臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第195號原 告 黃信元訴訟代理人 蕭聖澄律師複代理人 李建璋被 告 林怡即金門林怡地政士事務所訴訟代理人 陳守文律師複代理人 郭千華律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年12月14日言詞辯論終結 ，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：被告於民國110年1月間受原告委任協助原告向訴外人張再坤買受門牌號碼臺北市南港區五成街201巷4弄173樓建物及座落之基地（下稱系爭房地），原告與張再坤並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及買賣價金履約保證委任書（下稱系爭委任契約），系爭契約及系爭委任契約均由被告代擬，被告並於地政士欄位署名。被告依系爭契約第17條、系爭委任契約之其他特約事項，負有協助張再坤向法院聲請閱卷，及積極聯繫花旗銀行清償張再坤受抵押擔保之債務後向法院聲請撤銷強制執行程序等義務。且被告具地政及相關法律專業能力，並受有報酬，自應履行上開義務，並以善良管理人注意之程度完成之。惟被告於簽約後未依約履行義務，違反地政士法第2條規定應依法誠信執行業務，應依同法第26條負賠償責任。是系爭房地遭花旗銀行完成拍賣，使原告無法如期以系爭契約約定價額新臺幣（下同）1,225萬元取得系爭房地，致原告受有原預期轉賣利潤270萬元(系爭房地法院拍定價1,495萬元-系爭契約約定價額1,225萬元）之損害，被告並應返還原告已支出之仲介費用45萬元，故原告所受損害及所失利益共計315萬元，原告以該範圍内向被告請求損害賠償300萬元。爰依地政士法第26條、民法第544條、第184條提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依地政士法第16條、系爭契約第5條第1項、系爭委任契約第2
條等規定可知，被告受任辦理之業務係於辦理買賣雙方之產權過戶登記、新舊房貸抵押權之塗銷登記及設定登記、稅費繳納等事務，至於張再坤與花旗銀行間之債務清償、撤銷查封並不在被告所承辦之地政士業務範圍內。另花旗銀行係張再坤之一般債權人，其於系爭房地上並無任何抵押權設立登記而需被告辦理塗銷登記情事，系爭契約簽立時，系爭房地亦已遭花旗商業銀行聲請法院進行查封拍賣中，在未撤銷查封前，被告尚無法就系爭房地進行買賣產權過戶登記事宜，故張再坤與花旗銀行間之債務清償及撤銷強制執行程序等事宜與本件被告以所承辦之產權過戶登記相關業務完全無關。㈡再系爭契約書簽立時，系爭房地已遭花旗銀行聲請法院強制
執行進行查封拍賣而無法辦理產權移轉過戶登記，原告與張再坤為完成買賣，於系爭契約第17條約定由原告代張再坤清償其花旗銀行債務以撤銷查封，另因顧慮其他債權人併案查封，故以前述約定載明張再坤需於110年1月22日前，以及原告進行還款花旗銀行債務前，二度前往法院閱卷確認有無其他債權人併案查封及調取聯徵紀錄，並將閱卷資料及聯徵紀錄交付被告後，再由被告正式通知原告與張再坤聯繫花旗銀行進行代償債務，足證張再坤向法院辦理閱卷、調取聯徵紀錄及將上述資料交付被告乙事，係原告向張再坤之債權人花旗銀行進行清償之前提要件，故辦理法院閱卷乙事係張再坤於契約中允諾原告之事與被告地政士業務無關。且張再坤於簽立系爭契約後未依約前往法院閱卷及調取聯徵並將上述資料交付被告，系爭房地即於110年1月26日遭法院拍定，而張再坤於系爭契約中已載明花旗銀行債務約72萬元，顯見張再坤對其積欠花旗銀行債務之金額已有相當查證之管道且知之甚詳，無須被告協助確認其債務金額；至於依系爭契約第17條約定辦理清償張再坤所積欠花旗銀行之債務部份係屬原告之責，清償後撤銷法院強制執行程序之部份則應由花旗銀行向法院聲請為之。故有關訴外人張再坤就其與花旗銀行間之法院閱卷、查詢債務金額、清償債務、撤銷法院強制執行程序等事務皆與被告無關。
㈢系爭房地遭拍定後，原告已與張再坤合意終止履約保證之申
請並同意各自取回建物、土地權狀及已付之買賣價金，足證原告已與張再坤就系爭房地達成協商，原告並無損害可言。至於原告所主張之仲介費本屬原告依仲介契約應付予仲介之費用，與被告業務執行無涉；另原告主張預期轉賣利潤270萬元之損失部份亦未見原告舉證以實其說，且與被告之業務執行無關，原告之請求無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項㈠原告與張再坤於110年1月14日簽立系爭契約書，約定由原告向張再坤購買系爭房地，價金為1,225萬元。
㈡原告與張再坤並於同日簽立系爭委任契約書。被告於其上地政士欄位蓋印。
㈢系爭契約簽訂時，系爭房地存有第一順位最高限額抵押權134
萬元、債權人為富邦銀行。另有一般債權人即花旗銀行聲請對系爭房地強制執行。
㈣系爭房地於110年1月26日遭他人拍定，拍定金額1,495萬元。
㈤系爭契約中第17條特約事項記載「立約日，產權現況有查封
登記，債權人花旗銀行，所有權人告知還款撤封金額約72萬元左右，富邦銀行(現為第一順位抵押權)立約日房貸餘額約800萬元左右，並告知已無其他外來債務存在。賣方允諾於110年1月22日前(含)將法院閱卷(查有無其他債權人併案查封)及需自己調閱聯徵紀錄(交付)與承辦地政士，買賣雙方協議買方同意於過戶前(賣方申請權狀補發後)核發權狀正本交付地政士，並買方貸款核准後，另賣方亦需於動支還款前再行閱卷(法院)查詢有無其他債權人併案查封。買賣雙方合意有關撤封對花旗之債務實際金額雙方合意不入履保，由買方帳戶還款花旗之還款帳戶，其他需入履保(除貸款核准金額外)，另賣方目前自住，允諾最遲110年3月24日前騰空房地」，上開特約事項為被告所擬。
㈥系爭委任契約之其他特約事項載明：「本案買賣雙方合意於
過戶前，動交還款(本價款不入履保由買方自行還款賣方花旗銀行之還款帳戶)並賣方於還款前需備齊所有過戶文件及富邦房貸額證明及法院閱卷資料及聯徵中心信用紀錄；買方貸款金額若有變動，需於完稅時現金補足入專戶；不入履保還款花旗以承辦地政士通知為準」，上開特約事項為被告所擬。
㈦原告與張再坤於110年7月16日協議終止履約保證之申請，並
同意各自取回系爭房地所有權狀及已支付之買賣價金，並簽立不動產買賣價金履約保證協議書及證明書。
四、本院之判斷㈠被告不負有向法院閱卷及聯繫花旗銀行、清償張再坤債務之義務之認定：
⒈依系爭契約書第5條第1項約定：「委託約定與產權移轉：一
、買賣雙方合意委託授權承辦地政士，辦理不動產移轉設定登記、貸款申辦、抵押權之設定或塗銷、清償作業及點交標的物、簽署結案單並通知永豐建經相關流程所需之相關文件…。二、房地產權辦理登記時，經承辦地政士通知買賣雙方提供證件、用印及其他應納稅捐，雙方均應配合辦理且不得以任何理由推諉或要求任何補貼，如因遲延致影響產權登記致他方受損害者，應由延遲者負擔損害賠償責任」；系爭委任契約第2條約定：「地政士委任：甲乙雙方同意委由簽訂本買賣契約之地政士辦理所有權移轉登記及抵押權設定、塗銷登記、稅費繳納及其他相關手續。」（見本院卷一第37至
38、51頁）依前開約定可知，被告僅就系爭房地之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還及有關上開稅賦事項之事務，與原告及出賣人張再坤成立委任之法律關係。
⒉再依系爭契約第17條約定：「立約日，產權現況有查封登記
，債權人：花旗銀行，所有權人告知還款撤封金額約72萬左右，富邦銀行(現為第一順位抵押權)立約日房貸餘額約800萬左右，並告知已無其他外來債務存在。賣方允諾於110年1月22日前(含)將法院閱卷(查有無其他債權人併案查封)及需自己調聯徵紀錄(交付)承辦地政士。買賣雙方協議買方同意於過戶前(賣方申請權狀補發後)核發權狀正本交付地政士，並買方貸款核准後，另賣方亦需於動支還款前再行閱卷(法院)查詢有無其他債權人併案查封。買賣雙方合意有關撤封對花旗之債務實際金額雙方合意不入履保，由買方帳戶還款花旗之還款帳戶，其他需入履保(除貸款核准金額外)，另賣方目前自住，允諾最遲110年3月24日前騰空房地，騰空後買方代償賣方。」；系爭委任契約其他特約事項約定：「一、本案買賣雙方合意於過戶前動支還款(本價款不入履保由買方自行還款賣方花旗銀行之還款帳戶），並賣方於還款前須備齊所有過戶文件及富邦房貸餘額證明及法院閱卷資料及聯徵中心信用紀錄。二、買方貸款金額若有變動，需於完稅時現金補入專戶。三、不入履保還款花旗，以承辦地政士通知為準。」，上開約定均係由被告所撰擬，經原告及張再坤確認後予以簽署並蓋章等情，為兩造所不爭執，且上開契約條款文義明確，內容並非艱澀難懂，可知原告與張再坤就關於系爭房地現因花旗銀行債務而遭查封登記乙事之處理，同意由賣方即張再坤負責至法院閱卷確認系爭房地強制執行程序有無其他債權參與併案查封以及調閱聯徵紀錄，再由原告負責清償花旗銀行債務。是被告抗辯關於向法院閱卷及聯繫、清償花旗銀行債務等均不在其受任事務範圍內，應屬有據。⒊原告雖聲請證人黃泓達證明被告確實負有上開義務乙節，然
據證人黃泓達於本院審理時證稱：簽立系爭契約及委任契約我均在場，因為張再坤是我母親的朋友，張再坤向我表示欲出售系爭房地，我便去尋問原告有無購買意願，因系爭房地遭強制執行中，故有向原告表示系爭房地案件較急，我與原告商議好價格後，原告自行選擇至被告事務所進行簽約。簽約當天在場之人有我、原告、張再坤、被告，系爭契約第17條約定事項為被告所撰擬，當時因張再坤對花旗銀行負有債務，必須清償債務後撤銷強制執行，被告表示會向花旗銀行聯繫確認有多少債務，被告表示其會跟張再坤至法院閱卷，我記得當時被告提出要去法院閱卷，我不記得當天有無提到對於如何清償花旗銀行債務及撤銷強制執行程序之辦理，契約提到由買方清償花旗債務，因為張再坤沒有錢，由被告去確認債務金額，由原告付款，還款後被告就會去撤銷強制執行，其他契約內容我不太記得等語（見本院卷二第34至39頁），由證述可知，原告與張再坤因系爭房地買賣事宜至被告所營事務所簽約，被告知悉系爭房地因有債務而現遭法院強制執行中後，予以提出必須確認債務數額、清償債務以及辦理撤銷強制執行程序等事宜，並將該等事項以特別約定之方式予以載明於契約中，依此，僅得證明被告為俾利原告與張再坤得順利締約、完成系爭房地過戶，其基於專業協助代擬契約條款，確認雙方應負之義務，原告僅憑上開特別約定事項為被告所撰擬，而逕謂其間合意該等特約事項係由被告負責辦理，自非可採。原告復稱被告具地政及相關法律專業能力，且受有報酬，自應負擔上開義務云云，然被告具有地政士之專業與其與委託人約定之受任事務內容洵屬二事，無從以此遽認被告負由前開義務至明。
㈡原告請求被告給付300萬元，並無理由之認定⒈按地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務
上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法第26條定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張地政士應依上開規定負損害賠償責任者，須證明自己受有損害，且損害係因地政士不為完全之給付所引起者，或地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務，始足當之。
⒉查，至法院閱卷及聯繫、清償花旗銀行債務，本非地政士辦
理產權移轉登記之法定業務，且亦非兩造間委任事務範圍，業如前述，自難認被告有違地政士法第2條所定於受託辦理業務時有不正當行為或違反業務上應盡義務之情。是原告依民法第544條及地政士法第26條第2項規定，請求被告負賠償損害責任，於法無據。此外，原告復未能舉證證明被告有何不法行為，其主張被告應負侵權行為損害賠償責任，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依據地政士法第26條、民法第544條、第184條請求被告給付300萬元及法定遲延利息，均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 1 月 13 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭本件正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 16 日
書記官 李淑卿