臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第671號原 告 王溱沄
王貞惠王超群王超麟王超弘上五人共同訴訟代理人 郭紋輝律師被 告 李進益上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經本院於民國111年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新台幣81萬8,182元，及自民國111年6月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之46，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣28萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣81萬8,182元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、4款定有明文。本件原告起訴時聲明原係：被告應將坐落新北市○○區○○段000000000地號土地所有權全部，面積6.17平方公尺，移轉登記予原告等全體公同共有。嗣因被告已將系爭土地移轉予訴外人，故變更訴之聲明為：一、被告應給付原告等全體新台幣(下同)177萬2,638元，及自本變更訴之聲明暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告願供擔保，請准宣告假執行。經核原告請求之基礎事實同一，且屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、原告主張：
一、原告王溱沄(原名王貞雲)、王貞惠、王超群、王超麟、王超弘等及訴外人王超正皆為訴外人王欽龍、王黃鴛鴦之子女，訴外人王欽龍於民國75年9月12日死亡；訴外人王黃鴛鴦於85年2月28日死亡；訴外人王超正於101年1月13日死亡，其無締結婚姻，膝下亦無子女。依民法第1138條規定遺產繼承順序，訴外人王欽龍死亡之遺產由訴外人王黃鴛鴦、王超正及原告王溱沄、王貞惠、王超群、王超麟、王超弘等繼承，嗣後，訴外人王黃鴛鴦死亡之遺產由訴外人王超正及原告王溱沄、王貞惠、王超群、王超麟、王超弘等繼承，此後，訴外人王超正死亡之遺產由原告王溱沄、王貞惠、王超群、王超麟、王超弘等5人繼承(下稱原告)。
二、緣訴外人王欽龍與訴外人李信吉土地相鄰，加之李信吉之土地橫跨數地而與多數人具相鄰關係，需待分割土地後，始得就該部分單獨出售，於57年10月21日李信吉與王欽龍訂定不動產買賣契約(下稱系爭契約)，以李信吉為出賣人，王欽龍為買受人，就「三重市○○○段○○○段000○0地號之內約貳坪陸合(依地政科測量結果為準)」為標的(下稱135之3地號土地)，約定每坪新台幣(下同)1,100元整，由王欽龍於訂約日當日給付1,500元作為定金，並約定「殘款依照分割測量結果之面積計算，該殘款定本件不動產過戶甲方名義完畢同時交清」。88年間政府土地重測，系爭135之3地號土地變更為「三重區長樂段100地號」(下稱100地號土地)。
三、被告為李信吉之子女，乃李信吉之繼承人，依民法第1148條、第1153條第1項規定，被告應承受李信吉財產上之一切權利、義務，並在繼承所得遺產內負連帶責任，是被告當承受系爭契約李信吉之權利、義務。原告為訴外人王欽龍之繼承人，依民法第1151條規定，當亦承受系爭契約王欽龍之權利、義務，為公同共有關係。是本件原告與被告間存在系爭契約關係。
四、被告於107年5月15日申請將系爭100地號土地辦理分割，重新測量複丈，嗣於107年6月4日辦理分割後之新北市○○區○○段000○0地號之土地登記(下稱系爭土地)。是以，系爭契約之「殘款依照分割測量結果之面積計算，該殘款定本件不動產過戶甲方名義完畢同時交清」條件已達成就，原告自得依民法第1148條繼承法律關係、第348條之規定請求被告履行契約，將系爭土地所有權全部移轉登記予原告全體公同共有。
五、詎被告於原告起訴後之111年4月20日出售系爭土地，並在111年5月3日將系爭土地所有權移轉登記予訴外人，該訴外人又將系爭土地與其他鄰地合併。是以，被告自陷無法履行債務之況，顯係可歸責於被告而發生給付不能之情形。原告爰依民法第226條第1項及同法第256條之規定，以變更訴之聲明暨準備狀繕本之送達，作為解除系爭契約之意思表示。並依據民法第260條、第226條第1項、第249條第3款、系爭契約書第4條等規定，請求被告賠償原告損害，請鈞院擇一有利原告之判決。
六、原告依民法第226條損害賠償額與民法第227條之2情事變更原則，主張皆應以被告移轉訴外人之土地時價登錄價格為準，計算系爭契約損害賠償金額與定金價值，經計算後，被告應給付原告之金額為177萬2,638元：
(一)按「債務人因債務不履行，對於債權人所負損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬履行利益之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因而所生之損害，其應回復者，並非原有狀態，而係應有狀態，應將契約成立後所生之變動狀況考慮在內。又民法第216條規定，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而告減少，屬於「積極損害」；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於「消極損害」。」(最高法院110年台上字第495號民事判決意旨參照)。
(二)系爭契約原定給付為系爭土地，為使債權人回復債務履行時之「應有狀態」，揆諸上述最高法院見解，自應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內，則其價格自應以應為損害賠償給付之時為準。被告在訴訟進行中以每坪64萬9,967元之價格出售系爭土地，從而，應以每坪64萬9,967元為基礎計算系爭契約定金價值及損害額。系爭契約定金給付為1,500元，每坪價格則為1,100元，定金與每坪價款比例為15：11，而系爭土地目前之價額為每坪64萬9,967元，經換算後，該定金現今價值應為88萬6,318.636元(計算式：15÷11×64萬 9,967)，按同額賠償，被告應給付原告177萬2,638元(元以下四捨五入）。並聲明：(一)被告應給付原告等全體177萬 2,638元，及自本變更訴之聲明暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(二)原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告方面：
一、被告主張民法第125條請求權因15年不行使而消滅，原因如下：
(一)系爭契約原告提不出價金證明。此份契約的契約立書人，買方、賣方開頭及結尾前後顛倒，若一份契約的內容，都無法寫清楚，還須法官裁定，那寫這份契約有何作用。買方王欽龍於54年10月間和賣方李信吉簽訂系爭契約，買方深知土地買賣不能口頭約定，才會簽完整契約，也必須過戶完成才算完成買賣，而買方在向人訂契約至往生期間有18年時間，放任土地之權利不管，連同附近占用戶，至今說不出為何不過戶的理由，買方有18年時間可透過協商、調解或司法程序取得自己的權利而不行使，故被告主張請求權因15年不行使而消滅。
(二)原告提供的證據8為被告被占用的全部土地面積，總計為115.51平方公尺，107年繼承時之公告現值是每平方公尺13萬1,000元，合計總價值為1,513萬1,810元(計算式：115.51×13萬1,000元)，1,513萬1,810元的10%為151萬3,181元。被告在這些被占用的土地已付出151萬3,181元，而原告整棟樓都在出租，占用地部分實收租金已難以計算，被告亦無道理替原告繳納遺產稅(＝土地增值稅)及多年地價稅。
(三)此未完成買賣，因15年未完成而時效消滅，故雙方無繼承的問題，請鈞院駁回原告之訴。
二、被告有簽署原證16之備忘錄，事發經過乃當日蔡律師見面即對被告稱這是完整的合約，如果不承認會被告，被告一聽就慌了，律師說什麼被告都說好。重點是那半坪的土地，律師說「那半坪的土地，原告按照公告現值多一倍跟你買」，被告說好。結果律師不是用「坪」做單位，而是拿「1平方公尺」的14萬2,000元來算。律師還霸氣的說14萬2,000元的1倍是28萬4,000元，算30萬元好了，30萬元的1半是15萬元，備忘錄中半坪15萬元的價錢就是這麼來的。然被告回家一算，發現計算錯誤，正確是：1坪＝3.31平方公尺，半坪則為1.655平方公尺。因此價金應為47萬0,020元始為正確(計算式：28萬4,000元×1.655平方公尺)，被告與原告溝通修正，詎原告態度強硬，堅持以律師計算錯誤之金額交易，不願以正確之金額完成交易，以致無法簽約。律師表示此為備忘錄，被告沒用印，也無收取原告任何定金，自無雙重買賣的問題。
三、原告提出一份無價金證明，買賣方前後顛倒混亂，有疑慮的無效契約提告，被告主張民法第125條請求權因15年不行使而消滅。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、本院之判斷：
一、原告主張兩造間存有系爭契約關係，是否有理由：
(一)按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。經查，訴外人王欽龍與訴外人李信吉，於57年10月21日訂定系爭契約，以李信吉為出賣人，王欽龍為買受人，就「三重市○○○段○○○段000○0地號之內約貳坪陸合(依地政科測量結果為準)」之土地為買賣標的，約定每坪價款為1,100元，由王欽龍於訂約日當日給付1,500元作為定金，並約定「殘款依照分割測量結果之面積計算，該殘款定本件不動產過戶甲方(即王欽龍)名義完畢同時交清」。王欽龍與李信吉就買賣標的物及其價金已互相同意，依首揭說明，雙方間之不動產買賣契約 即為成立。
(二)系爭契約末頁固記載「甲方(買主)李信吉、乙方(賣主)王欽龍」等語。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。經查，李信吉為系爭135之3地號土地之所有權人，此為兩造所不爭執，衡情李信吉始有土地出售。且觀之系爭契約之首頁已表明「訂立契約書人買主王欽龍以下簡稱甲方」「賣主李信吉以下簡稱乙方」「今因乙方自願將下記不動產產權出售與甲方該契約條項于左」；又觀之系爭契約之內容，其中第3條約定：「付款方式自訂約日由甲方付給乙方定金新台幣1,500元正」「該殘款定本件不動產過戶甲方名義完畢同時交清」；第4條約定：「如甲方背約或不買者」「如乙方背約或不賣者」；第5條約定：「該產權如有負擔債務並他項權利設定等…乙方要償還塗銷清楚之事」；第6條約定：「該產權來歷不明並嗣後生端交葛糾紛等情乙方要負責處理之事」；第8條約定：「登記名義人由甲方指定乙方不得異議之事」各等語，有關買賣雙方之權利義務規範相當清楚，足堪認定系爭契約李信吉為賣主，而王欽龍則為買主無訛，如此解釋方符合王欽龍、李信吉簽約當時之真意。至於系爭契約末頁「甲方(買主)李信吉、乙方(賣主)王欽龍」等語顯係誤寫，應不影響系爭契約之效力。
(三)被告為李信吉之子女，乃李信吉之繼承人，因分割繼承取得系爭土地，是被告應當承受系爭契約李信吉之權利、義務。原告為訴外人王欽龍之繼承人，依民法第1151條規定，亦承受系爭契約王欽龍之權利、義務，為公同共有關係。是原告主張其與被告間存在系爭契約關係，洵屬有據。
二、原告主張系爭契約之停止條件已成就，原告自得依民法第1148條繼承法律關係、第348條之規定請求被告履行契約，是否有理由：
(一)按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民法第99條第1項定有明文。查系爭契約第3條約定：「付款方式自訂約日由甲方(按即買主王欽龍)付給乙方(按即賣主李信吉)定金新台幣1,500元正，殘款依照分割測量結果之面積計算，該殘款定本件不動產過戶甲方名義完畢同時交清。」；第11條約定：「不動產標示：三重市○○○段○○○段000○0地號之內約貳坪陸合(依地政科測量結果為準)」。顯見本件買賣標的之系爭土地，雙方係約定於分割測量後按分割測量結果之實際面積計算價金，並於系爭土地過戶買主名義完畢之同時給付剩餘價金，則系爭契約必待分割測量結果始可能履行，而系爭土地於107年6月4日分割登記完畢，此有土地登記第一類謄本附卷可證(見本院卷第23頁原證1)，是系爭合約之停止條件於斯時成就，職故原告請求被告履行系爭契約即屬正當。
(二)被告辯稱原告之請求權因15年不行使而時效消滅，且原告提不出價金證明云云。按消滅時效，自請求權可行使時起算。民法第128條前段定有明文。依前所述，系爭契約附有須待分割測量後之面積計算價金之停止條件，而該停止條件於107年6月4日系爭土地分割登記完畢始為成就，則原告之履行契約請求權自斯時起算，至原告於111年3月11日提起本件訴訟，尚未逾15年之時效。又按系爭契約書第3條記載：「付款方式自訂約日由甲方付給乙方定金新台幣1,500元正，殘款依照分割測量結果之面積計算，該殘款定本件不動產過戶甲方名義完畢同時交清。」並有雙方當事人簽名，此可證明57年10月21日訂約當日訴外人王欽龍已將定金交付訴外人李信吉。是被告辯稱原告之請求權因15年不行使而時效消滅、原告提不出價金證明云云，難認可取。
三、原告依據民法第260條、第226條第1項、第249條第3款、系爭契約書第4條等規定，擇一請求被告賠償損害177萬2,638元，是否有理由：
(一)按債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。民法第256條定有明文。次按「按物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物所有權移轉於後之買受人者，理論上，出賣人雖得向後之買受人洽商買回，惟其能否買回，取決於後之買受人願否出賣之不確定情況，因此，出賣人移轉該物所有權於原買受人之義務，即應認屬不能給付。」(最高法院89年台上字第1085號民事判決意旨參照)。本件系爭契約之履行條件於107年6月4日成就，原告即取得要求被告履行系爭契約之請求權，得請求被告移轉系爭土地之所有權予原告等全體公同共有。詎被告於111年4月20日售出系爭土地，並於111年5月3日將系爭土地所有權全部移轉登記予訴外人，被告顯無意履行其給付義務，並為二重買賣及處分行為，依首揭說明，被告之給付已屬不能，且其給付不能係緣於被告之自主處分行為所致，應可歸責於被告，原告援引民法第226條第1項及同法第256條規定，以變更訴之聲明暨準備狀繕本之送達，作為解除系爭契約之意思表示，即屬適法。
(二)次查「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：…。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。…。」民法第260條、第226條第1項、第249條第3款定有明文。又系爭契約第4條約定：「如甲方背約或不買者願失請求權並將付給款項全部付銷。如乙方背約或不賣者應將先收之款項如數送還並同額賠償交付甲方收執。」，就文義以觀，係以定金為契約不履行損害賠償之擔保，具損害賠償之性質。再者「債務人因債務不履行，對於債權人所負損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬履行利益之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因而所生之損害，其應回復者，並非原有狀態，而係應有狀態，應將契約成立後所生之變動狀況考慮在內。又民法第216條規定，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而告減少，屬於「積極損害」；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於「消極損害」。」(最高法院110年台上字第495號民事判決意旨參照)。
(三)本件系爭契約原定給付為系爭土地，為使債權人回復債務履行時之「應有狀態」，自應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內，則其價格自應以應為損害賠償給付之時為準。兩造於111年2月22日曾就系爭土地進行協商，雙方均同意系爭契約有效，且合於時效範圍內，並就系爭契約內載明之殘款，同意以每坪30萬元計價，此有原告所提之協議書附卷可證(見本院卷第117頁原證16) ，其後因被告就面積之計算提出異議，致雙方未能履約。然此價格既係雙方當時之共識，本院認以此價格為基礎計算損害賠償之金額，應屬適當。本件訂約當時，買主王欽龍給付定金為1,500元，而系爭土地每坪價格則為1,100元，定金與每坪價款比例為15：11，經換算後，該定金現今價值應為40萬9,091元(計算式：15÷11×30萬元，元以下四捨五入)，按同額賠償，被告應給付原告之金額為81萬8,182元。逾此範圍之請求，則為無理由。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項前段、第233 條第1 項前段、第203 條分別著有明文。經查，原告對被告之損害賠償請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，又係以支付金錢為標的，揆諸前述法條規定，原告自得請求被告給付自變更訴之聲明暨準備狀繕本送達翌日即111年6月25日(見本院卷第121頁筆錄、第125頁收件回執)起算之法定遲延利息。
五、從而，原告依民法第260條、第226條第1項、第249條第3款及系爭契約第4條之規定，擇一請求被告賠償損害81萬8,182元，及自變更訴之聲明暨準備狀繕本送達翌日即111年6月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依據，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 29 日
民事第一庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 29 日
書記官 童淑敏