臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第2293號原 告 洪黃阿蘭訴訟代理人 洪濟時
鐘耀盛律師被 告 吳明宗
吳明龍共 同訴訟代理人 王永春律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國111年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：１兩造於民國111年6月7日簽立不動產買賣契約書，原告將坐
落新北市○○區○○段00地號土地及地上建物門牌號碼新北市○○區○○路000號(下稱系爭房屋)，出售予被告二人，總價款新台幣（下同）2530萬元。依買賣契約第7條第a款約定：本件買賣標的物之移轉占有，買賣雙方約定於買方將交屋款給付賣方時以『現場』點交方式為之及同條d款約定，依房屋『現況』確認內容，將房地點交買方驗收。兩造本約定111年7月7日交屋，然被告委任之代書施志明竟逼迫原告拆除吧台、舞台(註：該吧台、舞台乃原告先前出租予訴外人吳珅漳經營卡拉OK之設備)方可交屋，原告因被告尚未給付尾款00000000元，不得已唯命是從，待拆除完成後，被告竟再來函要求拆除天花板、廚房、儲藏室、二間廁所(只留一間)、塑膠地板牆壁等等（見原證二），與『現況』交屋之精神、意旨相悖！原告不得已委請鐘耀盛律師覆函，有111年7月29日律盛字第0831號函為憑(原證三)。最後被告於111年8月19日與原告完成『現況』交屋。
２依原證一契約書第八條c款之約定，被告違反應於111年7月7
日交屋之約定，自111年7月8日算至111年8月19日，共43日，依約應賠償每日按買賣總價千分之零點五計算之違約金543950元。又履約保證專戶內有2千多萬元，被告不讓原告領款，原告因被告之逼迫只好拆除裝潢，雇用拆除工人，致生工資及廢棄物清理費用(如原證六)計240500元，被告故意不法侵害原告之財產權，應依民法第184條第1項前段規定，負損害賠償之責。
３並聲明：被告應給付原告784450元。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造買賣契約未約定交屋日期，原告主張被告遲延交屋，自屬無據。被告已於111年6月27日已將價金全部匯入信託專戶，當然是希望越快交屋越好，怎麼可能故意遲延交屋，原告主張有違事理。被告並未逼迫原告拆除裝潢，兩造於簽約前，原告有提出其與訴外人吳珅漳之租賃契約書，承諾倘承租人期滿不續租，則賣方須協助清空房屋點交給買方，方為結案，並記載於買賣契約第十四條其他特別約定事項，原告所生原證六之費用，應依其與承租人吳珅漳訂立之租約，請求賠償回復原狀之費用，與被告無關等語置辯。並聲明；原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張：依原證一契約書第八條c款之約定，被告違反應於111年7月7日交屋之約定，自111年7月8日算至111年8月19日，共43日，依約應賠償每日按買賣總價千分之零點五計算之違約金543950元等情；被告則以：原告應將房屋回復原狀方能交屋等語。經查：兩造買賣契約並未約定明確日期交屋，反而於買賣契約第十四條其他特別約定事項乙記載「目前房屋出租給八大行業卡拉OK，房租每月45000元、押金90000元，前曾有罰款數次罰款已繳。6月底決定是否續租，若續租，則賣方須協助買方換約及處理押金與罰款事宜；若不續租，則賣方須協助清空房屋點交給買方，方為結案，若不續租則賣方同意押金300萬元，作為清空房屋之保證金，並依每月45000元支付買方至清空止」，此有買賣契約可稽(見卷第27頁)，是兩造係以何時房屋清空為交屋之前提要件。原告雖提出原證二之存證信函主張兩造有約定於111年7月7日交屋等語，惟查，原證二之存證信函係被告發函予原告，被告於函中對於原告要求提早於111年7月4日點交房屋，當天卻發現系爭房屋仍有卡拉OK櫃台、舞台、天花板、鏡片、牆壁隔板、廁所隔間、私接電箱電線、漏水痕跡等不符合交屋之情況，而要求原告依買賣契約第十四條履行清空之義務，否則要求原告自111年7月7日起給付違約金（見卷第33至41頁），顯見於111年7月7日時原告尚未將房屋清空，未達交屋之前提要件，被告拒絕配合點交，豈能反而主張被告違反未遵期交屋之義務。是原告主張被告違反交屋義務請求給付違約金，為無理由，應予駁回。
四、原告另主張：履約保證專戶內有2千多萬元，被告不讓原告領款，原告因被告之逼迫只好拆除裝潢，雇用拆除工人，致生工資及廢棄物清理費用(如原證六)計240500元，被告故意不法侵害原告之財產權，應依民法第184條第1項前段規定，負損害賠償之責。經查，原告應先將房屋清空始能交屋，此業據認定於前，是原告未清空，尚未履約，而依兩造買賣契約第三點付款方式說明d記載「賣方於完成產權轉登記並將房地交付之同時，買方應將尾款付清」，是在原告未清空房屋之前，尚未交屋，被告以此拒絕付清尾款，係合法行使權利，原告不能主張被告故意不法侵害原告之財產權。
五、綜上，原告請求被告給付784450元，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 8 日
民事第七庭 法 官 陳映如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 8 日
書記官 黃頌棻