權能，有無理由？㈣原告依侵權行為之法律關係，請求被告自108年2月起，按月賠償3萬5,000元，有無理由？茲分述如下：
㈠原告依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷系爭規約修訂條
文，有無理由？⒈按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其
基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，民法第799條之1第3項定有明文。酌以民法第799條之1第3項規定之立法理由「規約之約定是否有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據。至所謂不同意之區分所有人包括自始未同意該規約約定或未參與其訂定者在內。」可見自始不同意該規約，及未參與其訂定之區分所有人，均受該條規定適用，且應於規約成立後3個月除斥期間內，提起撤銷規約之訴。
⒉查原告雖主張系爭社區109年7月12日區權人會議之開會通知
中，並未事先載明系爭規約修訂條文之內容，原告並亦未參與109年7月12日區權人會議，且系爭規約修訂條文係針對原告之不合理條文，對原告顯失公平，據此主張依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷系爭規約修訂條文等詞。然系爭社區係於109年7月12日召開區權人會議，並決議通過其中議題四「規約修訂第2條第6項—增加『廣告招牌、雨遮、外掛冷氣室外機』等字」之議案後，於同日據以修訂第2版系爭規約乙節，業據認定如前；至系爭社區嗣於110年10月17日雖另召開區權人會議，並於該日決議修訂第3版系爭規約，然並未變更第3版系爭規約第2條第6項之條文內容等情，有上開各次區權人會議及系爭社區第2版、第3版系爭規約在卷可佐（見本院卷第253至269頁、第425至455頁），則本件原告請求撤銷系爭規約修訂條文，即應自系爭規約修訂條文經修訂成立之日即109年7月12日後3個月之除斥期間內，提起撤銷規約之訴，而與110年10月17日區權人會議之決議內容無涉，且縱原告未出席109年7月12日區權人會議，揆諸前揭說明，仍有上開規定之適用，惟原告迄至110年12月7日始提起本件訴訟，有民事起訴狀上之本院收文章戳在卷可憑（見調卷第9頁），顯已逾3個月期間，是依上開說明，原告請求撤銷系爭規約修訂條文，於法不合，自非有據。
㈡原告依所有權妨害除去或防止請求權，請求被告不得阻擋原
告在系爭198號房屋之騎樓及後陽台外牆安裝冷氣室外機，有無理由？⒈按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所
有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項中段、後段分別定有明文。此所謂妨害者，係指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事實而言。而所謂「不法」，僅須所有人對於行為人之妨害，於法令上並無容忍之義務為已足（最高法院88年度台上字第2420號判決意旨參照）。次按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制，公寓大廈管理條例第4條第1項、第8條第1項分別定有明文。又外牆係指建築物外圍之牆壁，建築技術規則建築設計施工編第1條第22款亦有明文。
⒉查原告雖主張被告於109年5月28日寄發系爭存證信函予盧龍
山，經盧龍山轉交予原告，要求不得在後陽台外牆安裝冷氣室外機，已對原告就系爭198號房屋之所有權致生妨害或有妨害之虞等詞。然被告係為回覆盧龍山先前所寄存證信函，始寄發上開存證信函予盧龍山，並未將上開存證信函寄予原告乙節，有系爭存證信函在卷可佐（見調卷第19至22頁），且為原告所不爭執（見本院卷第397頁），則被告既非將系爭存證信函寄予原告，原告執此主張被告有妨害其系爭198號房屋所有權之行為，已非有據。又系爭社區第1版系爭規約第28條第1項第2款約定：「住戶違反公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗、冷氣主機位置及冷氣管線統一裝設裝飾保護管，其他類似行為時，應予制止……。」有系爭社區第1版系爭規約在卷可佐（本院卷第225至239頁），則被告以系爭存證信函回覆系爭社區之冷氣機安裝事宜，應依斯時系爭規約約定辦理，核屬有據，是原告主張其因受盧龍山轉知系爭存證信函內容，致其系爭198號房屋所有權受有妨害，亦非可採。
⒊次查原告另主張被告於110年9月2日、111年6月8日，分別以
昇之陽管字第1100902號函、書面制止函，要求原告拆除在系爭198號房屋騎樓外牆所安裝之冷氣室外機乙節，固提出書面制止函及上開信函為證（見調卷第23頁；本院卷第337頁）。然被告於109年7月12日召開區權人會議，並決議通過議題四「規約修訂第2條第6項—增加『廣告招牌、雨遮、外掛冷氣室外機』等字」之議案，被告即據以在109年7月12日第2版系爭規約中，修訂系爭規約修訂條文，並經向板橋區公所申請報備完成，業據前述。又依系爭社區第2版系爭規約修訂後第2條第6項約定：「新建大樓周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，除應符合法令規定外，並依規定向主管機關完成報備後，不得有變更構造、顏色、設置廣告物、廣告招牌、鐵鋁窗、雨遮、外掛冷氣室外機或其他類似之行為。」有系爭社區第2版系爭規約在卷可佐（見本院卷第257至269頁），則系爭社區住戶如有違反公寓大廈管理條例第8條第1項規定或系爭規約第2條第6項約定時，被告依公寓大廈管理條例第8條第3項規定或系爭規約第28條第2項約定，本應予以制止，是被告於110年9月2日、111年6月8日，分別以昇之陽管字第1100902號函、書面制止函，要求原告拆除在系爭198號房屋騎樓外牆所安裝之冷氣室外機，於法有據，自難認屬妨害原告就系爭198號房屋所有權之行為，是原告主張上情，要無可採。
⒋至原告雖另主張系爭198號房屋騎樓及後陽台均屬系爭198號
房屋之專有部分，原告依公寓大廈管理條例第4條第1項規定，得排除他人干涉等詞。然查系爭社區第2版系爭規約修訂後第2條第6項已明定外牆面不得外掛冷氣室外機等行為，並經申請報備完成，則依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，原告即應受系爭規約限制；又系爭198號房屋騎樓及後陽台之外牆均屬該建築物外圍之牆壁，依建築技術規則建築設計施工編第1條第22款規定，均屬外牆，則被告抗辯依現行系爭規約第2條第6項約定，原告不得在同屬「外牆面」之騎樓及後陽台外牆安裝冷氣室外機，自屬有據，原告執此主張，尚非可採。
⒌從而，原告主張被告有對其就系爭198號房屋所有權致生妨害
或有妨害之虞之行為，據此請求被告不得阻擋原告在系爭198號房屋之騎樓及後陽台外牆安裝冷氣室外機，洵無可採。
㈢原告依所有權妨害除去或防止請求權，請求被告不得阻擋、
干涉原告對於系爭198號房屋騎樓部分管理、使用、收益及處分之權能，有無理由？⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。
⒉查原告雖主張被告屢次向員警檢舉系爭198號房屋騎樓之停車
事宜，經員警獲報後多次到場處理，致生原告困擾等節，並提出現場監視錄影畫面翻拍照片2張為證（見本院卷第371頁），然為被告所否認，而原告所提上開照片未能佐證被告確有屢向員警檢舉停車事宜，此外亦未提出其他證據以實其說，已難憑採為實；況系爭198號房屋騎樓前有無違規停車情事，本得由員警據報按現場狀況依法判斷，並不受檢舉內容之拘束，是被告縱確曾向員警檢舉上開停車事宜，亦難認此屬妨害原告就系爭198號房屋所有權之行為，是原告執此主張，自非有據。㈣原告依侵權行為之法律關係，請求被告自108年2月起，按月
賠償3萬5,000元，有無理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。復按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。
⒉查原告雖主張因被告阻擋其在系爭198號房屋騎樓及後陽台外
牆安裝冷氣室外機，致系爭198號房屋未能出租或營業使用，每月營業損失為3萬5,000元等節。然被告係依系爭規約第2條第6項、第28條第1項第2款約定，要求原告不得在系爭198號房屋騎樓或後陽台外牆安裝冷氣室外機，業據前述，已難認被告此舉有何故意或過失侵害原告就系爭198號房屋所有權之行為。又原告雖主張其因被告要求不得在上開外牆上安裝冷氣室外機，致系爭198號房屋未能出租或營業，因而受有每月營業損失3萬5,000元，然為被告所否認，且原告復未就其確實受有上開損害，以及其所受上開損害與被告上開行為間有何相當因果關係等節，舉證以實其說，自難逕採為實，是原告請求被告按月賠償3萬5,000元，尚非有據，洵無可採。
五、綜上所述，原告依民法第799條之1、所有權妨害除去或防止請求權及侵權行為之法律關係，請求撤銷系爭規約修訂條文，且被告不得阻擋原告在系爭198號房屋之騎樓及後陽台外牆安裝冷氣室外機，及阻擋、干涉原告對於系爭198號房屋騎樓部分管理、使用、收益及處分之權能，並請求被告自108年2月起，按月給付原告3萬5,000元，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 18 日
民事第七庭 法 官 李宇銘如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 23 日
書記官 賴峻權