臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第2711號原 告即反訴被告 陳致宏訴訟代理人 蔡昱延律師
葉恕宏律師李侑宸律師被 告即反訴原告 黃林員輔 助 人 黃曉雯訴訟代理人 蘇三榮律師上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國113年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、本訴訴訟費用由原告負擔。
三、兩造間就附表所示之不動產，於民國111年6月1日所為買賣之債權契約，應予撤銷。
四、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）兩造經由有巢氏房屋新莊頭前福美加盟店（立信房屋開發有限公司）居間仲介，於民國111年6月1日簽訂買賣契約，由原告向被告買受新北市○○區○○區00號3樓房屋及所坐落土地（下稱系爭房地），買賣總價額為新臺幣（下同）550萬元，並訂於111年7月31日為點交日。原告依上開買賣契約第四條之約定，將簽約款55萬元（含定金10萬元）與完稅款55萬元皆存入履約保證帳戶並就尾款順利辦理貸款，業已履行其契約義務。惟被告卻未依上開買賣契約第八條第一項及第二項之約定，配合辦理系爭房地之過戶手續，亦未依約將系爭房地所有權狀及相關證明文件交由地政士辦理移轉登記，屢經原告催告履行契約均未獲被告回應，甚於本件訴訟進行中，與第三人就系爭房地簽屬不動產買賣契約書，足見被告已無履約之意願。基此，爰依上開契約第四條、第八條之約定及民法第348條第1項之規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記並點交予原告；依系爭契約第十二條第三項、第十七條特約條款之約定與民法第250條之規定，請求被告依約給付賠償總額預定性違約金、懲罰性違約金100萬元。
（二）被告固稱其不識字且又患有癲癇、失智症而無締約能力，買賣過程係遭原告與房仲詐欺、故意不告知委託書之價格變更、委託過程、被告未對價格表示承諾，並以「112年1月30日之事後鑑定報告」推斷「111年6月1日」先前所做成的契約無效云云。惟查：
⒈經檢視有巢氏房屋新莊頭前福美加盟店之錄影影片，可證
被告雖不識字，然經地政士解說契約之內容，賣屋款項以及整體買賣流程，已詳盡知悉上開契約，尚難遽認被告當時之意識，已達對於自己行為或其效果，欠缺正常判斷、識別及預期之無意識或精神錯亂程度。矧查，被告於111年9月15日始經裁定為受暫時監護宣告人，於112年1月30日經裁定為受輔助宣告之人，則本件被告於111年6月1日簽立之契約自為有效，至被告於受輔助宣告前所為之意思表示，應為實質判斷，要不能僅執被告於受輔助宣告前所受之通案病情判斷，遽認其所為上開契約之意思表示無效，且行為能力的有無與心智狀況非具有直接關連性，亦不得以被告簽名寫字美醜或不公整斷認被告行為能力有缺陷，被告抗辯無理由。
⒉上開契約係原告委託仲介居中斡旋針對價款達成協議，嗣
由雙方簽名蓋章，此過程亦經地政士見證、確認而完成簽訂上開契約。被告上開指摘原告為詐欺之行為，顯屬無稽。又地政士並非上開契約之當事人，被告自無需對地政士有所承諾，被告抗辯被告未對代書提到的價格表示承諾，契約未成立云云，無理由。
（三）被告固稱證人陳建州違反民法第106條雙方代理禁止的規定，買賣契約對被告不生效力。惟查，證人陳建州並未經原告授予代理權，先予敘明。退步言，觀諸被告所提出之專任委託銷售契約書第六條約定，被告亦已同意證人陳建州為雙方代理之行為，且在兩造就系爭房地合意簽署買賣契約書的議價過程中，證人陳建州均代理雙方與他方洽談，此為雙方所明知且未異議，足認雙方均默示同意證人陳建州擔任雙方之代理人甚明，原告未違反民法第106條及不動產經紀業管理條例第24條之2之規定。況不動產經紀業管理條例為行政管制之法規，違反之法律效果僅為罰鍰，並不影響已簽訂之買賣契約之效力。
（四）被告辯稱證人陳建州受被告委託，卻為買方利益加註違約條款，違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定，有顯失公平之情，且被告未了解特約內容，不得視為承諾該特約條款。惟依原證8之錄音譯文，100萬元違約金之條款係同時約束買賣雙方，非為買方利益加註，且被告於地政士就此特約條款說明後仍同意於上開契約之特約條款處簽名，顯見已就特約條款為承諾之意思表示，被告答辯並無可採。
（五）被告固稱訴之聲明第一項移轉登記之請求，此物權行為因未得被告輔助人同意而給付不能，被告免給付義務。惟查，被告係先於111年6月1日與原告簽訂系爭買賣契約書，復於112年1月30日受監護宣告，自不能以事後經法院裁定輔助宣告為由，而為不同意被告處分之行為。且依強制執行法第130條第1項之規定，若法院判命被告移轉系爭房地之所有權予原告，即視為債務人即被告已為物權移轉行為之意思表示，不因被告已受監護宣告且其輔助人不同意處分而有給付不能之情事。
（六）被告辯稱證人陳建州與被告簽訂之專任委託銷售契約書及兩次委託事項變更契約書均未給與被告法定審閱期，構成民法第74條得撤銷之事由云云。惟查，系爭買賣契約係由兩造基於其自由意志簽訂，不論被告主張未予法定審閱期有無理由，均只影響專任委託銷售契約書及兩次委託事項變更契約書之效力，與兩造簽訂之買賣契約無涉。
（七）被告辯稱其另行二次委託價格均為750萬元，且本件系爭房地於113年2月7日以700萬元成交，可證證人陳建州以不實理由殺價至550萬元，顯失公平云云。惟查，委託價格僅為商業上賣家當下主觀上所能接受之價值，與房屋客觀上於市場上能以多少價格成交係屬二事，且委託價格隨買賣磋商過程之進行有所調整，本為商業上之常態，實難據此認定系爭房地之巿價有何得以違反市場走向之理由。次查，自111年至113年中古屋房價上漲，被告不能以系爭房地於113年700萬元成交逕認111年以550萬元成交有任何顯失公平之情事。被告提出之實價登錄表，其列入比較之房屋多與系爭房地相隔甚遠，無參考價值，反之原告所提出之實價登錄表所列房地與系爭房地距離較近，所列之價格多與系爭房地之每坪37萬元相近，顯見本件不動產買賣契約並無顯失公平情事。又，商業上買賣本係基於雙方之談判磋商能力，不能僅因另一位買家未以壁癌為由殺價即認原告以壁癌為由殺價為不實理由，被告之答辯並非事實。
（八）聲明：⒈被告應於原告給付550萬元之同時，將附表所示之不動產移轉登記並點交予原告。
⒉被告應自111年7月31日起，至其將如附表所示不動產所有
權移轉登記予原告之日止，按日給付原告2,750元。⒊被告應給付原告100萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按法定利率年息5％計算利息。
⒋如獲勝訴判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告之子女於000年0月間接獲房仲來電表示被告已完成簽約，將被告現住○○○市○○區○○街00號3樓房屋賣給他人。惟查，被告高齡78歲，患有癲癇、失智等症狀，且不識字，目前生活亦無法自理，並於112年1月30日經裁定受輔助宣告。併觀委託銷售契約被告簽名字跡歪斜扭曲，每個簽名字跡都不同、據原告所提簽約錄影，被告亦未對代書所提價格、違約金條款表示承諾，佐以本院囑託鑑定機關之鑑定內容，足證被告對於本案契約的價格無法理解而為承諾。且本件房屋買賣於2天內售價自750萬元，多次變更至550萬元，及買方即原告並未以壁癌等理由殺價，足證證人陳建州證稱本案係因壁癌始降價不實，並於誘騙被告委託並以不實理由殺價後，以其堂弟即原告為人頭，成立系爭契約，顯失公平。另仲介陳建州於銷售時未提供附近房屋實價登錄供被告參考，除有違反不動產經紀業管理條例24條之2規定外，亦經被告表示未聽到原告或房仲告知價格變更，足徵原告及房仲利用被告不識字、認知能力不足，多次降低價金未給予被告法定審閱期等行為，顯係乘被告輕率、無經驗，爰依民法第74條聲請撤銷系爭契約。
（二）次查，系爭契約之居間房仲即證人陳建州未依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，於接洽議價時告知被告其與買方即原告間之親屬關係，而有利害衝突，卻為買方利益加註違約賠償100萬元之特約條款，可證證人陳建州隱匿交易上重要之事項，除違反民法第106條雙方代理禁止的規定，系爭契約對被告不生效力外，亦經被告於111年9月22日依民法第92條規定向原告撤銷本件買賣契約，原告請求無理由。
（三）退萬步言，縱認兩造間買賣契約有效，但被告於112年1月30日受監護宣告，則移轉系爭房地之物權行為未得被告輔助人同意而給付不能，爰依民法第225條規定，請求駁回原告主張。又被告因收監護宣告而非可歸責無法履約，爰依民法第252條規定聲請酌減違約金。
（四）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益判決，被告願供擔保免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：
（一）兩造於111年6月1日就系爭房地簽訂買賣契約，然兩造就反訴原告不識字、經醫院鑑定認知功能缺損乙節並不爭執，故本件不得逕以反訴原告於系爭買賣契約書、委託銷售契約簽名即認定契約成立，併依反訴被告所提出簽約錄影畫面及譯文可知，原告或代書均未說明反訴原告得就本件買賣契約可實際取得之價金數額、反訴原告亦未對代書提到的價格及違約金100萬元表示承諾、反訴原告不了解簽名之意義，均係依房仲指示盲簽等情，足證反訴原告對於系爭契約的內容亦或簽名之意義無法理解，亦無法對價格或違約金表示承諾而成立契約。
（二）退萬步言，縱認兩造間買賣契約有效，然移轉系爭房地之物權行為，經反訴原告輔助人之否認而無效，依民法第255條規定，反訴被告不得請求反訴原告將系爭房地移轉登記並點交。矧查，反訴被告明知反訴原告經判定認知功能有缺損且不識字，並於2天內將本件契約售價自750萬元變更為550萬元，顯係乘反訴原告輕率、無經驗，爰依民法第74條聲請撤銷本件買賣契約。
（三）聲明：兩造間就附表所示之不動產，於111年6月1日所為買賣之債權契約，應予撤銷。
二、反訴被告抗辯：
（一）反訴被告就本件於111年6月1日所簽訂之買賣契約，係委託仲介協助處理買賣系爭不動產，並於雙方自由意志下所簽署，意思表示一致而成立生效，反訴原告主張反訴被告詐欺、故意不告知委託書之價格變更、委託過程異常、未給予審閱期、明知反訴原告認知功能且不識字，顯係利用反訴原告急迫、輕率、或無經驗而為法律行為，依民法第74條第1項規定撤銷本件買賣契約，尚非可採。且參系爭不動產周圍房地之實價登錄，足徵兩造間之給付與對待給付間並無顯失公平之情形。另就違約金部分，非單一惠及任何一方之條款，反訴被告亦有先簽署485萬元之本票，亦無顯失公平之情事，灼為至然。
（二）綜上，本件反訴原告出賣系爭房地之決定是在其意識清楚且基於自由意思所為，自難僅以系爭房地出售價格經過改變、在該法律行為完成後才受到輔助宣告云云，即認定反訴原告簽訂系爭買賣契約是反訴被告趁著反訴原告急迫、輕率、無經驗所為，則反訴原告主張依民法第74條第1項規定請求撤銷系爭買賣契約一節，尚屬無由，應予駁回等語。
（三）聲明：反訴原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
（一）查被告即反訴原告（下稱被告）於111年5月28日與立信房屋開發有限公司簽訂專任委託銷售契約書，約定將附表所示之不動產委託銷售，價格為750萬元，於同日變更委託銷售價格為624萬，再於111年6月1日變更委託銷售價格為550萬，嗣與原告即反訴被告（下稱原告）於同日簽訂買賣契約書，約定被告以550萬元出售如附表所示之不動產予原告，並約定交屋日為111年7月31日及不履約時，違約方需賠償100萬元予相對方（下稱系爭買賣契約），有專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、買賣契約書附卷可稽（見本院111年度訴字第2711號「下稱訴字」卷一第139頁至第140頁、第141頁、第142頁、第25頁至第41頁），又被告於111年6月18日經診治後，患有癲癇及失智症，並於111年12月28日經精神鑑定認目前認知功能已有缺損，落於輕微認知功能缺損至輕度失智症程度之間，致其為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足，再於112年1月30日經本院以111年度監宣字第1047號民事裁定為受輔助宣告之人，亦有診斷證明書、精神鑑定報告書、本院上開裁定在卷可考（見本院111年度監宣字第1047號卷第13頁、第36頁至第41頁、第49頁至第50頁），此部分均先堪確認。
（二）又本件原告主張被告應依系爭買賣契約履行，然被告則以民法第74條第1項主張撤銷系爭買賣契約，而原告與被告確實簽有系爭買賣契約，業如前述，是本件自應審究被告上開主張是否可採。按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。民法第74條第1項定有明文。法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為或減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言；所稱急迫，係指現有法益受到緊急危害或陷於立即且迫切之重大困境。而財產上之給付或給付之約定顯失公平，乃指給付與對待給付之間顯然欠缺衡平關係，並應依法律行為成立當時之客觀事實及社會經濟狀況等情形決之（最高法院110年度台上字第534號民事判決意旨參照）。
（三）復查被告於111年5月28日簽訂專任委託銷售契約書，價格為750萬元，於同日變更委託銷售價格為624萬，再於111年6月1日變更委託銷售價格為550萬，可見被告於3日內即數次減價達200萬元，則比對原訂委託銷售價格與減價幅度，可見被告竟同意於極短時間內即減價高達1/4多，顯然已有輕率疑慮，又觀諸專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書上，分別有「已於中華民國111年5月23日攜回審閱參日」、「已於中華民國111年5月29日攜回審閱參日」之記載，有專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書在卷可考（見訴字卷一第139頁、141頁、142頁），而證人即系爭買賣契約房仲陳建州於本院言詞辯論時證稱：「我去找他的那一天，我們當天就有簽專任委託銷售契約書」、「同一天會有1份專任委託銷售契約書跟委託事項變更契約書」、「後來6月1日在被告願意降價後原告就表示要購買，我去找被告簽訂第二份委託事項變更書應該就是在6月1日傍晚之前」、「（問：證人是在5月28日去找被告，簽了兩份契約，一份是專任委託銷售契約書，另一份是委託事項變更契約書，是否如此？）是」等語（見訴字卷一第309頁、第310頁、第312頁），則依證人陳建州上開證述，被告係於111年5月28日當天即簽訂專任委託銷售契約書及第一份委託事項變更契約書，且於111年6月1日當日同意降價後方簽訂第二份委託事項變更契約書，顯然與上開攜回審閱3日之記載不符，實可證被告並未有詳加審閱上開降價契約之期間，堪認被告並未經過熟慮而有輕率情事。再佐以被告於111年6月1日簽訂系爭買賣契約不久後，即於111年6月18日經診治後患有癲癇及失智症，並於111年12月28日經精神鑑定認目前認知功能已有缺損，落於輕微認知功能缺損至輕度失智症程度之間，致其為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足，而認知功能缺損及失智症顯非一夕可得，當足認被告於111年6月1日簽訂系爭買賣契約時，其認知能力已有所降低，更足認被告於111年6月1日簽訂系爭買賣契約時有輕率情形。
（四）再如附表所示之不動產於113年2月7日經原告另委託仲介銷售後，以700萬元成交，有售屋資料及不動產買賣契約書在卷可考（見訴字卷二第43頁至第49頁），而依新北市房價月指數，111年6月為169.58，113年2月為188.13，漲幅約為10.93%（計算式：｛188.13-169.58｝÷169.58＝0.1093），有大台北房價月指數在卷可稽（見訴字卷二第91頁至第92頁），並比較111年6月1日簽訂系爭買賣契約之價格550萬元與113年2月7日之成交價格700萬元，漲幅則為2
7.27％（計算式：｛700萬－550萬｝÷550萬＝0.2727），可見兩次價格間漲幅顯然高於房價月指數，足認111年6月1日簽訂系爭買賣契約之價格確實較當時客觀行情低，而有顯失公平情形。至原告雖主張111年6月1日簽訂系爭買賣契約時每坪單價為37萬元，比較同地段其他不動產並無顯失公平情形，並提出有原告與被告簽署姓名之不動產交易實價查詢服務網為據（見訴字卷一第277頁至第279頁），惟經本院查詢不動產實價登錄網站後，就新北市三重區泉州街於105年1月至113年1月查詢結果（見訴字卷二第35頁），除三重區泉州街20號外，其餘均備註特殊關係間之交易，而本件並非特殊關係交易，顯然無法以該類特殊關係間之交易價格作為比較基準，而上開三重區泉州街20號於107年3月23日每坪單價交易價格為50.5萬元，亦明顯較原告所主張之每坪單價37萬元為高，實更堪認系爭買賣契約確有顯失公平情事。
（五）至原告雖提出111年6月1日之錄影及譯文證明被告當時已充分瞭解地政士辦理事項，無從認被告當時之意識，已達對於自己行為或其效果，欠缺正常判斷、識別及預期之無意識或精神錯亂程度，然如前述，本件被告既有輕率且顯失公平情形，自無從僅以被告於111年6月1日簽約時表現正常，即認被告不得主張民法第74條第1項之撤銷權。故被告簽訂系爭買賣契約時，有輕率及顯失公平情形，是被告主張撤銷兩造間就附表所示之不動產，於111年6月1日所為買賣之債權契約，為有理由，應予准許。而被告既已依民法第74條第1項撤銷系爭買賣契約，原告自不得再依系爭買賣契約有所主張，則其請求難認有理由，應予駁回。
（六）綜上所述，被告依民法第74條第1項提起反訴請求兩造間就附表所示之不動產，於111年6月1日所為買賣之債權契約，應予撤銷，為有理由，應予准許。而原告依系爭買賣契約第四條、第八條之約定及民法第348條第1項、系爭買賣契約第十二條第三項、第十七條特約條款之約定與民法第250條之規定，請求被告應於原告給付550萬元之同時，將附表所示之不動產移轉登記並點交予原告；被告應自111年7月31日起，至其將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告2,750元；被告應給付原告100萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按法定利率年息5％計算利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 6 日
民事第五庭 法 官 陳囿辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 6 日
書記官 董怡彤附表：
建物部分 編號 縣市 區 段 建號 權利範圍 門牌號碼 1 新北市 三重 大安 989 全部 泉州街32號3樓 土地部分 編號 縣市 區 段 地號 權利範圍 土地面積 1 新北市 三重 大安 820 29900分之1640 284.17 2 新北市 三重 大安 820-1 29900分之1640 14.91