臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第2941號原 告 許文德被 告 曾瑀珊 住○○市○○區○○○路000號0樓之0 居新北市○○區○○路0段000○0號00上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○號房屋騰空遷讓返還原告，及自民國一一一年四月一日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬元，及自民國一一一年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾柒萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向原告
承租坐落新北市○○區○路段000地號土地上未辦保存登記之建物即門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（現址為新北市○○區○○路0段00巷0號，下稱系爭房屋），系爭租約約定租賃期間自民國106年9月1日起至112年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）1萬元，且被告應於每月1日前付清，不得假借任何理由拒付或拖延。然自106年9月1日起，被告除給付原告第1個月租金及保證金2萬元後，即拒不給付任一期租金，原告業已違反系爭租約第3條、第4條之約定，原告並以被告積欠租金達2個月以上，先於111年3月21日委請律師以板橋文化路郵局第334號存證信函暨111年勝字第1110317001號律師函催告被告於111年3月28日前繳納積欠之租金，詎料，被告仍拒不給付，原告遂於111年4月1日再次委請律師以板橋文化路郵局第382號存證信函暨111年勝字第1110401001號律師函通知被告終止系爭租約，並限被告於111年4月30日遷讓系爭房屋，然被告仍拒不遷讓返還，而該函於同年4月1日送達被告，是以系爭租約業於111年4月1日終止，則被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭房屋，顯係無權占有。原告本於系爭房屋之所有權人或事實上處分權人之地位，爰依系爭租約第17條約定、民法440條第1項、第2項、第455條規定、第767條第1項前段、中段規定或類推適用，或依民法第962條規定，請求擇一判決被告應自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空交還原告，並依系爭租約第8條約定或民法第179條規定，請求被告按月給付租金2倍即2萬元之違約金至遷讓返還系爭房屋之日止。又被告自106年9月1日起，除給付原告第1個月租金1萬元及保證金2萬元後，即拒不給付任一期租金，則被告自106年10月1日起至111年4月1日止均未給付租金，計54個月，1個月租金1萬元，共計54萬元，扣除被告已給付之押租保證金2萬元，被告尚積欠原告52萬元，爰依系爭租約請求被告給付等語。㈡並聲明：⒈如主文第1項、第2項所示。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造大約於101年間有合作關係，當時前地主就系爭房屋預定
出售940萬元，原告出價740萬元，被告因無多餘資金，故商請原告代墊200萬元，而由被告支付利息，嗣因被告不堪支付利息，故終止與原告之合作關係。然原告一直希望被告能夠將系爭房屋買回，因此才會閒置5年左右由被告承租，一次簽約6年。㈡被告固然與原告簽訂系爭租約，租賃期間自106年9月1日至11
2年8月31日止，每月租金1萬元，惟被告接獲原告律師函催告限期於111年4月30日前搬遷，已於111年4月間委託他人將屋內物品清空（被告於租賃期間內僅將物品放置於系爭房屋內，從未住過系爭房屋），同時透過Line告知原告已經搬離之事實，詎原告竟以被告未搬遷為由，提出遷讓房屋以及違約金之訴訟，顯失所據，委無足採。㈢被告與原告簽約後至系爭房屋看到屋頂崩塌、牆柱龜裂、牆
壁部分倒塌、屋外水池邊倒塌、門窗損壞無法開關、沒水也沒電，根本無法居住，本可依約與原告解除或終止租約，但考慮到將來有可能向原告買回系爭房屋，而未解約或終止租約，並開始僱工修繕，原以為花幾十萬元即可修復，所以承諾原告會自行修繕系爭房屋。然修繕期間大約持續快1年左右，好不容易將屋頂修好、牆壁也修復、接水接電、地板修復等，總共花費將近100萬元左右，發現屋子狀況實在太差，故未繼續修，就放置材料物品而沒有住人。系爭房屋係由被告修繕，被告自得依民法第430條、第431條規定請求原告償還費用，亦得依民法第811條、第816條規定請求原告償還價額，並據此與原告請求之租金、違約金主張抵銷。
㈣就常理而言，承租人超過數月不給付租金，出租人焉有不主
動催告終止租約請求搬遷之理，然被告自106年10月起僅僅支付1個月租金以及2個月押金，原告卻可以容認被告直到111年3月才採取法律行動，將近4年多的時間都不行動，豈不怪哉，由此亦徵被告抗辯尚非無據，原告有違誠信等語，資為抗辯。㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭房屋之事實上處分權人，並將系爭房屋出
租予被告，兩造約定租期自106年9月1日起至112年8月31日止，每月租金1萬元，被告應於每月1日前繳納，不得藉詞拖延等語，有原告所提全國財產稅總歸戶財產查詢清單、中和區橫路段646地號土地登記第二類謄本、系爭房屋舊門牌照片、系爭租約在卷可稽（見板簡字卷第21至41頁），且為被告所不爭執，應首堪認定。
㈡經查：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1
項、第2項、第455條前段定有明文。原告主張被告自106年9月1日起，僅給付第1個月租金及保證金2萬元，嗣即未再給付租金，故委請律師以111年3月17日111年勝字第1110317001號函催告被告於111年3月28日前繳納積欠之租金，被告屆期未給付，復委請律師以111年4月1日111年勝字第1110401001號函通知被告終止系爭租約，該函於111年4月1日送達被告等語，業據提出111年3月21日板橋文化路郵局第334號存證信函及所附111年3月17日111年勝字第1110317001號律師函、111年4月1日板橋文化路郵局第382號存證信函及所附111年4月1日111年勝字第1110401001號律師函暨其回執為佐（見板簡字卷第43至53頁），被告於本院自承僅支付第1個月租金及押租金2萬元，且未否認收受前開存證信函等情（見本院卷第64頁至第65頁），堪認被告積欠租金扣除押租保證金後已逾2個月，且經原告催告後仍未給付，原告得以111年4月1日存證信函終止系爭租約，故原告主張系爭租約業經其於111年4月1日起終止，其得依民法第445條前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，為屬可採。被告雖於本院時稱其於111年4月間已搬走，然其自承並未將鑰匙交還原告等情（見本院卷第63頁），難認被告已將系爭房屋點交予原告，而無占有系爭房屋，故被告前開所述，仍無從為有利於被告之認定。
⒉又被告自106年9月1日起，除給付第1個月租金1萬元及押租保
證金2萬元後，即未再給付任一期租金，則被告積欠自106年10月1日起至111年4月1日（54個月）租金共計54萬元，扣除已給付之押租保證金2萬元，被告尚積欠原告52萬元，原告依系爭租約請求被告給付積欠租金52萬元，自屬有據。另按乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議，為系爭租約第8條所約定。系爭租約業於111年4月1日終止，已如前述，被告迄今仍未遷讓返還系爭房屋予原告，則原告依前揭約定，自得請求被告自111年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告租金2倍之違約金即2萬元。本院審酌原告因被告違約未按時繳交租金而提前終止租約，受有未能取得預期租金之損失，且被告未能遷讓返還系爭房屋，原告無法收回系爭房屋使用受有損害，認兩造約定按月給付違約金2萬元並未過高，故原告請求被告自111年4月1日起按月給付違約金2萬元，應屬有據。
⒊被告雖抗辯其承租期間支出系爭房屋修繕費用將近100萬元，
此為原告應負擔之修繕費用或被告就系爭房屋支出之有益費用，其得依民法第430條、第431條規定與原告本件請求主張抵銷云云，然被告於本院自承其承諾原告會自行修繕系爭房屋等語明確（見本院卷第64頁），被告自不得再就系爭房屋前開費用向原告請求，被告就其支出修繕費用對原告並無債權可得請求，故其抵銷抗辯要無可採。至於被告雖又稱原告容任被告積欠租金多年而未採取行動與常理有違，原告本件主張有違誠信云云，然被告亦未否認與原告本有合作關係，且原告希望被告日後將系爭房屋買回等情，則兩造間並非單純房東、房客之租賃關係而已，原告基於被告日後將買回系爭房屋之信賴，而未就被告積欠租金一事積極催討，難認有違常理或誠信，被告此部分所辯，仍無可採。
四、綜上所述，系爭租約已於111年4月1日終止，被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，且原告得請求被告給付積欠租金52萬元及自111年4月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，暨自111年4月1日起至遷讓之日止，按月給付違約金2萬元。從而，原告依民法第455條前段及系爭租約約定，請求被告給付如主文第1項、第2項所示，均有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 23 日
民事第四庭法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 23 日
書記官 李瑞芝