臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第2909號原 告 陳稚柔訴訟代理人 汪肇祥被 告 非凡不動產有限公司法定代理人 榮翠華被 告 謝亭玉上 二 人訴訟代理人 羅一順律師複 代理 人 趙 筠律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國112年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國110年11月6日經被告非凡不動產有限公司全國不
動產板橋加盟店（下稱被告非凡不動產公司）居間，與訴外人陶瑞華（下稱陶瑞華）訂立房屋買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告向陶瑞華購買坐落新北市板橋區之房地（下稱系爭房地），由被告甲○○擔任簽約地政士，完成系爭買賣契約之簽訂。因原告於簽約之際無工作，當場告知被告非凡不動產公司及陶瑞華，擔心可能會有貸款上的問題致無法承購，希望於買賣契約中特別註記此項事由，並做為免責條款，以免因原告之承貸條件不足，造成無法履約上之違約。被告甲○○遂以手寫，於其他約定事項第六款中特別記載此事由，經過3個半月努力及提供相關財力證明，銀行仍以原告無工作之資歷問題，且覓保無果等理由不願核貸，原告自認已盡洪荒之力仍求貸無門，非可歸責於己，遂依該特約條款向陶瑞華主張解除系爭買賣契約，賣方同意原告解約，雙方已於111年2月21日簽訂和解書，合意解除系爭買賣契約，系爭買賣契約既經解除，雙方應負回復原狀之義務，原告原匯入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）履約保證專戶之頭期款135萬元，即應由僑馥公司匯還原告。詎料，被告非凡不動產公司竟於111年3月1日發函給僑馥公司及原告，以買賣不成之原因，係可歸責於原告，因此要求僑馥公司扣留住被告之服務費81萬元即總價之6%（即總價1350元之6%）。又被告非凡不動產公司是以詐欺手段令原告簽下買賣契約，原告原本服務於電信公司擔任客服，因疫情關係遭裁員，簽約時已明確告知被告非凡不動產公司，被告甲○○於系爭買賣契約約定事項第六款中特別記載，竟扭曲原告真意而記載「買賣雙方協議如買方貸款額度為達新台幣壹仟零貳拾玖萬元（1029萬元）賣方同意雙方無條件解除本買賣契約，賣方同意雙方無條件解除本買賣契約，或賣方須於貸款核定後5日內決定是否續行合約。但因買方個人因素、財力、信用連爭等問題而導致貸款為達前述額度，則不在解約條件內。」被告利用單純玩弄文字遊戲欺罔原告，是以詐欺方式致原告陷於錯誤而訂約，以謀得代書費用及居間報酬，所為詐欺之侵權行為已對原告造成損害，自應賠償原告所受損害。基此，爰依不當得利及侵權行為之法律關係請求被告給付81萬元。
㈡被告係共同以詐欺之手段而令原告簽定系爭買賣契約，系爭
買賣契約與給付服務費承諾書是同一個契約，給付服務費承諾書只是系爭買賣契約之附件。原告原依民法第92條撤銷所為簽約之意思表示，系爭買賣契約自屬無效，被告非凡不動產公司基於無效之仲介買賣契約而謀得6%之服務費，自屬無法律上原因，自應返還所收取之服務費。
㈢被告皆係受原告之委任而協助原告購買系爭房地，且約定有
報酬，自應以善良管理人之注意義務為原告處理事務，於原告不能完成系爭買賣契約履約時，應協助原告全身而退，竟圖謀服務費及代書費，顯然違反受任人應盡之責任無疑，被告依委任關係應連帶賠償原告所受損害81萬元。
㈣原告並非有資力之人，首期購屋款係標會取得，至今仍背負
合會利息，81萬元被凍結後，無言告知親朋好友，亦難以面對丈夫埋怨指點，被告分別為大企業及專業人士，行霸凌弱原告，致原告心靈受有巨大創傷，爰依民法第195條請求被告連帶賠償精神慰撫金81萬元。
㈤被告違背委任契約，不履行債務致債權人即原告人格權受有
侵害，造成原告精神上陷於重大憂鬱、錯亂，身體健康每況愈下，健康權為人格權，被告違背委任契約侵害原告健康權，致原告受有非財產上損害，爰依民法第227之1條規定準用同法第192條至195條及第197條規定，請求被告給付81萬元之精神慰撫金等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告新臺幣81萬元，及自111年3月1日起至清償日只按法定利率5%計算利息。㈡被告應連帶賠償原告81萬元，及自111年3月1日起至清償日只按法定利率5%計算利息。㈢若獲勝訴判決，請予宣告准供擔保後假執行。
二、被告則以：原告於110年11月6日簽約日同時於給付服務費承諾書確認簽名，載明願給付被告27萬元服務費，倘因原告違約或反悔不買致買賣契約最終不成立或解除，原告同意以成交價6%賠償被告。本件買賣係因原告無法找到保人致無法核貸，原告遂於111年2月21日與陶瑞華和解解除系爭買賣契約，並另簽定和解書。被告等人並無詐欺原告之情事，亦無故意或過失不法侵害原告之權利。被告甲○○應原告之要求，於不動產買賣價金履約保障申請書中其他約定事項頁面，記載「六、雙方同意協議如買方貸款額度未達1,029萬元整，賣方同意雙方無條件解除本買賣契約，或賣方須於貸款核定後5日內決定是否續行合約，但因買方個人因素、財力、信用聯徵等問題而導致貸款未達前述額度，則不在解約條件內，另買方需配合承辦地政士申請至少三家銀行雙方確資料無誤。」且經原告確認無誤後簽名，被告並無脅迫或詐欺原告之情事。倘原告不同意或不理解該條款之內容，可以當下請被告甲○○修改或詢問。原告主張受被告詐欺，訴請被告連帶賠償81萬元，顯無理由。被告於111年3月1日發函通知原告及請僑馥建築（下稱僑馥公司），請僑馥公司自履約專戶中扣除應給付被告之81萬不得返還予與原告。原告依民法第544條規定，請求被告賠償原告81萬元，亦屬無據。又原告僅空言指稱其心靈受創，而有重大憂鬱等情，既未舉證以實其說，難認其主張為有理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告於110年11月6日與被告簽訂給付服務費承諾書，約定：
「買賣雙方同意撞履約專戶中，撥付服務費新臺幣27萬元整，並於簽訂買賣契約成立時一次給付。」，有給付服務費承諾書附卷可稽（見本院卷一第61頁），原告因系爭房地買賣匯入僑馥公司不動產買賣價金履約保障專戶148萬5,000元，嗣因與陶瑞華成立和解，而由上開不動產買賣價金履約保證專戶領回67萬1,443元，僑馥公司因買方與仲介有爭議暫時保留81萬元，在專戶中，並於111年12月22日因被告非凡不動產公司申請已出款54萬元，由被告非凡不動產公司領取，有不動產買賣價金履約保障專戶解約出款確認書、112年1月18日僑馥公司函附卷可稽（見本院卷第63頁、第69頁、第71頁），堪信為真。
㈡原告主張被告為擔任房仲及地政士，其日常所使用之契約範
本，係以居間、代理為目的，同時以利害第三人之身分關係簽印其上藉以向買賣雙方收取服務費及代書費，此契約範本為被告大量印製符合定型化契約之定義等語。經查：系爭買賣契約雖為被告非凡不動產公司提供，惟該特別約定條款，屬陶瑞華與原告之約定，乃原告與陶瑞華磋商後再加入之條款，且觀之該部分尚非屬企業一方先行印製之定型化契約，有系爭買賣契約書附卷可稽（見本院卷第17頁），就原告與陶瑞華間買賣契約之約定，應探求買賣雙方意思表示之真意，而非全然為有利於原告之解釋。原告主張應為原告有利之解釋云云，難認可採。再觀之原告與陶瑞華間買賣契約特別約定事項記載：「買賣雙方同意協議如買方貸款額度未達新臺幣（下同）壹仟零貳拾玖萬元整，賣方同意雙方無條件解除本買賣之履約，或買方須於貸款核定後5日內決定是否續行合約，但因買方個人因素、財力、信用聯徵等問題而導致貸款未達前述額度，則不在解約條件內，並買方須配合承辦地政士申請至少三家銀行，雙方確認無誤」（見本院卷第21頁），可徵因原告無資力欲買房，為保障出賣一方，而為上開約定，並無「加重他方當事人之責任者」、或「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」，而有顯失公平之情形，原告主張該部分約定應無效云云，難認可採。況原告無資力欲買房，於特約條款載明：「因買方個人因素、財力、信用聯程等問題而導致貸款未達前述額度，則不在解約條件內」，此種約定與一般交易所約定之可歸責事由相當，難認有加重原告責任，原告主張此部分依民法第247之1條第2款、第3款規定，加重原告之責任應屬無效云云，難認可採。
㈢再觀之原告於110年11月6日與被告非凡不動產公司簽訂之給
付服務費承諾書，雖為被告所預先印製之契約書，惟其僅數行文字，且所約定「倘因立書人違約或反悔不買（不賣），致買賣契約最終不成立、解約，立書人同意依成交價百分之六賠償全國不動產板橋加盟店」，亦難認有顯失公平之情形，原告主張依民法247之1條第2款第3款屬無效等語，難認可採㈣按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴。又按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第3380號判決意旨參照）。倘其主觀上並無詐欺之意思，縱相對人之意思表示有錯誤，仍不能遽認係屬詐欺之行為。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院87年度台上字第548號、95年度台上字第2948號判決意旨參照）。則原告主張受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約，為被告所否認，原告自應就被告詐欺其購買系爭房地之事實負舉證責任。原告未提出證據證明被告有使他人陷於錯誤之故意，僅空言被告與陶瑞華均知悉原告無資力，其於消保官調解時已對被告非凡不動產公司解除契約云云，就被告有何詐欺之行為，並未舉證以實其說，自難認原告得撤銷與被告非凡不動產公司間居間仲介契約，原告主張已撤銷受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，難認可採。
㈤再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184條第1項前段定有明文。又主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院111年度台上字第1930號民事判決意旨參照)。則依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有相當因果關係，始能成立。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意。經查：原告與陶瑞華間就系爭買賣契約達成和解而解除，有和解書在卷可稽（見本院卷第25頁），然被告非凡不動產公司居間協調原告與陶瑞華就系爭房地訂立系爭買賣契約，與原告間有給付服務費約定，被告甲○○則辦理代書事務，縱被告知悉原告沒有工作，惟原告既與陶瑞華協商後訂立特別約定事項，被告非凡不動產公司、被告甲○○收取原告服務費用，其行為僅係一般社會交易之結果，非屬侵權行為，原告請求被告連帶負侵權行為損害賠償責任，依法不合，非屬正當，不應准許。
㈥又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第227條、第227條之1分別定有明文。本件原告主張被告非凡不動產公司係受原告委任而協助原告買房供自住，於事成後原告給付依買賣價金2%計算之仲介服務報酬，被告甲○○則為代書，原告給付代書費用，其等受有報酬，依民法第535條被告應以善良管理人之注意義務為原告處理事務，協助原告履約完成，如不能完成協助原告全身而退，被告應履行委任契約外，就委任契約之從義務、附隨義務均應照護，原告與陶瑞華間系爭買賣契約之附加條款約定應確實反應原告之履約能力，被告違背受受任人應盡之責任與義務，債務不履行致原告人格權受侵害，應賠償原告非財產上之損害賠償81萬元云云，然查：原告委任被告居間協調購買系爭房地，衡諸一般社會交易習慣，買方於買賣契約成立後因無資力致無法給付買賣價金即屬違約，原告與陶瑞華於特別約定事項約定：「買賣雙方同意協議如買方貸款額度未達新臺幣（下同）壹仟零貳拾玖萬元整，賣方同意雙方無條件解除本買賣之履約，或買方須於貸款核定後5日內決定是否續行合約，但因買方個人因素、財力、信用聯徵等問題而導致貸款未達前述額度，則不在解約條件內，並買方須配合承辦地政士申請至少三家銀行，雙方確認無誤」，對買方並無不利，難認被告等有未盡善良管理人注意義務，且依被告提出原告辦理貸款情形，係原告未覓得願意擔任保證人之人致無法貸款，亦有銀行人員與被告聊天資料附卷可稽（見本院卷第151頁），難認被告有何違反善良管理人之注意義務，原告依委任關係請求被告賠償81萬元，亦屬無據，不應准許。
㈦末按契約之合意解除係以第二次契約解除第一次契約，為另
一契約行為，與法定解除權之行使，所需具備之要件不同，其性質與效果亦異，除有特別約定外，並不當然適用民法第
259條關於回復原狀之規定。系爭買賣契約係由原告與陶瑞華訂立，嗣經原告與陶瑞華合意解除，被告非系爭買賣契約或合意解除契約之當事人，尚難逕以系爭買賣契約經合法解除，依法應回復原狀，而認原告得依不當得利法律關係向被告請求返還居間報酬。
四、綜上所述，原告依不當得利、侵權行為、委任之法律關係，請求被告應給付原告81萬元，及112年1月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既駁回，其假執行之聲請亦失依據，應併駁回。
五、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 3 日
書記官 黃翊芳