臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第1902號原 告 呂享倫訴訟代理人 吳宗華律師被 告 徐卉昀訴訟代理人 葉恕宏律師
梁均廷律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國111年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾陸萬伍仟元，及自一一一年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以貳拾貳萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以陸拾陸萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、依民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項規定，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。查，原告於起訴時，依民法第179條規定請求被告返還代墊之仲介費、代辦費、履約服務費共計新臺幣（下同）1萬7,850元本息，惟其於本院民國111年10月14日言詞辯論期日撤回此部分之起訴（見本院卷二第27頁），復經被告同意（見本院卷二第28頁），則原告撤回上開起訴部分，已非本院審理範圍，先予敘明。
二、原告主張：被告於110年11月25日以總價1,390萬元，向伊購買新北市○○區○○路000○0號房屋暨其坐落新北市○○區○○段000地號土地所有權應有部分10000分之280（下稱系爭房地），簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定簽約時給付第1期款項140萬元。又被告於簽約當日交付現金3萬元予伊及簽發票面金額137萬元、發票人為被告、票號813682號之本票（下稱系爭本票）予伊以支付第1期款項，約定被告應於110年12月3日以前將137萬元存入泛太建築經理股份有限公司（下稱泛太公司）之履約保證專戶（下稱履保專戶）以清償票款。詎被告於110年12月2日，以臺北光華郵局存證號碼000469號存證信函（下稱第469號存證信函）以其社會經驗不足、未經深慮而貿然決定、發現系爭房地非本人之需求等非正當事由，主張解除系爭契約及拒絕給付價金。伊即於110年12月4日以蘆洲郵局存證號碼000477號存證信函（下稱第477號存證信函）催告被告應於函到5日内將137萬元存入履保專戶。嗣泛太公司於110年12月17日以蘆竹錦興郵局第235號存證信函（下稱第235號存證信函）通知被告伊依系爭契約第10條第2項約定為解除系爭契約之意思表示，被告仍未予理會。伊自得依系爭契約第10條第2項約定沒收被告已付全額價款140萬元，惟扣除已沒收之現金3萬元後，被告應給付伊懲罰性違約金137萬元等情。爰依系爭契約第10條第2項約定，求為命被告應給付137萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決。願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：伊不否認給付原告現金3萬元後，未再依約給付其餘買賣價金，但伊因無力負擔銀行貸款，已先於110年11月30日口頭向原告表示解除系爭契約，復以第469號存證信函重申解除系爭契約之意思表示。原告獲悉伊解除系爭契約後，陸續在「住商不動產」、「591房屋交易」、「樂屋網」、「好房網」、「永慶房仲網」等房屋買賣仲介平臺（下合稱系爭房屋買賣仲介平臺）張貼出售系爭房地之廣告，伊於110年12月13日以臺北光華郵局存證號碼000488號存證信函（下稱第488號存證信函）重申願與原告處理系爭契約解除之善後協商事宜，原告未予回應，且原告於111年3月20日將系爭房地出售予第三人。故原告於110年11月30日獲悉伊口頭解除契約乙事後，繼續尋找買主，足以推論原告至遲已於110年12月3日與伊默示合意解除系爭契約。縱認伊有違約，然系爭契約第10條第2項關於沒收買方已付全額價款作為違約金之約定，該違約金性質應屬於損害賠償總額預定性違約金，原告未能舉證其受損害之金額，且原告於110年3月間買入系爭房地，僅持有系爭房地約1年即出售，獲利238萬元，自無損害，自不得准許原告請求違約金137萬元，應依民法第252條予以酌減等語，資為抗辯。
四、本件爭點厥為兩造有無於110年12月3日以前合意解除契約？系爭契約第10條第2項關於沒收買方已付全額價款作為違約金之約定，該違約金性質為何？原告依該約定，得請求之違約金金額為何？經查：
㈠原告主張被告於110年11月25日以總價1,390萬元，向其購
買系爭房地並簽訂系爭契約，約定簽約時給付第1期款項140萬元，且被告於簽約當日交付現金3萬元予其及簽發系爭本票予其，約定被告應於110年12月3日以前將137萬元存入履保專戶，惟被告未於110年12月3日以前給付價金等情，為被告所不爭執（見本院卷二第26頁），復有系爭契約、系爭本票可稽（見臺灣臺北地方法院111年度訴字第3027號卷〈下稱北院卷〉第19至31頁），自堪認為真實。
㈡依系爭契約第4條約定：「買賣標的總價款壹仟叁佰玖拾萬元整。……付款方式如下：第1期款（簽約款）140萬元整：
⑴簽約時買方應給付第1期款【含定金】、110年11月25日。⑵本期款項應全數匯入專戶。⑶賣方應交付所有權狀正本。……」，第10條第2項約定：「買方若違反本契約應履行之義務時，自違約之翌日起至改善完成之日止，應按日依該期價款萬分之二計算懲罰性違約金與賣方，倘經賣方定七日以上期限催告改善仍不履行時，賣方得逕解除本契約並沒收買方已付全額價款作為違約金。惟已移轉於買方或其他指定登記名義人之產權或已付之權狀，買方均須於解約後立即無條件返還與賣方。至於已付或應負之稅款、地政士已辦理案件之撤件費用及其他必要費用均由買方負擔之。」，價金給付備忘錄：「簽約款、付款日期110年11月25日、給付金額現金新臺幣叁萬元整、商業本票新台幣壹佰叁拾柒萬元整，收款人呂享倫，備註：左列款項委由收款人匯存履約保證專戶」（見北院卷第20、23、25頁），又原告因被告未依約於110年12月3日將137萬元匯入履保帳戶，於110年12月4日以第477號存證信函催告被告應於函到5日内給付即將137萬元存入履保專戶（見北院卷第37至40頁）。雖原告催告改善期日未達7日以上，但被告在書狀中自陳：「……原告以第477號存證信函通知其應於函到5日（即110年12月11日前）給付第1期款項差額137萬元……」（見北院卷第69頁），可見原告以5日催告被告履約之屆滿日即110年12月11日，被告於函到7日即110年12月13日之後仍未依約給付137萬元，嗣泛太公司於110年12月17日以第235號存證信函通知被告，原告依系爭契約第10條第2項約定為解除系爭契約之意思表示（見北院卷第41至43頁）。是原告依系爭契約第10條第2項約定解除系爭契約，並依同約定請求被告給付已付價款140萬元之違約金，自屬有據。
㈢雖被告辯以其已於110年11月30日口頭向原告表示解除系爭
契約，復以第469號存證信函重申解除系爭契約之意思表示，原告陸續在系爭房屋買賣仲介平臺張貼出售系爭房地之廣告，且於111年3月20日將系爭房地出售予第三人，足以推論原告至遲已於110年12月3日與其默示合意解除系爭契約云云，並提出房屋買賣仲介平臺之網頁錄影光碟、第488號存證信函、系爭房地之登記第二類謄本、新北市地籍異動索引、111年5月5日房屋買賣仲介平臺廣告刊登頁面、被告與王偉丞於110年11月30日LINE對話紀錄、系爭房地所有權轉移明細為其主要論據。然觀被告所提出之系爭房屋買賣仲介平臺之網頁錄影光碟，固可知原告於110年12月3日、同年12月10日、同年12月15日，在系爭房屋買賣仲介平臺刊登出售系爭房地之廣告，有上開錄影光碟可稽（見北院卷第99頁），惟該錄影內容並無法得知廣告刊登時間究竟為兩造簽訂系爭契約之前或之後，甚至原告主張錄影光碟中之廣告均係兩造前簽約前所刊登，居間兩造成立系爭契約之21世紀不動產蘆洲三民捷運加盟店已將系爭房地出售廣告下架，僅係其他房仲業廣告下架時間較晚所致等語，被告就原告此部分主張並無提出任何證據予以反駁，自難僅以系爭房屋買賣仲介平臺仍有刊登系爭房屋出售廣告片面情節，遽認原告至遲已於110年12月3日與被告默示合意解除系爭契約。又觀被告提出之第488號存證信函、系爭房地之登記第二類謄本、系爭房地所有權轉移明細，僅可證明被告110年12月13日以第488號存證信函向原告表示重申願與原告處理解除系爭契約後之善後協商事宜，原告於111年3月20日將系爭房地出售予第三人等情（見北院卷第101至109頁、本院卷二第81至83頁），並無從證明兩造間有何合意解除系爭契約之情。且原告為解除系爭契約之意思表示後，再委請房仲業者出售系爭房地予第三人，核屬自身行使系爭房地所有權之處分權利，亦難據此推論原告已於110年12月3日與被告合意解除系爭契約。另從被告所提出之被告與王偉丞於110年11月30日LINE對話訊息內容以觀，雖王偉丞向被告表示：「因為我剛剛也有拜託一下屋主，他們也有特別提到，因為目前物件都已經通知各管道已成交……單方面解約會造成他們的損失，如耗費的時間造成銀行貸款支出等，此狀況會有權利要求違約金外，也可以要求損害賠償……」等語（見本院卷二第79頁），但王偉丞在該次對話中並沒有向被告表示其有權代原告與被告合意解除系爭契約，王偉丞也向被告強調違約之責任，則上開LINE訊息內容自不足以證明原告有與被告合意解除系爭契約之情。基上，被告執上開證據，抗辯原告至遲已於110年12月3日與其合意解除系爭契約云云，自不可取。
㈣按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害
賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。依系爭契約第10條第2項約定，可知應給付違約之翌日起至改善完成之日，按日依該期價款10000分之2計算之違約金部分，兩造已約明為「懲罰性違約金」，但關於沒收買方已付全額價款作為違約金部分僅記載「違約金」，並未約明懲罰性違約金，則系爭契約第10條第2項關於沒收買方已付全額價款作為違約金之約定，該違約金性質應屬賠償總額預定性質。是原告主張系爭契約第10條第2項關於沒收買方已付全額價款之違約金，屬於懲罰性違約金云云，自無可取。
㈤次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。另按當事人約定契約不履行之違約金過當者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定之標準數額；違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異（最高法院89年度台上字第1709號判決要旨參照）。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，前者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，非以債權人所受損害為唯一審定標準；後者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，惟應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，且此種違約金於債權人無損害時，不能請求（最高法院106年度台上字第1839號、87年度台上第2563號、83年度台上字第2879號判決意旨參照）。且違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文；此項違約金，於有約定之違約情事時即已發生，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。而同法第260條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言，其因契約解除後所生之損害，並不在得斟酌之列。故出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差固可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準；惟契約解除後，買賣標的物之價值如再有貶損，則不得再以之為酌定違約金之標準（最高法院95年度台上字第1831號判決意旨參照）。查，原告主張其依系爭契約第10條約定沒收被告已付價款140萬元作為違約金並無過高，且低於內政部公告之契約範本中違約金總價15％之上限，被告請求酌減並無理由等語，被告辯稱：縱其有違約，其自原告110年12月4日寄發第477號存證信函起至原告於111年3月20日出售系爭房地予第三人止，僅短短3個月違約期間，原告再出售系爭房地獲利238萬元，原告並無受有損害，違約金應酌減至零等語。經查：
⒈違約金是否過高，應參酌解約時一般客觀事實，社會經濟
狀況及當事人所受損害等情形，以作為審酌決定該約定之違約金是否過高及應如何核減之基準，自非僅因違約金低於內政部公告之契約範本中違約金總價15％之上限，即可毋庸參酌原告因被告違約實際所受損害及所失利益為若干，認定違約金並無過高，是原告以違約金140萬元低於內政部公告之契約範本中違約金總價15％之上限，違約金並無過高等語，自不可取。
⒉又原告已合法解除系爭契約，自不得再將契約解除後之利
息損失，作為審酌違約金是否過高之依據，則原告自被告未給付價金137萬元之翌日即110年12月4日起至其於110年12月17日解約之日止（共計14日），按年息5％計算之利息損失即2,627元（計算式：137萬元×5％×14/365＝2,627元，元以下四捨五入），自應列入違約金酌減之考量因素。又本院復審酌被告訂立系爭契約後，旋即遲延給付價金，以及被告違約原因僅係因其社會經驗不足、未經深慮而貿然決定、發現系爭房地非本人之需求等非正當事由而貿然拒絕履約（見北院卷第35頁），另尊重兩造在契約自由下所為以沒收已付價款充作違約金之約定、雙方存證信函聯繫處理過程、原告簽約前為順利簽約而支出相關人事、居間費用等成本、影響原告原預計之資產規劃等情況，再斟酌被告在原告解約前已繳交價金3萬元之就債務為一部履行，原告因此受有一定孳息利益，復兼衡內政部公告編印，經行政院消費者保護委員會決議通過之成屋買賣契約書範本，規範違約金以不超過房地總價款之15％為上限之標準，原告主張之違約金140萬元約占總價款1,390萬元之10％，以及現今社會經濟狀況等情狀，認原告沒收價金140萬元充作違約金，核屬過高，應酌減為房地總價款5％即69萬5,000元（計算式：1,390萬元×5％＝69萬5,000元），較為適當。是被告辯以本件違約金應酌減至0元云云，即無可取。
㈣從而，被告依系爭契約第10條第2項約定，應給付原告已付
價款之違約金應為69萬5,000元，經扣除被告已付現金3萬元後，原告依系爭契約第10條第2項約定，請求被告給付違約金66萬5,000元本息，為有理由；逾此範圍所為請求，為無理由。
五、從而，原告依系爭契約第10條第2項約定，請求被告給付66萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年5月6日（送達證書見北院卷第63頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。至原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
民事第四庭 法 官 趙伯雄以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 1 日
書記官 陳威同