臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第1747號原 告 蔡志承訴訟代理人 林明侖律師複代理人 劉禹劭律師被 告 楊著俊上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國113年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬貳仟元，及自民國111年7月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾陸萬貳仟元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）719,430 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予假執行之宣告。嗣於本院113年4月29日以民事縮減聲明暨準備三狀變更聲明為：㈠被告應給付原告347,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准假執行之宣告。核原告上開所為，乃屬聲明之減縮，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號8樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下與系爭房屋合稱系爭房地），約定以10,200,000元購買系爭房地，兩造透過房仲業者商談時，被告陳稱系爭房屋於出售前3年曾修繕過，當時曾將浴廁水管管線從暗管改建成明管，此次出售前又將「明管」改為「暗管」設計（下稱系爭改管工程），並保證系爭房屋無漏水問題，原告因信任被告說詞，於民國110年7月23日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並於系爭契約第9條明定系爭房屋無滲漏水，且於不動產說明書現況調查表中亦註明系爭房屋無滲漏水。原告給付前開買賣價金後，被告亦將系爭房地所有權移轉登記予原告。然原告嗣於111年1月初陸續發現系爭房屋客房牆面有疑似滲水及壁癌等瑕疵，便立即通知被告至現場確認，被告僅表示應屬系爭改管工程未處理完善，致舊管線中之殘積水分濕氣流出，非滲漏水，並委託工人於111年1月16日進行牆面壁癌刮除及重新油漆。惟於000年0月間，系爭房屋再度出現客房及客房浴廁、主臥室與主臥室浴廁有滲漏水、主臥室浴廁牆面踢腳板有滲漏水、主臥室牆壁有水痕現象，顯見系爭房屋應長年有滲漏水現象且於被告交屋前並無修復。被告於出售系爭房屋時，刻意隱瞞系爭房屋係漏水屋之事實，應就系爭房屋漏水負物之瑕疵擔保責任，負擔修復系爭房屋漏水瑕疵費用。嗣原告數度聯繫被告請求賠償或協商修繕，皆未獲置理，乃於111年4月27日寄發存證信函告知被告瑕疵，被告仍未為置理，系爭房屋有上開瑕疵，修繕期間原告需另外租屋居住，受有租金35,000元之損害，爰先位依民法第359條、第227條第1項、第231條第1項、第179條規定，備位依民法第360條規定提起本訴請求減少此瑕疵部分之價金312000元及租金損害35,000元等語。並聲明：㈠被告應給付原告347,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予假執行之宣告。
二、被告則以：系爭改管工程係於110年5月5日完成，兩造於110年9月9日進行系爭房屋點交，相距已超過四個月，且約定以「固定物現況交屋」，亦即原告於點交時，就屋內現況實際勘查是否有瑕疵進行嚴格之檢視，依一般常理，原告既已知該建物修繕過程，無理由當下未做最嚴格審視，而未提出異議，且當時兩造及房仲業者均在場，已確認無任何如原告所稱之瑕疵始為點交，顯見原告所稱之瑕疵狀況非簽約時既已存在，被告亦絕無原告所稱刻意隱瞞之情事。又被告經000年0月間接獲原告告知系爭房屋客房牆面有滲水狀況後，派維修人員前往檢修發現，原告於點交系爭房屋完畢後，曾進行廚房重新裝修工程，其中水電裝修工程將水管接到系爭改管工程後已廢棄不用之水管內，致系爭房屋內牆壁產生漏水現象，故原告所主張之瑕疵狀況係為原告施工時接錯水管所致，自應由原告自行負責等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠系爭房屋有無系爭漏水瑕疵？原告主張被告應負瑕疵擔保責
任，是否有據？⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條第1、2項定有明文。次按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最高法院85年度台上字第664號裁判要旨參照）。所謂物之瑕疵係指物之缺點而言，應依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物所應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第915號裁判意旨參照）。.又按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，民法第227條第1項定有明文。按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠、93年度台上字第695號裁判意旨參照）。
⒉原告主張伊於110年8月26日取得系爭房地之所有權，於111年
1月初發現客房處牆面陸續出現疑似有滲水及壁癌現象，雖經通知被告後於111年1月16日由被告委請工人重新刮除牆面壁癌及重新油漆。惟於000年0月間系爭房屋客房牆面再度出現壁癌，且於客房浴廁水龍頭打開較久時，客房浴廁牆面甚至會出現明顯積水現象。系爭房屋應是長年有漏水現象且於交屋前並未修復，因而一再出現滲漏水情形等語，為被告否認，並以前詞置辯。
⒊經查：系爭房屋經委請新北市建築師公會就系爭房屋有無：①
系爭房屋客房牆面有否出現壁癌現象？②系爭房屋主臥室牆面踢腳板及主臥室浴廁有否漏水情形？③廚房櫥櫃內有否接管造成系爭房屋漏水情形？鑑定結果認①客房旁邊之浴室地坪與牆壁防水功能欠佳，系爭房屋牆壁有出現壁癌現象；②主臥室旁邊浴室之地坪與牆壁防水功能欠佳，系爭房屋主臥室牆面下方有漏水情形。從而，原告主張系爭房屋於交屋時即有牆壁多處漏水等瑕疵，應屬可信，依通常交易觀念，顯已減損系爭房屋應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用，而未具備應具備之價值、效用及品質，自屬民法第354條第1項所指物之瑕疵，原告依民法第359條規定，請求減少價金，即屬有據。
⒋至於系爭廚房櫃內廢棄不用水管線以不銹鋼帽封閉，且兩造
契約約定本買賣標的物依簽約時固定裝潢現況點交（見系爭契約第一條二，本院卷第22頁）及不動產說明書現況調查表記載第34項是否有滲漏水之情形，被告填寫「3年前修繕完成，目前將明管恢復壁內（廁所部分）」之內容，可徵廚房之廢棄水管，被告並未保證可使用而無滲漏水之情形，且如鑑定機關所鑑定結果謂因該廢棄水管係為埋設於牆壁內之暗管，難以斷定滲漏水區域等語，則鑑定機關鑑定研判無修繕之必要（見鑑定報告書第8頁），自難認系爭房屋廚房櫃內廢棄不用水管線係系爭房屋之瑕疵。此外，原告復未舉證證明，原告主張廚房廢棄管線有漏水之瑕疵，難認有理由。
㈡原告依據民法第359 條、第227條第1項、第231條第1項、第1
79 條之規定，請求減少價金，即被告應給付312,000元，是否有理由？⒈按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一
經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。
⒉經查：系爭房屋確有如前述之漏水情形，依系爭契約第九條
第三項、第二項約定及不動產現況說明書現況調查表中註明系爭房屋無滲漏水，有系爭契約、不動產現況說明書現況調查表在卷可稽（見本院卷第23頁、第28頁），足認有減少系爭房屋通常效用之瑕疵及因此瑕疵而有價值減少之情形。系爭房屋因有漏水情形，已如前述，經本院囑託新北市建築師公會鑑定結果主臥室漏水修繕費用為121,400元，客房部分修繕費用為140,600元合計為262,000元，有鑑定報告書可證，則原告依民法第359 條、第179條規定，請求被告給付上開交易減損之金額計262,000元，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
㈢原告主張受有汙名價損計10萬元，有無理由？⒈原告主張系爭房屋有汙名減損，新北市建築師公會鑑定結果
判斷汙名減損為0元，不可採等語，並提出社團法人台中市建築師公會鑑定報告書為佐（見本院卷第177至266頁），惟為被告否認。
⒉經查：
⑴觀之原告提出之鑑定報告，記載該案是因為公共管線設計方
式存有潛在漏水風險，與本案漏水之情形並不相同，且因該案所記載系爭大樓公共管線設計方式無法改變，只能採取防範改善措施修繕，且經修繕完畢無法防止再次破裂情形發生，故有污名之情形，與本件漏水之情形不同，自不能比附援引。
⑵又新北市建築師公會經本院囑託鑑定系爭房屋有無因漏水汙
名化價值減損之情形，鑑定結果認系爭房屋有系爭漏水情形，修繕工作應委託合法廠商施工，另委託建築或給排水防水專業人士設計監造並簽章出具「依照相關規定施工」之證明，以此嚴謹之修繕過程並出具證明後，研判應無汙名化價值減損之情形等語，有該鑑定報告書可稽（見鑑定報告書第8頁），本案經新北市建築師公會鑑定後汙名化減損為0元，鑑定人已就其如何計算系爭房屋存在滲漏水價值減損金額，何以汙名化減損之金額為0之依據予以說明，且衡諸其內容，係鑑定人本於其專業，就鑑定事項所為之判斷，並無違反經驗法則之違誤，應堪憑採。
⑶基上，原告主張系爭房屋有因漏水而有汙名化價值減損之情形，難認可採。
⒊末查，原告另依民法第227條第1項、第231條第1項規定請求
被告312,000元本息，乃單一聲明選擇之合併，本院既已依原告主張之民法第359條、第179條規定為原告勝訴之判決，即無再予審究其他請求權基礎有理與否之必要。
⒋按預備訴之合併，係以先位之訴不合法或無理由，為後位之
訴的判決條件，先位之訴有理由，後位之訴即無庸判決。本件原告提起預備訴之合併，上開本院認其上開先位有理由部分，就其備位依民法第359條規定請求，自無庸判決，併此敘明。
⒌被告抗辯原告原通知系爭房屋漏水係原告接錯廚房管線所致
，原告主張主臥室有漏水情形已超過交屋後6個月期間，不得主張瑕疵擔保責任，有無理由？查，原告於110年9月30日交屋後於000年0月間通知被告系爭房屋有漏水之瑕疵，被告並於111年1月16日派員至系爭房屋重新刮除牆面壁癌即衝新油漆，惟未發現前述漏水原因等情，為被告所不爭執。則因漏水之原因未明，於本院囑託鑑定後始發現主臥室、客房漏水之情形，自難認已逾6個月期間，被告此部分之抗辯，難認可採。⒍被告復抗辯原告裝潢接錯廢棄管線使用有責任，與有過失，
有無理由？經查：被告辯以原告接錯廚房下方廢棄水管致造成系爭房屋滲漏水情形，然如前述，系爭房屋漏水原因並非原告接錯廚房下方廢棄管線所致，被告復未舉證證明原告有何過失，難認被告此部分抗辯可採。
㈣原告主張 因系爭房屋修繕期間必須在外租屋居住，受有35,000元之租金損害部分：
系爭房屋漏水部分僅須就⑴客房旁邊之地坪打除、客房旁邊浴室之牆邊磁磚打除、地坪與牆壁整理平整、施作防水層、地坪與牆壁鋪設磁磚、客房木地板拆除、客房木地板重鋪、補土油漆；主臥室旁邊浴室之地坪磁磚打除、主臥室旁邊浴室之牆壁磁磚打除、地坪及牆壁整理平整、施作防水層、地坪及牆壁鋪設磁磚、主臥室踢腳拆除、釘踢腳等局部性工程，難認系爭房屋於上開施工期間不能居住使用，此外，原告復未舉證有租屋之必要而有受有租金35,000元之損害，原告此部分之請求，洵屬無據，為無理由。
㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條分別明有定文。原告對被告之不當得利返還債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起訴訟，且起訴狀繕本業於111年7月6日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（本院卷第67頁），是原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年7月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告主張被告就系爭房屋之滲漏水，應依民法第359條規定負物之瑕疵擔保責任，並依民法第179條之規定，請求被告返還減少之價金262,000元及自111年7月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。併依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事第一庭 法 官 朱慧真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
書記官 劉芷寧