臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第3011號原 告 穆朔訴訟代理人 穆韋翰被 告 呂育儒訴訟代理人 賴增銓上列當事人間請求解除買賣契約等事件，經本院於民國112年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意中國信託商業銀行永吉分行受款人：中信房屋房屋交易安全專戶，受款帳號00000-00000000-0內之價款新臺幣貳佰肆拾萬元由原告取得，被告並應給付原告新臺幣貳佰肆拾萬元自一一一年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬柒仟陸佰元，及自民國一一一年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十四，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣柒萬玖仟貳佰元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣貳拾參萬柒仟陸佰元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第256條、第255條第1項但書第2款定有明文。原告起訴時聲明請求解除兩造間買賣契約，及沒收被告已支付至房屋交易安全專戶內款項新臺幣（下同）240萬元作為違約賠償，以及請求被告支付遲延違約金72萬4,800元及自民國111年11月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於訴訟中更正聲明為：㈠被告應同意中國信託商業銀行永吉分行受款人：中信房屋房屋交易安全專戶受款帳號00000-00000000-0（下稱系爭專戶）內之價款240萬元由原告取得，被告並應給付240萬元自111年9月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告72萬4,800元，及自111年11月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第144頁），核乃更正其法律上之陳述，並基於主張被告違約之同一基礎事實而追加請求系爭專戶款項之遲延利息，均與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠被告於111年6月5日偕同其父母及仲介共同於中信房屋樹林站
前店，與原告簽訂購買門牌號碼新北市○○區○○街000巷0弄00號（即新北市○○區○○段000○號，面積合計87.3平方公尺），及坐落基地即新北市○○區000地號土地（面積128.79平方公尺，下稱系爭土地，並與前開房屋合稱系爭不動產），買賣總價2,400萬元，並約定於111年9月30日完成點交。系爭不動產係以改制前臺北縣政府建設局使用執照存根63使字第1533號（62建字第1506號建造執照）取得使用資格，原告配偶穆王秀琴於71年間購得，迭經77年地籍圖重測，104年穆王秀琴過世後由原告繼承，至111年6月間因年事已高，深感身體健康大不如前，與家人同住可彼此照應，方萬般不捨將系爭不動產出售。
㈡兩造簽訂之系爭不動產買賣契約（下稱系爭契約）第3條約定
第1期簽約備證款240萬元應於111年6月10日前繳納，且被告確於111年6月9日將款項匯入系爭專戶內。而第2期款則約定於土地增值稅單核下3日內繳付480萬元，地政士在111年8月5日以LINE通知土地增值稅為0元，並請被告連同契約等費用共計486萬4,088元匯入系爭專戶內，被告依約應於111年8月7日內給付480萬元，然被告迄今仍未將480萬元匯入，屬於違約之給付遲延狀態。被告於111年8月22日與承保銀行完成對保，顯見被告應履行契約給付價款，能履行契約而不履行。另第3期尾款1,680萬元應於抵押權登記完畢3日內會同原告及地政士至貸款銀行辦理撥款，代清償原告原有貸款，餘額於原抵押權塗銷登記完畢3日內匯入系爭專戶內，時至約定點交日期111年9月30日，被告仍未完成點交及給付尾款。
㈢原告於111年10月3日經仲介告知被告為向政府機關申請房屋
建築線，要求原告配合釐清系爭土地法定空地疑義，要求延長履約期限1個月，延至111年11月3日前完成點交，原告基於善良履約精神同意配合，經新北市政府工務局函覆表示並無法定空地爭議。依系爭契約第11條第2項約定，若有可歸責於被告之事由，致違反各項義務之履約日期時，應負遲延責任，每逾1日應按該期未履行支付價款千分之1計算違約金，並應於補繳價款時一併繳清，若經原告依系爭契約約定之方式催告期滿而被告仍不履約者，原告得解除系爭契約並沒收系爭專戶之價款作為違約賠償，而原告分別於111年11月4日、7日以存證信函催告被告履約，迄今已逾7日，被告尚未點交及將第2、3期款項共計2,160萬元繳納入系爭專戶，原告得以本件起訴狀繕本送達法院之日解除系爭契約。另依系爭契約第11條第2項後段，原告得沒收被告已支付系爭專戶內款項作為違約賠償，故被告應同意系爭專戶內240萬元由原告取得。又被告應於111年8月7日前給付第2期款、111年11月3日前給付第3期款，被告均未給付，原告就每逾1日按未支付價款千分之1計算給付遲延違約金，分別為48萬9,600元、23萬5,200元，共計72萬4,800元，及自111年11月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。
㈣並聲明：⒈被告應同意系爭專戶內價款240萬元由原告取得，
並應給付240萬元自111年9月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應給付原告2萬4,800元，及自111年11月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告係經由原告委託中信房屋所大量投放之廣告標語「稀有
土地」、「三角窗住宅建地」、「超大地坪」等詞吸引，在經由仲介帶領前去查看系爭不動產現況，也於現場告知仲介系爭不動產屋況很糟，無法居住必須全部打除重建，仲介也認同該屋況非屬一般人所認知能居住之環境。被告年紀尚輕薪水微薄，一直秉持積極態度與原告協調，絕無原告所稱惡意違約心理。被告於111年6月5日簽立系爭契約，即於同年6月9日支付第1期款240萬元至系爭專戶，系爭契約約定點交時間為同年9月30日，因被告存款不足需向銀行辦理貸款，且銀行已於同年6月21日完成核貸，本件銀行貸款成數為8成，若被告支付第2期款480萬元加計第1期款240萬元以及銀行核貸1,920萬元，合計超過買賣價金，遂通知仲介及原告待系爭不動產點交後，再一次給付剩餘買賣價金2,160萬元。
被告於同年9月8日也積極詢問仲介，原告搬遷進度是否完成，仲介回覆尚未完成搬遷，後經被告於同年9月10日再至現場查看，系爭不動產仍堆積雜物。
㈡被告於等待點交期間委請專業建築師評估日後重建規劃，建
築師回應：「對於系爭標的因之前為大面積整體開發，按使照顯示總共為六戶，若改成小基地重建會有法定空地問題，建議雙方應釐清相關問題」，被告也於知悉此事後立即告知仲介，仲介回應確定問題之後，雙方可約時間協調，故兩造旋於同年10月3日協商後同意將點交時間延至同年11月3日。
又被告為能在期限內順利完成點交，向原告要求申請調閱系爭不動產使用執照原圖以釐清相關問題，詎料原告竟不願配合申請釐清，最後乃由仲介以利害關係人身分向新北市政府工務局申請使用執照原圖，經仲介取得後轉交予被告，被告委請建築師依該使用執照核准事項記載，系爭不動產基地原淨面積107.12平方公尺，然系爭土地謄本顯示為128.79平方公尺，其中竟相差21.69平方公尺，依111年度移轉現值為每平方公尺9萬2,700元，參照目前一般通常交易習慣，該減損土地面積價值約201萬663元（計算式：21.69平方公尺×9萬2,700元），而無法使用土地通常以道路用地價值計算，約為公告現值17%，故實際價值為34萬1,812元（計算式：201萬663元×17%），而系爭土地每坪買賣價金為18萬6,400元（計算式：2,400萬元÷128.79坪），爭議金額為404萬3,016元（計算式：18萬6,400元×21.69坪），扣除爭議面積剩餘價值為1,995萬7,000元（計算式：2,400萬元-404萬3,016），而以道路用地價值34萬1,812元加計確定土地面積價值1,995萬7,000元約為2,030萬元。因爭議面積過多，被告認已達系爭契約第9條第2項約定物之瑕疵程度，而於同年11月2日委由母親及本件訴訟代理人共同在中信房屋進行協調，原告當時選擇被告方提出「降價150萬元履約」，依一般通常邏輯思考，足證原告早已明瞭系爭不動產瑕疵存在。因原告願意降價金額與確定之土地價值有差距，雙方意願價格無法一致，該協議破局，為維權益，被告於同年11月3 日寄發存證信函請原告於5日內再出面商討，且被告為誠信履行合約，亦告知仲介願將買價提升至2,100萬元，然原告仍不願與被告協商，實令人不解，原告還逕寄存證信函告知被告欲單方解除系爭契約，並沒收第1期款項，請仲介勿再協調系爭買賣，被告除錯愕之虞也非常無奈，被告始終均願誠信履約等語，資為抗辯。㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張兩造就系爭不動產簽訂系爭契約，被告卻未依約給付第2、3期款項，經原告催告後仍未給付，原告乃將解除系爭契約，並沒收被告已付價金及請求被告給付違約金等語，被告固未否認並未給付第2、3期款之事實，然就其有無違約及原告得否解除系爭契約、沒收已付價金及請求違約金，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭不動產有無物之瑕疵存在？㈡被告是否遲延給付第2、3期款項？㈢原告得否解除系爭契約並沒收已付價金及請求違約金？經查：㈠系爭不動產並無物之瑕疵存在：⒈兩造就系爭不動產簽訂系爭契約，有原告提出系爭契約在卷
可稽（見本院卷第19頁至第28頁），觀諸系爭契約所載買賣標的關於系爭土地記載面積為128.79平方公尺，與系爭土地第二類謄本所載面積相同（見本院卷第49頁），而該第二類謄本並無任何限制登記之記載，故系爭土地並無不得移轉或無法將登記面積全數移轉予被告使用之情形，應屬明確。
⒉被告雖辯稱系爭土地經其委請建築師評估日後重建規劃，建
築師表示有法定空地問題，且使用執照核准基地原淨面積為
107.12平方公尺，與系爭土地登記面積相差21.6平方公尺，爭議面積已達物之瑕疵程度云云，並提出建築師評估說明、LINE對話紀錄、使用執照影本等件為佐（見本院卷第123頁至第125頁、第129頁）。然前開資料所示建築師意見乃：「原核准使照編號C區6戶面積為107.1㎡但目前板橋區中正段225號謄本面積=128.79㎡，基地地籍自63年至今已重編多次且許多地號已不存在，但基地面積前後差距甚大，須釐清恐影響到開發面積？」、「基地原63使照採大面積整體開發，現今地界有重整過如拆成小基地重建而造成鄰房法定空地不足，有可能影（應漏載「響」）開發面積、污水設施、排水設施等增加許多鄰房安全及維護預算。」、「基地形狀狹長，左側臨共同壁鄰房，因屋齡已近50年日後重建基礎極牆壁都須保留給鄰房甚至須替鄰房結構補強，且拆除或變更共同壁結構都須鄰房同意，舊基礎需保留完整功能性則地下室需退縮2m以上，基地另一側臨水利地也可能需退縮建築，建築規劃為扁長型可能造成容積用不完。」等內容（見本院卷第123頁），可知系爭不動產坐落基地自63年起迄今已經歷多次重測，系爭土地面積與依當年使用執照核准面積計算面積已有不同，且因當年為大基地開發與現今僅能小基地開發之條件不同，而有須退縮建築之情形，故被告所稱法定空地問題實係因被告規劃日後拆除重建之限制之一，而非系爭土地本身有何瑕疵，被告執此抗辯系爭土地有物之瑕疵存在云云，實無可採，被告聲請傳喚建築師到庭作證，難認有傳喚之必要。
⒊被告雖又抗辯其當時經由原告委託之中信房屋所大量投放之
廣告標語「稀有土地」、「三角窗住宅建地」、「超大地坪」等詞吸引，且仲介亦告知屋況很糟需全部打除重建，系爭土地可使用面積短少確屬物之瑕疵云云，並提出系爭不動產說明書資料為佐（見本院卷第115頁）。然前開說明書雖記載「超大地坪」，但無具體說明得供建築使用面積為多少，難認原告有保證系爭土地全部面積均得作為建築使用，且該說明書「建物標示、權利範圍」部分亦有詳載建物建築完成日期、各樓層面積，並附有建物測量成果圖或標示圖及房屋位置略圖（見本院卷第35頁），系爭契約亦記載買賣標的包含建物，足見被告明知兩造約定之買賣標的並非僅有系爭土地，被告縱認建物屋況不佳應拆除重建，亦係被告購買系爭不動產後之規劃，尚不得以日後拆除重建所受之限制，即謂系爭土地有使用面積短少之瑕疵存在，被告前開所辯，實無可採。至於被告另又辯稱系爭土地有部分為既成道路而無法使用云云，然其就此並未提出任何事證為佐，其空言主張，自無可採。
㈡被告已遲延給付第2、3期款項：
⒈系爭契約第3條第2項約定第1期款240萬元於111年6月10日前
支付，第2期款於土地增值稅單核下3日內由被告支付480萬元，而第3期尾款1,680萬元則以被告經銀行所能核准之最高額度貸款支付尾款，並於核撥同時支付，前開各期款項均應匯至系爭專戶內，被告已於111年6月9日支付240萬元至系爭專戶內；而依系爭契約第1條第6項則約定系爭不動產點交日期為111年9月30日，兩造嗣後同意延期至111年11月3日，此有系爭契約、中信房屋通知240萬元匯至系爭專戶之簡訊、延期點交同意書在卷可按（見本院卷第20頁、第77頁、第127頁），且為兩造所不爭執。又系爭不動產買賣之土地增值稅經地政士於111年8月5日以簡訊通知原告為0元，有原告提出該簡訊為佐（見本院卷第81頁），且被告申請貸款於111年6月21日已經核定，有被告提出上海商業儲蓄銀行樹林分行授信核定通知書為佐（見本院卷第119頁），故原告主張被告至遲應分別於111年8月7日、111年11月3日前給付第2、3期款，與系爭契約約定相符，固為可採。
⒉惟證人即仲介曾令宜於本院證稱：被告在貸款辦下來之後，
有跟我說因為房屋原告住很久了，需要原告搬遷後確認屋況，所以希望第2期的用印款能夠等到驗屋完跟尾款一起支付，當時我有確認被告的貸款確實有辦成，所以我將被告的意思告知我同事，也就是原告的經紀人，請原告的經紀人轉達原告，我同事後來跟我說原告有同意等語（見本院卷第202頁至第203頁），參酌證人曾令宜業經具結而為證述，衡情無甘冒偽證罪風險偏袒被告刻意為不實證述之必要，且原告亦未提出於111年8月7日第2期款給付期限後催告被告給付之事證，堪認證人曾令宜前開證述應屬事實，而為可採，故兩造嗣後另合意將第2期款延後至111年11月3日一併與第3期款給付，應可認定。至於原告雖主張依系爭契約第1條前記載：「不動產買賣契約書（以下簡稱本契約書），約定條款如后，以資共同遵守。除本契約書及其附件外，任何口頭約定不生效力」，兩造縱有書面合意第2期款在最後點交時給付亦不生效力云云，惟原告亦不爭執其嗣後與被告合意將點交期限延期至111年11月3日，可知系爭契約前開約定並非不得再由兩造嗣後合意變更，故原告前揭主張，並無可採。
㈢原告得解除系爭契約、沒收系爭專戶內價金及請求違約金：
系爭契約第11條第2項約定：「甲方（即被告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款千分之一計算違約金予乙方（即原告），並應於補繳價款時一併繳清。若經乙方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，…」內容（見本院卷第22頁），被告逾期給付各期價款時應負遲延責任給付違約金，原告並得催告被告履行，若被告催告期滿未履行，原告得解除系爭契約並沒收告已支付價款。而被告並未於111年11月3日支付第
2、3期款，此為被告所不爭執，且原告業於111年11月4日寄發存證信函予被告，催告被告於7日內給付，逾期未給付即解除系爭契約，該存證信函已於111年11月7日送達被告等情，有原告提出該存證信函、傳真查詢國內各類掛號郵件查單為佐（見本院卷第85頁至第86頁、第169頁），並為被告所不爭執（見本院卷第145頁），堪認系爭契約於原告催告期滿即111年11月14日經原告解除，原告依前揭規定沒收被告已支付至系爭專戶內240萬元，即請求被告應同意系爭帳戶內240萬元由原告取得，並請求自111年11月4日起至111年11月14日（11日）期間以未付金額2,160萬元之千分之1計算違約金23萬7,600元（計算式：2,160萬元×1/1000×11=23萬7,600元），為屬有據，逾此範圍部分，則非可採。至於原告雖主張以提起本件訴訟之日解除系爭契約，而得計算逾期違約金至111年11月18日云云，然原告於前開存證信函已表明催告期滿仍未給付即解除契約之意思，系爭契約於原告催告期滿即發生解除契約之效力，原告不得就業已解除之契約再為解除，故原告此部分違約金之請求，尚非有據。
四、末按末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。系爭專戶內款項業經原告解除契約時予以沒收，原告並得請求被告給付計至解除契約時止之違約金，而前開給付並無確定期限，故原告請求遲延利息應自起訴狀繕本送達被告翌日起算，而本件起訴狀繕本係於111年11月28日送達被告，有送達證書在卷可稽，則原告請求被告自111年11月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據，逾此範圍部分，則非可採。
五、綜上所述，系爭土地並無物之瑕疵存在，被告未依期給付2、3期款已經違約，經原告催告後仍未履行，原告得解除系爭契約、沒收系爭專戶內價金並請求違約金。從而，原告依系爭契約第11條第2項約定請求被告給付如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，則無理由，應予駁回。又原告前開違約金請求部分，兩造陳明願供擔保為假執行、免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至系爭專戶內款項由原告取得部分，核乃屬意思表示，性質上不適宜假執行；原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 25 日
民事第四庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 25 日
書記官 李瑞芝