臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第60號原 告 柯雅鳳訴訟代理人 沈志成律師
施懿哲律師被 告 玉璽社區管理委員會法定代理人 林淑麗被 告 許妍榛
黃俊諺
黃鼎鈞上四人共同訴訟代理人 黃呈熹律師複代理人 陳瓊蓉被 告 私立根基文理短期補習班即尤宏文上列當事人間請求確認規約無效等事件，經本院於民國112年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查本件被告玉璽社區管理委員會之法定代理人原為楊月美，嗣變更為林淑麗，被告玉璽社區管理委員會於民國111年2月24日具狀聲明承受訴訟(見本院卷一第189頁)，核無不合，應予准許。
二、原告於判決確定前，得撤回訴之一部或全部。民事訴訟法第262條第1項亦有明文。原告追加陳慧娟為被告，嗣於112年2月9日撤回，業經被告陳慧娟同意(見本院卷二第16頁筆錄)，揆諸上開規定，已生撤回之效力，本院自無庸審究此部分。
三、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。本件原告起訴聲明原為：(一)確認玉璽社區區分所有權人會議於95年2月6日決議訂定之御璽公寓大廈管理規約第2條第3項第1、2、5、6款約定：「1.大樓後棟住戶(屬門牌162號部分)，保留正面向大樓左邊柱子位置，高度以不超過當層高度，長度以不超過依法令寬度為設置廣告物原則。2、前棟部分(屬門牌160號部分)則比照後棟標準，以正面向大樓右邊柱子為設置廣告物原則。…5、大樓中正路正面玻璃帷幕設置廣告物標準，長度以不超過(不含)正立面兩立柱原則，高度不超過當層高度為原則，允許最多上下兩條幅廣告，上條廣告物高度以不超出橫樑高度為原則，而下條廣告物高度以不遮住當戶所屬純玻璃帷幕(以室內面向玻璃帷幕部分為準)，且下條廣告物只允許帆布材質。6、大樓中正路側面玻璃帷幕設置廣告物標準，長度以不超過(含)側立面兩立柱原則，高度不超過當層高度為原則(當層上沿樑位)，而玻璃帷幕部分只允許帆布材質。」等語為無效。(二)被告許妍榛應將門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓房屋外牆面如附件照片所示面積約10平方公尺(實際面積俟測量後定之)之廣告物招牌拆除騰空。(三)被告黃俊諺、被告黃鼎鈞應將門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓房屋外牆面如附件照片所示面積約3平方公尺(實際面積俟測量後定之)之直式廣告物招牌拆除騰空。(四)被告黃俊諺、被告黃鼎鈞及被告許妍榛等3人應連帶給付原告新台幣(下同)255,360元，暨自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自110年4月26日起至返還第二、三項占有之外牆予原告之日止，按月給付4,256元予原告。嗣追加私立根基文理短期補習班即尤宏文為被告，並變更聲明為：先位訴之聲明(一)確認玉璽社區區分所有權人會議於95年2月6日決議訂定之御璽公寓大廈管理規約第2條第3項第1、2、5、6款約定：「1.大樓後棟住戶(屬門牌162號部分)，保留正面向大樓左邊柱子位置，高度以不超過當層高度，長度以不超過依法令寬度為設置廣告物原則。
2、前棟部分(屬門牌160號部分)則比照後棟標準，以正面向大樓右邊柱子為設置廣告物原則。…5、大樓中正路正面玻璃帷幕設置廣告物標準，長度以不超過(不含)正立面兩立柱原則，高度不超過當層高度為原則，允許最多上下兩條幅廣告，上條廣告物高度以不超出橫樑高度為原則，而下條廣告物高度以不遮住當戶所屬純玻璃帷幕(以室內面向玻璃帷幕部分為準)，且下條廣告物只允許帆布材質。6、大樓中正路側面玻璃帷幕設置廣告物標準，長度以不超過(含)側立面兩立柱原則，高度不超過當層高度為原則(當層上沿樑位)，而玻璃帷幕部分只允許帆布材質。」等語為無效。(二)被告許妍榛應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如新北市新莊地政事務所111年10月13日莊土測字第256200號土地複丈成果圖所示暫編地號604(1)(面積0.90平方公尺)、暫編地號604(3)(面積0.68平方公尺)、暫編地號604(4)(面積0.53平方公尺)、暫編地號604(5)(面積0.88平方公尺)及暫編地號604(6)(面積0.24平方公尺)之廣告招牌拆除騰空後，並將所占用之土地返還予原告與全體共有人。(三)被告許妍榛應給付原告127,680元，暨自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自110年4月26日起至返還第二項占有之土地予原告之日止，按月給付2,128元予原告。(四)被告黃俊諺、被告黃鼎鈞應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如新北市新莊地政事務所111年10月13日莊土測字第256200號土地複丈成果圖所示暫編地號604(2)(面積0.44平方公尺)之廣告招牌拆除騰空後，並將所占用之土地返還予原告與全體共有人。(五)被告黃俊諺、被告黃鼎鈞2人應給付原告127,680元，暨自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自110年4月26日起至返還第四項占有之土地予原告之日止，按月給付2,128元予原告。先位訴之聲明第二、三項之備位訴之聲明：(一)追加被告私立根基文理短期補習班即尤宏文應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如新北市新莊地政事務所民國111年10月13日莊土測字第256200號土地複丈成果圖所示暫編地號604(1)(面積0.90平方公尺)、暫編地號604(3)(面積0.68平方公尺)、暫編地號604(4)(面積0.53平方公尺)、暫編地號604(5)(面積0.88平方公尺)及暫編地號604(6)(面積0.24平方公尺)之廣告招牌拆除騰空後，並將所占用之土地返還予原告與全體共有人。（二）追加被告私立根基文理短期補習班即尤宏文應給付原告127,680元，暨自民事追加被告、更正聲明暨準備書(一)狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自111年9月21日起至返還占有之土地予原告之日止，按月給付2,128元予原告。核原告上開變更，係基於同一基礎事實，就應受判決事項之聲明為減縮及補充或更正事實上或法律上之陳述，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、原告主張：
一、坐落新北市○○區○○段000地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓房屋(下稱162號2樓)為原告柯雅鳳所有，被告許妍榛係同路160號2樓房屋(下稱160號2樓)之所有人，被告黃俊諺、被告黃鼎鈞則係同路160號1樓房屋(下稱160號1樓)之所有人，兩造均係玉璽(原名御璽)社區大樓之區分所有權人。玉璽社區大樓於95年2月6日召開第一屆區分所有權人會議通過公布之御璽公寓大廈管理規約(下稱系爭規約)第2條第3項第1、2、5、6款約定：「1.大樓後棟住戶(屬門牌162號部分)，保留正面向大樓左邊柱子位置，高度以不超過當層高度，長度以不超過依法令寬度為設置廣告物原則。2、前棟部分(屬門牌160號部分)則比照後棟標準，以正面向大樓右邊柱子為設置廣告物原則。…5、大樓中正路正面玻璃帷幕設置廣告物標準，長度以不超過(不含)正立面兩立柱原則，高度不超過當層高度為原則，允許最多上下兩條幅廣告，上條廣告物高度以不超出橫樑高度為原則，而下條廣告物高度以不遮住當戶所屬純玻璃帷幕(以室內面向玻璃帷幕部分為準)，且下條廣告物只允許帆布材質。6、大樓中正路側面玻璃帷幕設置廣告物標準，長度以不超過(含)側立面兩立柱原則，高度不超過當層高度為原則(當層上沿樑位)，而玻璃帷幕部分只允許帆布材質。」等語，然此部分與民法第799條第3項及公寓大廈管理條例第7條第1項第3款定明主要樑柱、承重牆壁不得為約定專用及公寓大廈於同一樓層設置廣告物應經由該樓層其他區權人同意等規定有違，應屬無效。次查系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款約定玉璽社區大樓後棟即門牌號碼162號之住戶在正面向大樓左邊柱子位置設置廣告物、前棟即門牌號碼160號之住戶在正面向大樓右邊柱子設置廣告物、以及面對中正路當層住戶在面對中正路正面及側面玻璃帷幕牆壁設置廣告物，均不需經該樓層之其他區權人同意，此亦牴觸上開公寓大廈管理條例第33條第2款之強制規定，亦應屬無效。原告屢次向被告玉璽社區管理委員會(下稱玉璽管委會)表示系爭規約違法，應予修改，然被告玉璽管委會均置若罔聞，拒絕修正規約，原告無奈之下，僅得提起本訴。
二、又查被告許妍榛在屬於玉璽社區大樓全體區分所有權人共有之2樓間外牆面(下稱系爭外牆)，懸掛如附圖所示暫編地號604(1)(面積0.90平方公尺)、604(3)(面積0.68平方公尺)、604(4)(面積0.53平方公尺)、604(5)(面積0.88平方公尺)及604(6)(面積0.24平方公尺)之廣告招牌；而被告黃俊諺、被告黃鼎鈞2人則設置如附圖所示暫編地號604(2)(面積0.44平方公尺)之廣告招牌；另因被告許妍榛辯稱系爭廣告物係由其承租人即私立根基文理短期補習班即尤宏文設置(下稱根基補習班)，且根基補習班就此亦不爭執，原告當得追加根基補習班為備位之訴之被告。核渠等所為，業已侵害原告及其他全體區分所有權人就玉璽社區大樓之所有權，經原告多次請求渠等拆除，渠等均拒不拆除。然系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款約定既已違反公寓大廈管理條例之強制規定而屬無效，則渠等即無合法占有權源，依法自應拆除系爭廣告物。
三、被告玉璽管委會拒絕修正規約，顯見其認定系爭規約為有效，有爭執該法律關係之情事，應具被告之當事人適格。又系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款約定玉璽社區大樓2樓之系爭外牆係供約定專有使用及可設置廣告物，業已致使原告得否訴請被告等人拆除廣告物並返還系爭外牆之權利不明確，原告在私法上之地位因此有受侵害之危險，此項危險得以對於被告玉璽管委會之確認判決予以除去，應認原告有受確認判決之法律上利益，原告自得對被告玉璽管委會提起本件確認系爭規約無效之訴。
四、又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項參照。因系爭規約第2條第3項第5、6款之約定，致被告許妍榛及原告同樣都在二樓經營補習班事業，卻僅有原告無法刊登廣告招攬業務，被告許妍榛因系爭規約之約定而獲有設置廣告之利益，玉璽大樓住戶全體並無所得利益，卻致原告所有之房地受有無從招攬補習班業務之鉅大損害。再者，玉璽大樓全體住戶均享有廣告之利益，卻僅有原告一人並無法設置廣告獲利，卻需與全體住戶負擔共有部分高額之漏水修繕費用及管理維護費用，當非事理之平，依民法第148條第1項規定及最高法院97年度台上字第2347號民事判決之見解，應認為系爭規約已屬違反權利濫用，依法應屬無效。
五、被告許妍榛在屬於玉璽社區大樓全體區分所有權人共有之系爭外牆，懸掛如附圖所示暫編地號604(1)(面積0.90平方公尺)、604(3)(面積0.68平方公尺)、604(4)(面積0.53平方公尺)、604(5)(面積0.88平方公尺)及604(6)(面積0.24平方公尺)之廣告招牌。而被告黃俊諺、被告黃鼎鈞亦擅自在系爭外牆懸掛如附圖所示暫編地號604(2)(面積0.44平方公尺)之廣告招牌，核渠等所為，業已侵害原告及其他全體區分所有權人就玉璽社區大樓之所有權，經原告多次請求渠等拆除，渠等雖均以依系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款約定合法有權使用為由，拒不拆除，然系爭規約第2條第3項第1、2、
5、6款約定既屬無效，已如前述，則渠等就此即無合法占有權源。此外，細譯系爭規約第2條第3項第5、6款約定，根本並未約定160號之住戶得在面對中正路正面及側面之玻璃帷幕設置廣告，被告許妍榛當無從據此主張其得在面對中正路正面及側面之玻璃帷幕設置廣告，渠等既均無系爭外牆之合法占有權源，此依民法第767條第1項前段及中段、第821條等規定，原告自得本於所有權請求渠等將系爭廣告物拆除而無疑。
六、被告許妍榛、被告黃俊諺及被告黃鼎鈞等人無權占有系爭外牆使用，自屬無法律上之原因而受利益，原告亦因此而受有相當於租金之損害。而玉璽社區大樓外牆一個牆面每月之租金為38,000元，上開被告等人無權占有之面積為玉璽社區外牆二個牆面，故上開被告每月受有76,000元之不法利益(計算式：38,000元×2＝76,000元)，則依民法第179條規定，原告有權請求被告許妍榛及被告黃俊諺、黃鼎鈞返還自105年4月27日起至110年4月26日止共5年所受相當於租金之不當得利各127,680元，並給付自本起訴狀繕本送達被告等之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定利息外，亦有權請求被告許妍榛及被告黃俊諺、黃鼎鈞自110年4月26日起至返還系爭外牆予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利2,128元予原告。
七、綜上，原告先位之訴，依法確有理由，懇請鈞院判決如先位訴之聲明。倘鈞院認原告先位訴之聲明為無理由，原告備位之訴依法亦有理由，懇請鈞院判決如先位訴之聲明第二、四項之備位訴之聲明，以障權益。為此，原告依據民事訴訟法第247條第1項、民法第767條第1項前段及中段、第821條、第179條等規定，提起本件訴訟。並聲明：先位訴之聲明(一)確認玉璽社區區分所有權人會議於95年2月6日決議訂定之御璽公寓大廈管理規約第2條第3項第1、2、5、6款約定：「
1.大樓後棟住戶(屬門牌162號部分)，保留正面向大樓左邊柱子位置，高度以不超過當層高度，長度以不超過依法令寬度為設置廣告物原則。2、前棟部分(屬門牌160號部分)則比照後棟標準，以正面向大樓右邊柱子為設置廣告物原則。…5、大樓中正路正面玻璃帷幕設置廣告物標準，長度以不超過(不含)正立面兩立柱原則，高度不超過當層高度為原則，允許最多上下兩條幅廣告，上條廣告物高度以不超出橫樑高度為原則，而下條廣告物高度以不遮住當戶所屬純玻璃帷幕(以室內面向玻璃帷幕部分為準)，且下條廣告物只允許帆布材質。6、大樓中正路側面玻璃帷幕設置廣告物標準，長度以不超過(含)側立面兩立柱原則，高度不超過當層高度為原則(當層上沿樑位)，而玻璃帷幕部分只允許帆布材質。」等語為無效。(二)被告許妍榛應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如新北市新莊地政事務所111年10月13日莊土測字第256200號土地複丈成果圖所示暫編地號604(1)(面積0.90平方公尺)、暫編地號604(3)(面積0.68平方公尺)、暫編地號604(4)(面積0.53平方公尺)、暫編地號604(5)(面積0.88平方公尺)及暫編地號604(6)(面積0.24平方公尺)之廣告招牌拆除騰空後，並將所占用之土地返還予原告與全體共有人。(三)被告許妍榛應給付原告127,680元，暨自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自110年4月26日起至返還第二項占有之土地予原告之日止，按月給付2,128元予原告。(四)被告黃俊諺、被告黃鼎鈞應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如新北市新莊地政事務所111年10月13日莊土測字第256200號土地複丈成果圖所示暫編地號604(2)(面積0.44平方公尺)之廣告招牌拆除騰空後，並將所占用之土地返還予原告與全體共有人。(五)被告黃俊諺、被告黃鼎鈞2人應給付原告127,680元，暨自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自110年4月26日起至返還第四項占有之土地予原告之日止，按月給付2,128元予原告。先位訴之聲明第二、三項之備位訴之聲明：(一)追加被告私立根基文理短期補習班即尤宏文應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如新北市新莊地政事務所民國111年10月13日莊土測字第256200號土地複丈成果圖所示暫編地號604(1)(面積0.90平方公尺)、暫編地號604(3)(面積0.68平方公尺)、暫編地號604(4)(面積0.53平方公尺)、暫編地號604(5)(面積0.88平方公尺)及暫編地號604(6)(面積0.24平方公尺)之廣告招牌拆除騰空後，並將所占用之土地返還予原告與全體共有人。(二)追加被告私立根基文理短期補習班即尤宏文應給付原告127,680元，暨自民事追加被告、更正聲明暨準備書(一)狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自111年9月21日起至返還占有之土地予原告之日止，按月給付2,128元予原告。
參、被告方面：
甲、被告玉璽管委會、許妍榛、黃俊諺、黃鼎鈞：
一、玉璽社區區分所有權人會議於95年2月6日決議訂定之系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款，並未違背民法第799條第3項及公寓大廈管理條例第7條第1項第3款、第33條第2款規定，自屬合法有效∶
(一)系爭大樓乃於83年間興建完成，早於公寓大廈管理條例於84年6月28日公布，同年月30日施行之前，揆諸公寓大廈管理條例第55條第2項但書規定，自不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，仍得以分管契約約定為約定專用部分，是以，原告主張系爭規約將玉璽社區大樓之主要樑柱及承重牆壁等共有部分約定專有使用，違反民法第799條第3項及公寓大廈管理條例第7條第1項第3款等強制規定，自屬無效云云，洵屬無據，要不可採。
(二)公寓大廈管理條例第33條第2款之規範目的，乃係防免公寓大廈區分所有權人欲在「其他」區分所有權人專用部分之外牆面，設置廣告物之情形，然本案乃係被告區分所有權人欲在「各自」專有部分之外牆面，設置廣告物之情形，顯與公寓大廈管理條例第33條第2項規範情形不同。況且，細繹系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款約定可知，其僅係就廣告物懸掛、設置原則、標準為規定，並未規定區分所有權人會議決議，辦理設置廣告物不需經頂層或該樓層之區分所有權人同意，益徵上開規約並未抵觸公寓大廈管理條例第33條第1項第2款之規定甚明；更何況原告迄今復未舉證證明上開規約未經該樓層之區分所有權人同意，則原告主張上開規約牴觸公寓大廈管理條例第33條第1項第2款之強制規定，應屬無效云云，即屬無據，委非可採。
(三)系爭規約第2條第3項第5、6款之約定，乃係同就大樓中正路正面及側面玻璃帷幕設置廣告標準為約定，並非僅就原告設置廣告物標準為限制，亦非僅允許被告許妍蓁設置廣告物，而禁止原告設置廣告物，且迄今原告從未就其所有之房地因此受有無從招攬業務之鉅大損害乙節舉證以實其說，況系爭規約之訂立及內容亦均遵循民法及公寓大廈管理條例等相關規範，已如前述，則何來權利濫用，原告空言主張系爭規約違反權利濫用，依法應屬無效云云，委無足採。
(四)綜上可知，原告請求確認系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款無效，為無理由，不應准許。
二、被告根基補習班於112年2月9日言詞辯論期日自承：該招牌是伊補習班設置等語，足徵上開廣告招牌確非被告許妍蓁設置所有甚明。又拆除物品，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限，上開廣告招牌非被告許妍蓁設置所有，自無處分權，則原告主張被告許妍蓁應予拆除騰空，即屬無據。被告許妍蓁既未於系爭外牆設置廣告招牌，即未占有系爭外牆，亦未侵害原告及其他全體區分所有權人之所有權，則原告請求被告許妍蓁給付不當得利云云，顯無理由。
三、被告於門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓房屋外牆設置廣告物招牌，並未侵害原告及其他全體區分所有權人之所有權，原告自不得請求拆除騰空，亦不得請求不當得利及連帶賠償∶
(一)系爭廣告物設置位置乃在被告許妍榛專有部分相連之外牆面部分，並未設置在原告專有部分相連之外牆面部分，應堪認定。則本件應予定性為「各該區分所有權人，得否管理使用各自專有部分相連之外牆面部分之爭議」。
(二)系爭規約第2條第3項業已約定各該區分所有權人設置廣告物之位置、範圍，且系爭規約已向直轄市、縣(市)主管機關完成報備。本件公寓大廈住戶規約既已就外牆面之管理使用定限制，並已向直轄市、縣(市)主管機關完成報備，則區分所有權人即被告許妍榛本得就其專有部分相連之外牆面部分予以管理使用或同意黃俊諺、黃鼎鈞使用，而非無權占用至明。是原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告許妍榛等3人將系爭外牆懸掛之廣告物拆除云云，自屬無據。
(三)被告於系爭外牆設置廣告物招牌，應非無權占有，業如前述，亦未共同侵害原告及其他全體區分所有權人之所有權，自無民法第179條不當得利。原告雖又主張：玉璽社區大樓外牆一個牆面每月之租金為38,000元，並以全安廣告有限公司該點位報價單為佐云云。惟為被告許妍蓁等3人所否認，況報價單僅為私文書，被告許妍蓁等3人否認其形式及實質之真正，自不足取。並聲明：原告之訴駁回。
乙、被告根基補習班：
一、我是跟屋主許妍榛承租，屋主同意我們補習班設置廣告招牌，該招牌是我們補習班設置的。
二、我的答辯內容均引用同案其他被告之答辯，有關廣告設置部分是符合區權人會議決議的，廣告設置沒有違反公寓大廈管理條例第33條第2 項之規定。並聲明：原告之訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安狀態存在，且此種不安狀態，能以確認判決將之除去者而言(最高法院52年台上字第1240號判例、106年度台上字第790號判決意旨參照)。本件原告主張系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款之約定無效，惟為被告玉璽管委會所否認，是被告許妍榛等3人及根基補習班得否在系爭外牆設置廣告物，原告得否訴請其等拆除廣告物並返還系爭外牆之權利不明確，原告在私法上之地位因此有受侵害之危險，此項危險得以對於被告玉璽管委會之確認判決予以除去，是原告對本件有即受確認判決之法律上利益，應堪認定。
二、原告為162號2樓房屋之所有權人，被告許妍榛為160號2樓房屋之所有權人，被告黃俊諺、黃鼎鈞則係160號1樓房屋之所有權人，雙方均係玉璽(原名御璽)社區大樓之區分所有權人。被告根基補習班則以其設立人陳慧娟之名義向被告許妍榛承租160號2樓房屋開設補習班。玉璽社區大樓於95年2月6日召開第一屆區分所有權人會議通過公布之系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款約定：「1.大樓後棟住戶(屬門牌162號部分)，保留正面向大樓左邊柱子位置，高度以不超過當層高度，長度以不超過依法令寬度為設置廣告物原則。2、前棟部分(屬門牌160號部分)則比照後棟標準，以正面向大樓右邊柱子為設置廣告物原則。…5、大樓中正路正面玻璃帷幕設置廣告物標準，長度以不超過(不含)正立面兩立柱原則，高度不超過當層高度為原則，允許最多上下兩條幅廣告，上條廣告物高度以不超出橫樑高度為原則，而下條廣告物高度以不遮住當戶所屬純玻璃帷幕(以室內面向玻璃帷幕部分為準)，且下條廣告物只允許帆布材質。6、大樓中正路側面玻璃帷幕設置廣告物標準，長度以不超過(含)側立面兩立柱原則，高度不超過當層高度為原則(當層上沿樑位)，而玻璃帷幕部分只允許帆布材質。」等規定。被告根基補習班在系爭外牆，懸掛如附圖所示暫編地號604(1)(面積0.90平方公尺)、604(3)(面積0.68平方公尺)、604(4)(面積0.53平方公尺)、604(5)(面積0.88平方公尺)及604(6)(面積0.24平方公尺)之廣告招牌；被告黃俊諺、被告黃鼎鈞2人則設置如附圖所示暫編地號604(2)(面積0.44平方公尺)之廣告招牌等情，此有原告之建物所有權狀、土地所有權狀、系爭規約、廣告物照片、兩造戶籍謄本、土地、登記第一類謄本、根基補習班之立案資料、新北市新莊地政事務所111年10月13日莊土測字第256200號土地複丈成果圖等在卷可證(見本院卷一第33至3
5、41至49、75、131至147、243、349至353、365頁)，並為兩造所不爭執，首堪認定。
三、有關原告主張系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款之約定，違反民法第799條第3項及公寓大廈管理條例第7條第1項第3款、第33條第2款等強制規定應屬無效，縱或不然，系爭規約第2條第3項第5、6款之約定亦違反權利濫用原則，依法亦應屬無效。被告許妍榛、黃俊諺、黃鼎鈞、根基補習班等即無合法占有權源，依法自應拆除系爭廣告物。上開被告無權占有系爭外牆使用，自屬無法律上之原因而受利益，原告亦因此而受有相當於租金之損害，自應給付原告相當於租金之不當得利等情。則為被告所否認，並以前詞置辯。本院查：
(一)原告主張系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款之約定，抵觸公寓大廈管理條例第33條第2款之規定應屬無效，是否有據：
1、按公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區權人同意。該層住戶，並得參加區權人會議陳述意見，區權人會議之決議，未依上開規定辦理者，不生效力，公寓大廈管理條例第33條第2款定有明文。此條款係為保護各該利害關係樓層之區權人，避免其他樓層事不關己之區權人以多數決之方式強行通過，致侵害該頂層或設置樓層之區權人之權益。
2、經查，系爭規約乃玉璽社區大樓於95年2月6日召開第一屆區分所有權人會議所通過，其中系爭規約第2條第3項第1、2、
5、6款，係該次區權人會議表決決議事項第四案，主席宣讀第4案第1至8款的案由後，各區權人自由陳述後投票表決，同意票11票，反對0票，廢票0票，通過本案，而投同意票者包含代表原告162號2樓出席之溫國倫及160號2樓之許鳳純，此有御璽公寓大廈95年2月6日第一次區分所有權人會議紀錄附卷可證(見本院卷二第219至229頁)。足證160號2樓、162號2樓樓層之住戶，業已參加區權人會議陳述意見，並均表示同意。則原告主張系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款之約定，抵觸公寓大廈管理條例第33條第2款之規定而無效，洵非有據。
3、證人溫國倫本院審理中證稱：在會議正式開始之前，原告就請我拜託其他區權人，可不可以就她的外牆部分可以有廣告，但我沒有得到很善意的回應；在開系爭區權會之前，原告即非常反對160號1樓住戶及160號2樓住戶，在系爭2樓外牆設置廣告；關於外牆廣告部分，總共有很多點，其中有些點我同意，有些點我不同意，可是我覺得，用包裹式的投票，我不知道該怎麼投票，其中原告拜託外牆廣告我一定要極力爭取，該反對的我應該有反對才對。因為那是包裹式的表決，所以我忘記怎麼投了。不過，原告廣告的部分，我應該是反對的，因為她很在意這一點等語。據證人所為證言，就系爭2樓外牆設置廣告部分，其於會議中是否有表示反對意見，其係投同意或反對票，均不復記憶，僅表示因原告就該部分很在意，故其「應該」有表示反對意見云云。惟此與前開會議紀錄已然不符。且當時擔任會議主席之尤宏文亦具結陳稱：第4 案當時都有逐項逐條討論表決，表決結果是出席人數11人全數同意，開會過程順利。第4 議案討論過程，當時並無不同意見的表示。是證人溫國倫所為證言，難為有利原告之證據。
(二)原告主張系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款之約定，違反民法第799條第3項及公寓大廈管理條例第7條第1項第3款之規定應屬無效，是否有據：
1、按共有部分除法律 另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用，民法第799條第3項後段定有明文。另按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：①公寓大廈本身所占之地面。②連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。③公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。④約定專用有違法令使用限制之規定者。⑤其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。公寓大廈管理條例第7條亦有明文。惟該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以該條例第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。同條例第55條第2項亦有明定。92年12月31日修正前同條例第43條第2項規定，亦同此旨。
2、經查，公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，而玉璽大樓係於83年10月19日建築完成，此有建物登記第一類謄本在卷可憑(見本院卷一第145頁)，自屬公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，是依公寓大廈管理條例第55條第2項但書之規定，得不受該條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，是原告主張系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款之約定，違反民法第799條第3項及公寓大廈管理條例第7條第1項第3款之規定應屬無效，尚非可採。
(三)原告主張系爭規約第2條第3項第5、6款之約定，違反權利濫用原則，依法應屬無效，是否有據：
1、原告又主張因系爭規約第2條第3項第5、6款之約定，致被告許妍榛及原告同樣都在二樓經營補習班事業，卻僅有原告無法刊登廣告招攬業務，被告許妍榛因系爭規約之約定而獲有設置廣告之利益，玉璽大樓住戶全體並無所得利益，卻致原告所有之房地受有無從招攬補習班業務之鉅大損害。再者，玉璽大樓全體住戶均享有廣告之利益，卻僅有原告一人並無法設置廣告獲利，卻需與全體住戶負擔共有部分高額之漏水修繕費用及管理維護費用，當非事理之平，依民法第148條第1項之規定及最高法院97年度台上字第2347號民事判決之見解，應認為系爭規約已屬違反權利濫用，依法應屬無效等語。
2、經查，系爭規約第2條第3項第5、6款之約定係經區權人會議決議通過，且經原告同意，已如前述，經核亦未違反民法第799條第3項及公寓大廈管理條例第7條第1項第3款、第33條第2款等規定，且系爭規約第2條第3項第5、6款之約定，乃係就大樓中正路正面及側面玻璃帷幕設置廣告標準為約定，並非僅就原告設置廣告物標準為限制，亦非僅允許被告許妍蓁設置廣告物，而禁止原告設置廣告物，尚難認係違反公共利益或以損害原告為主要目的。是原告主張系爭規約第2條第3項第5、6款之約定，違反權利濫用原則，依法應屬無效，自非可採。
(四)基此，系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款之約定，並未違反相關法規之強制規定，亦無權利濫用之情事，應合於規定而有效，則被告許妍榛、黃俊諺、黃鼎鈞、根基補習班於系爭外牆設置廣告物，並非無權占有，亦無不當得利之情事，是原告訴請確認系爭規約第2條第3項第1、2、5、6款之約定無效，並請求被告許妍榛、黃俊諺、黃鼎鈞、根基補習班拆除廣告物及給付相當於租金之不當得利，難認有據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條第1項、民法第767條第1項前段及中段、第821條、第179條等規定，先位訴之聲明請求：(一)確認玉璽社區區分所有權人會議於95年2月6日決議訂定之御璽公寓大廈管理規約第2條第3項第1、2、5、6款約定：「1.大樓後棟住戶(屬門牌162號部分)，保留正面向大樓左邊柱子位置，高度以不超過當層高度，長度以不超過依法令寬度為設置廣告物原則。2、前棟部分(屬門牌160號部分)則比照後棟標準，以正面向大樓右邊柱子為設置廣告物原則。…5、大樓中正路正面玻璃帷幕設置廣告物標準，長度以不超過(不含)正立面兩立柱原則，高度不超過當層高度為原則，允許最多上下兩條幅廣告，上條廣告物高度以不超出橫樑高度為原則，而下條廣告物高度以不遮住當戶所屬純玻璃帷幕(以室內面向玻璃帷幕部分為準)，且下條廣告物只允許帆布材質。6、大樓中正路側面玻璃帷幕設置廣告物標準，長度以不超過(含)側立面兩立柱原則，高度不超過當層高度為原則(當層上沿樑位)，而玻璃帷幕部分只允許帆布材質。」等語為無效。(二)被告許妍榛應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如新北市新莊地政事務所111年10月13日莊土測字第256200號土地複丈成果圖所示暫編地號604(1)(面積0.90平方公尺)、暫編地號604(3)(面積0.68平方公尺)、暫編地號604(4)(面積0.53平方公尺)、暫編地號604(5)(面積0.88平方公尺)及暫編地號604(6)(面積0.24平方公尺)之廣告招牌拆除騰空後，並將所占用之土地返還予原告與全體共有人。(三)被告許妍榛應給付原告127,680元，暨自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自110年4月26日起至返還第二項占有之土地予原告之日止，按月給付2,128元予原告。(四)被告黃俊諺、被告黃鼎鈞應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如新北市新莊地政事務所111年10月13日莊土測字第256200號土地複丈成果圖所示暫編地號604(2)(面積0.44平方公尺)之廣告招牌拆除騰空後，並將所占用之土地返還予原告與全體共有人。(五)被告黃俊諺、被告黃鼎鈞2人應給付原告127,680元，暨自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自110年4月26日起至返還第四項占有之土地予原告之日止，按月給付2,128元予原告。先位訴之聲明第二、三項之備位訴之聲明：(一)追加被告私立根基文理短期補習班即尤宏文應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如新北市新莊地政事務所民國111年10月13日莊土測字第256200號土地複丈成果圖所示暫編地號604(1)(面積0.90平方公尺)、暫編地號604(3)(面積0.68平方公尺)、暫編地號604(4)(面積0.53平方公尺)、暫編地號604(5)(面積0.88平方公尺)及暫編地號604(6)(面積0.24平方公尺)之廣告招牌拆除騰空後，並將所占用之土地返還予原告與全體共有人。（二）追加被告私立根基文理短期補習班即尤宏文應給付原告127,680元，暨自民事追加被告、更正聲明暨準備書(一)狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自111年9月21日起至返還占有之土地予原告之日止，按月給付2,128元予原告等，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述或攻擊防禦方法，於本院前揭所為判斷結論均不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 112 年 12 月 11 日
民事第一庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 11 日
書記官 童淑敏