臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第1353號原 告 黃貞綾訴訟代理人 許景翔律師被 告 陳致豪
大飛騰不動產經紀有限公司（下稱大飛騰公司）法定代理人 謝昊呈兼 上 一人訴訟代理人 賴依甯被 告 陳思瑀上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國112年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳致豪應給付原告新台幣（下同）333,700元，及自民國111年7月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告大飛騰公司應給付原告156,000元，及自111年6月23日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息。
三、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
四、訴訟費用由被告陳致豪負擔17％、大飛騰公司負擔8％，餘由原告負擔。
五、本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由
一、本件被告陳致豪經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，准由其一造辯論而為判決。
二、原告訴之聲明：㈠被告陳致豪應給付原告1,996,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡被告大飛騰公司、賴依甯、陳思瑀應連帶給付原告1,996,000元及自本狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢前二項聲明，如有一被告為給付時，其餘被告就已給付部分，免其責任。㈣願供擔保請准宣告假執行。並主張略以：
㈠原告於民國110年6月1日在591房屋交易網站看到由大飛騰公
司刊登的不動產出售資訊，隨即聯繫仲介即被告賴依甯了解該物件詳情，並於110年6月5日，與被告陳致豪成立預售屋買賣換約協議契約書（即預售屋紅單，下稱系爭契約），承受被告陳致豪與僑大興建設有限公司（下稱僑大興公司）間之房屋土地買賣預定契約書，取得系爭契約中「I HOUSE」A5棟七樓一戶之房地權利（下稱系爭房屋）。因房屋格局乃買方購買房屋時之重要考量因素，影響房屋價值及購買意願甚鉅，故原告於110年6月1日聯繫賴依甯時，再三向其確認系爭房屋之格局，其即以line傳送房屋格局圖之照片，並告知「所有問題我都已經問好了，剛剛傳給您的格局圖是正確版，在合約書上面的」，而該格局圖即為附圖一之二A5戶七層交屋平面圖（下稱約定格局）。原告為領取房屋土地買賣預定契約書之正本，於110年6月26日，與陳致豪、僑大興公司三方簽立房地權利轉讓證明書，賴依甯及被告陳思瑀亦在現場，陳致豪、賴依甯及僑大興公司之主任葉啟揚，皆仍未告知系爭房屋已遭陳致豪客變格局之事實，且契約書所附之附件亦無檢附任何客變申請書或載明已遭客變之格局圖。簽立契約後，原告即依約定匯款至中國信託專戶（中國信託商業銀行專屬帳號00000-000000000），共匯付1,996,000元（含房屋價款1,840,000元、仲介服務費156,000元），中國信託專戶亦已將價款1,840,000元撥款給陳致豪，並將服務費156,000元撥款予大飛騰公司。
㈡詎料，系爭房屋完工後，原告於110年11月22日至現場看屋時
，竟發現屋內格局與約定格局完全不同，格局變成「浴室位置更動且置於主臥室中」（下稱客變格局），原告立即向僑大興公司確認，始知悉系爭房屋之格局早已於系爭契約成立前，遭陳致豪以客變方式更動，惟陳致豪與仲介人員為圖順利出售，竟惡意隱匿此情，未向原告說明系爭房屋之格局已遭客變之事實，向原告稱格局以契約書為主，而契約書上並無任何客變之記載。原告於110年6月5日與陳致豪簽立系爭契約時，賴依甯及陳思瑀亦在現場，渠等有再次向原告確認及說明房屋之現況及格局，並未提及格局已遭客變之事。原告發現上情後，隨即向仲介反應，陳思瑀加入line群組表示：「如果是屋主（即陳致豪）的問題請屋主出來負責任，現在已經找到他就可以出來了。我剛剛到現場看屋了，本來想承接後來看了格局不適合。所以我沒有要承接了」、「當時屋主提供的只有那份合約書」等語，可見已坦承未盡據實告知義務，否則為何向原告表明其要承接房屋？賴依甯亦表示：「我們會先請師傅過去看復原的費用，再找屋主談」、「…同事說他直接跟你原價買回，或是您交屋後我們幫您出售房屋。同事有問過主任，主任說還可以換約，您跟妹妹討論有進一步消息盡快跟我們説我們盡快幫您處理，謝謝。」等語，亦可證其坦承未盡據實告知義務。
㈢原告於110年11月26日與訴外人陳麗珠（即陳致豪之代理人）
、賴依甯以線上會議方式商討系爭房屋後續處理事宜。陳麗珠表示：「ok，就是呢，我們提供的方式就是你們可以去找其他的師傅來看，還原的部分就是要怎麼做處理，相關的費用如果是合情合理的話我們是願意去做支付的動作。不然就是說如果你們真的沒辦法接受這個房子被其他的師傅做更動，你們真的完全不能接受，擔心後面有任何的損傷，這間新房子變成二手折價損失的部分，那我提供的就是我們可以取消交易，我可以把房子直接取消。買賣還原的部分。」、「如果可以的話就取消交易這樣是更簡單的，你也不用去接受這一間二手的房子，我也可以原價直接買回來我自己住也可以投資我也開心，這樣我會覺得更簡單一點」，即表示願意以解除契約之方式處理。孰料，陳致豪及仲介皆不願意賠償損害，致本件糾紛無法解決，且事後即拒絕聯繫。原告只好委請律師提起本訴。
㈣按「廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任」、
「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」、「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，不動產經紀業管理條例第21條3項、第23條1項、第26條第1項及第2項定有明文。次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條亦有明文。原告因大飛騰公司之仲介賴依甯及陳思瑀二人，未向原告盡據實告知義務，就本件房屋格局變更之重要事項，為刻意隱瞞未告知原告，且經原告再三確認格局後，仍告以客變前之格局圖，顯已違反上開規範，應對原告負擔連帶損害賠償責任。因陳致豪已於111年12月21日（和解筆錄係定應於12月15日前匯款）給付1,840,000元予原告，雙方並於同日與建商僑大興公司完成換約，故依系爭契約第6條第2項，陳致豪應給原告違約金1,996,000元（即原告匯入履約專戶金額戶金額）。又原告之損害為違約金及仲介費，被告大飛騰公司、陳思瑀、賴依甯應負之連帶賠償責任，與被告陳致豪之賠償責任，係不真正連帶債務之關係，故如有一被告為給付時，其餘被告就已給付部分，免其責任。
二、被告大飛騰公司、賴依甯聲明：原告之訴駁回，並答辯略以：
㈠110年6月1日與原告談此筆買賣時，因與原告看到有些許不同
，我當下有透過屋主方業務即陳思瑀與訴外人邱榆喬去了解真正格局圖是哪張，因與原告看到有些許不同，經由陳思瑀跟陳致豪確認後，110年6月5日雙方見面談後簽買賣契約，簽約當下代書有在雙方面前再次確認格局圖有無異動地方，當下代書跟我、邱榆喬對著原告描述格局圖時，陳致豪完全沒有任何異議而順利簽約完成。直至110年11月22日原告去工地驗屋發現格局不對傳line給我，我詢問工地主任後才發現格局是變更過的。嗣後於110年11月26日進行第一次的線上視訊協商，由於陳致豪無法前來協商請代理人陳羿汝代為處理，並提出兩個方案由原告選擇，但原告不同意。
㈡在本件交易過程中，賣方陳致豪沒有如實陳述事實，而預售
屋的客變設計，建商的契約書規定僅能客變一次，我們無法得知賣方陳致豪竟可以做第二次客變。我們不是賣方，也無法向建商查證有無客變，我們已經善盡仲介的義務，我們也是受害者等語。
三、被告陳思瑀則聲明：原告之訴駁回，並答辯略以：㈠陳致豪於110年5月1日委託出售房屋時，告知其系爭房屋格局
僅有一次前手屋主之客變，未告知其本人也有做格局之客變，且系爭房屋為預售屋，無法查證格局，只能依陳致豪委託提供的格局圖銷售及誠實的告知買方。因賣方陳致豪未提供正確的格局圖，造成原告至現場發現房屋格局不同。我也有打電話到建商詢問變更格局事宜，但建商回說只有屋主本人可以查詢，其他外人無法告知，於是我請陳志豪自己打電話去查清楚。且依預售屋買賣合約書第7條之規定判斷，以第一手屋主變更的為準，應當不得讓二手屋主陳志豪再次申請變更，建商的作法與契約規定不符。我們已善盡仲介的調查義務。
㈡於110年6月5日簽約前，代書還特別解說確定合約上的格局是
否正確，經陳志豪在場確認格局及變更事項後，雙方才簽定買賣合約，如格局圖有誤，陳志豪當下就應該提出修正。嗣後陳志豪表示若原告不滿意現場格局，願意解約買回，且原告所有支出費用其會賠償，故合約買賣還原後原告並無金錢損失。且當可看屋後，原告發現廁所門方向錯誤時，陳志豪也很有誠意要幫原告改回跟合約一樣的廁所門及淋浴、洗手台的位子變更。從而，我並無惡意隱瞞或調查不清的過失。
四、被告陳致豪則聲明：同意買回系爭房屋，但違約金部分需要協議等語。
五、兩造所不爭執之事實：㈠110年6月5日，原告與陳致豪成立系爭契約，由原告承受陳致
豪與僑大興公司間之系爭房屋預售屋買賣契約，原告業已依約付款，雙方並與建商完成換約完畢。
㈡原告於系爭契約成立後即依約匯款至中國信託專屬帳戶，共
匯付1,996,000元，其中包括房屋價款1,840,000元、仲介服務費156,000元，該專戶已將1,840,000元之房屋價款撥款給陳致豪，並將服務費156,000元撥款予大飛騰公司。㈢大飛騰公司乃系爭契約之仲介業者，賴依甯、陳思瑀當時為
大飛騰公司之員工，並承辦本件仲介事宜。賴依甯為服務買方（原告）之仲介人員、陳思瑀為服務賣方（陳致豪）之仲介人員。
㈣系爭契約第6條第2款約定：「本約簽訂，甲乙雙方若有違約
情事經對造合法解除本約後，違約方應負擔對方所損害賠償，若是甲方（原告）違約，則甲方已支付之款項全數充作違約金由乙方（陳致豪）沒收；若是乙方違約，則乙方應支付給甲方與專戶中款項同額之違約金。」㈤系爭房屋之約定格局，曾經陳致豪要求變更為客變格局，僑大興公司並依此客變格局興建完成。
㈥陳致豪於簽訂系爭契約當時，並未告知原告、大飛騰公司、
賴依甯、陳思瑀等人，系爭房屋之格局已經變更為客變格局。
㈦原告對陳致豪主張解除契約回復原狀部分，業經雙方於111年
12月8日於本院成立訴訟上和解，由陳致豪返還買賣價金1,840,000元予原告，原告則將系爭契約之權利返還予陳致豪。
雙方並已履行完畢。
㈧賴依甯於系爭契約交易過程中，曾代原告支出過戶代辦費7萬
元，並先匯款至履保專戶，因原告已解除系爭契約，毋庸過戶，故原告同意返還此筆7萬元之款項予賴依甯。雙方同意就此7萬元部分另行處理，不於本案中為主張或抵銷。
六、本院得心證之理由：㈠本院認定陳致豪應給付原告333,700元，理由如下：
⒈本件原告請求陳致豪賠償違約金1,996,000元，係以系爭契
約第6條第2款（見不爭執事項㈣）為其依據。被告陳致豪並不否認於系爭契約有履約上之過失，並已經與原告達成解除契約退屋還款之訴訟上和解（見不爭執事項㈦），但抗辯約定之違約金過高，需再商談等語。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。本件原告主張陳致豪應給付之違約金，依前述契約條款適用之結果，相當於系爭房屋之總價款1,840,000元及仲介費用156,000元，高達1,996,000元。
該違約金之數額尚高於履行系爭契約之總價款，是以，被告辯稱原告請求之違約金過高等語，衡情並非不可採信。
本院爰就本件違約金之合理數額審酌如下：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。而依本條於88年4月21 日之修正理由觀之，略謂：「第二項但書規定之違約金指懲罰性違約金，或損害賠償額之預定？眾說紛紜，法理上有欠周延。為避免疑義並期明確，爰將「但」字修正為「其」，並將其明白規定。至於給付遲延後，因可歸責於債務人之事由致給付不能或遲延後之給付於債權人無利益者，債權人得請求不履行之損害賠償，此乃當然之效果，毋庸訂定，爰予刪除。」而行政院及司法院就本條修正之立法說明則略以：「第二項但書規定之違約金究指懲罰性違約金，抑指損害賠償額之預定？眾說紛紜，莫衷一是。惟如謂但書規定之違約金係違約罰性質，則何以僅對給付遲延及不完全給付加以規定，而未規定給付不能之情形？法理上有欠周延。故此處所規定之違約金應不具違約罰之性質，而係債務不履行中之給付遲延及不完全給付所生損害賠償額之預定。為避免疑義並期明確，爰將「但」字修正為「其」字，又將違約金明白規定為「不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」。
至於給付遲延後，因可歸責於債務人之事由致給付不能或遲延後之給付於債權人無利益者，債權人除違約金外，並得請求不履行之損害賠償，此乃當然之效果，毋庸訂定，爰予刪除。」⑵依上述法條規定意旨，以系爭契約第6條第2款係約定：
「本約簽訂，甲乙雙方若有違約情事經對造合法解除本約後，違約方應負擔對方所損害賠償，若是甲方違約，則甲方已支付之款項全數充作違約金由乙方沒收；若是乙方違約，則乙方應支付給甲方與專戶中款項同額之違約金。」等文字內容來看，並未明文係屬懲罰性違約金，且依系爭契約條文前後文之體系觀之，亦難認屬懲罰性違約金。是以，上開違約金之約定，應視為違約者不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。是以，本院於審酌此約定違約金數額是否有過高之情形時，即應考量本件陳致豪不依適當方法履行債務，對於原告所生損害之情狀以定之。經查，本件被告陳致豪未告知系爭房屋格局有客變，以致於原告買到不符使用目的之房屋，惟雙方於本訴繫屬中已經以和解方式解除契約回復原狀，是以原告於本件交易中所受之合理損害，應包含本期間支出資金無法另作他用之利息損失、處理本件買賣糾紛所付出之勞費，以及需另覓適當房屋之勞費等項，茲估算自兩造於110年6月成立系爭契約時起至111年12月成立和解筆錄解除契約時止，歷時約一年又六個月（即1.5年），以法定利率即年息5％計算，堪認原告受有資金無法動用之利息損失149,700元（計算式：1,996,000元×5％×1.5＝149,700元）；另原告為處理本件買賣糾紛及另覓適合建物標的所需支出之勞費，本院認為依照我國社會一般常情，應以房屋總價之10％計算為合理，即184,000元（計算式：1,840,000元×10％＝184,000元），以上總計333,700元（計算式：149,700元+184,000元＝333,700元）。
⑶從而，本件原告請求陳致豪應給付約違約金1,996,000元
，相較於其所受損害，顯屬過高，本院爰依法酌減為333,700元。
㈡本院認定大飛騰公司應給付原告156,000元，理由如下：
⒈本件原告請求被告大飛騰公司賠償1,996,000元，為大飛騰
公司所否認，並辯稱該公司之仲介人員於處理本件仲介事務時並無過失等語（此部分詳後述）。惟按經紀業刊登廣告及銷售內容，應與事實相符。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。不動產經紀業管理條例第21條第3項定有明文。經查，本件大飛騰公司就系爭預售房屋所刊登之廣告及銷售內容，其所記載之格局為「約定格局」，然實際上系爭房屋之格局卻是「客變格局」，此節既為兩造所不爭執，自堪認大飛騰公司於本件刊登之廣告及銷售內容與系爭房屋之客觀事實並不相符，揆諸上述法律規定意旨，大飛騰公司依法即應負損害賠償責任。
⒉按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害 及所失利益為限。民法第213條第1、第216條第1項分別定有明文。經查，本件原告與大飛騰公司間係成立一預售屋買賣之仲介契約關係，大飛騰公司所應負損害賠償責任，自應以回復原狀為原則，即應返還原告仲介費用156,000元。而原告於本件仲介契約中所受之損失，即係因仲介標的未能順利完成卻支出仲介費用一事，故於大飛騰公司賠償其仲介費用156,000元後，其所受損害應即已填補，而本件原告於本件仲介契約應無何所失利益存在。
⒊至於原告請求同案被告陳致豪依系爭契約第6條第2款規定
賠償其違約金1,996,000元部分，乃係基於原告與陳致豪間之契約關係所為之請求，而大飛騰公司並非系爭契約之當事人或保證人。是以，本件原告主張大飛騰公司就同案被告陳致豪應賠償之違約金部分，也要負不真正連帶損害賠償責任云云，於法無據，自非可採。
⒋至大飛騰公司辯稱：本件係因賣方陳致豪提供不實資訊，
才會造成交易解除的結果，其執行仲介業務並無過失，仲介費應當由陳致豪負責賠償給原告云云。本院認為：仲介費的損失最後應由誰負責承擔，這是大飛騰公司與陳致豪之間的糾紛，並不影響本件原告對大飛騰公司依不動產經紀業管理條例第21條第3項所為請求權之成立，附此說明。
㈢原告請求賴依甯、陳思瑀賠償部分應予駁回，理由如下：
⒈本件原告主張依不動產經紀業管理條例第21條3項、第23條
1項、第26條第1項及第2項、民法第567條之規定，被告賴依甯、陳思瑀應連帶賠償其1,996,000元等情，為賴依甯、陳思瑀二人所否認，並辯稱其二人於處理本件仲介事務時，因標的是預售屋，並無現場可勘查，已向陳致豪多次確認系爭房屋之格局並無變更，且因建設公司不接受非當事人查詢客變，故信賴陳致豪之陳述並將資訊據實告知原告，於處理本件仲介事務並無過失等語。
⒉按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致
交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第567條第1項、第3項分別定有明文。查本件被告賴依甯、陳思瑀是經紀人員並以居間為營業，對於訂約事項應有調查之義務。是以，本件所應審究者，在於賴依甯、陳思瑀二人就系爭房屋是否已盡其契約上應調查之義務，就此調查義務是否有履約上之故意或過失而造成原告之損害。
⒊次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。本件原告主張賴依甯、陳思瑀有履約之故意或過失，自應由原告就此事實負舉證責任。
⒋本件原告指賴依甯、陳思瑀於履行本件仲介契約時有故意
或過失，係指：系爭房屋之格局已變更為「客變格局」，渠二人明知此事，為謀順利出售房屋，竟惡意隱瞞原告，或未盡詳實查核之責任，為有過失等情。惟本院查，系爭契約所仲介交易之客體即系爭房屋，係屬預售屋，於交易當時並未施工完成，故並不存在現場可以查證之格局式樣，而本件賴依甯及陳思瑀已確實詢問出賣人陳致豪系爭房屋之格局是否有變更，陳致豪從未表示有變更一事，亦為同案被告陳致豪所是認，且依本件系爭房屋之建商僑大興公司之規定，客戶申請變更設計以一次為限，且逾指定期限恕不受理，此有房屋局部變更處理辦法第七條在卷可按（見本院卷第305頁），而系爭房屋之格局業經出賣人陳致豪之前手變更過一次，此為兩造所不爭執。此外，賴依甯、陳思瑀二人辯稱：因建商不願提供是否客變之資訊給買受人以外之人，故渠二人也只能向賣家陳致豪再三確認，並非怠於向建商查證一節，鑑於我國社會對於個人資料之保護意識，於近年來確有相當之提高，本院認為賴依甯、陳思瑀就此部分之辯解，應屬可信。是以，賴依甯及陳思瑀稱其二人因信賴出賣人陳致豪所提供之資訊，並將之如實提供予原告，並非全無憑據。再者，於原告反應系爭房屋格局有誤之後，賴依甯、陳思瑀二人均積極連絡賣方陳致豪及建商尋求解決方法，並無推託不理之情形，此觀諸兩造所提出相互間之處理對話往來紀錄即可得知，益徵賴依甯、陳思瑀二人應無於履約時惡意欺瞞原告之事。至原告指稱賴依甯、陳思瑀二人於事發之後，願意承擔交易的損失或為其向陳致豪、僑大興公司追討或處理後續事宜等情，即可證明渠二人於事前有所有隱瞞，否則怎麼會願意如此處理云云，本院認為此種推論實有違事理之平，自難遽信。因此，從本件賴依甯、陳思瑀履行仲介契約之過程來看，尚難認有故意或過失損害原告權利之情形。是以，本件原告主張被告賴依甯、陳思瑀於仲介時有前述故意、過失之情狀而請求損害賠償等語，即屬無據。
七、綜上所述，本件原告請求被告陳致豪給付違約金333,700元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即111年7月3日）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息；暨請求被告大飛騰公司給付156,000元及起訴狀繕本送達被告之翌日（即111年6月23日）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。原告其餘之訴則為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，於原告勝訴部分，因命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依附，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 2 月 16 日
民事第六庭 法 官 許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 16 日
書記官 陳逸軒