臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第2421號原 告 林政揚被 告 黃子瑄上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國112年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號5樓房屋返還原告。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。原告原起訴聲明為：被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）80,600元，並自民國111年7月5日起至遷讓之日止按月賠償20,150元。嗣於112年3月31日言詞辯論期日減縮聲明為：被告應將系爭房屋遷讓返還原告（見本院卷二第28頁）。經核原告請求基礎事實同一，且屬減縮本件應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭房屋為原告之母即訴外人陳淑真所有，陳淑真委託原告出租系爭房屋，嗣原告於109年11月5日將系爭房屋出租予被告，並約定租期自109年11月5日起至114年11月5日止，每月租金為20,150元，於每月5日給付，押金40,300元。詎被告於111年3月起未再支付任何租金，經原告於111年6月6日以桃園大業郵局存證號碼286存證信函（下稱系爭286存證信函）催告被告支付欠租之租金。於同年7月被告積欠之租金經扣除押金40,300元後，已逾2個月，原告即於111年7月5日以桃園大業郵局存證號碼332號存證信函（下稱系爭332存證信函）催告被告支付欠租之租金，於函到5日內仍未支付，系爭租約即行終止。被告於同年7月6日收受系爭332號存證信函後仍未於期限內支付租金，系爭租約已告終止。被告繼續使用系爭房屋，屬無權占有。爰以所有權、租賃之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。
二、被告已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張之上揭情事，業據其提出與所述相符之系爭租約、
系爭286、332存證信函暨收件回執、被告戶籍謄本、系爭房屋建物登記第一類謄本、元大銀行客戶往來交易明細為證（見本院板橋簡易庭111年度板簡字第2036號卷【下稱板簡卷】第13至31頁、第43頁；本院卷一第61至73頁），被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段之規定，視同自認，堪信原告主張為真實。
㈡按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出
租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段規定甚明。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判參照）。所謂返還租賃物，是指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。經查，被告於111年3月開始積欠租金乙情，有原告提供元大銀行客戶往來交易明細為證（見本院卷一第69至72頁），經以押金40,300元抵償後，在系爭332存證信函於111年7月6日送達被告戶籍址發生效力時，欠租已達2個月以上租額，且遲延給付已逾2個月，原告乃以系爭332存證信函定5日期限催告被告支付欠租租金，若屆時仍不支付，系爭租約即行終止等情，有系爭332存證信函、收件回執可佐（見板簡卷第17至19頁、本院卷一第73頁）。詎被告逾期仍不支付欠租，足認系爭租約已於111年7月11日終止，則原告依租賃之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋之部分，洵屬有據。另本件原告雖非系爭房屋所有權人，然其依據民法第440條第1、2項、土地法第100條第3款終止系爭租約，並依第455條前段請求遷讓返還系爭房屋為有理由，已如前述，本院自無庸則再就其依所有權法律關係請求遷讓返還系爭房屋部分再予審酌。
四、綜上所述，原告依租賃之法律關係請求被告遷讓返還系爭房屋為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
書記官 李淑卿