臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第2843號原 告 王贊榮被 告 蔡宗廷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○○路○段00號8樓之2房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應自民國111年9月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）30,000元。
三、被告應自111年10月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告30,000元之違約金。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告訴之聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○○路○段00號8樓之2房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應賠償自民國111年9月1日起至返還系爭房屋之日止，每個月30,000元相當於租金之損失；㈢被告應賠償自111年9月1日起至返還系爭房屋之日止，每個月30,000元之違約金。並主張略以：
㈠兩造於108年8月30日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）
，由被告承租原告所有之系爭房屋，雙方約定租期為3年，即自108年9月1日起至111年8月31日止，每月租金為30,000元，並於每月5日給付。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條、第767條第1項前段分別定有明文。
查系爭租約已於111年8月31日終止，被告自111年9月起無權占有系爭房屋，未依約遷讓返還，已侵害原告之所有權，爰依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。㈡系爭租約第12條約定，租期屆滿或租賃契約终止時，承租人
應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。前項金額及承租人未缴清之相關費用，出租人得由第四條之擔保金（押金）中扣抵。查被告占用原告所有之系爭房屋並無合法權源，原告催請被告自系爭房屋遷出未果，故原告受有不能使用系爭房屋暨其坐落基地之損害，原告爰依系爭租約第12條之約定，請求被告自租約屆滿起即111年9月1日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付相當於租金之不當得利30,000元及違約金30,000元。㈢系爭租約手寫部分約定，於111年8月31日租約到期後轉為買賣，成交價為900萬元，3年的租金（含押金）轉為頭期款。
其中關於3年的租金（含押金）轉為頭期款，係指3年租金於扣除3年之房貸利息及房屋稅、地價稅後作為買賣系爭房屋之頭期款。惟被告未於111年8月31日前與原告簽署不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），故仍屬無權占有系爭房屋等語。
二、被告聲明：原告之訴駁回。並以下列情詞辯稱略以：㈠被告於108年8月30日看完系爭房屋後，以高於市價租金行情
向原告承租系爭房屋，系爭契約約定：「雙方約定於民國111年8月31日租約到期後轉為買賣，約定新臺幣九百萬元為成交價，三年的租金含押金轉為頭期款，若租方無法履行買賣合約時，租金就無條件沒收，若出租方無法履行買賣合約時，租金全數退還承租方，預計一個月内完成所有買賣流程，否則如上述雙方協議違約論」，是兩造簽約之目的本來就是以購屋為前提，原告現以租約到期請求被告搬離系爭房屋，即屬無據。
㈡兩造於108年8月30日言明三年後進行買賣交易，依系爭契約
約定總價金為900萬元，且三年租金含押金114萬元轉為頭期款，若原告不想進行房屋買賣，應無條件歸還114萬元予被告。因被告不同意原告主張先繳納房屋貸款利息及地價稅再進行系爭房屋買賣之要求，故未簽訂系爭買賣契約。關於原告稱3年租金（含押金）轉為頭期款，係指3年租金於扣除3年之房貸利息及房屋稅、地價稅後作為買賣系爭房屋頭期款等主張，被告礙難同意，所以並未在買賣契約上簽名。按期約買賣房屋，重點在於日後取得房屋所有權（含房屋、土地、附屬建物及停車位），若非原告主動要求使用地下停車位，何以被告於支付較高之租金後喪失停車位使用權。而期約買賣房屋亦無到期之約定，系爭租約手寫部分約定，於111年8月31日租約到期後轉為買賣，原告不應以任何理由終止買賣契約關係，否則應屬違約等語。
三、本院認定如下：㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第455條前段、第767條第1項分別定有明文。本件原告主張與被告有簽訂系爭租約，租約已經於111年8月31日到期，兩造並未延長租約，現被告仍占有系爭房屋，未將系爭房屋返還予原告等情，為被告所不爭執，自首堪信為真實。
㈡被告辯稱：兩造於簽訂系爭租約時，有言明三年後進行買賣
交易，約定系爭房地之總價金為900萬元，且三年租金含押金即轉為頭期款，詎原告於租約期滿後，竟稱房貸利息及房屋稅、地價稅亦要加入計算，致被告難以同意，乃屬原告之違約，故被告仍屬有權占有系爭房屋等語。原告固不爭執兩造有約定要簽系爭買賣契約，惟認應係被告違約才未簽立買買契約，被告於買賣契約未簽訂之情形下占有系爭房屋即屬無權占有等語。關於此爭點，本院判斷如下：
⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權
利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院61年台上字第964號、79年台上字第1357號、80年台上字第1883號判決要旨參照）。⒉兩造固不爭執有系爭買賣契約之存在，惟該買賣契約並未
經兩造簽名用印，此觀諸兩造提出之契約書面自明（見本院卷第425頁及第549頁以下）。而依兩造有簽名蓋章（指印）之系爭租約內容來看，係記載「雙方約定於民國111年8月31日租約到期轉為買賣....」，且兩造並不爭執於系爭租約到期之後，雙方需再行簽訂買賣契約書。由此可見，兩造間所謂之系爭買賣契約 ，應係就系爭房屋之總價金、租金可充作頭期款等情形先預為擬定，以作為將來訂立不動產買賣契約本約之張本。惟依前引說明，此一預約與本約究非同一，被告基於預約權利人之地位，至多僅得請求原告履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。從而，於本約即系爭買賣契約成立之前，被告尚無從享有並主張系爭房屋買受人之權利。
⒊從而，本件兩造間之系爭租約既已租期屆至，原告已表明
不願再出租予被告，被告繼續占用系爭房屋，即無法律上之依據，而屬無權占有。是以，本件原告請求被告騰空返還系爭房屋，即屬於法有據，應予准許。
㈢按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準（最高法院104年台上字第715號判決要旨參照）。本件被告於系爭租約期滿（即111年8月31日）後，自翌日（即111年9月1日）起繼續占用系爭房屋，為無權占有，已如前述。是以，被告因此受有相當於租金之利益，而致原告受有相當於租金之損害，其數額以兩造原約定之租金即每月3萬元為標準，應屬適當。是本件原告請求被告自111年9月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬元，自屬於法有據，應予准許。
㈣原告請求被告給付自111年9月1日起至返還系爭房屋之日止，每個月30,000元之違約金部分，本院認定如下：
⒈查依系爭租約第12條約定：「租約期滿或租賃契約終止時
，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。（中略）承租人未依第一項約定返還房屋，出租人得向承租人請求未還房屋期間之相當月租金外，並得請求相當月租金一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」已明文約定承租人（即被告）於租約期滿未遷出時，應給付出租人（即原告）相當月租金一倍之違約金。
⒉惟依兩造於系爭租約之特約內容：「雙方約定於民國111年
8月31日租約到期後，轉為買賣，約定新台幣九佰萬元為成交價，三年的租金含押金轉為頭期款，若租方無法履行買賣合約時，租金就無條件沒收，若出租方無法履行買賣合約，租金全數退還承租方，預計一個月內完成所有買賣流程，否則如上述雙方協議違約論」，及原告主張但被告有爭執之特約內容：「轉為頭期款時，由出租方提供這三年的房貸利息明細與房屋地價稅單，扣除後方為頭期款」等情來看，本件租賃契約期滿之後，雙方應有一個月的時間進行買賣契約之磋商及簽約，兩造如順利締結買賣契約，被告顯然並無於租約期滿時（即111年8月31日）先行搬離系爭房屋之必要。是以，前開有關違約金之約定，係坊間制式之租賃契約書內容，與兩造間手寫之特約事項，不無互相矛盾之處。本院認為：兩造間既有上述特約，則被告於租期屆滿後一個月內仍占有系爭房屋，係為磋商兩造原預定之買賣契約所必要，難認有違約之情。因之，原告請求被告自111年9月1日起即應給付違約金云云，即屬無據。
⒊從而，本件原告請求被告自租約期滿一個月後即111年10月
1日起至被告返還系爭房屋之日止，按相當於租金每月3萬元之數額給付違約金，合於系爭租約之規定，應屬可採。逾此部分之請求，則不應准許。
四、綜上所述，本件原告主張被告無權占有系爭房屋，請求被告騰空後遷讓返還，並給付租約期滿後相當於租金之不當得利，暨自租約期滿一月之後，給付相當於租金數額一倍之違約金等部分，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁。至兩造間是否有義務依預約就系爭房屋成立買賣契約之本約，暨預約及本約之內容究以何者為當，均不影響本案訴訟標的之判斷，自應由兩造另行依法解決爭議，附此敘明。
中 華 民 國 112 年 5 月 18 日
民事第六庭 法 官 許映鈞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 18 日
書記官 陳逸軒