臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第198號原 告 林坤福
劉玉蓮共 同訴訟代理人 陳俊翔律師複代理人 吳益群律師被 告 劉珍新訴訟代理人 童兆祥律師
邱亮儒律師符詠涵律師被 告 三重重陽不動產仲介經紀有限公司法定代理人 柯錦盛訴訟代理人 許俊明律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國114年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國105年5月2日，經被告三重重陽不動產仲介經紀有限公司（下稱被告三重不動產）居間仲介，以新臺幣（下同）1,200萬元價金，向被告劉珍新購買其所有地號為新北市○○區○○段000地號土地（面積3.76平方公尺，權利範圍20分之1）、981地號土地（面積458.79平方公尺，權利範圍20分之1）、981之1地號土地（面積7.89平方公尺，權利範圍20分之1）（下稱系爭土地），及座落其上同段2981建號即門牌號碼新北市○○區○○路○段00巷00弄0號建物及防火巷增建物部分（下稱系爭房屋）(系爭房屋及系爭土地，以下合稱系爭房地)，並支付仲介服務費24萬元予被告三重不動產，被告劉珍新於兩造就系爭房地所簽訂之買賣契約（下稱系爭買賣契約）第9條第1項擔保並無占用他人土地，更於「標的物現況說明書（成屋）」第39項：「是否占用他人土地之情形」一欄中勾選「否」等情。詎原告於110年9月間竟接獲國有財產署北區分署(下稱國產署)之函文通知，表示系爭房屋內臨防火巷增建物部分(下稱系爭增建)占用中華民國所有為其管理之地號新北市○○區○○段0000○0000地號部分土地(下稱系爭國有地)，須支付相當於租金之不當得利97,148元，並應拆除占用部分後騰空返還，回復原狀費用為705,000元，並使原告受有減少使用16.1平方公尺之損害1,574,322元(計算式：1,200萬元÷122.72㎡÷16.1㎡＝1,574,322元)，而被告劉珍新故意或過失擔保系爭房屋並無越界占用系爭國有地，致原告不知瑕疵而購買，其給付顯不合債務本旨，又原告現雖就系爭國有地與國產署成立租賃契約，惟租期屆至後，恐有遭拆除之風險，縱為續租，亦不一定具有租金優惠，依民法第227條第1項、第226條第1項規定及系爭買賣契約第9條第1項約定，被告劉珍新應負債務不履行之損害賠償責任。另被告三重不動產係以居間為營業並受有報酬，應據實調查交易標的之相關資訊，而系爭增建，可能存有占用他人土地之風險，此乃肉眼可見之瑕疵，其刻意隱匿或疏未查證，顯有違反善良管理人注意義務，依民法第224條、第567條、第544條、不動產經紀管理條例第21條第3項、第26條第1項、第2項規定，對於原告所受之損害應負賠償責任，另依民法第571條、179條規定，應返還仲介費24萬元。
並聲明：㈠被告劉珍新應給付原告2,376,470元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告三重不動產應給付原告2,616,470元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢前兩項聲明中之2,376,470元部分，若有被告任1人為給付時，其餘被告就該已給付部分，免其責任。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告劉珍新則以：系爭增建係建商所搭設，伊已向賣方仲介即訴外人李榮瑞說明增建情況及帶至現場查看，原告買受系爭房屋時已清楚知悉系爭增建並無合法產權，系爭買賣契約第2條㈠、㈢更清楚記載於防火巷有增建並約定日後拆除風險由原告自行負責，則伊依約按現況交付系爭房屋予原告後，已依債之本旨為給付，原告以兩造簽訂系爭買賣契約時已存在之自始瑕疵，請求伊負債務不履行之損害賠償責任，並無理由。另標的物現況說明書所載內容僅係伊依其認知所為說明，並非作為系爭房屋品質保證之擔保，而兩造已於系爭買賣契約第2條就系爭增建部分訂定危險負擔特約條款，此約定自應優先適用，故原告不得依系爭買賣契約第9條第1項約定向伊請求損害賠償。又原告在國產署通知期限前拆除系爭增建則無庸支付補償金，則無任何損害，原告已向國產署承租系爭國有地，並無增建或減少使用系爭房屋之問題，原告請求回復原狀費用及減少使用房屋之損害，皆係現階段尚未實際發生之損害。又縱認原告得請求損害賠償，伊賠償之金額，亦應以遠見不動產估價師事務所估算租用國有土地增加租金負擔之損失額為限等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告三重不動產則以：原告於簽約時即已知悉系爭增建無建物所有權，且違建本有被拆除之風險，原告明知仍約定以現況交屋，對該部分實無合法利益保護之必要，況居間、仲介係就其所已知事項向當事人為報告及調查義務，本件僅為一般房屋買賣，現行不動產法令並未規定居間仲介於出售房屋前須先辦理鑑定地界，更未規定須調閱建築改良物堪測成果表與竣工圖，而依現場照片所示，系爭房屋後方一整排防火巷巷口及巷尾均被遮擋，伊無從進入巷內，亦無法用肉眼目視方式判斷是否有占用鄰地，故伊自不知悉違建部分有占用系爭國有地之情事，又如何就其不知事項告知原告，故伊自未違反調查及告知義務等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷三第195頁至第196頁）：㈠原告委由被告三重不動產為仲介，於105年5月2日向被告劉珍
新以總價1,200萬元購買系爭房地，被告劉珍新於105年6月15日交屋，並約定依現況交屋。
㈡被告劉珍新之代理人張家銘於105年2月在標的物現況說明書
第18項「是否有增建部分」欄位勾選「是」，備註說明：勾選「防火巷增建」。第39項「是否有占用他人土地之情形」欄位勾選「否」。
㈢系爭買賣契約第2條增建占用範圍：防火巷。約定該增建或占
用部分無所有權，並有被拆除之虞，若交屋後始被通知拆除時，原告同意自行負責。
㈣原告與被告三重不動產成立居間及委任關係，原告已支付被告三重不動產仲介服務費24萬元。
㈤國產署於110 年9 月7 日通知原告應就其占用系爭國有地部
分，於110 年10月31日繳納使用補償金97,148元，並騰空地上物返還土地。另依國有非公用不動產被占用處理要點第6點第1項第3 款規定，執行機關以民事訴訟請求返還前，自行騰空交還；或配合依限騰空交還者，免收使用補償金。同項第4 款規定，執行機關以民事訴訟請求返還前，自行騰空交還時間已逾執行機關所限期日者，使用補償金減半計收，倘原告於前述期限自行騰空返還系爭國有地，可申請免收使用補償金。
㈥系爭增建占用系爭國有地範圍如附圖所示新北市三重地政事
務所111年11月9日複丈成果圖所示A面積10.21平方公尺、B面積3.75平方公尺。
㈦原告於112年4月7日向國產署承租系爭國有地，優惠後每月租金為1,134元，租期自110年12月1日至116年12月31日止。
五、本院得心證之理由：㈠原告主張系爭增建占用系爭國有地，依民法第227條第1項、
第226條第1項規定及系爭買賣契約第9條第1項約定，主張被告劉珍新應就系爭增建占用系爭國有地部分，負不完全給付責任部分：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。查原告於105年5月2日經被告三重不動產仲介，與被告劉珍新簽訂系爭買賣契約，系爭增建部分座落在系爭國有地，占有國有地範圍如附圖所示新北市三重地政事務所111年11月9日複丈成果圖所載A面積10.21平方公尺、B面積3.75平方公尺等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠㈥），並有系爭買賣契約書、本院勘驗筆錄、現場照片及新北市三重地政事務所111年11月10日新北重地測字第1116168475號函（見本院卷一第35頁至第50頁、第299頁至第308頁、第339頁至第341頁）各1件在卷可參，又占用系爭國有地，日後恐有遭拆除、滅失而因此減少房屋價值之風險，是依通常交易觀念而認系爭房屋存有系爭增建部分，應已構成物之瑕疵。
⒉次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條
之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第359條及第355條第1項分有明文。是買賣標的物之瑕疵如為買受人於契約成立時即為知悉，除契約另有約定外，買受人自不得主張買受人應負瑕疵擔保責任。同理，本諸誠信，買受人如經告知而已知悉買賣標的物具此瑕疵仍願買受，亦難認出賣人所為給付，有構成不完全給付之情事。⒊查系爭買賣契約第2條「增建或占用部分」約定：「本買賣
標的物現況另有增建或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下:㈠增建或占用範圍：防火巷。...㈢上述增建部分或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除者，甲方（即原告）同意自行負責，其相關權利義務甲方確已知悉。」、買賣契約標的物現況說明第18項「是否有增建部分」欄位勾選「是」，備註說明：勾選「防火巷增建」等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡㈢），並有系爭買賣契約書、標的物現況說明書（見本院卷一第37頁至第38頁、第46頁）各1件在卷可稽，足見系爭買賣契約業已告知說明系爭房屋緊鄰防火巷一側存有增建部分，該增建部分並無所有權，且有被拆除之虞，倘於交屋後始被通知拆除者，原告確已知悉而同意自行負責等情。
⒋再者，系爭增建係在系爭房屋後側緊鄰防火巷處，業與前
開告知說明情況相符，且互核被告辯稱原告於簽立系爭買賣契約之前，清楚知悉系爭增建並無合法產權，且原告簽訂系爭買賣契約前，有看屋並知悉系爭增建所在一節，業經證人李榮瑞證稱伊是賣方仲介，系爭房地買賣是被告劉珍新委請張家銘出面委託被告三重不動產銷售，張家銘寫委託當時有告知房屋後方的廁所、廚房和一個房間有增建，並帶伊去現場看，帶原告看屋時，有特別跟原告說大概哪個範圍增建在防火巷上，告知無產權，要買方自行負擔可被拆除風險等語明確（見本院卷二第88頁至第93頁），證人許妙達證稱伊是原告方仲介，伊有帶原告去看屋，屋況說明書有填增建等語明確（見本院卷二第93頁至第99頁），足見原告於簽立系爭買賣契約之前，有進入系爭房屋，並經由被告三重不動產所屬仲介人員帶看屋，知悉有系爭增建位於系爭房屋後方靠防火巷側之廚房、廁所、一個房間等情，甚者，同前所述，系爭買賣契約更明確註明系爭房屋緊鄰之防火巷部分存有增建部分，該增建部分並無所有權，且有被拆除之虞，倘於交屋後始被通知拆除者，原告同意自行負責等情。是被告劉珍新出售、被告三重不動產仲介系爭房地買賣之時，並非僅係告知原告系爭房屋緊鄰防火巷部分存有原建物所有權狀所載建物外推之增建情況，更係明確說明該增建部分並無所有權，日後恐有遭通知拆除之可能，則揆諸上開規定及說明，原告既已知悉上情（即存在系爭增建部分），仍予同意購買，自難課予被告劉珍新須負擔系爭增建不完全給付賠償之責。
⒌原告固主張被告劉珍新在標的物現況說明書第39項「是否
有占用他人土地之情形」欄位勾選「否」等情，為被告所不爭執，然查被告於系爭買賣契約書第2條、標的物現況說明書第18項均告知有防火巷增建，已如前述，被告以此告知原告系爭增建為主建物後方緊鄰防火巷部分有外推，並增建系爭房屋廚房、廁所、一個房間空間情形，參以公寓大廈區分所有專有部分外推而增建，並增建在防火巷上之違章建築，通常將占用他人之土地（含區分所有權人共有之土地），據此，應難謂被告劉珍新有故意不告知瑕疵之情事。標的物現況說明書第39項與系爭買賣契約第2條，就買賣之物是否占用他人土地之內容存有齟齬，現況說明書僅係出賣人就買賣標的物現況之說明，尚難逕認即為出賣人向買受人保證品質之意思表示，本件標的物現況說明書為被告劉珍新代理人張家銘於105年2月所填寫，之後原告與被告劉珍新於105年5月2日簽訂系爭買賣契約，應認系爭買賣契約第2條，已修正補充標的物現況說明書第39項之記載，堪認被告劉珍新就系爭增建，並無保證其未占用他人土地之品質，亦無具有可歸責事由，致為不完全給付。
⒍系爭買賣契約第9條「擔保責任」第1項固有約定：乙方擔
保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情形，除本契約內另有約定外，...，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任（見本院卷一第39頁）。然同契約第2條第3項同時另有約定：上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（...）始被通知拆除時，甲方同意自行負責，其相關權利義務甲方確已知悉（見本院卷一第38頁），故而系爭增建對原告雖有物之瑕疵及不完全給付之情形存在，然買賣雙方既已有免責之約定，被告劉珍新又無故意不告知原告之情，業如上述，上開免責約定，原告應受拘束，則原告依據系爭買賣契約第9條第1項約定及不完全給付規定請求被告劉珍新負損害賠償責任，洵無理由，應予駁回。
⒎綜上，原告簽立系爭買賣契約之時，既已知悉系爭房屋存
有系爭增建，仍同意購買，揆諸上開規定及說明，難課以被告劉珍新需負賠償之責。原告依系爭買賣契約第9條約定、民法227條準用同法第226條之不完全給付之規定，請求被告劉珍新給付原告2,376,470元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
㈡原告依民法第224條、第567條、第544條、不動產經紀管理條
例第21條第3項、第26條第1項、第2項規定，請求被告三重不動產應負賠償責任，另依民法第571條、179條規定，應返還仲介費24萬元部分：
⒈稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。民法第565條、第567條、第544條、第224條分別定有明文。又廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀管理條例第21條第3項、第26條第1項、第2項亦定有明文。
⒉原告主張被告三重不動產以居間為業，並受有報酬，對於
系爭增建是否有無權占用他人土地之情形未予調查，顯未盡善良管理人注意義務，致原告受有損害云云，惟查，系爭增建是否有占用他人土地乙節，無法單純從系爭增建之外觀目視查知有占用之情事，此有現場照片在卷可稽（見本院卷一第377頁至第391頁），是系爭增建倘未經國產署通知，或未經地政機關測量鑑界前，尚無從得知有占用系爭國有地之事實，再者被告三重不動產於仲介系爭房地交易過程中，已依被告劉珍新所勾選標的物現況說明所載內容向原告敘明房屋現況，經核亦難認其所進行之居間流程，與前開不動產經紀業管理條例第24條規定有何相違之處，被告三重不動產已有向原告告知系爭房屋存有系爭增建，被告劉珍新告知系爭增建無所有權，並與原告為風險約定，被告劉珍新並未擔保系爭增建未占用他人土地，原告知悉而仍為同意購買，已如前述，難認被告三重不動產之經紀人員未善盡調查及報告義務，被告三重不動產應認已盡其居間仲介之責，自難認有何故意或過失致交易當事人受損害，有為不完全給付之情事，原告此部分主張，亦無理由，應予駁回。
⒊按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人相對
人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。查同前所述，就系爭房屋存有系爭增建部分之瑕疵，被告三重不動產居間仲介系爭房地出售之時，已有盡其注意及告知之責，從而難認被告三重不動產有違反原告之委託，或違反誠實及信用方法，則被告三重不動產所為給付並無違反上開規定，亦未構成不完全給付，且其基於居間契約而受有服務報酬，係據法律上之原因，則原告請求被告三重不動產返還服務報酬24萬元，亦無理由。
六、綜上所述，系爭增建部分固屬物之瑕疵，但原告購買系爭房地之時，業經受告知而知悉系爭房屋存有系爭增建部分，被告劉珍新告知系爭增建無所有權，並與原告為風險約定，被告劉珍新並未擔保系爭增建未占用他人土地，原告仍同意購買，被告劉珍新自毋庸就此負不完全給付之責；另被告三重不動產所為居間仲介，亦已盡其給付義務，並無故意或過失致交易當事人受損害或為不完全給付之情事，則原告依民法第227條第1項、第226條第1項規定及系爭買賣契約第9條第1項約定，請求被告劉珍新給付原告2,376,470元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。另依民法第224條、第567條、第544條、不動產經紀管理條例第21條第3項、第26條第1項、第2項、第571條、179條規定，請求被告三重不動產給付原告2,616,470元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 16 日
民事第二庭 法 官 顏妃琇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 16 日
書記官 徐安妘附圖(新北市三重地政事務所111年11月9土地複丈成果圖)