臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第2380號原 告 倪張熟訴訟代理人 林廷隆律師被 告 呂育儒上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國111年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠臺灣新北地方法院110年度司執字第13303號執行事件（下稱
系爭執行事件）所執行拍賣訴外人蔡克己所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭1051號土地）之應有部分446255/642510，由被告於民國111年3月16日以價金新臺幣（下同）548萬元得標拍定，原告依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定，就系爭1051號土地有優先承買權，經執行法院通知原告是否行使優先承買權，原告已於法定期間内具狀向執行法院表示願以相同條件購買，但卻遭被告否認原告有優先承買權存在，經執行法院函知原告須於文到10日内提起確認優先承買權存在之訴訟，顯然兩造就蔡克己之系爭1051號土地應有部分446255/642510原告有無優先承買權存在與否已發生爭執，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，則原告提起本件確認優先承買權存在之訴，即有確認之法律上利益。
㈡原告之子倪永泉擁有坐落新北市○○區○○段0000地號土地，並
於其上擁有門牌新北市○○區○○路00巷00弄0號1樓建物，而原告則於71年間購買新北市○○區○○段0000地號土地（重測前為龜崙蘭溪洲段頂溪洲小段36之14地號；下稱1050號土地)，並於72年間在1050號土地上搭建鐵皮屋作為倉庫使用，放置裝潢、建材等材料。但因1050號土地只有4坪多而已，不敷使用，因此於75年間，原告之夫倪清其與系爭1051號土地之所有人黃至福口頭約定，以每年2,000元向黃至福承租與1050號土地相鄰之系爭1051號土地約4坪，並於其上興建鐵皮屋與原來1050號土地上之鐵皮屋合而為一。其後並於93年2月27日經新北○○○○○○○○（改制前為台北縣永和市)將此鐵皮屋編門牌為新北市○○區○○路00巷00弄0○0號（下稱2之1號建物）。原告承租系爭1051號土地興建2之1號建物迄今已逾30多年，依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定，原告就系爭1051號土地有優先承買權。
㈢因倪清其已去世，黃至福也已去世，而當初承租系爭1051號
土地因鄰居關係是口頭約定，所以原告無法提出書面租賃契約，但黃至福之子黃言林承認倪清其有向其父黃至福租地蓋鐵皮屋一事，並於臺灣新北地方法院106年度司執字第149073號（台灣金融資產服務股份有限公司107年度板金職四字第101號）清償債務強制執行事件拍賣蔡克系爭1051號土地之應有部分446255/642510時，黃言林有於108年7月11日調查時承認：「黃至福是我父親，當初倪張熟確實有跟我父親承租土地建築鐵皮屋，目前作為倉庫使用。1051地號土地是我於103年、105年間贈與我兒子黃世晉及太太余細華。」（原證4），上開執行事件後來不知何故終結未拍賣系爭1051號土地，但因有上揭筆錄記載，所以於系爭執行事件拍賣蔡克己之系爭1051號土地應有部分時，即因原告承租系爭1051號土地並於其上興建鐵皮屋，所以將原告列為優先承買權人，並於蔡克己系爭1051號土地應有部分446255/642510拍定後，執行法院發函詢問原告是否行使優先承買權，原告接獲鈞院民事執行處函後，已於法定期間内具狀聲明願意依同樣條件優先承買，但被告否認原告有優先承買權，所以只好提起本件訴訟。
㈣並聲明：請求確認原告就蔡克己所有系爭1051號土地應有部分446255/642510有優先承買權存在。
二、被告則抗辯：被告否認原告本件主張之事實，亦否認原告就系爭1051號土地應有部分446255/642510有優先購買權。原告所提之資料，只能證明原告為占用系爭1051號土地上之房屋之使用人，無法證明為該房屋之所有人，與土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定不符。土地法第104條第1項規定之立法目的，在使房屋與基地同歸一人所有，以謀求法律關係之單純化，防杜當事人間之紛爭，並盡房屋利用之經濟效益。有保存登記之所有權人，與具有法定優先購買權之條件相異，依該條項規定，可知該優先購買權成立，需以登記為主。原告無法提出任何有效之登記文件，就自認有優先購買權，自非無疑等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠查本院系爭執行事件係執行拍賣該案債務人蔡克己所有系爭1051號土地之應有部分446255/642510，並於拍賣公告附註：
「本件土地查封時，經地政人員指界後，發現土地係新北市○○區○○路00巷00弄000號及2-2號未辦保存登記建物坐落之基地，有無租地建屋不明，使用權源不明，前揭建物如有租地建屋情形，承租人對土地有優先承買權」。嗣經被告於111年3月16日拍賣期日以價金548萬元得標拍定。執行法院於111年4月7日發函通知原告及系爭1051號土地共有人黃世晉、余細華是否行使優先承買權，經原告於111年4月11日收受該函，同年月18日具狀向執行法院表示願以548萬元優先購買。被告則於111年6月20日具狀向執行法院陳述意見稱：執行法院對優先承買權無實體審認權，應請原告另向法院起訴確認等語。此經本院調閱系爭執行事件全卷。故上開事實，首堪認定。
㈡按土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」、民法第426條之2第1項規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」。又土地法第104條第1項關於地上權人及承租權人之優先承買權規定，既係為維護土地上建築物之存在而設，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用，則於該建築物滅失時，該建築物所有人即不得享有優先承買權，故該條項之適用，須以地上權設定或租賃關係之約定係以有建築物為目的，且現有建築物存在為前提，始合乎該條項規範之趣旨。且如基地承租人所承租之範圍，並非土地之全部，僅為土地之一部，於土地出賣時，倘土地所有人與承租人約定租賃之範圍明確，承租人所得優先購買之範圍，固以約定承租之範圍為準，如約定承租之範圍不明，承租人所得優先購買之範圍，應以該房屋符合建築法規所需建築基地等具有使用上不可分之範圍為準。以上有最高法院100年度台上字第802號、最高法院107年台上字第1427號裁判要旨可參照。職是，經查：
1.系爭1051號土地，面積為87平方公尺，換算約26.32坪（87×
0.3025＝26.32）。而原告陳稱其所有之2之1號建物坐落占用系爭1051號土地之面積僅約4坪（見本院卷第105頁）；且本院101年度司執全字第805號假扣押執行事件之執行債權人華南商業銀行股份有限公司曾於101年12月17日具狀於該執行事件就系爭1051號土地使用權源一事向執行法院陳報稱：「指界當天，共有人黃言林表示由其本人將原有倉庫增建，目前供作為其自住使用（建物無保存登記），另隔鄰竹林路91巷44弄2-1號經地政指界人員表示亦部分無償佔用，其所有人倪張熟，其目前現址作為倉庫使用（建物無保存登記）。」等語，此經本院調閱上開假扣押執行卷，有執行債權人華南商業銀行股份有限公司101年12月17日民事陳報狀附於該卷內可稽。另本院106年度司執字第149073號執行事件以及系爭執行事件，均於拍賣該案債務人蔡克己系爭1051號土地應有部分446255/642510時，於拍賣公告記載：「本件土地查封時，經地政人員指界後，發現土地係新北市○○區○○路00巷00弄000號及2-2號未經保存登記建物坐落之基地，…」等語，此經本院調閱上開執行卷無訛。足見系爭1051號土地上，除原告之2-1號建物占用部分外，另有新北市○○區○○路00巷00弄000號未登記建物（下稱2-2號建物）坐落占用，且原告之2-1號建物坐落占用系爭1051號土地之面積僅4坪，業如前述。是依前開說明，原告謂其就系爭1051號整筆土地系爭執行事件債務人蔡克己之應有部分446255/642510有優先承買權，已然無據。
2.且查，系爭1051號土地原為訴外人吳望伋（應有部分196255/642510）、蔡克己（應有部分446255/642510）分別共有，嗣吳望伋於77年4月5日將其應有部分196255/642510以買賣為原因移轉登記與訴外人黃至福，黃至福再於97年11月19日將其上開應有部分196255/642510以贈與為原因移轉登記與訴外人黃言林。黃言林則於103年9月1日以贈與為原因，移轉其應有部分39251/257004與訴外人黃世晉，及黃言林於105年9月12日以夫妻贈與為原因，將其剩餘應有部分39251/257004移轉登記與訴外人余細華。此有系爭執行事件卷內系爭1051號土地之登記第一類謄本可稽，以及新北市中和地政事務所111年10月7日新北中地資字第1116196912號函所檢附之系爭1051號土地人工登記簿、異動索引等資料在卷可證（見本院卷第67至77頁）。則按98年1月23日修正前民法第820條第1項規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」又共有土地之出租，乃典型之利用行為，屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，故依上開修正前民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人或一部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。惟本件經原告聲請之證人黃言林於111年12月16日言詞辯論期日到庭結證稱略以：我的父親是黃至福。我在97年11月間，曾為系爭1051號土地之共有人，是從我父親那邊以贈與方式過戶過來給我的。我父親是向吳望來（同音）買的，吳先生是一個老立委。2-1號建物是倪先生的，他的名字我不知道。2-1號建物是作為倉庫使用，是鐵皮的建材，該房子原先是比較小間，後來才蓋鐵皮上去，鐵皮蓋上去約有15-16年了，是倪先生的父親蓋的。2-1號建物應該有占用到系爭1051號土地，占用的面積我不清楚，占用的時間我也不知道，已經很久了，有超過10年。占用的原因是因為該土地是整塊的，以前都是沒有利用，都是我家在種菜用的，在路還沒有開之前，進出要經過我家，以前吳委員請我父親幫忙看這一整塊地及對面的土地，之後吳委員請我父親全權處理這塊地，這是依據我的了解所知，因為以前吳委員常常到我家，我也常去立法院，至於國代是另一蔡先生我就沒有印象。2之1號建物會蓋到系爭1051號土地是因為倪先生的父親跟我的父親商量，把土地給他們堆東西，他們給我們租金，這是我以前小時候看到就是這樣，這大約是我12-13歲時候的事情，當時倪先生的父親就租我們那塊地，說要放他們的工具在那邊。租用的面積就是他們現在使用的範圍。租金的計算以前比較便宜，後來是1年2000元，到現在都還有支付給我，我本來是不拿的，但倪先生說以前都是這樣交付給我父親的。當初倪先生的父親承租的時候，沒有說要在上面蓋房子，當時他也沒有蓋房子，就是鐵皮搭一下，用鐵皮蓋一個棚子，沒有牆壁，就是一個簡易的鐵棚，用來放工具而已。（問：提示本院卷宗25頁的照片，2之1號的鐵棚現況是如同這照片？）是。以前沒有牆壁，也沒有路，我後來去大陸一段時間，我去了11年，回來之後，才看到有照片前面的牆壁，我回來已經12年了。（問：證人有否同意搭建上開照片所示的鐵皮房屋？）我是回來才看到，搭建的事情我不知道。我去大陸之前，看到的只有一個鐵棚，倪先生自己土地上的原先就有1個小房子，就是以前合建所拆剩下的。我不知道我認不認識蔡克己。因為我有印象的就是吳委員，因為我小時候，吳委員常常來我家。（問：證人是否知道，黃至福於77年間將系爭1051號土地一部分出租給倪先生的父親，有無經過蔡克己同意？）這不需要，因為整片土地就是我們管理。（問：證人後來繼續收租金，知道倪先生蓋了剛剛卷宗25頁的房子，是否不反對同意倪先生蓋該房子？）後來我有跟倪先生講，你這樣蓋，土地是別人的，不是我的，如果蔡家的人來，你就要無條件拆除還給人家了等語（見本院卷第129至134頁）。是依黃言林之證詞，至多僅能證明黃至福之父親有將系爭1051號土地約4坪面積出租給原告之夫倪清其，且出租目的僅係供其堆放物品使用，並無同意倪清其於其上興建房屋，是該租賃關係之約定並非以有建築物為目的甚明。再者，依黃言林之證詞，無從證明黃至福將系爭土地部分出租與倪清其確有經過共有人蔡克己之同意，而黃至福縱有經共有人吳望伋授權管理系爭1051號土地，其後進而於77年4月5日取得吳望伋就系爭1051號土地之應有部分196255/642510，亦無從認其於未經另一共有人蔡克己之同意下，得將系爭1051號土地特定部分出租與他人使用，遑論出租供他人興建房屋占用。是原告之夫倪清其與黃至福間，縱於75年間就系爭1051號土地現況2-1號建物所坐落占用約4坪部分訂有土地租賃契約，依修正前民法第820條第1項規定，該租賃契約對共有人蔡克己亦不生效力。
3.職是，原告之2-1號建物坐落占用系爭1051號土地僅約4坪，且縱原告之夫倪清其於75年間確有向當時尚非系爭1051號土地共有人之黃至福承租系爭1051號土地之一部分，惟該租賃關係並非以建築房屋為目的，且未經系爭1051號土地全體共有人之同意，對於系爭執行事件之債務人蔡克己不生效力，依前開說明，原告自無從依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定，就系爭執行事件所拍賣債務人蔡克己系爭1051號土地之應有部分446255/642510主張優先承買權。
四、從而，原告本件起訴聲明請求確認原告就蔡克己所有系爭1051號土地應有部分446255/642510有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
民事第八庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
書記官 楊振宗