臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第2050號原 告 蕭芯愉訴訟代理人 鄒易池律師被 告 蔡佳玲訴訟代理人 温令行律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國113年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣525,290元，及自民國111年8月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣175,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣525,290元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查，本件原告起訴時原聲明：
㈠被告應給付原告新臺幣（下同）170萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第9頁）。嗣於民國112年12月20日以民事減縮聲明狀變更聲明㈠為：被告應給付原告834,855元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷二第125至126頁）。復於113年3月26日以民事減縮聲明狀變更聲明㈠為：被告應給付原告825,290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷二第249至250頁）。再於113年5月15日以民事辯論意旨續㈠暨減縮聲明狀變更聲明㈠為：被告應給付原告575,290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷二第313至314頁）。經核均屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於110年9月23日向原告保證其所有之門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號5樓之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之基地，無漏水及鋼筋裸露之情形，原告即於110年10月3日以980萬元，向被告購入系爭房屋及其坐落之基地，並簽立買賣契約（下稱系爭契約），雙方於110年11月15日點交完畢。嗣111年2月至3月底，系爭房屋包含2間房間、客廳、廚房竟出現嚴重漏水之情，嗣原告向新北市政府工務局申請房屋健檢，經新北市政府工務局人員於111年7月5日至系爭房屋進行檢驗後，發現系爭房屋除有長期漏水之瑕疵外，尚存有梁、柱（或牆、版）混凝土破壞現象、後陽台鋼筋外露且嚴重變形（廚房頂版）之瑕疵，上開瑕疵於交屋前即已存在，系爭房屋瑕疵修復費用，其中漏水部分為349,680元、鋼筋裸露部分為175,610元，共525,290元，依民法第359條、179條規定應由被告賠償。原告因系爭房屋之瑕疵，於111年6月2日遭鄰居許正照持鐵鎚敲打系爭房屋外牆及大門致損毀，且許正照以「再倒水就要給我好看，你現在給我出來，我要處理妳」等語恐嚇及「要不要出來，幹你娘」等語侮辱，而導致原告身體健康及精神狀況受有侵害，甚須至精神科求診方能入睡，從而原告當得依民法第227條之1準用同法第195條第1項之規定，請求被告賠償精神慰撫金5萬元。爰依民法第359條、179條、227條之1準用195條第1項規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告575,290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造已於系爭房屋確認書中明定漏水保固自交屋後保固6個月
，則被告保固期間已於111年5月14日屆至，被告自無庸負瑕疵擔保責任。再原告於111年2至3月間發現系爭房屋有漏水情形，惟原告遲至111年6月始向被告通知，已不符合民法第356條及時通知義務，應視為承認所受領之物。
㈡縱認被告應負擔修繕義務，然系爭鑑定報告就漏水部分，其
中第3、4項之屋頂防水層及外牆滲水修復，其63.8㎡、73.8㎡之面積為外牆及屋頂層面積之全部，均為大樓共用部分，本即應由全體區分所有權人負擔。再鋼筋裸露修復部分記載「數量估約以30處計」、「面積估約以30%計」等字樣，其係自行想像有30處生鏽處須修補、有30%面積須修復，未具體修復範圍，則原告以系爭鑑定報告自行猜測之金額，主張為系爭房屋之損賠價額即不可採。精神慰撫金部分，原告並未提出系爭瑕疵已超越一般人社會生活所能容忍之程度且情節重大之證明。至於原告主張遭鄰居許正照敲打房屋外牆、大門恐嚇、侮辱等情，係原告鄰居之個人行為與被告毫無關係，原告生活受其鄰居影響，不論其鄰居動機為何，均與被告無涉等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執事項：㈠原告於110年10月3日以980萬元，向被告購買系爭房屋及其坐落之基地。
㈡兩造另有簽署系爭房屋確認書，內容詳如本院卷二第55頁(即被告於111年11月25日提出之答辯狀所附證物三)。
㈢兩造就系爭房屋於110年11月15日點交完畢。
㈣系爭房屋不動產現況調查表於有無漏水及有無鋼筋裸露之欄位，均勾選否。上開不動產現況調查表為被告所為。
四、本件爭點：㈠系爭房屋於點交時是否具有漏水、鋼筋裸露之瑕疵？⒈按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受
負擔，但契約另有訂定者，不在此限。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第373條、第354條、第359條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。
⒉原告主張系爭房屋於點交前具有漏水、鋼筋裸露之瑕疵等情
，業據其提出新北市既有建築物初勘紀錄表為證(見本院卷一第39頁)，依初勘表之記載，系爭房屋具有長期漏水及梁柱混凝土有損壞、鋼筋外露且嚴重變形者乙情(見本院卷一第39頁)，且經本院囑託新北市土木技師公會鑑定系爭房屋是否具有漏水、鋼筋裸露之情形？該等情形何時存在？經土木技師公會鑑定結果為：「系爭房屋滲漏水所在位置為廚房、室內走道、入口陽台、後陽台、臥房1、臥房2、客廳、臥房3、外牆，而上開滲漏水於交屋前即發生的分別為廚房、室內走道、入口陽台、臥房1、臥房2、客廳、外牆，其餘為交屋後所發生，廚房滲漏水原因為：1.屋頂防水層未做洩水坡度因而局部位置積水，水向下滲透樓板，滴至天花板，引起室內平頂潮濕及天花板損壞；2.門框與牆之間空隙過大，未用水泥砂漿填補，牆面粉刷油漆時，門框與牆間之空隙，未用填充材料「epoxy putty」填補；室內走道滲漏水原因則以：門框與牆之間空隙過大，未用水泥砂漿填補，牆面粉刷油漆時，門框與牆間之空隙，未用填充材料「epoxy putty」填補；入口陽台滲漏水原因則為：1.屋頂防水層未做洩水坡度因而局部位置積水，水向下滲透樓板，滴至天花板，引起室內平頂潮濕及天花板損壞；3.入口陽台的外牆老舊，外牆面未做防水處理，受雨水侵蝕，潮濕影響，雨水因而滲透至室內。4.陽台欄杆外表(室內的牆面)貼木板牆，端點未用填充材料「epoxy putty」填補，乾燥時，因而容易有分離之裂縫，並易受雨水侵襲。後陽台之漏水原因則因：平頂及欄杆原油漆，受日曬及雨水侵襲、潮濕等之影響，油漆鼓起、剝落；臥房1、2及客廳、外牆之漏水原因則因：房屋老舊、外牆面未維修(未施作防水處理)，受雨水侵襲時滲透至室內。臥房3之漏水原因：牆面粉刷層乾燥後之自然乾縮；系爭房屋各房間平頂混凝土剝落而有鋼筋裸露，鋼筋裸露之原因為屋頂原防水層年久失效，未做洩水坡度，水滲透混凝土樓板，造成天花板潮濕，並引起鋼筋生鏽、膨脹、水泥砂漿層剝落等」等語，有新北市土木技師公會000年00月0日出具之鑑定報告附卷可參，再經本院函詢上開鋼筋裸露原因判定時點認定依據為何，經該會函覆：有關交屋前或交屋後瑕疵產生之判斷，由於鋼筋混凝土的物理性變化緩慢，依鋼筋腐蝕速率的學理估算，瑕疵的產生，從澆築日起算約需經5至10年以上的時間(依混凝土內水溶性氯離子含量多寡而定)，標的物使用至今已40餘年，鋼筋混凝土的瑕疵應該是在5至10年前之期間形成等語，有新北市土木技師公會113年2月2日新北土技字第1130000490號函在卷可佐(見本院卷二第183頁)，由此可知，系爭房屋具有漏水、鋼筋裸露之情形，且該情形於兩造成立系爭買賣契約前應即存在乙情，可以認定。復審酌房屋之效用係供人居住，倘發生漏水、鋼筋裸露情事，居住情形必受影響無法為正常居住使用，即依一般交易觀念，無漏水、無鋼筋裸露情形本為吾人期待房屋應具之通常品質，自屬一般人難以接受之居住品質，當認應屬物之瑕疵。
㈡原告依據民法第359條請求減少價金，有無理由？如有理由，
金額若干？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條第1項已有明文。且按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得任意酌減（最高法院110年度台上字第3191號、109年度台上字第1289號判決參照）。又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決參照）。
⒉查，系爭房屋於危險負擔移轉時已存在系爭瑕疵，業經本院
認定如前，系爭瑕疵於被告交付房屋前既已存在，揆諸前開說明，被告應就系爭房屋有系爭瑕疵負物之瑕疵擔保責任，不以被告知悉或有可歸責性為限，故原告依民法第359條第1項規定得就系爭瑕疵請求減少價金。又被告就其已受領應減少之價金部分，即屬雖原本有法律上之原因而其後已不存在之情形，構成不當得利，則原告依民法第179條規定，請求被告返還應減少之價金，洵為正當。又系爭漏水瑕疵之修復費用為349,680元、系爭鋼筋裸露之瑕疵修復費用為175,610元，合計為525,290元，有系爭鑑定報告及新北市土木技師公會113年2月2日新北土技字第1130000490號函在卷可佐(見本院卷二第184頁)，並參諸前揭鑑定結果乃經中立公正之鑑定人實地勘查，比對系爭房屋相關圖說，並拍攝現場照片，本諸其專業知識而作成，自堪採為本件認定原告得請求減少價金數額之依據。是由上開鑑定結果，可知系爭瑕疵經修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水、無鋼筋裸露之正常交易價值，應認上開修復費用與系爭房屋減少之價金相當。準此，原告依民法第359條規定主張以系爭瑕疵之修復費用525,290元，請求減少之價金，應屬有據。
從而，原告請求被告返還已受領而應減少之價金525,290元，為有理由，應予准許。
⒊被告雖辯以兩造已於系爭房屋確認書中明定漏水保固自交屋
後保固6個月，則被告僅對於111年5月14日前發現之漏水負保固責任等語。然查，所謂保固之責任，一般常情，係指出賣人交付買賣標的物，尚能具備正常之品質與效用，亦即出賣人在保固期限內，對於正常使用所生之瑕疵均應負責修補。於拒絕修補時，買受人或取得保固者，均得請求出賣人或提供保固者，給付修補該瑕疵之必要費用而言。兩造間縱有前揭保固條款之約定，僅在強化被告應負物之瑕疵擔保責任，然非據以免除被告應負瑕疵擔保責任，是被告以已逾保固期間為由而抗辯已免除此部分責任，自非可採。被告再辯稱原告於111年2至3月即已發現漏水，卻於同年6、7月才通知被告，已違反民法第356條及時通知之義務等語。然按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條固定有明文。查原告於111年2、3月即發現系爭房屋有漏水狀況，為原告自承在卷（見本院卷一第9頁），然原告亦稱：其當時不知悉漏水情形嚴重，等到新北市政府工務局人員至現場檢驗時才知悉系爭房屋有長期漏水之情事等語(見本院卷二第42頁)，並據其提出111年7月5日新北市既有建築物初勘紀錄表為據(見本院卷一第39頁)，衡諸常理，原告於擬向被告主張權利前，先行蒐集漏水狀況及評估損害範圍，待新北市工務局檢測後再先後於同年6、7月間通知被告，尚合於一般不動產檢查程序，難認有何怠為通知系爭瑕疵，而視為承認所受領系爭房屋之情形，故被告依民法第356條第2項規定，抗辯原告已承認所受領系爭房屋云云，自無可採。
⒋被告再抗辯外牆及屋頂均屬大樓共用部分，非由被告負擔修
復費用等語，惟出賣人應負物之瑕疵擔保責任，乃擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵，至該瑕疵究如何產生，尚非所問，故縱認系爭瑕疵係因系爭房屋所屬社區之管理委員會對共用部分年久失修所致，仍不影響被告身為出賣人應對買受人即原告擔保系爭房屋合於通常使用效用之瑕疵擔保責任。是被告以系爭房屋所屬大樓外牆、屋頂平台防水層破損費用非其所應負擔，抗辯其無須負擔瑕疵擔保責任云云，自屬無據。被告再辯稱系爭鑑定報告所載修復費用係以自行想像，不可採信等語。然經本院函詢關於報告所載鋼筋裸露修復估計方式及範圍為何，經該會函覆略以：由於平頂鋼筋混凝土保護層的鼓起、剝落等瑕疵，其剝落面積、方式、大小等，並非規則之形狀，且修復時須打除劣質混凝土至見到鋼筋為止，未進行施工修復前，無法具體計算修復面積及生鏽鋼筋的防鏽塗刷等之數量，故本會鑑定技師估算原則，僅能以國內工程慣例即較保守之值估算。又從標的物入口陽台的平頂及現有5處預先留設之天花板查看孔查看內部，均可發現平頂外觀有鋼筋混凝土保護層外表的瑕疵，因此鑑定技師可以據以保守之值估算修復面積、防鏽塗刷數量等語，有新北市土木技師公會113年2月2日新北土技字第1130000490號函在卷可佐(見本院卷二第185頁)，已具體敘明計算標準及依據，被告空言否認，自無足採。㈢原告依據民法第227條之1準用民法第195條請求精神慰撫金，
有無理由？金額若干？⒈按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；上開規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之，民法第195條第1項前段、第3項分別定有明文。次按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用民法第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第227條之1亦有明文。由上可知，精神慰撫金僅在人格權、人格法益或身分法益受侵害時且情節重大，始得請求。
⒉原告主張其等因系爭房屋漏水，受有精神上痛苦且遭鄰居恐
嚇，請求被告賠償其非財產上損害5萬元等語，固據其提出診斷證明書為證(見本院卷一第41頁)。然查，觀諸診斷證明書所載病名：有混合焦慮及憂鬱情緒之適應障礙症等語，然造成上開症狀之原因，可能為工作、生活、認知等因素，容有多端，亦無從據此認原告上開症狀係因系爭漏水瑕疵所致。至原告所述遭鄰居恐嚇乙節，顯屬其與鄰居之糾紛，尚非屬被告侵害原告權利或債務不履行所生之損害。此外，原告就其所受人格上之具體損害為何，及原告所受精神上痛苦，與系爭漏水瑕疵有相當因果關係存在，均未再能舉證證明，是原告依民法第227條之1規定請求被告應賠償其精神慰撫金，要屬無據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第203條、第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。原告請求有理由部分，其請求自起訴狀繕本送達被告翌日即111年8月30日(見本院卷一第47頁之送達證書)起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。
六、綜上所述，系爭房屋於交屋前即存有漏水、鋼筋裸露已影響房屋通常效用及價值之瑕疵。從而，原告主張依民法第179條、第359條規定，請求被告給付525,290元，及自111年8月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，於法無據，不應准予。
七、兩造陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行之宣告，於原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 14 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 17 日
書記官 李淑卿