臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第117號原 告 邱美惠
邱瑞祥邱瑞宏共 同訴訟代理人 郭立寬律師
馬偉涵律師被 告 張進忠訴訟代理人 張毓珊
蔡旻哲律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣坐落新北市○○區○○段00○00地號土地上，門牌號碼新北市○○
區○○路00號之1旁第2間、第3間之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），為訴外人邱紹枝取得上開土地之所有權人同意後所興建。又被告自93年起至109年5月止，以每月租金新臺幣（下同）3萬5,000元向邱紹枝承租系爭房屋，作為經營萬豐汽車維修行之用。嗣邱紹枝於109年11月18日死亡，原告為其繼承人，惟因被告自原告繼承系爭房屋後均未給付租金，且原告整理邱紹枝遺物亦未發現任何契約文書，然系爭房屋內現仍存有被告於承租期間使用之冰箱、電視及鐵架等物品，以及外牆面仍存有被告於承租期間掛設於系爭房屋外牆之「萬豐汽車」字樣之橫式廣告招牌，顯見被告目前仍無權占有系爭房屋，並侵害原告對於系爭房屋之所有權，原告復於110年6月21日以台北北門郵局第1706號存證信函要求被告應於函到5日內返還系爭房屋，惟被告迄今仍置之不理，原告自得依民法第767條第1項規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還。
㈡再者，系爭房屋臨景平路，周遭並有捷運景平站、捷運秀朗
橋站（僅距離約200公尺）及秀朗大橋等交通設施，距臺北慈濟醫院、莊敬高職、秀山國小等車程約5分鐘、周遭健身房相關產業、量販賣場林立，應屬機能健全之城鎮中心，而參以鄰近非於捷運線上之80坪以上鐵皮屋廠房之出租價格，每月約為6萬5,000元以上，系爭房屋現既係由被告堆放物品作為大型倉儲使用，則原告倘將系爭房屋全數出租，每月應可收取租金6萬5,000元，原告自亦得依民法第179條規定，請求被告給付自109年11月19日（原告繼承系爭房屋之日）起至111年3月23日（本件起訴狀繕本送達之日）止，以每月6萬5,000元計算之相當於租金之不當得利104萬8,387元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付6萬5,000元。
㈢被告辯稱其於109年5月已與邱紹枝終止租賃關係，並達成被
告不需清空系爭房屋內物品及外掛招牌之協議云云，惟查：⒈被告除未提出任何書證、物證以供參酌外，且被告與邱紹枝
之租約每月租金為3萬5,000元，押租金高達10萬元，租約價額非輕，契約當事人理應謹慎從事，若雙方確有於點交返還房屋時有何特殊約定，將之形諸文字方符常理。併參以被告所懸掛之「萬豐汽車」字樣之招牌至今仍懸掛於系爭房屋上，然該招牌對於邱紹枝並無任何利用價值，其存在更將使系爭房屋之利用受限，致邱紹枝要將系爭房屋再行出租或利用徒生困擾，另雙方亦未就押租金如何抵扣或退還為商談，顯見被告與邱紹枝間根本無前揭協議存在，應僅係被告便宜行事，不欲清運而棄置於系爭房屋所致。況證人李柏均所為證述亦均係飲宴或日常生活間聽聞被告及邱紹枝轉述，自難僅憑其所為證述即認被告與邱紹枝有就系爭房屋點交有達成前揭協議甚明。
⒉又觀諸邱瑞宏（雷丘）與被告（外省大哥）間之LINE通訊軟
體對話，其中邱瑞宏於110年5月15日稱「外省大哥不好意思。鐵皮屋我們要收回來自己用。不會再租給您。裡面的東西麻煩您儘快搬離。希望您在5/21前完成搬離。謝謝您。」、於110年5月20日稱「外省大哥。請問租約找到了嗎」、被告則於110年6月24日回覆稱「你的押金還沒有退給我你看要怎麼處理」等內容，可知原告當時係以系爭房屋出租人身分向被告提出終止租約之意思，卻未見被告表現出其早已搬離系爭房屋，為何要再向其表示不再出租之反應，顯見於000年0月間，被告尚且以系爭房屋之承租人自居，且系爭房屋內仍尚有被告之物品須搬遷之狀態。併參照被告於111年2月23日稱「…有跟你說過景平路的房子，早就還給你父親了，鑰匙遙控器你車上找一下應該有，你說房子不在租給我我不是跟你說好嗎，當初也跟你說過斜坡道沒有弄好我沒有辦法使用，車子沒辦法上去，…」等內容，除可見被告明知原告早已因繼承關係成為系爭房屋之出租人，卻未與原告辦理系爭房屋之返還點交外，對照被告所稱其與邱紹枝終止租約時，曾提及若邱紹枝有為系爭房屋申請斜坡道，則將繼續承租系爭房屋等情，本件實則係被告與邱紹枝曾約定日後可能再回系爭房屋營業，故而將該招牌留置於系爭房屋之上，且亦因此而未將系爭房屋之押租金與邱紹枝作結算，後續因邱紹枝死亡，被告搬回系爭房屋乙事便不了了之等情，堪認被告應係便宜行事而將該招牌及個人物品持續留置並占用系爭房屋，而非係因被告與邱紹枝有上開協議存在甚明。
⒊再者，倘鈞院認定系爭房屋內部物品係邱紹枝同意被告留下
（假設語氣），然於原告繼承系爭房屋後，且於110年5月15日與被告就系爭房屋終止租賃關係後，兩造實際上並未共同返回現場確認屋內狀況辦理點交，且繼續留置該招牌，亦屬侵害原告針對系爭房屋之所有權，以及無權占有原告之系爭房屋，每月並受有相當於租金之利益，原告亦得援引前開規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，及請求被告給付不當得利。
㈣併為聲明：⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號之1旁第2
間、第3間房屋騰空遷讓返還全體原告。⒉被告應給付原告104萬8,387元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告6萬5,000元。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告自93年起向邱紹枝承租系爭房屋作為經營萬豐汽車維修行之用，約定每月租金為3萬5,000元，以現金方式給付，並交付押金10萬元予邱紹枝。嗣因被告將工作地遷移至新北市○○區○○路00號，故於109年5月與邱紹枝協議終止租賃契約，被告已搬離系爭房屋並完成點交，且將系爭房屋鑰匙交還邱紹枝，系爭房屋內雖尚有冰箱、電視及鐵架等物品未全數清空，外牆面亦仍懸掛「萬豐汽車」字樣之招牌，惟此係因邱紹枝表示欲將上開物品帶回鄉下使用而要求被告無需清空，又坊間亦不乏出租人選擇保留招牌鐵架，以供後續出租店面營業使用，保留招牌外框鐵架亦屬常情，並非係被告繼續占用。又觀諸被告與邱紹枝間之LINE通訊軟體對話內容，自被告於109年5月搬離系爭房屋後，仍多次與邱紹枝碰面、聯絡，過程中邱紹枝從未提及清空系爭房屋或返還鑰匙等情事，且邱紹枝亦多次親至被告位於新店區之工作地造訪，完全未提到任何有關原租約之事，亦無任何向被告為通知或催告之情形。且由被告與邱美惠（邱仔女兒）間之LINE通訊軟體對話內容，其中邱美惠於110年1月14日時曾向被告詢問「嗨，叔叔，車庫的遙控器在誰那？」，經被告致電告知早已返還予邱紹枝後，邱美惠從未再就「鑰匙」之事向被告為任何詢問；另參照邱瑞宏與被告於邱紹枝死亡後之LINE通訊軟體對話內容，亦從未向被告詢問過鑰匙，況被告於109年12月26日即將其名片傳送予邱瑞宏等情，足證原告早於109年12月前即已知悉被告業已搬遷至新店區之新址營業，且邱紹枝與被告於租約終止後確有上開協議之存在。本件係因原告於邱紹枝死亡前對於系爭房屋完全不瞭解，亦不清楚系爭房屋之點交狀況，原告係於邱紹枝死亡後數月始與被告討論系爭房屋，被告方於111年2月23日以LINE通訊軟體回覆稱「…有跟你說過景平路的房子，早就還給你父親了，鑰匙遙控器你車上找一下應該有，你說房子不在租給我我不是跟你說好嗎…」等內容，亦即被告早於109年5月終止租約，並將鑰匙遙控器返還及搬離系爭房屋，被告並無續租系爭房屋，且兩造間無租賃關係存在，亦未與邱紹枝有再遷回系爭房屋營業之約定存在。併參照李柏均之證詞，應認被告與邱紹枝間確有上開協議，且被告早已將鑰匙交還予邱紹枝甚明等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠邱紹枝於109年11月18日死亡，原告為邱紹枝之繼承人，系爭房屋由原告繼承為所有人。
㈡被告自93年起至109年5月止，以每月租金3萬5,000元向邱紹枝承租系爭房屋，作為經營萬豐汽車維修行之用。
㈢被告自109年5月搬離系爭房屋，維修行隨即遷移至新北市○○區○○路00號營業。
㈣系爭房屋內現存有被告於承租期間使用之冰箱、電視及鐵架
等物品；系爭房屋外牆面現存有被告於承租期間掛設於系爭房屋外牆之「萬豐汽車」字樣之橫式廣告招牌。
㈤系爭房屋均坐落新北市○○區○○段00○00地號，面積如新北市政
府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書所載，分別為56.86平方公尺、163.59平方公尺，且原告非上開土地所有權人。
四、得心證之理由：㈠原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，
有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民
法第767條第1項前段有明文規定。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責；若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院107年度台上字第2320號判決意旨參照）。是原告既主張其所有系爭房屋為被告無權占有等情，自應負舉證責任。
⒉查系爭房屋係邱紹枝所起造之未辦理所有權第一次登記之建物
，應由邱紹枝原始取得所有權，又邱紹枝於109年11月18日死亡，原告為邱紹枝之繼承人，則原告依繼承之法律關係取得系爭房屋之所有權。再被告自93年起至109年5月止，以每月租金3萬5,000元向邱紹枝承租系爭房屋，作為經營萬豐汽車維修行之用，於000年0月間搬離系爭房屋，維修行並遷移至新北市○○區○○路00號營業。而系爭房屋內現存有被告於承租期間使用之冰箱、電視及鐵架等物品；系爭房屋外牆面現存有被告於承租期間掛設於系爭房屋外牆之「萬豐汽車」字樣之橫式廣告招牌等事實，此均為兩造所不爭，堪以認定。另原告主張：邱紹枝與被告間並無不需清空系爭房屋內物品及外掛招牌之協議存在，甚且原告亦已於110年5月15日向被告終止系爭房屋租賃關係，被告目前仍無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還等語，惟此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴被告抗辯其與邱紹枝已於000年0月間終止系爭房屋租賃契約等
節，核與證人李柏均在本院審理時證稱：伊於93、94年間因常去被告向邱紹枝所承租景平路21號房屋找被告，而認識邱紹枝，一直到邱紹枝000年00月間死亡前都有往來，在被告承租時，與邱紹枝見面都是在該承租房屋。邱紹枝當時係住○○○路00號2樓樓上，被告是在樓下經營汽車修理廠，被告沒有住在裡面，伊因自93年起受僱於被告經營的環保處理場，伊是開拖車的，因僱傭關係自94年開始住在19號2樓，被告有跟邱紹枝說伊因上班關係就住在19號2樓，伊沒有給付租金給被告及邱紹枝，伊不知道被告與邱紹枝之間之租金為何，伊沒有問過他們，伊大概受僱於被告2、3年，但邱紹枝當時說大家這麼熟不用搬走，所以才會住到109年5月。約109年5月份被告就沒有承租了，而伊是因為與被告間僱傭關係所以才住在那邊，所以伊在被告退租後約一星期伊也搬走等語之情節相符。另觀諸原告邱瑞宏與被告間之前揭通訊軟體LINE對話紀錄，亦無法遽予推認被告已承認於109年5月搬離後，仍與邱紹枝間就系爭房屋存有租賃關係。此外，原告復未提出其他證據舉證證明被告與邱紹枝間自109年6月以後就系爭房屋仍有租賃關係存在等事實，是堪認被告與邱紹枝或邱紹枝之繼承人即原告自109年6月起就系爭房屋即已無租賃關係之存在。
⑵又被告抗辯系爭房屋內雖尚有冰箱、電視及鐵架等物品未全數
清空，外牆面亦仍懸掛「萬豐汽車」字樣之招牌，惟此均係經邱紹枝同意，因邱紹枝表示欲將上開物品帶回鄉下使用而要求被告無需清空，另出租人要求保留招牌外框鐵架亦屬常情，並非係被告繼續占用等語。亦核與證人李柏均在本院審理時證稱：被告在109年4月底有撤廠，用貨車把相關工具搬走，在搬的過程中伊和被告常常與邱紹枝喝酒或泡茶時，邱紹枝有對被告說，如冰箱、電視及鐵架，那邊有買新的你用不到的就不用搬了，邱紹枝說他有些東西鄉下那邊用得到，鄉下是指嘉義那邊。被告說我用不到的就留給你用，後來有留下壹台冰箱、電視及一些鐵架子，因為邱紹枝說沒有用的東西就拿走，其他東西都清空。邱紹枝沒有跟被告明確說過招牌要搬走的事情，那個招牌沒有撤走是因為新店也用不到，如果再租給別人，鐵架鐵骨用得到還可以續用。於109年5月搬離後伊有再與邱紹枝見面，都是在被告在新店安興路的工廠見面，一直到邱紹枝死亡前，我們大概2、3天就一起泡茶，沒有提及房屋要清理或搬遷的事情，伊109年6月初搬走時，就把19號2樓後門之鑰匙還給邱紹枝，邱紹枝跟伊說被告有把前門鐵捲門鑰匙還給他，後門鑰匙有沒有都沒有關係，因為再租給別人後門也要換鎖，但是被告何時把鑰匙還給邱紹枝伊沒有看到。邱紹枝本來是做工程的，但因身體不舒服，所以請被告幫他介紹賣地，伊知道有賣一部分，邱紹枝也有與我們聊，所以知道，因此我們就住到109年5月就好，想說不要妨害邱紹枝交地給別人。伊沒有聽被告與邱紹枝談過是否會再回19號開店的事。被告承租的是萬豐汽車及19號之一旁第三間部分，伊是住在19號之一第二間閣樓的部分。另萬豐汽車旁邊再隔一間賣水的，21號部分也是被告承租，但是在108年、109年就搬走，邱紹枝是住在21號2樓等語，並無二致。衡諸邱紹枝確有於000年0月間出售系爭房屋所坐落土地即新北市○○區○○段00地號應有部分8分之1，此觀新北市地籍異動索引、土地登記第一類謄本即明(見本院卷二第219頁、第97頁)，以土地之買賣本需磋商多時，顯見核與被告搬離系爭房屋之時間點應屬相近，又證人李柏均既能知悉邱紹枝有出售土地及老家在嘉義一事，足認證人李柏均前開證述內容應可採信。復參以系爭房屋內現雖存有被告於承租期間使用之冰箱、電視及鐵架等物品，然被告於000年0月間搬離時既係自行以貨車撤廠遷移，相較下上開物品在清運上並無任何困難之處，被告又何需僅留下上開物品未為清運而徒增有無使用系爭房屋之爭議。況由被告所提出其與邱紹枝間之通訊軟體LINE對話紀錄（見本院卷二第121-139頁)，足見邱紹枝在被告於000年0月間搬離系爭房屋後，仍有與被告聯繫，倘被告擅將上開物品留下未為遷移，復未給付租金或交還鑰匙以點交系爭房屋，邱紹枝焉有未為請求之理。抑且，原告並未提出任何證據舉證證明被告於109年5月搬離以後，除留有上開物品在系爭房屋外，仍有使用或進入系爭房屋之情，而被告與邱紹枝先前既非無償使用借貸關係，而係有償之租賃關係，則被告倘有繼續使用系爭房屋之情，當需給付邱紹枝相當之租金，以經濟效益而言，被告焉會迄今長達逾3年，僅堆置少部分已未再使用之物品，而未就系爭房屋為其他使用收益之行為。是以，原告既未能舉證證明被告就留置在系爭房屋內之物品仍保有所有權或有任何使用收益之行為，自難認被告仍占有使用系爭房屋。從而，原告主張被告無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋云云，為無理由，應予駁回。
㈡原告依民法第179條規定，請求被告自109年11月19日起至遷讓
房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6萬5,000元，有無理由？查原告所舉證據，尚不足以證明被告自109年5月搬離系爭房屋後，就系爭房屋仍有實際占有使用之事實，業經本院認定如前，是本院自難認被告有何受有不當得利之情形，故原告主張被告應自109年11月19日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6萬5,000元，亦即自109年11月19日起至111年3月23日止共計應給付104萬8,387元，並應自111年3月24日起至遷讓房至之日止，按月給付相當於租金之不當得利6萬5,000元，亦屬無稽，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告給付104萬8,387元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告6萬5,000元，均為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸逐一再加論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 112 年 11 月 6 日
民事第三庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 6 日
書記官 李依芳