臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第340號原 告即反訴被告 王美麗
周韋丞
洪金城共 同訴訟代理人 王世宏律師被 告即反訴原告 黃招意訴訟代理人 陳彥旭律師上列當事人間請求拆除增建物等事件，本院於民國112年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分：
一、被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄00號4樓頂樓平臺如附圖C區塊所示增建物（面積65.30平方公尺）拆除，並將占用之頂樓平臺（面積65.30平方公尺）返還予原告王美麗、周韋丞、洪金城及其他全體共有人。
二、本訴訴訟費用由被告負擔。
三、本判決本訴第一項部分，於原告王美麗、周韋丞、洪金城以新臺幣伍拾捌萬貳仟貳佰伍拾捌元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰柒拾肆萬陸仟柒佰柒拾伍元為原告王美麗、周韋丞、洪金城預供擔保，得免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴被告王美麗應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖A＋B區塊所示1樓增建物（面積12.59平方公尺）拆除，並將上開占用土地（面積12.59平方公尺）返還予反訴原告及其他全體共有人。
二、反訴被告周韋丞應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖B區塊所示2樓增建物（面積10.35平方公尺）拆除，並將上開占用土地（面積10.35平方公尺）返還予反訴原告及其他全體共有人。
三、反訴被告洪金城應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖B區塊所示3樓增建物（面積10.35平方公尺）拆除，並將上開占用土地（面積10.35平方公尺）返還予反訴原告及其他全體共有人。
四、反訴訴訟費用由反訴被告王美麗、周韋丞、洪金城負擔。
五、本判決反訴第一項部分，於反訴原告以新臺幣肆拾肆萬玖仟零肆拾叁元為反訴被告王美麗供擔保後，得假執行；但反訴被告王美麗如以新臺幣壹佰叁拾肆萬柒仟壹佰叁拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決反訴第二項部分，於反訴原告以新臺幣叁拾陸萬玖仟壹佰伍拾元為反訴被告周韋丞供擔保後，得假執行；但反訴被告周韋丞如以新臺幣壹佰壹拾萬柒仟肆佰伍拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決反訴第三項部分，於反訴原告以新臺幣叁拾陸萬玖仟壹佰伍拾元為反訴被告洪金城供擔保後，得假執行；但反訴被告洪金城如以新臺幣壹佰壹拾萬柒仟肆佰伍拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。雖原告王美麗、周韋丞、洪金城（下分稱其名，合稱原告等3人）就反訴部分辯以其在本訴所主張之受侵害之標的物為門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄00號1至4樓、同路段26號1至4樓建物（下分稱24號建物、26號建物，合稱系爭建物）之共有權，與被告所提反訴係主張受侵害之標的物為系爭建物所坐落之新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地，與系爭建物合稱系爭房地）之共有權，兩者並無牽連，且系爭建物之共有人間就26號建物頂樓平臺有無分管契約，與系爭土地共有人間有無分管契約無關，故被告所提反訴不合法云云。惟原告等3人起訴時主張其等為系爭建物頂樓平臺之共有人，訴外人即門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄00號4樓（下稱26號4樓建物）之原區分所有權人蘇慶萬未經系爭建物全體共有人同意，在26號建物頂樓平臺上興建增建物，無權占有26號建物頂樓平臺，雖被告向蘇慶萬買受26號4樓建物所有權及取得上開增建物之事實上處分權，但被告仍屬無權占有26號建物頂樓平臺等情，請求被告應將上開增建物拆除，並將所占用之頂樓平臺返還予原告及其他全體共有人等情（見本院110年度重司調字第290號卷〈下稱調字卷〉第10至16頁）。又被告於本件言詞辯論終結前辯以其係經系爭房地全體共有人同意，有權占有26號建物頂樓，若認其無權占有，原告等3人亦有未經系爭土地之全體共有人同意，各自在系爭土地上興建增建物，原告等3人應拆除該等增建物，反訴請求原告等3人應將該等增建物拆除，並將所占用之土地返還被告及其他全體共有人等語（見本院卷一第333至338頁）。經核兩造就彼此有無經過系爭房地之全體共有人同意而有權占有26號建物頂樓平臺、系爭土地乙節為爭執，可見兩造之攻擊防禦方法相牽連，且反訴非專屬他法院管轄，並得與本訴行同種訴訟程序。是被告所提本件反訴，應予准許，則原告前開抗辯，自不可取。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款定有明文。經查：原告等3人起訴時主張被告無權占有26號建物頂樓平臺，請求被告應將上開增建物拆除，並將所占用之頂樓平臺返還予原告及其他全體共有人，又被告反訴主張原告等3人亦未經系爭土地全體共有人同意，各自在系爭建物後方興建增建物，反訴請求原告等3人應將該等增建物拆除，並將所占用之土地返還被告及其他全體共有人。嗣經本院現場履勘測量後，原告等3人變更本訴起訴聲明為被告應將坐落26號建物頂樓平臺如新北市三重地政事務所複丈日期111年11月2日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示C區塊（面積65.30平方公尺）之增建物（下稱C區塊增建物）拆除，並將所占用之頂樓平臺（面積65.30平方公尺）返還予原告及其他全體共有人等情（見本院卷二第145頁），被告亦變更反訴聲明為王美麗應將系爭土地上如附圖A＋B區塊所示1樓增建物（面積12.59平方公尺，下稱A＋B區塊1樓增建物）拆除，並該部分占用土地（面積12.59平方公尺）返還予其及其他全體共有人，以及周韋丞應將系爭土地上如附圖B區塊所示2樓增建物（面積10.35平方公尺，下稱B區塊2樓增建物）拆除，並該部分占用土地（面積10.35平方公尺）返還予其及其他全體共有人，以及洪金城應將系爭土地上如附圖B區塊所示3樓增建物（面積合計10.35平方公尺，下稱B區塊3樓增建物）拆除，並該部分占用土地（面積10.35平方公尺）返還予其及其他全體共有人（見本院卷二第147頁）。核屬兩造更正事實上之陳述，以及基於同一基礎事實所為訴之變更，復經兩造互為同意（見本院卷二第146頁、第148頁），揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告等3人就本訴部分主張：王美麗為系爭土地（所有權應有部分4分之1）及其上門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄00號1樓（下稱26號1樓建物）之所有權人，周韋丞為系爭土地（所有權應有部分4分之1）及其上門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄00號2樓（下稱26號2樓建物）之所有權人，洪金城係系爭土地（所有權應有部分4分之1）及其上門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄00號3樓（下稱26號3樓建物）之所有權人，被告為系爭土地（所有權應有部分4分之1）及其上26號4樓建物之所有權人。又26號4樓建物之原所有權人蘇慶萬未經系爭建物全體共有人同意，在26號建物頂樓平臺上興建C區塊增建物而無權占有26號建物頂樓平臺，雖被告向蘇慶萬買受系爭土地所有權應有部分4分之1及其上26號4樓建物之所有權，並取得C區塊增建物之事實上處分權，但被告仍屬無權占有26號建物頂樓平臺，被告自應將C區塊增建物拆除，並將所占用之頂樓平臺返還予伊等及其他全體共有人等情。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，求為命被告應將C區塊增建物拆除，並將所占用之頂樓平臺返還予伊等及其他全體共有人之判決。就反訴部分則以：
其在本訴所主張之受侵害之標的物為系爭建物之共有權，與被告所提反訴係主張受侵害之標的物為系爭土地之共有權，兩者間並無牽連，且系爭建物之共有人間就26號建物頂樓平臺有無分管契約，與系爭土地共有人間有無分管契約，亦無關連，被告所提反訴不合法云云。
二、被告就本訴部分則以：蘇慶萬興建C區塊增建物時，系爭建物之共有人並無爭執，且此種和平占有使用狀態維持20年之久，顯見系爭建物共有人有默示同意分管協議存在。且C區塊增建物已經和平占有多年，原告等3人或其前手均未即時異議，原告等3人取得所有權後，竟訴請拆除C區塊增建物，顯係權利濫用，其等所提本件訴訟應為無理由等語，資為抗辯。就反訴部分主張：伊與原告等3人為系爭土地之共有人，所有權應有部分均為4分之1。詎原告等3人竟未經系爭土地之全體共有人同意，各自興建A＋B區塊1樓增建物、B區塊2樓增建物、B區塊3樓增建物，分別無權占用系爭土地如附圖所示面積即分別為12.59平方公尺、10.35平方公尺、10.35平方公尺，原告等3人應各自將A＋B區塊1樓增建物、B區塊2樓增建物、B區塊3樓增建物拆除，並將占用土地返還予伊及其他全體共有人等情。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，求為命原告等3人應分別將A＋B區塊增建物、B區塊增建物拆除，並分別將占用土地返還予伊及其他全體共有人之判決。
三、得心證之理由：㈠本訴部分：
⒈王美麗為系爭土地（所有權應有部分4分之1）及其上26號1
樓建物之所有權人，周韋丞為系爭土地（所有權應有部分4分之1）及其上26號2樓建物之所有權人，洪金城係系爭土地（所有權應有部分4分之1）及其上26號3樓建物之所有權人，被告為系爭土地（所有權應有部分4分之1）及其上26號4樓建物之所有權人，有系爭房地登記謄本可稽（見本院110年度重司調字第290號卷〈下稱調字卷〉第21至44頁）。又被告為C區塊增建物之事實上處分權人，占用26號建物頂樓平臺如附圖所示C區塊面積65.30平方公尺等情，為被告所不爭執（見本院卷二第146頁），復經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及附圖可考（見本院卷二第103至104頁、第107頁），亦有C區域增建物外觀、內部照片可稽（見本院卷一第125頁、第195至196頁、卷二第131頁），應堪認定。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，屬該大樓之公用部分，依98年1月23日修正前（下稱修正前）民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。各共有人按其應有部分，對共有物之全部有使用收益之權（民法第818條所明定）。未經共有人協議分管之共有物，依修正前民法第820條規定，須徵得共有人全體之同意，始得對於共有物之特定部分占用收益，否則即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權除去其妨害（參照最高法院109年度台上字第898號判決意旨）。再者，占有人以非無權占有為抗辯者，應就其取得占有係有正當權源之有利事實負舉證之責任（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。又被告以C區塊增建物占用26號建物頂樓平臺面積65.30平方公尺，已如前述，揆諸前開說明，應由被告就占用權源之事實，負舉證責任。經查：
⑴被告抗辯其前手屋主蘇慶萬興建C區塊增建物時，系爭建物
之共有人間並無異議，且長年和平使用26號建物頂樓平臺，可知26號建物共有人間應有默示同意蘇慶萬有權使用26號建物頂樓平臺，其於109年10月18日購入系爭土地所有權應有部分4分之1及其上26號4樓建物時，買賣契約載明買賣標的物包含C區塊增建物，其應可繼續有權使用26號建物頂樓平臺云云，並提出其與蘇慶萬之繼承人蘇証榕、蘇証熏就26號4樓建物及其土地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、所有權買賣移轉契約書、C區塊增建物之房屋稅籍證明書及證人蘇証榕之證詞為其主要論據。雖C區塊增建物為蘇慶萬所增建，被告於109年10月18日購入系爭土地所有權應有部分4分之1及其上26號4樓建物時，系爭買賣契約載明買賣標的物包含C區塊增建物，有被告所提出之系爭買賣契約、所有權買賣移轉契約書、C區塊增建物之房屋稅籍證明書、C區塊增建物外觀，復經證人蘇証榕證述在卷（見本院卷二第203頁），惟蘇証榕亦證稱：C區塊增建物為蘇慶萬所增建，但系爭買賣契約會寫到該增建物，是因為代書說要寫進去的，我們在買賣時有說過，買賣標的物就是26號4樓建物，以所有權狀的為準，代書說因為不把C區塊增建物寫進去，之後有問題時會很麻煩，當時就跟被告說以現況交屋，要敦親睦鄰，因為有C區塊增建物，蘇慶萬興建C區塊增建物時，並沒有跟伊說為何可以興建，伊也不清楚有無開過區分所有權人會議討論此增建物，伊也不清楚其他樓層區分所有權人有無遭求拆除或要求租金等語（見本院卷第202至204頁），可知蘇慶萬興建系爭增建物並未取得系爭建物共有人全體之同意，僅係因敦親睦鄰關係始未遭系爭建物全體共有人反對、異議。且按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。易言之，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約規定外，原則上不生法律效果。雖C區塊增建物於早已存在多年，系爭建物住戶對於26號4樓區分所有權人以C區塊增建物占用頂樓平臺乙事亦知情，但住戶間容忍此情，應僅蘇慶萬為人與鄰居相處融洽所致，住戶間僅係單純沉默之不作為，並無以任何舉動或其他情事間接為同意之意思表示，自難認有默示同意之法律效果可言。是被告所舉上開證據並無法證明蘇慶萬係經系爭建物共有人同意而得以興建C區塊增建物占有26號建物頂樓平臺，亦無法證明區分所有權人間就26號建物頂樓平臺有默示分管協議之情，則被告辯以兩造及其他共有人已就26號建物屋頂平臺成立默示分管契約，其為有權占有云云，即不可取。
⑵雖被告再提出LINE對話訊息、水電分配繳納表及證人郭雪
卿之證詞為據，辯稱其因C區塊增建物，還多繳納該增建物之公共電費，可知26號建物共有人間應有默示同意其有權使用26號建物頂樓平臺云云。雖被告因C區塊增建物而多負擔系爭建物公共電費，業經證人郭雪卿證述明確（見本院卷二第196至197頁），復有上開LINE對話訊息、水電分配繳納表可稽（見本院卷一第189至193頁），惟被告既然以C區塊增建物占有26號建物頂樓平臺使用，系爭建物全體住戶要求被告額外承擔頂樓平臺增建物就公共電費之分擔額，衡情應係基於使用者付費之觀念所為，尚難僅以該片面情節遽認系爭建物區分所有權人有默示同意被告得以有權占有26號物建物頂樓平臺大樓。是被告此部分辯解，並不可取。
⑶基上，被告所舉前開證據並無法證明蘇慶萬興建系爭增建
物時，係經過系爭建物全體共有人同意而有權占有26號建物頂樓平臺，亦無法證明被告取得系爭增建物之事實上處分權後，得以C區塊增建物繼續有權占有26號建物頂樓平臺，則其應屬無權占有26號建物頂樓平臺甚明。
⒊又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的，民法第148條第1項定有明文。又民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號判決意旨參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。雖被告抗辯C區塊增建物已和平占有26號建物頂樓平臺多年，住戶間均未異議，原告等3人竟訴請拆除C區塊增建物，顯屬權利濫用云云，然被告抗辯全體共有人間有分管契約或默示分管協議一事並不可採，C區塊增建物無權占用26號建物頂樓平臺，已屬明確。又C區塊增建物幾乎已滿覆26號建號頂樓平臺面積，有附圖及C區塊增建物外觀、內部照片可查（見本院卷一第125頁、第195至196頁、卷二第129頁、第131頁），C區塊增建物顯已嚴重住戶出入頂樓避難之功能。則被告所有之C區塊增建物無權占用26號建物頂樓平臺，已屬財產權不合理之擴張，且對全體區分所有權人共有頂樓平臺之財產權造成不正侵害，兼衡全體區分所有權人及住戶之公共安全維護，應當優先於被告使用C區塊增建物所得私益。則原告等3人既為26號建物頂樓平臺之共有人，其依民法第767條第1項前段、中段規定、第821條規定為全體共有人提起本件訴訟排除被告之無權占有，係以維護所有權之圓滿行使為目的，核屬權利之正當行使。是被告抗辯原告等3人本件請求屬權利濫用云云，並不可取。
⒋從而，原告等3人依民法第767條第1項前段、中段、第821
條規定，本訴請求被告拆除C區塊增建物，並將占用之頂樓平臺返還其及其他全體共有人全體，自屬有據。
㈡反訴部分：
⒈雖原告等3人以被告所提本件反訴不合法置辯，然依前揭說
明，被告所提本件反訴為合法，是原告就反訴所為前開辯詞，並不可取。
⒉原告等3人各自以A＋B區塊1樓增建物、B區塊2樓增建物、B
區塊3樓增建物占用系爭土地如附圖所示面積即分別為12.59平方公尺、10.35平方公尺、10.35平方公尺等情，為原告所不爭執，復經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及附圖可考（見本院卷二第103至104頁、第107頁），應堪認定。又原告等3人既已分別占用上開土地面積，揆諸前開說明，應由原告等3人就占用系爭土地權源之事實，負舉證責任，然原告等3人迄今並未舉證證明其等係經系爭土地共有人同意，得以A＋B區塊1樓增建物、B區塊2樓增建物、B區塊3樓增建物占有系爭土地之情，亦無舉證證明有何分管契約或默示分管契約之情。則原告等3人自屬無權占有系爭土地甚明。
⒊從而，被告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定
，反訴請求原告等3人應各自將A＋B區塊1樓增建物、B區塊2樓增建物、B區塊3樓增建物拆除，並分別將占用之土地返還予其及其他全體共有人，核屬有據。
四、綜上所述，原告等3人依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，本訴請求被告拆除C區塊增建物，並將占用之頂樓平臺返還其及其他全體共有人全體，為有理由，應予准許。又被告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，反訴請求原告等3人應各自將A＋B區塊1樓增建物、B區塊2樓增建物、B區塊3樓增建物拆除，並分別將占用土地返還予其及其他全體共有人，為有理由，應予准許。又兩造均分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
民事第四庭 法 官 趙伯雄以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
書記官 康閔雄